不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物，下面就讓學(xué)習啦小編來給你科普一下什么是不動產(chǎn)。

　　不動產(chǎn)的概念特性

　　概念定義：不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)不一定是實物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)。 如建筑物及土地上生長的植物。依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。

　　房地產(chǎn)估價規(guī)范：房地產(chǎn)(real estate，real property)，土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。

　　自然特性：不動產(chǎn)作為自然物的特性有：

　　1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。

　　2、個別性：也稱獨特性、異質(zhì)性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異 。

　　3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。

　　4、數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經(jīng)濟供給有彈性。

　　社會經(jīng)濟特性：體現(xiàn)人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系的特性。

　　1、價值量大：與一般物品相比，不動產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。

　　2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉(zhuǎn)化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經(jīng)濟角度土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

　　3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產(chǎn)涉及社會多方面，容易對外界產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟學(xué)中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。

　　4、權(quán)益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進行管理。

　　5、難以變現(xiàn)性：也稱為變現(xiàn)力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現(xiàn)的因素主要有不動產(chǎn)的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場狀況等。

　　6、保值增值性：增值指不動產(chǎn)由于面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產(chǎn)能抵御通貨膨脹。

　　不動產(chǎn)的性質(zhì)類型

　　不動產(chǎn)是財產(chǎn)劃分的一種形態(tài)。因不動產(chǎn)對人們生活影響重大，且具有耐久性 、稀缺性 、不可隱匿性和不可移動性等特點，故許多國家法律對其均有特殊規(guī)定。在民事實體法上，不動產(chǎn)權(quán)利的變化，如以不動產(chǎn)為買賣或設(shè)立抵押權(quán)的標的物時，必須經(jīng)一定登記的公示手續(xù)，否則不發(fā)生效力;在民事程序法上，因不動產(chǎn)所引起的糾紛，一般應(yīng)由不動產(chǎn)所在地法院管轄，如《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國民事訴訟法》，就有類似的法律規(guī)定。

　　最核心的不動產(chǎn)類型就是土地。而以土地為基礎(chǔ)再進行擴展，有其他的類型。在法律上有分離說與吸收說之分。根據(jù)吸收說，房屋被土地吸收，成為土地的組成部分，不能成為獨立的不動產(chǎn);同理，莊稼等土地上的附著物也被土地吸收，也成為土地的組成部分，也不能成為獨立的不動產(chǎn)。所以根據(jù)不動產(chǎn)的定義以及吸收說的理論，在實體上只有土地為不動產(chǎn)。吸收說可以說是傳統(tǒng)法理，但是這種制度隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，也有了發(fā)展。比如德國為了突顯房屋的價值，使其與土地在價值上分開，但又不違背傳統(tǒng)法理，就提出了地上權(quán)制度，然后根據(jù)吸收說，讓地上權(quán)吸收房屋，這樣也就符合吸收說的理論了。而另一些國家卻與此相反提出了分離說。根據(jù)分離說，土地與附著于土地的物(特別是價值明顯的物如房屋)分離為不同的不動產(chǎn)。如土地上建立一個房屋，此時土地與房屋為不同的不動產(chǎn)，但是一般情況下會產(chǎn)生與之相一致或協(xié)調(diào)的制度，如日本因此提出了法定租賃權(quán)與法定地上權(quán)，這樣土地為獨立的不動產(chǎn)，法定租賃權(quán)或法定地上權(quán)與房屋合并成為獨立的不動產(chǎn)，然后就符合了傳統(tǒng)法理。

　　一般國家都規(guī)定不動產(chǎn)的類型，如我國規(guī)定不動產(chǎn)的類型有如下：土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建(構(gòu))筑物的物。

　　不動產(chǎn)與動產(chǎn)的界定

　　比較法研究：各國對動產(chǎn)與不動產(chǎn)的界定也是不同的。國際上并不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產(chǎn)與不動產(chǎn)的唯一標準，而是綜合考慮物的價值大小、物權(quán)變動的法定要件等因素。例如，飛機、船只等，國際上通行將其界定為不動產(chǎn)。因為其價值較大、辦理物權(quán)變動時要到行政機關(guān)進行登記等。

　　民法學(xué)上的物，是指存在于人身之外，能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質(zhì)客體。按照不同的標準，物可分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物等。

　　劃分標準：其中，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分，是以物是否能夠移動并且是否因移動而損壞其價值作為劃分標準的。動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動產(chǎn)是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。

　　電腦、電視、書桌這樣子的東西平時是不動的，但這并不是不動產(chǎn)。因為這些東西都是可以移動并且不會因移動而造成價值上的貶損。這些東西在現(xiàn)實中不移動，是因為你不想移動，而不是不能移動。所以，你的電腦電視書桌等都是動產(chǎn)。

　　動產(chǎn)和不動產(chǎn)有時是可以互變的。例如，果園中果樹上的果實，掛在果樹上時是不動產(chǎn)，但是如果采摘了下來，那就變成了動產(chǎn)。鋼材水泥等是動產(chǎn)，但是用其做成了房屋，就變成了不動產(chǎn)。

區(qū)分不動產(chǎn)和動產(chǎn)的意義

區(qū)分不動產(chǎn)和動產(chǎn)的意義是：

1、物權(quán)類型不同，用益物權(quán)限于以不動產(chǎn)為客體，而動產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的客體則以動產(chǎn)為限;

2、以法律行為作為物權(quán)變動的法定要件不同，動產(chǎn)物權(quán)變動一般以交付為要件，而不動產(chǎn)物權(quán)變動則以登記為要件;

3、公示方式不同，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方式，而動產(chǎn)物權(quán)以占有為公示方式，通常不要求進行登記。