商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識
商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識
商業(yè)地產(chǎn)是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。那么你對商業(yè)地產(chǎn)了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)知識的內(nèi)容，希望大家喜歡!
商業(yè)地產(chǎn)的模式
第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢?是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次經(jīng)濟(jì)評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。
第二種模式就是“出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少;即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠;二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。
第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租;另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢?大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。
商業(yè)地產(chǎn)的類別
第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)的“萬達(dá)”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。
第二類我們叫作百貨公司模式，談到百貨公司模式，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種模式主要干什么呢?主要在少數(shù)高端的市場進(jìn)行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。
商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)確定位
(一)定地址
選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬達(dá)在寧波的項目，綜合面積45 萬平方米，商業(yè)面積25 萬平方米，這個項目在新區(qū)。為什么選在新區(qū)?第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10 平方公里，這個地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價、房價比較貴，平均房價6000 元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。
(二)定客戶
目標(biāo)客戶要選好。我們也有教訓(xùn)，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3 萬元，因為售價高，租金高，只能經(jīng)營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經(jīng)營不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢?經(jīng)過反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進(jìn)出，但只有百分之幾的客戶進(jìn)入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場組合在一個購物中心里面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。
(三)定規(guī)模
購物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。10 萬平方米的購物中心，每平方米月租50 元;20 萬平方米購物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時就要適當(dāng)降租，每平方米月租40 元，那說明10 萬平方米就是最佳規(guī)模。做購物中心出現(xiàn)一個很不好的現(xiàn)象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規(guī)劃面積53 萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物?就我們自己的經(jīng)驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。
最大面積也不要超過20 萬平方米，超過20 萬的，增加的都是無效益或低效益面積。
(四)定業(yè)態(tài)
一個商業(yè)項目的成與敗，可以說在業(yè)態(tài)定位的時候就已經(jīng)決定了80%，剩下的20%，就取決于操作團(tuán)隊的實力了。業(yè)態(tài)定位就好比一個軍團(tuán)的作戰(zhàn)計劃，在總方針的指導(dǎo)下，迂回機動作戰(zhàn)。業(yè)態(tài)的定位首先就決定了整個商業(yè)項目的功能布局、建筑結(jié)構(gòu)布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節(jié)約項目的建設(shè)成本。業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是以最合適的才是最好的為原則，不應(yīng)過度的追求新、奇、特，有些商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位相當(dāng)?shù)男路f，可在招商過程中卻舉步維艱，從而極大的影響了項目的銷售或經(jīng)營。
商業(yè)地產(chǎn)的招商原則
一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。
在實際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢?因為銷售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點大多是不太懂商業(yè)運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以簽訂了!某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)!
而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對租金、物業(yè)費、空調(diào)費、取暖費、停車費、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業(yè)。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議，就談不成。
所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。
二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定。
對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。
三、 招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)
在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進(jìn)作用。通過實際經(jīng)驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。
實際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行(中介)管理組，負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運營形式
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。
既然是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。
“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。
商業(yè)地產(chǎn)常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心(區(qū))，其實，商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。
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