房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅如何計(jì)算
企業(yè)房產(chǎn)稅是大家很關(guān)心的話題，這房地產(chǎn)的企業(yè)房產(chǎn)稅是怎么計(jì)算的呢?小編為你帶來了“房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的計(jì)算”的相關(guān)知識(shí)，這其中也許就有你需要的。
企業(yè)房產(chǎn)稅如何計(jì)算
作者：向先銀
一、企業(yè)房產(chǎn)稅如何計(jì)算
根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅如何計(jì)算的方法有以下兩種：
(一) 按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算。
其計(jì)算公式為： 年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-10%至30%)×1.2%
(二) 按租金收入計(jì)算，
其計(jì)算公式為： 年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)
以上房產(chǎn)稅如何計(jì)算方法是按年計(jì)征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納，則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納，則以年應(yīng)納稅額除以12。
對(duì)于工業(yè)用的自用地下建筑物，以房屋原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑物，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
二、企業(yè)房產(chǎn)稅的征收對(duì)象
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向房屋所有人征收的一種稅。
1、房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象、征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。
房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。
這里所說的城市，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農(nóng)村;縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn);建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批難設(shè)立的建制鎮(zhèn);工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
2、房產(chǎn)稅的納稅人
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納;產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
以上產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人，均為房產(chǎn)稅的納稅人。
工業(yè)企業(yè)若擁有房產(chǎn)(即為房產(chǎn)的所有權(quán)人)的，自然是房產(chǎn)稅的納稅人。工業(yè)企業(yè)使用的房產(chǎn)為國有(即全民所有)，也應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，是房產(chǎn)稅的納稅人。
三、企業(yè)房產(chǎn)稅的相關(guān)法律規(guī)定
中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 1986年10月30日 云政發(fā)[1986]155號(hào)
第一條 依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第十條的規(guī)定制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 凡在我省規(guī)定開征房產(chǎn)稅地區(qū)的單位和個(gè)人的房產(chǎn)，均應(yīng)依照《條例》和本細(xì)則繳納房產(chǎn)稅。
第三條 《條例》第一條所指“城市”，系指國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市;“縣城”，系指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地;“建制鎮(zhèn)”，系指省人民政府批準(zhǔn)的建制鎮(zhèn)。
城市的征收范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城，建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)人民政府所在地。均不包括所轄農(nóng)村和行政村。
工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。具體劃分由州、市人民政府、地區(qū)行政公署確定，報(bào)省稅務(wù)局備案。
第四條 除《條例》第五條免稅的規(guī)定外，下列房產(chǎn)亦不征房產(chǎn)稅：
一、企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。
二、作為營業(yè)用的地下人防設(shè)施。
第五條 房產(chǎn)稅的減免稅權(quán)限為：
一、屬于地、州、市范圍內(nèi)全面性的減稅和免稅，報(bào)省人民政府審批。
二、屬于縣(市)范圍內(nèi)全面性的減稅或免稅，由州、市人民政府、地區(qū)行政公 署審批，報(bào)省稅務(wù)局備案。
三、個(gè)別納稅確有困難的單位和個(gè)人，需要給予減稅或免稅照顧的，由縣(市)稅務(wù)局審批。(來源：法律知識(shí))
房產(chǎn)未竣工決算如何計(jì)算房產(chǎn)稅
來源：中國稅網(wǎng)
問：企業(yè)自建的房產(chǎn)還沒有竣工結(jié)算報(bào)告，但是已經(jīng)投入使用了，如何繳納房產(chǎn)稅?
答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題規(guī)定，(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
(二)購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
(三)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第一條關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。
根據(jù)上述規(guī)定，貴公司自建房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之次月起計(jì)繳房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)按照賬面原值計(jì)算，但是對(duì)于未進(jìn)行竣工決算的，總局沒有明確的規(guī)定預(yù)算價(jià)值和竣工決算價(jià)值之間的差額如何處理，各地執(zhí)行口徑有所差異，以下地方政策供參考：
《遼寧省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》第四條第三款規(guī)定，工程尚未決算已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)，依照基建計(jì)劃價(jià)值減除30%后的余值計(jì)稅;沒有基建計(jì)劃價(jià)值的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。工程決算后，依照入賬價(jià)值計(jì)稅，已按計(jì)劃價(jià)值或核定繳納稅款的不再補(bǔ)退。
《北京市稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知的通知》(市稅三字〔1987〕124號(hào))第14條規(guī)定，關(guān)于新建房屋未辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用，并已按照工程預(yù)算價(jià)格計(jì)征房產(chǎn)稅的，在工程驗(yàn)收結(jié)算入賬后其差額是否退稅補(bǔ)稅問題：不再退補(bǔ)，可從下一個(gè)納稅期起按結(jié)算后帳面金額計(jì)算征收。
《吉林省地稅局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅和車船使用稅若干問題的解釋和補(bǔ)充規(guī)定的通知》(吉稅四字〔1988〕75號(hào))第四條規(guī)定，納稅單位已投入使用尚未決算入賬的新建房屋，按基建計(jì)劃價(jià)值計(jì)算征稅;沒有基建計(jì)劃價(jià)值的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價(jià)值計(jì)征;入賬后按入賬原值計(jì)征，已按基建計(jì)劃價(jià)值或核定的價(jià)值計(jì)征的稅款不予退補(bǔ)。
《江蘇省稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定》(蘇稅三〔87〕11號(hào))的規(guī)定，納稅單位新建、擴(kuò)建、翻建的房屋，從建成驗(yàn)收的次月起繳納房產(chǎn)稅;未辦驗(yàn)收手續(xù)而已經(jīng)使用的，自使用的次月起繳納房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)價(jià)格尚未入賬的，可先按基建計(jì)劃價(jià)格計(jì)算征稅。待工程驗(yàn)收結(jié)算后，在按入賬后價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，并辦理稅款的退補(bǔ)手續(xù)。
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