店址評(píng)估的“六把尺子”有哪些

　　備選店址一旦確定，就需著手進(jìn)行評(píng)估。選址與評(píng)估工作都是由連鎖總部統(tǒng)一計(jì)劃和實(shí)施的，再一次體現(xiàn)了連鎖經(jīng)營(yíng)的管理標(biāo)準(zhǔn)原理。

　　評(píng)估應(yīng)該具體，首先是要確定評(píng)估項(xiàng)目，其次是進(jìn)行定量化評(píng)估，最后做出相關(guān)分析并選定店址，這是一系列的標(biāo)準(zhǔn)化流程。評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)視特許發(fā)展戰(zhàn)略而不定期，主要包括：店面結(jié)構(gòu)、交通狀況、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢(shì)六個(gè)方面。

　　一、店面結(jié)構(gòu)

　　店面結(jié)構(gòu)需要從兩方面評(píng)估：地理位置和競(jìng)爭(zhēng)角度。

　　從地理位置評(píng)估一個(gè)店址，應(yīng)該看它從地理位置出發(fā)，屬于商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類中的哪一類。再根據(jù)連鎖店本身的性質(zhì)來評(píng)估店址的優(yōu)劣

　?、偕虡I(yè)中心型店址，位于全市性的繁華商業(yè)區(qū)，這里各類商業(yè)、娛樂、服務(wù)設(shè)施林立，人流、車流度最大，店址的輻射力強(qiáng)，商圈范圍也比較廣泛。此類店址適合于各類連鎖專賣店的開設(shè)。

　?、跍?zhǔn)商業(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心，有重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，顧客流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量很少，此類店址適合于食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經(jīng)營(yíng)。

　　③郊外型店址。是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址，其顧客少但固定，經(jīng)營(yíng)成本最低。

　?、芫用裥^(qū)型店址。位于大型居民集中居住濾我內(nèi)，為小區(qū)生活配套設(shè)施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營(yíng)。

　　另一方面，需要從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，看店址屬于競(jìng)爭(zhēng)型店址和孤立型店址兩類中的哪一類。

　?、俑?jìng)爭(zhēng)型店址。指同一商圈內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有兩類：一是同類連鎖商店，來自這類對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力可謂最大;二是與本店有經(jīng)營(yíng)交叉的商店，如百貨店、食品店、蔬菜店等。

　?、诠铝⑿偷曛?。正好與競(jìng)爭(zhēng)型店址相對(duì)，商圈內(nèi)沒有上述兩類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。上述各類型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房產(chǎn)價(jià)格又極其昂貴;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸收力大的地段又總是擁擠著眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，且覓得合適的店址非常困難。

　　二、交通狀況

　　僅僅作出了店址的區(qū)域位置等店面結(jié)構(gòu)選擇還不夠，因?yàn)樵谕粋€(gè)區(qū)域內(nèi)，一個(gè)連鎖店鋪可能會(huì)有好幾個(gè)開設(shè)地點(diǎn)可供選擇，但有些地點(diǎn)對(duì)某個(gè)連鎖店來說，是百分之百好的開設(shè)地點(diǎn)，而對(duì)另一種連鎖店來說，就不一定是最滿意的開設(shè)地點(diǎn)。因此，一個(gè)新設(shè)連鎖店在做好區(qū)域位置選擇以后，還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素，作出具體設(shè)計(jì)地點(diǎn)的選擇。

　　交通條件是影響連鎖店鋪選擇開設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，它決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開展和顧客購(gòu)買行為的順利實(shí)現(xiàn)。

　　從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來看，對(duì)交通條件的評(píng)估主要有以下兩個(gè)方面在開設(shè)地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車場(chǎng)所可以利用。絕大多數(shù)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的停車場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為4：1。規(guī)模較大的連鎖店必須有專用汽車停車場(chǎng)，面積較小的連鎖店可以不設(shè)專用停車場(chǎng)，但必須有自行車、三輪車停車場(chǎng)地。連鎖店鋪根據(jù)需要作出選擇。

　　商品運(yùn)至連鎖店是否容易。這就要考慮可供連鎖店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能適應(yīng)貨運(yùn)量的要求并便于裝卸，否則當(dāng)運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升的情況下，會(huì)直接影響到經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。

　　為方便顧客購(gòu)買，促進(jìn)購(gòu)買行為的順利實(shí)現(xiàn)，對(duì)交通條件要作如下具體分析設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的連鎖店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流越多，購(gòu)買越方便。開設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來去方向而定，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主;選在鄰近市內(nèi)公共車站的位置，則以上車的客流為主。

　　設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的連鎖店，要分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是始終站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于始終站，有的始終站多于中途站。

　　要分析市場(chǎng)交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)，都會(huì)造成客流量在一定程度上的減少。

　　三、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

　　商店周圍的競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)零售經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此對(duì)商店開設(shè)地點(diǎn)的選擇時(shí)必須要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。一般來說，在開設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，商店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，將會(huì)吸引大量的客流，促進(jìn)銷售增長(zhǎng)，增強(qiáng)店譽(yù)，否則與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相鄰而設(shè)，將難似獲得發(fā)展。

　　當(dāng)然，作為零售店鋪的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有發(fā)展前景的地方，這對(duì)經(jīng)營(yíng)選購(gòu)性商品的商店尤其如此。

　　另外，當(dāng)?shù)曛分車纳痰觐愋蛥f(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了各自的銷售。

　　四、顧客流量

　　五、店面成本

　　店面成本包括很多方面，具體來講，主要需要考慮以下幾個(gè)方面：建筑物的新舊程序與裝修成本，房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限，搬遷補(bǔ)償費(fèi)，水電增容費(fèi)，有無城建規(guī)劃限制等。

　　房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限。這是所有項(xiàng)目中最重要的一項(xiàng)。利用方式大致有四種：一是租房;二是買房;三是買房地產(chǎn);四是買地蓋房;此外，還可能通過聯(lián)營(yíng)、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益，提高消化費(fèi)用上升的能力和銀行貸款能力。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷售價(jià)格、投資回收期影響直接，而付款方式也會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響，這些因素均應(yīng)作具體的定量測(cè)算。

　　搬遷補(bǔ)償費(fèi)。包括原有職工安置費(fèi)。

　　有無城建規(guī)劃限制指有無良好的水電、下水道、暖氣等條件;是否位于規(guī)劃紅線之外;有無綠地限制;能否加蓋臨時(shí)建筑等。

　　六、發(fā)展趨勢(shì)

　　對(duì)店址發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)估其實(shí)就是要分析城市規(guī)劃。商店的開設(shè)地點(diǎn)選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店;反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看不是理想的開設(shè)地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，零售經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，作出最佳地點(diǎn)的選擇。最后，零售經(jīng)營(yíng)者還要對(duì)商店未來效益進(jìn)行評(píng)估，主要包括平均每天經(jīng)過的人數(shù);來店光顧的人數(shù)比例;光顧顧客中購(gòu)物者的比例;每筆交易的平均購(gòu)買量等。于是，零售經(jīng)營(yíng)者就可做出商店的開設(shè)地點(diǎn)和商店設(shè)置后開業(yè)的決策了。