如在德國(guó)民法中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)要求有一個(gè)專門就物權(quán)變動(dòng)達(dá)成合議的物權(quán)合同，同時(shí)又將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。在奧地利民法中，物權(quán)的變動(dòng)除有效的債權(quán)合同外，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，將登記作為其生效要件。在我國(guó)民法中，登記也是作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件來看待的?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》笫三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。笫四十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”。笫六十一條笫一款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記”?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》笫四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法笫四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。笫四十二條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的主管機(jī)關(guān)。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)抵押是一種要式法律行為，是必須辦理登記的，如果僅僅簽定了抵押合同而未辦理抵押物登記，那么該抵押行為是無效的。同時(shí)，也只有辦理了抵押物登記，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同才能生效，抵押權(quán)人的利益才會(huì)受到法律的完整保護(hù)。

　　(三)抵押物進(jìn)行登記能夠有效地維護(hù)抵押權(quán)人的利益得到實(shí)現(xiàn)。由于設(shè)立抵押制度的目的在于擔(dān)保債的履行，即保護(hù)債權(quán)人的利益?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》笫四十三條規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人”。這條規(guī)定說明，當(dāng)事人之間設(shè)立抵押合同之后，以本法笫四十二條規(guī)定之外的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，如果未辦理抵押物登記手續(xù)，則抵押人于抵押權(quán)存續(xù)期間將抵押物出賣、轉(zhuǎn)讓或再次設(shè)定抵押、質(zhì)押，并使抵押物轉(zhuǎn)移至第三人占有時(shí)，抵押權(quán)人而不能向第三人就該抵押物主張抵押權(quán)，因?yàn)樵擁?xiàng)財(cái)產(chǎn)只能在抵押人和抵押權(quán)人之間產(chǎn)生效力，也就是說抵押權(quán)人只能向抵押人主張抵押權(quán)。反之，如果該抵押物辦理了登記，則該登記就具有對(duì)抗一切人包括善意第三人的效力，即抵押權(quán)人依抵押登記可以向任何第三人主張自己的抵押權(quán)，不論是善意第三人還是惡意第三人均不得拒絕。

　　要件規(guī)定

　　所謂抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或笫三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！稉?dān)保法》笫四十一條明確規(guī)定了以本法笫四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。從這一條規(guī)定說明抵押物只有進(jìn)行了登記，才具有公信力，公信力所保護(hù)的才是物權(quán)的權(quán)利。根據(jù)《擔(dān)保法》笫四十四條規(guī)定，抵押物登記的要件包括：(1)主合同和抵押合同，(2)抵押物的所有權(quán)和使用權(quán)證書。

　　(1)主合同和抵押合同。主合同是指抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)合同，既然抵押的作用是為了擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而存在的，那么主債權(quán)合同的有效存在就是抵押權(quán)得以設(shè)立的前提，所以抵押人和抵押權(quán)人在進(jìn)行抵押物登記時(shí)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交主債權(quán)合同或其復(fù)印件。再者，在我國(guó)現(xiàn)行《擔(dān)保法》中，比較注重抵押權(quán)的從屬性，不允許抵押權(quán)脫離所擔(dān)保的主債權(quán)而獨(dú)立存在，也不允許設(shè)立沒有主債權(quán)的抵押權(quán)。同時(shí)有關(guān)的登記部門也可以幫助審查抵押人和抵押權(quán)人之間設(shè)立的主債權(quán)合同是否成立、合法，這樣為在管理上杜絕此種現(xiàn)象的發(fā)生，防止一些不法分子鉆法律的空子，擾亂正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，自然就有必要在設(shè)立抵押權(quán)登記時(shí)要求當(dāng)事人提交所擔(dān)保的主債權(quán)合同。抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人就是否設(shè)立抵押權(quán)以及如何設(shè)立抵押權(quán)所達(dá)成的協(xié)議。根據(jù)《擔(dān)保法》笫三十八條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。這說明抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人之間就有關(guān)抵押權(quán)設(shè)立事項(xiàng)所達(dá)成的書面協(xié)議，那么抵押合同當(dāng)然也就成為登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押權(quán)登記的主要依據(jù)文書，如果沒有抵押合同，當(dāng)事人到抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押權(quán)登記也就沒有意義，登記機(jī)關(guān)也不能受理，同時(shí)登記機(jī)關(guān)在受理抵押權(quán)登記時(shí)，也要對(duì)抵押合同設(shè)立是否基于平等自愿而訂立及其合法性進(jìn)行審查。

　　(2)抵押物的所有權(quán)和使用權(quán)證書。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，它以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為宗旨。既然是物權(quán)，根據(jù)物權(quán)客體或標(biāo)的物特定性原則，抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，抵押物必須是指定的物，這樣抵押權(quán)設(shè)立之后才能對(duì)特定的物行使抵押權(quán)的支配權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，那么就要求在進(jìn)行抵押權(quán)登記時(shí)必須有可供確定抵押物的文書，或使抵押物特定化以使其區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的標(biāo)志。在我國(guó)民法和現(xiàn)行《擔(dān)保法》中，可以設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)按其權(quán)利行態(tài)可分為：以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)來設(shè)定抵押權(quán)及以財(cái)產(chǎn)使用權(quán)來設(shè)定抵押權(quán)，而以財(cái)產(chǎn)使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)在我國(guó)僅有土地使用權(quán)抵押一種形式。這樣以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)來設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，就只有這些財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)證書或使用權(quán)證書能夠證實(shí)其抵押物的特定性。登記機(jī)關(guān)也是依據(jù)這些抵押物的所有權(quán)證書或使用權(quán)證書來審查這些財(cái)產(chǎn)是否屬于《擔(dān)保法》笫三十七條所規(guī)定的，不得設(shè)立抵押權(quán)的范圍。倘若屬于笫三十七條所列的財(cái)產(chǎn)，則相應(yīng)的登記機(jī)關(guān)有權(quán)拒絕為抵押人和抵押權(quán)人辦理抵押物登記。

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