不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編來(lái)給你科普一下什么是不動(dòng)產(chǎn)。

　　不動(dòng)產(chǎn)的概念特性

　　概念定義：不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)不一定是實(shí)物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)。 如建筑物及土地上生長(zhǎng)的植物。依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

　　房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范：房地產(chǎn)(real estate，real property)，土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

　　自然特性：不動(dòng)產(chǎn)作為自然物的特性有：

　　1、不可移動(dòng)性：又稱位置固定性，即地理位置固定。

　　2、個(gè)別性：也稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、獨(dú)一無(wú)二，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異 。

　　3、耐久性：又稱壽命長(zhǎng)久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國(guó)土地有使用年限。

　　4、數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經(jīng)濟(jì)供給有彈性。

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性：體現(xiàn)人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的特性。

　　1、價(jià)值量大：與一般物品相比，不動(dòng)產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。

　　2、用途多樣性：也稱用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經(jīng)濟(jì)角度土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。

　　3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)多方面，容易對(duì)外界產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱為外部性，分為正的外部性、負(fù)的外部性。

　　4、權(quán)益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進(jìn)行管理。

　　5、難以變現(xiàn)性：也稱為變現(xiàn)力弱、流動(dòng)性差，主要由價(jià)值高、不可移動(dòng)、易受限制性等造成。影響變現(xiàn)的因素主要有不動(dòng)產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、價(jià)值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場(chǎng)狀況等。

　　6、保值增值性：增值指不動(dòng)產(chǎn)由于面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值隨著時(shí)間推移而增加。保值是指不動(dòng)產(chǎn)能抵御通貨膨脹。

　　不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)類型

　　不動(dòng)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)劃分的一種形態(tài)。因不動(dòng)產(chǎn)對(duì)人們生活影響重大，且具有耐久性 、稀缺性 、不可隱匿性和不可移動(dòng)性等特點(diǎn)，故許多國(guó)家法律對(duì)其均有特殊規(guī)定。在民事實(shí)體法上，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變化，如以不動(dòng)產(chǎn)為買賣或設(shè)立抵押權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，必須經(jīng)一定登記的公示手續(xù)，否則不發(fā)生效力;在民事程序法上，因不動(dòng)產(chǎn)所引起的糾紛，一般應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄，如《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》，就有類似的法律規(guī)定。

　　最核心的不動(dòng)產(chǎn)類型就是土地。而以土地為基礎(chǔ)再進(jìn)行擴(kuò)展，有其他的類型。在法律上有分離說與吸收說之分。根據(jù)吸收說，房屋被土地吸收，成為土地的組成部分，不能成為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn);同理，莊稼等土地上的附著物也被土地吸收，也成為土地的組成部分，也不能成為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。所以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的定義以及吸收說的理論，在實(shí)體上只有土地為不動(dòng)產(chǎn)。吸收說可以說是傳統(tǒng)法理，但是這種制度隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也有了發(fā)展。比如德國(guó)為了突顯房屋的價(jià)值，使其與土地在價(jià)值上分開，但又不違背傳統(tǒng)法理，就提出了地上權(quán)制度，然后根據(jù)吸收說，讓地上權(quán)吸收房屋，這樣也就符合吸收說的理論了。而另一些國(guó)家卻與此相反提出了分離說。根據(jù)分離說，土地與附著于土地的物(特別是價(jià)值明顯的物如房屋)分離為不同的不動(dòng)產(chǎn)。如土地上建立一個(gè)房屋，此時(shí)土地與房屋為不同的不動(dòng)產(chǎn)，但是一般情況下會(huì)產(chǎn)生與之相一致或協(xié)調(diào)的制度，如日本因此提出了法定租賃權(quán)與法定地上權(quán)，這樣土地為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，法定租賃權(quán)或法定地上權(quán)與房屋合并成為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，然后就符合了傳統(tǒng)法理。

　　一般國(guó)家都規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的類型，如我國(guó)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的類型有如下：土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建(構(gòu))筑物的物。

　　不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的界定

　　比較法研究：各國(guó)對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的界定也是不同的。國(guó)際上并不是單純地把是否能移動(dòng)及如移動(dòng)是否造成價(jià)值的貶損作為界定動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而是綜合考慮物的價(jià)值大小、物權(quán)變動(dòng)的法定要件等因素。例如，飛機(jī)、船只等，國(guó)際上通行將其界定為不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)槠鋬r(jià)值較大、辦理物權(quán)變動(dòng)時(shí)要到行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記等。

　　民法學(xué)上的物，是指存在于人身之外，能夠滿足人們的社會(huì)需要而又能為人所實(shí)際控制或支配的物質(zhì)客體。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，物可分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無(wú)主物等。

　　劃分標(biāo)準(zhǔn)：其中，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分，是以物是否能夠移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為劃分標(biāo)準(zhǔn)的。動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途的物。

　　電腦、電視、書桌這樣子的東西平時(shí)是不動(dòng)的，但這并不是不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)檫@些東西都是可以移動(dòng)并且不會(huì)因移動(dòng)而造成價(jià)值上的貶損。這些東西在現(xiàn)實(shí)中不移動(dòng)，是因?yàn)槟悴幌胍苿?dòng)，而不是不能移動(dòng)。所以，你的電腦電視書桌等都是動(dòng)產(chǎn)。

　　動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有時(shí)是可以互變的。例如，果園中果樹上的果實(shí)，掛在果樹上時(shí)是不動(dòng)產(chǎn)，但是如果采摘了下來(lái)，那就變成了動(dòng)產(chǎn)。鋼材水泥等是動(dòng)產(chǎn)，但是用其做成了房屋，就變成了不動(dòng)產(chǎn)。

區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的意義

區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的意義是：

1、物權(quán)類型不同，用益物權(quán)限于以不動(dòng)產(chǎn)為客體，而動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的客體則以動(dòng)產(chǎn)為限;

2、以法律行為作為物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一般以交付為要件，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)則以登記為要件;

3、公示方式不同，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方式，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有為公示方式，通常不要求進(jìn)行登記。