物業(yè)管理公司財務(wù)財務(wù)管理的問題及建議
物業(yè)管理公司財務(wù)財務(wù)管理的問題及建議
物業(yè)管理公司里的財務(wù)管理方面還存在諸多的問題，相關(guān)財務(wù)制度還不是很健全，下面學(xué)習(xí)啦小編通過分析物業(yè)管理公司財務(wù)財務(wù)管理的問題，提出幾點建議，歡迎閱讀。
物業(yè)管理公司財務(wù)管理的問題
(一)重視程度不高，內(nèi)部控制意識薄弱。因為物業(yè)管理本身在我國屬于新生事物，致使很多物業(yè)管理公司對內(nèi)部控制這一方面不是很重視，潛意識里認(rèn)為簡單的解決好財務(wù)問題便是做好了內(nèi)部控制，對其的思考也沒有上升到戰(zhàn)略的層次。抱著內(nèi)部控制與企業(yè)關(guān)聯(lián)不大的心態(tài)，一些物業(yè)管理公司對相關(guān)人才的內(nèi)部控制培訓(xùn)工作也缺乏了積極性，導(dǎo)致他們的自身素質(zhì)不足，知識不過硬，便難以適應(yīng)這愈來愈復(fù)雜的財務(wù)管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內(nèi)部控制的效果微乎其微。這樣長此下去，內(nèi)部控制工作跟不上財務(wù)的繁雜演變，一些物業(yè)管理公司也將必然面臨著生存危機。
(二) 物業(yè)管理成本與費用控制的缺失。在進行公司財務(wù)管理工作中，成本管理工作的基礎(chǔ)地位不可動搖，在日常的公司賬務(wù)處理中，物業(yè)管理公司不同于其他一些類型的公司，所發(fā)生的費用沒有完全顯示出來，不能全面顯示費用，相關(guān)成本也盡皆隱含起來。因此這也導(dǎo)致公司財務(wù)信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內(nèi)部控制的有效性、科學(xué)性。大部分物業(yè)管理公司都僅注重在成本數(shù)量上有何大的變化，對于為何會有這么大的變化卻并沒有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴(yán)重的缺陷，急需加以改善。
(三)會計核算不規(guī)范，忽視監(jiān)督考核。對于公司內(nèi)部的會計控制制度和考核相掛鉤的監(jiān)督機制，大部分物業(yè)管理公司都不予重視，這便導(dǎo)致公司重考核，輕內(nèi)控的一幕上演。雖然公司里的財會系統(tǒng)體現(xiàn)出極強的內(nèi)控作用，但也同時有著其一定的缺陷與局限性，這在兩個方面加以體現(xiàn)出來，一方面事前控制作用差，在處理公司財務(wù)問題之前，對其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關(guān)問題的發(fā)生。另一方面事后考核力度弱，沒有一套有效的考核機制，無法有效的進行事后考核評估。
(四) 公司內(nèi)部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發(fā)展的資金是我國物業(yè)管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業(yè)管理公司的正常運作，便要采取措施及時開辟新的資金來源渠道。在當(dāng)下，我國物業(yè)管理公司的來源渠道非常有限，一般包括：物業(yè)管理公司開創(chuàng)投入的資本金，物業(yè)維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務(wù)所獲得的一些經(jīng)營性收入，也有一些公司轉(zhuǎn)向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業(yè)管理公司大都屬于中小型企業(yè)，注冊資本少，資本實力不足，銀行貸款時所認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發(fā)放的貸款。
物業(yè)管理公司財務(wù)管理的加強建議
(一)提高公司內(nèi)部財務(wù)人員素質(zhì)水平。在每個公司內(nèi)部，財務(wù)人員的素質(zhì)水平關(guān)系到信息披露工作的質(zhì)量，進而影響到公司的正常有效運作，物業(yè)管理公司也不例外。第一，公司在聘用財務(wù)工作人員時必須要杜絕任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，要堅持德才兼?zhèn)?、以德為先的原則，可以從應(yīng)聘者是否具有相關(guān)從業(yè)資格、專業(yè)技能以及最高學(xué)歷等多方位全面考評，為公司引進一批優(yōu)秀拔尖的財務(wù)人員。 第二，公司也應(yīng)該對財務(wù)工作人員的培訓(xùn)力度予以加強，實行月度或季度考核制度，在壓力環(huán)境中可以使員工能及時掌握最新的財務(wù)知識，然后用于工作中來，也使員工自身業(yè)務(wù)素質(zhì)有所提高。公司還可以通過培訓(xùn)向員工灌輸內(nèi)部控制對于提高公司財務(wù)管理水平、實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的重要性思想，時刻讓員工謹(jǐn)記內(nèi)部控制的具體要求，按章辦事;通過職業(yè)道德培訓(xùn)還可以確保員工能夠?qū)μ峁┑臅嬓畔①|(zhì)量要求負(fù)責(zé)。第三，公司還需建立一套科學(xué)的獎懲制度，更好的調(diào)動財務(wù)人員認(rèn)真工作的積極性。
