餐飲選址要求因素有哪些
餐飲選址要求因素有哪些
餐飲業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)中的重要產(chǎn)業(yè)，是國內(nèi)發(fā)展速度最快的產(chǎn)業(yè)，為我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開餐飲選址要求，希望能幫到你。
餐飲選址要求
要想做到餐飲加盟賺錢，首先必須要做到餐飲連鎖店店址選擇的正確，好的地理位置，是餐飲加盟連鎖經(jīng)營的重要保 證之一，市場消費(fèi)有了，才能夠做到餐飲加盟連鎖產(chǎn)品銷售的提升。在本文，就來說介紹一下餐飲加盟連鎖店選址應(yīng) 考慮的因素：
1)盡量避免直接競爭。
2)專門經(jīng)營午餐的餐飲加盟連鎖店應(yīng)該盡可能的方便顧客。
3)主干公路旁的餐飲加盟連鎖店是為方便旅行者而開始的，必須設(shè)在旅行者很容易到達(dá)的地方，否則，即使餐飲加 盟連鎖店離公路不很遠(yuǎn)，對(duì)餐飲加盟連鎖店來說，也是不利的。
4)餐飲加盟連鎖店最理想的選址是緊靠某條主要街道、繁華的商業(yè)區(qū)或某個(gè)公寓區(qū)。
5)對(duì)于那些獨(dú)特的氣氛、特色或特殊環(huán)境見長的餐廳來說，位置稍微偏僻問題不大，因?yàn)轭櫩涂倳?huì)找到它們的
6)位于飲食與樂區(qū)的餐飲連鎖店總是能吸引大批的顧客。
7)選址時(shí)要注意交通的狀況。餐飲加盟連鎖店面臨交通繁華區(qū)，要注意餐飲加盟連鎖店附近是否有停車場。
8)高檔餐飲加盟連鎖店通常只事宜開設(shè)在商業(yè)中心位置或辦公大廈里。判斷一個(gè)地方是否事宜開設(shè)高檔餐飲加盟連 鎖店的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是看這個(gè)地方是否具有有高檔消費(fèi)能力的目標(biāo)顧客。
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餐廳選址要考慮的因素
1、 地區(qū)經(jīng)濟(jì)。如地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、入均收入水平、居民消費(fèi)觀念、商業(yè)增悵的速度、地區(qū)消費(fèi)水平、居民購買力。
2、 商圈。如商圈內(nèi)餐飲網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、類別、特色、分布及競爭;臨街店前車輛與人流量;周邊是否有大型商場和娛樂場所。
3、 房租地價(jià)。不同地點(diǎn)的房屋租金差別很大，所以，除了要搞清房主報(bào)價(jià)是否與當(dāng)?shù)氐刂魇袌鱿喾?，還要考慮是否與自己酒樓的投資規(guī)模、檔次相符。
4、 能源供應(yīng)。主要指水、電、燃?xì)獾冉?jīng)營必須具備的條件，如電供應(yīng)容量是否夠，水源、煤田燃?xì)馐欠窨芍苯铀偷皆O(shè)計(jì)的合適位置，對(duì)經(jīng)營的影響和制約有多大。
5、 交通。車輛通行和道路的暢通程度，如道路是否四通八達(dá)，公交車輛是否線路多，門前是否能設(shè)停車場等。
6、 地點(diǎn)特性。周邊是否有大型居民住宅小區(qū)、大型企事業(yè)單位，如工廠、學(xué)校、購物中心和娛樂場所。
7、 社區(qū)服務(wù)。社區(qū)治安和消防如何，垃圾處理服務(wù)是否及時(shí)，目標(biāo)地點(diǎn)所需的服務(wù)和有關(guān)設(shè)施(包括費(fèi)用等)對(duì)經(jīng)營的影響大小。
8、 可視度。良好的可視度能夠極大地促進(jìn)餐廳的發(fā)展，為此必須排查標(biāo)記和可視度的障礙。標(biāo)記的位置類型、門前空地大小都是應(yīng)該加以重視的地方。
餐飲選址的策略
(一)判斷你所加盟的餐飲體系類型
特許加盟商考慮選址標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，首先要考慮自己的經(jīng)營類別，然后根據(jù)經(jīng)營類別選擇出最合適的、最恰當(dāng)?shù)牡刂?。餐飲業(yè)特許連鎖經(jīng)營中有兩種體系類型，即獨(dú)特的餐飲體系和競爭性的餐飲體系。特許加盟商選址時(shí)應(yīng)考慮自己所加盟的體系屬于哪一種。
1、獨(dú)特的餐飲體系。獨(dú)特的餐應(yīng)體系通常有自己的鮮明特色。顧客從較遠(yuǎn)的社區(qū)被吸引到該特許經(jīng)營區(qū)的原因是其獨(dú)特性和只有較少數(shù)量的競爭者。只要顧客認(rèn)為該餐飲店有不可替代的獨(dú)特之處，那么即使稍有不便也會(huì)來此就餐。不論是在市區(qū)內(nèi)還是在城郊，這種類型的特許連鎖經(jīng)營常常能經(jīng)營得很好。此類餐廳的地點(diǎn)即使偏一些，顧客也會(huì)找到。
2、 競爭性餐飲體系。競爭性餐飲體系提供社區(qū)內(nèi)其他特許企業(yè)和獨(dú)立經(jīng)營企業(yè)也提供的相同或相近似的產(chǎn)品或服務(wù)。便利成為決定該種類型的特許連鎖經(jīng)營選址的主要因素，例如冰淇淋店、快餐店的選址。這些店常常位于社區(qū)內(nèi)，集中于已經(jīng)形成的特許連鎖地帶、購物中心、鬧市區(qū)或靠近辦公區(qū)等交通繁忙和消費(fèi)集中度高的地區(qū)。同時(shí)，因?yàn)楦偁幮圆惋嬻w系通常是價(jià)格競爭和便利導(dǎo)向型的，所以要求商店附近要有較高的車流和人流。
