自今年部分城市商業(yè)房貸利率跌破3%以后，房貸市場迎來了一波利率回調潮。武漢、廣州、蘇州等多地首套房貸利率重回“3字頭”。

部分地區(qū)首套房貸利率重回“3”字頭

自11月30日起，浙江省個人住房貸款利率不低于3.1%。這是自11月8日調整以來，銀行再次根據(jù)風險定價原則上調房貸利率。其中，11月份，杭州首套房貸利率一路上調，從2.9%上調至3.0%后，又從3.0%上調至3.1%。

以100萬元貸款20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初買房，利息總額為319052元，月供為5496.05元。兩輪上調之后，利息總額為343080.55元，增加2.4萬元左右，月供為5596.17元，每月多交100元左右。

多家銀行反映，3.1%的個人住房貸款利率仍然處于歷史低位，且在全國也屬于比較低的。但目前的定價仍然難以覆蓋個人住房貸款的成本，如省內某城商行的客戶經(jīng)理表示“加上稅收、風險計提等，成本要到3.5%”。某股份制銀行的客戶經(jīng)理表示，“近期隨著樓市回暖，按揭貸款量上升很快，每做一筆都要總行給予專項資金補貼，長期不可持續(xù)。”

從存量個人住房貸款來看，由于常態(tài)化調整機制已啟動，大量客戶重新選擇了重定價日，導致存量房貸利率快速下降，給銀行經(jīng)營帶來壓力。從全國公布數(shù)據(jù)來看，三季度全國商業(yè)銀行凈息差為1.53%，較今年二季度下降0.01個百分點。息差持續(xù)收窄的趨勢尚未得到根本性扭轉。在凈息差持續(xù)收窄的背景下，五年以上期限房貸利率顯著低于3%，對銀行來說是不可持續(xù)的。

回顧10月底到11月初，包括武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內的多地相繼回調房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。而在此之前，隨著10月份LPR(貸款市場報價利率)下降25個基點(BP)后，國內房貸利率普遍步入“2字頭”，甚至出現(xiàn)低至2.65%的利率，這也成為有史以來國內房貸利率錄得的最低紀錄。

在利好政策密集疊加下，11月份重點30城新房成交面積同比回正，達年內新高，環(huán)比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長60%。

分城市看，4個一線城市新房成交面積環(huán)比微增5%，同比上升57%，較三季度月均增長71%。除廣州環(huán)比下降外，北京、上海、深圳三個一線城市新房成交面積同比、環(huán)比齊增，其中，深圳漲幅顯著，環(huán)比增65%且同比倍增。

二三線城市新房成交延續(xù)低位波動。其中，南京、蘇州、合肥、廈門、青島、鄭州、濟南等前期經(jīng)歷深度調整，因中央新政利好穩(wěn)定市場信心和新樓盤適銷對路，11月成交面積出現(xiàn)回升態(tài)勢，同比、環(huán)比齊增。武漢、天津、重慶、長沙、昆明、寧波、常州、徐州、福州等11月成交面積環(huán)比下降，不過同比轉正，已好于去年同期，整體市場走勢初顯止跌回穩(wěn)征兆。

房貸利率上調的可能原因

1.商業(yè)住房貸款利率與公積金貸款利率“倒掛”

部分執(zhí)行低利率的城市中，商業(yè)住房貸款利率與住房公積金貸款利率出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象，即商業(yè)住房貸款利率低于了住房公積金貸款利率。這主要是因為在過去的競爭中，部分銀行為了搶占市場份額，不惜以降低房貸利率為代價。然而，這種非理性的競爭導致了新發(fā)放的個人房貸利率甚至低于3%，遠低于銀行的保本收益。

以廣州為例，在降息后，其房貸利率最低至2.85%-2.9%，遠低于3.2%的保本線。長期維持如此低的房貸利率，不僅加劇了銀行間的競爭，也對銀行的可持續(xù)發(fā)展構成了威脅。因此，隨著市場競爭的加劇和樓市銷量的回暖，部分銀行開始上調房貸利率，以彌補前期的損失。

2.銀行經(jīng)營策略調整

除了“倒掛”現(xiàn)象外，銀行經(jīng)營策略的調整也是房貸利率上升的重要原因。隨著房地產市場環(huán)境的變化，銀行對房貸業(yè)務的盈利性和風險性進行了重新評估。在市場競爭加劇、樓市銷量回暖的背景下，銀行更傾向于提高房貸利率以增加收益。

此外，銀行還需要考慮資金成本、運營成本、稅收成本等因素。在利率市場化的背景下，銀行需要根據(jù)自身的經(jīng)營狀況和市場環(huán)境來制定房貸利率。因此，在降息后的一段時間內，部分銀行選擇上調房貸利率以應對市場變化。

3.政策調控需求

從政策層面來看，房貸利率的上調也可能與房地產市場的調控需求有關。隨著房地產市場的復蘇和房價的上漲，政府需要采取一系列措施來保持房地產市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。上調房貸利率可以降低購房者的購房能力，從而抑制房價的過快上漲。同時，這也是一種防范金融風險、維護金融穩(wěn)定的手段。

房貸利率上漲的影響

房貸利率的上漲直接影響到購房者的成本和還款壓力。對于購房者來說，房貸利率的波動會直接影響購房的成本和還款壓力，因此，這種政策的快速變化可能會引發(fā)市場的不安情緒。同時，房貸利率的上漲也反映了銀行在應對宏觀經(jīng)濟和市場環(huán)境變化時的靈活調整。

房貸一般能貸多久?

1、根據(jù)還款能力選擇貸款期限

在申請房貸時，銀行會根據(jù)申請人的還款能力進行評估，以此來選擇合適的貸款期限。通常情況下，銀行提供的房貸期限為5年、10年、15年、20年、25年和30年，申請人可根據(jù)自己的實際情況選擇相應的期限。

如果申請人的收入比較高，且有較強的還款能力，在貸款期限方面可以選擇較短的時間，如5年或10年，這樣可以減少支付的利息，縮短還款周期，降低負擔。

但如果申請人的收入相對較低，還款能力較弱，可以選擇較長的貸款期限，如20年、25年或30年，這樣可以降低還款壓力，減輕負擔。

2、不同期限的貸款利率有所區(qū)別

在銀行選擇貸款期限的同時，還需要留意不同期限的貸款利率。一般情況下，貸款期限越長，對應的利率也會越高。這是因為長期的貸款風險較大，需要銀行提供更多的保障和風險緩沖。

因此，在申請房貸時，申請人需要同時考慮還款能力和利率方面，根據(jù)自己的實際情況選擇最優(yōu)的貸款期限。

3、貸款期限和月供之間的關系

貸款期限和月供之間存在一定的關系。在貸款期限相同的情況下，月供的大小主要受貸款金額和利率的影響。

例如，銀行提供10年期限的房貸，貸款金額為100萬元，利率為5%。根據(jù)計算，每個月需要還款9858元。如果選擇20年期限的房貸，每個月需要還款6235元。同樣的貸款金額和利率，不同的期限會導致月供的差異。

4、提前還款可以縮短貸款期限

在申請房貸時，還需要注意提前還款的政策。如果在貸款期限內有經(jīng)濟能力提前還清房貸，可以縮短還款周期，降低還款利息，減輕還款壓力。

同時，在提前還款時可能存在一定的手續(xù)費和利息損失，需要結合實際情況進行分析，選擇最優(yōu)的還款方式。