(二) 加強財務(wù)成本管理， 完善公司會計制度。物業(yè)管理公司通常從事的都是服務(wù)業(yè)，所以其對應(yīng)的財務(wù)成本管理應(yīng)該也根據(jù)服務(wù)功能作對象。公司可以采取作業(yè)成本法來確定服務(wù)所發(fā)生的實際成本，擴大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠?qū)㈤g接費用準(zhǔn)確地分?jǐn)傆嬋氤杀?。設(shè)立一套完善并具備可操作性的成本核算系統(tǒng)，認(rèn)真核算每一部分的投入成本，保證整個核算過程的通暢。物業(yè)管理公司在經(jīng)營服務(wù)時，為客戶進行大批的固定資產(chǎn)管理，在設(shè)置的成本會計科目下，準(zhǔn)確無誤的將營業(yè)成本劃分成所提供的共性服務(wù)與個性服務(wù)成本，在公司會計核算時，還必須確保資產(chǎn)核算的及時性、準(zhǔn)確性以及真實性。
(三) 會計核算和財務(wù)監(jiān)督并重。正確及時的財務(wù)信息貫穿于物業(yè)管理公司整個的經(jīng)營業(yè)務(wù)及其價值流轉(zhuǎn)過程的每個環(huán)節(jié)中。內(nèi)部正確的會計核算以及嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)督，更是事關(guān)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的成敗，因此，可以說這在物業(yè)管理公司中相當(dāng)于“神經(jīng)中樞”的核心地位不可動搖。公司在進行財務(wù)控制時要時刻關(guān)注防范經(jīng)營風(fēng)險以及財務(wù)隱患，以實現(xiàn)公司規(guī)范性的經(jīng)營以及企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。要設(shè)立一套完善并且獨立的財務(wù)控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財務(wù)監(jiān)督，也就是要涉及到公司內(nèi)部的各個部門、組織以及經(jīng)營業(yè)務(wù)等，并且對所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運作。
(四)高度重視并加強資金管理。首先，開辟新的資金來源渠道，僅靠物業(yè)管理服務(wù)收入顯然難以支撐公司持續(xù)發(fā)展的龐大需求，當(dāng)前需要拓寬服務(wù)范圍，開展獲得多種經(jīng)營的其他收益。其次對資金的運作要規(guī)范科學(xué)，做好日常監(jiān)控工作，從嚴(yán)管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對于外面的應(yīng)收賬款等款項，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業(yè)管理公司方可得以持續(xù)長久的發(fā)展。此外，和一些地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，開展社區(qū)金融服務(wù)，如通過APP等方式，為業(yè)主提供接入或網(wǎng)點支持，獲取業(yè)主享受相關(guān)服務(wù)的中介費或傭金。
物業(yè)管理公司的性質(zhì)
物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點：
第一，物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權(quán)。
第二，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。
第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。
2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這在本質(zhì)將物業(yè)公司的職能由管理轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;業(yè)主”服務(wù)。
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