產(chǎn)權(quán)式酒店的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

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　　產(chǎn)權(quán)式酒店的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　與傳統(tǒng)房產(chǎn)投資相比，由于產(chǎn)權(quán)式酒店提供包租，回報(bào)豐厚，每年給予固定百分比的回報(bào)率，收益穩(wěn)定，又委托經(jīng)營(yíng)，省去投資者的很多麻煩，加上一間客房不需要投人大量資金就可獲利，有的開發(fā)商還承諾購(gòu)房者可獲得一定期限的免費(fèi)住宿權(quán)，并在租賃期滿后按超出購(gòu)房投資額的價(jià)格返購(gòu)。因此產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益是高的，投資優(yōu)勢(shì)是顯而易見的，也就成為中小投資者競(jìng)相追捧的投資渠道。但往往高收益中蘊(yùn)藏著高風(fēng)險(xiǎn)，投資產(chǎn)權(quán)式酒店也是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。其風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　　(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就是在酒店經(jīng)營(yíng)過程中，相關(guān)政策出臺(tái)，大的市場(chǎng)變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。比如國(guó)家出臺(tái)用于抑制投資，打擊投機(jī)的宏觀調(diào)控，對(duì)于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的來(lái)講，就意味著加大了投資成本。另外，一些市場(chǎng)的變動(dòng)，比如股市回暖、存款利率的提高，以及其他投資渠道的日益健全，都會(huì)分流產(chǎn)權(quán)式酒店投資人而引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

　　(二)法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)層面。首先是項(xiàng)目不合法，比如報(bào)建資質(zhì)五證不全不能辦理房產(chǎn)證，項(xiàng)目本身就涉嫌違規(guī)不合法。其次是合同務(wù)款不合法，即合同條款不夠清晰，不能保障投資的合法利益。再次是擔(dān)保制不合法。根據(jù)投資者最為關(guān)心的投資安全性問題，這些項(xiàng)目一般也設(shè)立了擔(dān)保機(jī)制，如果以房產(chǎn)作為擔(dān)保內(nèi)容的必須到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備集，否則，擔(dān)保機(jī)制不合法，這樣所提供的擔(dān)保為無(wú)效擔(dān)保。如果擔(dān)保機(jī)制不合法，或者根本就沒有擔(dān)保，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)買客房的投資者的合法權(quán)益將很難得到有效維護(hù)。

　　(三)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自開發(fā)商。產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商在出售酒店的過程中其實(shí)已經(jīng)收回成本。開發(fā)商承諾的回報(bào)率是按最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)訂算的，能否給投資者兌現(xiàn)現(xiàn)承諾是個(gè)很大的未知數(shù)。如果開發(fā)商惡意欺詐，或經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)失誤，投資者的利益就受損。特別是在風(fēng)險(xiǎn)出來(lái)之前，投資者根本不會(huì)了解事實(shí)真相，等損害出現(xiàn)之后，很多投資者只能被動(dòng)接受，如果開發(fā)商缺乏誠(chéng)信，不兌現(xiàn)承諾，應(yīng)回收的客房無(wú)能力回收或根本不打算回收，投資者受損的程度就會(huì)更大。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

　　產(chǎn)權(quán)式酒店投資由于回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，加之產(chǎn)權(quán)式酒店的所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三者分離，企業(yè)運(yùn)作不可預(yù)測(cè)、不可控制因素很多，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，投資者要想盡量避免產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　(一) 要了解產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)前景。要根據(jù)酒店的位置、經(jīng)營(yíng)形式、物業(yè)的區(qū)域性和發(fā)展前景等判斷物業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)前景和投資價(jià)值。要考察酒店管理經(jīng)驗(yàn)和能力。只有有經(jīng)驗(yàn)有實(shí)力有眼光的經(jīng)營(yíng)者才能保證業(yè)主的權(quán)益。要關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力背景和社會(huì)公信力。特別是酒店出現(xiàn)問題，開發(fā)商所承諾的投資回報(bào)不能實(shí)現(xiàn)的情況下，這種實(shí)力背景和公信力就顯得尤為重要。特別值得指出的是如果開發(fā)商公公是一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的最初締造者，并無(wú)意在酒店行業(yè)做下去，就應(yīng)該對(duì)這個(gè)項(xiàng)目倍加小心。所以說(shuō)，要選擇實(shí)力強(qiáng)勁，經(jīng)驗(yàn)豐富，信譽(yù)良好的開發(fā)商及管理經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理公司，只有這樣，產(chǎn)權(quán)式酒店在市場(chǎng)上獲得較高租金和穩(wěn)定的出租率才有保障，這也是業(yè)主投資回報(bào)的有力保障。

　　(二) 要完善產(chǎn)權(quán)式酒店的擔(dān)保機(jī)制。擔(dān)保機(jī)制日否健全是投資者能否獲得穩(wěn)定收益和維護(hù)自己全法權(quán)益非常重要的一環(huán)。投資者在投資前一定要了解該產(chǎn)權(quán)式酒店是不是建立了擔(dān)保機(jī)制，是用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保還是公司擔(dān)保。如果是產(chǎn)權(quán)擔(dān)保是否到房產(chǎn)部門力理了登記備案。如果是擔(dān)保公司擔(dān)保，其資金實(shí)力如何，是哪種擔(dān)保形式，是一般責(zé)任擔(dān)保，還是連帶責(zé)任擔(dān)保。通常情況下，應(yīng)采用連帶責(zé)任擔(dān)保，只有這樣投資者在遇到回報(bào)不能兌，或是客房返收不能到位而引發(fā)糾紛打官司時(shí)可由債權(quán)人或擔(dān)保人直接賠償，自己的合法權(quán)利才能得到保障。所以說(shuō)，只有建立了產(chǎn)權(quán)式酒店的擔(dān)保機(jī)制，并明確了有利于自己的擔(dān)保形式，在遇到糾紛時(shí)就能全身而退，也就可以有效地避免產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三) 要咨詢產(chǎn)權(quán)式酒店的投資顧問。由于投資產(chǎn)權(quán)式酒店周期長(zhǎng)，所簽訂的合同多，法律關(guān)系復(fù)雜，在對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店投資之前，要聽取專家意見和建議，最好請(qǐng)法律顧問把關(guān)。特別是簽訂購(gòu)房合同、租賃合同、返收合同時(shí)要慎重，要從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度充分考慮合同條款。有了法律顧問把關(guān)，增大了避免投資風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，還要及時(shí)辦理自身客房的房屋權(quán)屬證書。因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)法》明確規(guī)定了“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收效力和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受到國(guó)家法律保護(hù)”。只有這樣請(qǐng)法律顧問把關(guān)并及時(shí)辦了產(chǎn)權(quán)證，才能更好地避免投資風(fēng)險(xiǎn)，如果有了糾紛也可以得到合法保護(hù)。

　　目前，我們國(guó)家和地立政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店，期望用產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需。這一新興的投資項(xiàng)目隨著有關(guān)法規(guī)的不斷完善，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)具有一定的可行性，發(fā)展性，可望成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。但是也要看到，作為一個(gè)新興的投資方式，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)還是有的，投資時(shí)一定要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，一定要謹(jǐn)慎，不要輕信廣告，在銷售熱潮面前，保持清醒的頭腦，并采取有效的防范措施，盡量避免產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而取得理想的投資效益。