與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的的總稱。那么你對(duì)房地產(chǎn)金融了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是房地產(chǎn)金融的內(nèi)容，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)金融的簡(jiǎn)介

　　房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我?guó)目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

　　房地產(chǎn)金融的構(gòu)成

　　(一)房產(chǎn)金融

　　指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。嚴(yán)格他說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款。住房?jī)?chǔ)蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動(dòng)。可見，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金 融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。

　　(二)地產(chǎn)金融

　　又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開的資金融通活動(dòng)，在國(guó)外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融。農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn);后者則通常與各國(guó)的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長(zhǎng)，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國(guó)，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng);狹 義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通。

　　房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

　　(一)集中性

　　房地產(chǎn)是大宗商品，不僅表現(xiàn)在它的面積和體積上，而且表現(xiàn)在它所包含的價(jià)值上。房地產(chǎn)相對(duì)于絕大多數(shù)商品而言其單件價(jià)值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數(shù)千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，都必須有金融機(jī)構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。在國(guó)外，房地產(chǎn)資金的融通通常由專門金融機(jī)構(gòu)(如美國(guó)聯(lián)邦住宅儲(chǔ)蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。

　　(二)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過取得土地并進(jìn)行開發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進(jìn)行建筑施工、(裝修)、竣工驗(yàn)收等一系列復(fù)雜且耗時(shí)長(zhǎng)的過程。相對(duì)于其他商品的生產(chǎn)周期來說，房地產(chǎn)開發(fā)所需時(shí)間更長(zhǎng)，短則一年、二年，長(zhǎng)則好幾年。在流通領(lǐng)域，建成后的房屋因其價(jià)值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房;若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)的資金運(yùn)用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。

　　(三)資金運(yùn)動(dòng)固定性

　　房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動(dòng)，因而房地產(chǎn)固定在某一場(chǎng)所，不能移動(dòng)，通常也稱為不動(dòng)產(chǎn)。在交換上，它既不能發(fā)生空間位置的移動(dòng)，也不存在物流，它的流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系的變更。因此，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產(chǎn)資金的投人、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補(bǔ)償，都是在同一固定的位置上按順序進(jìn)行的。

　　(四)資金增值性

　　一方面，房地產(chǎn)資金能帶來收益即利息，這是房地產(chǎn)資金增值的一種表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的增值是社會(huì)再生產(chǎn)的結(jié)果，是物質(zhì)生產(chǎn)者的勞動(dòng)創(chuàng)造。在社會(huì)再生產(chǎn)過程中，資金通過形態(tài)改變使最終點(diǎn)的貨幣量大于起始點(diǎn)的貨幣量，就是資金運(yùn)動(dòng)所帶來的增值。房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金不斷地運(yùn)動(dòng)，就能實(shí)現(xiàn)一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產(chǎn)與生活的基本要素，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的需求將日益增加，使得房地產(chǎn)會(huì)日益稀缺，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)不斷上漲。因此金融機(jī)構(gòu)為了使自身的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值，也樂于進(jìn)行房地產(chǎn)投資或從事房地產(chǎn)信貸活動(dòng)。

　　(五)風(fēng)險(xiǎn)性

　　在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，由于存在事先無法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的諸因素，有可能使預(yù)期的房地產(chǎn)收益與實(shí)際的房地產(chǎn)金融收益相背離，因而存在產(chǎn)生資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金的融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資，從資金投入到收回期限一般較長(zhǎng)，在這個(gè)投人產(chǎn)出過程中，如果融出的資金難以收回，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如政策的改變可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)產(chǎn)生不同于投9資決策時(shí)所預(yù)料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯(cuò)誤，因而無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)融通的資金無法完全收回;又如各種突發(fā)性的自然災(zāi)害(地震、洪水、火災(zāi)等)發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目遭到嚴(yán)重破壞甚至不復(fù)存在，從而難以收回融出的房地產(chǎn)資金;此外，在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，由于種種原因，致使債務(wù)人不能償還貸款本息，或者證券發(fā)行者到期不能償付本息，也會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)金融的作用

　　房地產(chǎn)金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

　　(一)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障

　　首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)主要的階段。這四個(gè)階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金需求密集，資金供需間存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。我國(guó)房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%，占GDP的比率為16.75%;商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。占GDP的比率為10%。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。

　　其次，從金融業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對(duì)于金融業(yè)的運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)拓展和利潤(rùn)生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。

　　再次，從金融市場(chǎng)固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對(duì)零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場(chǎng)上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好的流動(dòng)性需求投資，以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化。

　　金融市場(chǎng)將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的部門，使一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低的人，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的再分配。

　　金融市場(chǎng)的存在及發(fā)展為政府實(shí)施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段，即法定存款準(zhǔn)備金，貼現(xiàn)率，公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)的實(shí)施都是以金融市場(chǎng)為載體。金融市場(chǎng)既提供貨幣政策實(shí)施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況制定政策提供決策依據(jù)。

　　在發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融發(fā)揮著信貸和融通資金的職能，以補(bǔ)充再生產(chǎn)過程中對(duì)資金的需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)。