什么是商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的六大要素(2)
什么是商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的六大要素
招商在前
一定要招商在前，開(kāi)工建設(shè)在后，招商主要解決兩個(gè)問(wèn)題：
(一) 確定主力店
主力店的確定是有學(xué)問(wèn)的，不是多多益善，以我們自己經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)MALL 里面，3-5個(gè)主力店足矣。我們以前做過(guò)一個(gè)MALL 里有10個(gè)主力店。而且主力店一定要跟MALL 的地點(diǎn)結(jié)合起來(lái)選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居，做建材等。在這方面我們有教訓(xùn)。曾經(jīng)在最黃金地段做了兩個(gè)建材超市，租給國(guó)際頂尖企業(yè)，但是效益就不如郊區(qū)店。
至于主力店，最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。最好不要在一個(gè)MALL 里做兩個(gè)同樣的主力店。當(dāng)然也有例外，美國(guó)有一個(gè)MALL 里做了五個(gè)百貨店，而且生意都好。
(二)選擇次主力店
萬(wàn)達(dá)的主力店已經(jīng)有16 家，缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英國(guó)、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，有30 萬(wàn)種商品可以選擇，在中國(guó)，只有10 萬(wàn)種商品。中國(guó)最缺的不是主力店，也不是小店鋪，最缺的就是有特色經(jīng)營(yíng)的500-1000 平方米的次主力店。相當(dāng)部分購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商先開(kāi)工后招商，建到一半再招商。我考察過(guò)廣州和上海的兩個(gè)MALL，通過(guò)朋友關(guān)系找到我，他們看中萬(wàn)達(dá)有十幾家戰(zhàn)略合作伙伴，請(qǐng)我去幫忙招商，只要我能幫他們招商成功，可以給我30%的股份。但他們做出的項(xiàng)目，沒(méi)有研究主力店有什么要求而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500 公斤，層高也全部一樣，我一看就知道麻煩了。超市至少要1 噸承重，建材要4 噸，圖書(shū)要2 噸，你怎么改?所有的主力店看完，都回一句話：不去。這兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)40 多萬(wàn)平，一個(gè)20 多萬(wàn)平。是欲罷不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。
規(guī)劃設(shè)計(jì)
主力店招商解決以后，購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)注意三點(diǎn)：
(一) 交通體系
規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系，人車(chē)要分流，人流出入的大門(mén)口不要緊挨著車(chē)出入口。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下。第三卸貨區(qū)要合理安排。多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車(chē)，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。
(二) 高度、荷載
不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1 噸，圖書(shū)要2 噸，建材要4 噸。做餐飲樓板要降板，要排油，排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。
(三) 留有余地
我們做前幾個(gè)店時(shí)，高度平均5 米多，當(dāng)時(shí)覺(jué)得夠了，當(dāng)時(shí)我們還沒(méi)有與時(shí)代華納結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，沒(méi)有考慮做數(shù)字影院。與華納簽約后，發(fā)現(xiàn)原來(lái)的店做不了影院，層高不夠。影院層高的下限要求是9 米，只能把頂層拆了重建，造成很大損失。所以我建議，做購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，最好留有余地。一次性的投資只多花一點(diǎn)錢(qián)。
成本控制
成本方面注重三點(diǎn)。一、集權(quán)控制。選擇施工隊(duì)伍，招投標(biāo)，集中采購(gòu)，都以集權(quán)控制為主，各公司、各部門(mén)各自為政是控制不好成本的。二、準(zhǔn)決算管理。所有項(xiàng)目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，凡是沒(méi)有圖紙變更，就不再?zèng)Q算。這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。三、從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要實(shí)行帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，才能真正把好成本關(guān)。
物業(yè)管理
物業(yè)管理是購(gòu)物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購(gòu)物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點(diǎn)內(nèi)容，就是需要補(bǔ)充招商。任何一個(gè)店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開(kāi)業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到20%-40%，只有等到開(kāi)業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。
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