物業(yè)管理公司會計核算的現(xiàn)狀及處理方法
物業(yè)管理公司會計核算的現(xiàn)狀及處理方法
物業(yè)管理公司應加強內(nèi)部控制，加強對資金籌集的管理工作，強化自身對會計核算的管理。下面學習啦小編就通過分析物業(yè)管理公司會計核算的現(xiàn)狀提出幾點處理方法。
物業(yè)管理公司會計核算的現(xiàn)狀
(1)會計基礎管理不規(guī)范
目前，我國很多物業(yè)管理公司在會計基礎管理方面尚不規(guī)范，存在諸多漏洞。比如：原始會計憑證審核不嚴，原始資料保存不規(guī)范，憑證摘要記錄不清晰或與明細賬內(nèi)容不一致;白條抵庫現(xiàn)象嚴重，公司領導隨意挪用資金現(xiàn)象時有發(fā)生;有的經(jīng)濟業(yè)務缺少必要的合同或者協(xié)議，資金支付情況缺少必要的跟蹤記錄;會計科目規(guī)范不嚴，資本性支出和費用性支出混淆使用;缺少必要的資產(chǎn)盤點清查制度，或者空有制度卻很少執(zhí)行。這些現(xiàn)象都充分體現(xiàn)出物業(yè)公司財務基礎工作薄弱，會計核算不規(guī)范，財務提供的會計信息必然不準確，使信息使用者很難做出正確的判斷。
(2)會計核算硬件環(huán)境不理想
物業(yè)管理公司的會計核算工作若要達到較為理想的狀態(tài)，首先其會計核算硬件環(huán)境必須過關。但是，論文格式由于目前我國的物業(yè)管理公司存在時間尚短，財務管理環(huán)境都異常簡樸。在如今大部分企業(yè)都實現(xiàn)會計電算化的大環(huán)境下，甚至有些物業(yè)管理公司還停留在“算盤加計算器”的階段。此外，很多物業(yè)管理公司由于發(fā)展不規(guī)范，常常只具有一至兩名會計人員。而且在會計核算方面，依舊局限于手工登賬和人工對賬，不僅耗費掉了會計人員大量的時間和精力，而且還導致會計科目在設計上難以細化，很多會計人員在面對大量的手工登帳工作之余，已沒有更多的精力再對二級科目進行細分。同時，很多諸如制定財務預算計劃、計算項目盈利空間等精細作業(yè)也根本無閑開展，這在一定程度上限制了物業(yè)管理公司的財務發(fā)展。
(3)財務管理存在認識誤區(qū)
當前，我國很多物業(yè)管理公司的管理者及相關人員對財務管理存在認識誤區(qū)。沒有將對財務管理的認識上升為公司戰(zhàn)略的高度，并未認識到財務管理是一個自上而下、需要大家共同參與和配合的系統(tǒng)過程。也并未意識到只有先行實現(xiàn)財務目標，公司目標才能最終獲得實現(xiàn)。其實，財務作為公司經(jīng)營運作的一個核心部門，需要與其他部門相互配合、通力合作，每一個業(yè)務單元的完成都是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有力推手。因此，財務管理是一個涉及公司上下的系統(tǒng)過程。
物業(yè)管理公司會計核算的內(nèi)容與處理方法
(1)會計核算內(nèi)容之一：業(yè)主的公共水電費
公共水電費是物業(yè)管理公司的會計核算內(nèi)容之一。物業(yè)管理公司對此有兩種核算方法。一種是將公共水電費直接計入物業(yè)管理成本;另一種是將其暫時作為代收代付款，并抵扣小區(qū)業(yè)主向物業(yè)管理公司交納的物業(yè)管理費。這兩種會計核算方式中，筆者更傾向于第二種。因為水電并非由物業(yè)公司提供而是由供水供電部門提供，并于提供時已向消費者收取了相關稅費。單純從該意義出發(fā)，公共水電費由物業(yè)公司作為代收代付款更為合適。
(2)會計核算內(nèi)容之二：物業(yè)管理公司的成本費用
目前，我國物業(yè)管理公司采取權責發(fā)生制核算成本費用，并將其具體分為按營業(yè)成本與期間費用分開核算。其中，期間費用包括財務費用、管理費用等，具體核算與一般企業(yè)無異。營業(yè)成本是指物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供管理和服務過程中(即物管活動)所發(fā)生的各種成本開支。物管活動是物業(yè)公司主營業(yè)務。營業(yè)成本通常分設“直接材料”、“直接人工”、“間接費用”三個會計科目。物業(yè)管理公司在日常成本核算時，應盡量劃小核算單元，以將人員責任與成本支出相掛鉤，實行成本費用責任制。除物管活動之外的其他“附屬類”業(yè)務所發(fā)生的成本支出作為“其他業(yè)務支出”參照現(xiàn)行財務制度進行會計核算。
(3)會計核算內(nèi)容之三：物業(yè)管理費
目前，我國物業(yè)管理公司在核算物業(yè)管理費時，所采用的會計原則類似于“收付實現(xiàn)制”但又不是通常意義上的收付實現(xiàn)制。只是在實際收到業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費時方才確認收入;倘若是在當期收到了以后時期的物業(yè)管理費，則暫時不確認為收入，而是將其作為預收款進行掛賬。根據(jù)我國《企業(yè)會計制度》，關于勞務收入通常有三條確認原則。首先，收入能夠被可靠計量;其次，與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè);第三，勞務的完工百分比能夠被合理確定。只有三個條件同時滿足，物業(yè)管理公司方能將物業(yè)管理費確認為收入，并無需考慮是否已實際收到款項。
(4)會計核算內(nèi)容之四：維修基金
根據(jù)我國物業(yè)管理的相關規(guī)定，為了有效保障物業(yè)公共設施等的維修養(yǎng)護，業(yè)主需按時向物業(yè)管理公司繳納一定的維修基金。單純從所有權的角度出發(fā)，維修基金屬業(yè)主所有。當前，根據(jù)相關政策，物業(yè)管理公司應將維修基金作為“代管基金”.我國物業(yè)管理公司對維修基金的會計核算主要選擇在實際收取時，作為“長期應付款”進行掛賬;當實際發(fā)生維修費用時，再予以沖減。關于維修基金是否需要繳納稅款目前尚無明確規(guī)定。物業(yè)管理公司在這方面的核算處理也各不相同。筆者認為，物業(yè)管理公司所收取的維修基金不需要納營業(yè)稅。因為這部分費用主要用于公共設施等的修繕與管理，在所有權方面歸業(yè)主所有，物業(yè)管理公司僅是對其進行“代管”.因此，筆者認為維修基金不需繳納營業(yè)稅。
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