房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何合理避稅
房地產(chǎn)公司是如何辦理避稅的呢?房地產(chǎn)企業(yè)的避稅問(wèn)題困擾著很多企業(yè)家，小編為你帶來(lái)了“房地產(chǎn)公司避稅”的相關(guān)知識(shí)，這其中也許就有你需要的。
房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的技巧
避稅渠道1：拖延工期
無(wú)論如何征稅，都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過(guò)1%或0.5%的預(yù)征來(lái)解決，一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒(méi)有完工，國(guó)家就無(wú)法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。
設(shè)想一個(gè)小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，從法律上講，不存在任何問(wèn)題。相信如果國(guó)家嚴(yán)格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。
避稅渠道2：提高人工
對(duì)于股份公司而言，一旦經(jīng)過(guò)平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類(lèi)似內(nèi)部人控制的萬(wàn)科。
當(dāng)然還有類(lèi)似購(gòu)買(mǎi)巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以，在這里，先要預(yù)祝類(lèi)似萬(wàn)科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的高管們了，等著加工資吧。
避稅渠道3：搞精裝修
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以毛胚房為主要供應(yīng)，使得土地增值部分較大。開(kāi)征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。
也就是說(shuō)，未來(lái)的裝修市場(chǎng)，面對(duì)購(gòu)房者的份額要萎縮，而面對(duì)發(fā)展商的大盤(pán)、同意裝修將增加。
避稅渠道4：項(xiàng)目公司
那些通過(guò)項(xiàng)目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預(yù)繳征收時(shí)期，由于可以開(kāi)發(fā)完畢就注銷(xiāo)，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費(fèi)，相信項(xiàng)目公司制會(huì)越來(lái)越多。同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目公司，進(jìn)行注銷(xiāo)的應(yīng)該也會(huì)逐漸增多。
由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項(xiàng)目、增加成本，土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達(dá)到少繳甚至無(wú)須繳納土地增值稅的條件。
避稅渠道5：轉(zhuǎn)售為租
土地增值稅對(duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對(duì)較小。而由于既有銷(xiāo)售類(lèi)房產(chǎn)、也有租賃類(lèi)房產(chǎn)，因此存在內(nèi)部操作空間，從而增大銷(xiāo)售類(lèi)房產(chǎn)的成本，這類(lèi)房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。
而這個(gè)約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對(duì)于保障行業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)大有幫助。
避稅渠道6： 加快周轉(zhuǎn)
很多以前銷(xiāo)售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒(méi)有預(yù)提本稅、又把原來(lái)的錢(qián)投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。
根據(jù)測(cè)算基本可以得知，只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿足“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價(jià)值觀。
同時(shí)，為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤(rùn)回報(bào)，因此存貨周轉(zhuǎn)率的控制將越來(lái)越重要，企業(yè)必然要使自己的周轉(zhuǎn)速度加快。
房地產(chǎn)涉及的稅種
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。
1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%(城區(qū))、5%(郊區(qū))、1%(農(nóng)村)。
計(jì)算公式: 應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×稅率。
3、教育費(fèi)附加
計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。
計(jì)算公式:
應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅×3%。
4、印花稅：
(1)財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一;
(2)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)， 稅率為萬(wàn)分之五;
(3)購(gòu)銷(xiāo)合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬(wàn)分之三;
(4)借款合同，稅率為萬(wàn)分之零點(diǎn)五;
(5)對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬(wàn)分之五貼花;
(6)營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個(gè)人所得稅：
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
計(jì)算公式：
應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)
應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金”
6、所得稅
(1)所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。
(2)如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。
計(jì)算公式：
應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率
(3)如果屬于查帳征收的，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。
計(jì)算公式：
應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*所得稅稅率
(4)所得稅稅率：
一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。
7、房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
(1)大城市1.5元至30元;
(2)中等城市1.2元至24元;
(3)小城市0.9元至18元;
(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
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