(二)了解餐廳地理位置的幾種類型
從地理位置出發(fā)，加盟餐廳店址可分為商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外性和居民小區(qū)型四類。
1、商業(yè)中心型：位于全市性的繁華商業(yè)區(qū)，這里各類商業(yè)、娛樂、服務(wù)設(shè)施林立，人流、車流密度最大，相應(yīng)地店址的輻射力強(qiáng)，商圈范圍也比較廣泛。
2、準(zhǔn)商業(yè)中心型：位于地區(qū)性商業(yè)中心，有重要的交通干線相連接，顧客的流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量很少。
3、郊外型：是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址，其顧客少但固定，經(jīng)營成本最低。
4、居民小區(qū)型：位于大型居民集中居住區(qū)輻射范圍內(nèi)。
(三)調(diào)查商圈內(nèi)的人口特性
選址過程中人口的因素被認(rèn)為是很值得考慮的因素，它是在目標(biāo)經(jīng)營市場內(nèi)作選址決策的基本依據(jù)。要想成功地選擇合適的餐飲地點(diǎn)，特許加盟商需要向特許人咨詢，以了解哪些服務(wù)特征是可以衡量的。大多數(shù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的研究顯示，對(duì)受許人能控制的區(qū)域內(nèi)的人口進(jìn)行調(diào)研才是有意義的。當(dāng)加盟商的主要顧客群都是徒步前往經(jīng)營地點(diǎn)的時(shí)候，去研究5公里以外的顧客意義便不大。在這方面特許人通常會(huì)為加盟商提供幫助，讓他們了解自己的經(jīng)營影響區(qū)域大約是多大。同時(shí)，特許加盟商也需要知道哪類人忠誠于自己的品牌。明確老主顧的特征對(duì)估計(jì)市場潛力與顧客類型很有幫助。此外，還要有針對(duì)性地去了解附近人們的情況，并于各個(gè)社區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。
1、人口的基本特征。需要了解經(jīng)營區(qū)域內(nèi)有多少人口?短期及長期預(yù)計(jì)人口增長率是多少?他們是居民，還是在附近的寫字樓里工作的人員?他們是男性還是女性，是年輕人、老年人還是中年人?他們是自己來，還是和配偶或小孩一起來?有小孩的年輕家庭多不多?他們有什么特別的歷史文化和民俗習(xí)慣?他們有什么興趣愛好?不同的人群有他們習(xí)慣的行為方式和傳統(tǒng)，有固有的消費(fèi)習(xí)慣和飲食習(xí)慣，因此對(duì)基本的人口特征的了解很有必要。
最簡單的方式便是直接與類似的餐飲店主聯(lián)系，詢問顧客結(jié)構(gòu)及其購物習(xí)慣。可以順便參觀一下他們的營業(yè)場所，觀察其設(shè)備是否陳舊，是否需要維修或升級(jí)。如果是，說明此地的營業(yè)前景不夠樂觀。此外，特許加盟上?？梢耘c當(dāng)?shù)厣虝?huì)和統(tǒng)計(jì)部門了解以獲得有效信息。
2、購買力。即使該地區(qū)有足夠的人口數(shù)量，但如果他們?nèi)狈ψ銐虻馁徺I力和消費(fèi)能力，而不能光顧你的餐廳也是沒有意義的。所以，要了解他們是否有足夠的購買力來維持你的經(jīng)營?在服務(wù)區(qū)內(nèi)中等以上收入家庭大約有多少?他們位于社會(huì)經(jīng)濟(jì)天平中的哪個(gè)位置?他們的生活質(zhì)量如何?他們通常如何投資?周圍是否會(huì)有新的住宅區(qū)或其他經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?這些問題都對(duì)你的餐廳經(jīng)營成功與否至關(guān)重要。比較簡單的方法就是看看周圍樓房的檔次，觀察一下居民們的戶外活動(dòng)方式。
(四)調(diào)查交通便利程度
特許加盟商在選擇餐廳位置時(shí)，要獲得本地區(qū)車輛流動(dòng)的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，測算經(jīng)營地點(diǎn)的車流量以及流量如何，以保證餐廳建成后有充足的客源。關(guān)于目標(biāo)地點(diǎn)的街道交通狀況信息，可以從公路系統(tǒng)和當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)獲得，也可以選取一天中有意義的樣本數(shù)據(jù)作為參考，自己測算。調(diào)查交通狀況一般選擇在中午、周末的晚上和休息日。
良好的交通狀況往往意味著較好的客源。當(dāng)然，較好的客源并不都取決于交通的頻繁程度，因?yàn)橛械牡貐^(qū)盡管交通頻繁，但是旅店都沒有購買的機(jī)會(huì)或欲望。如果車輛只以每小時(shí)60公里的車速駛過特許加盟商的業(yè)點(diǎn)而不作任何停留的話，那考慮它是沒有意義的。因此，關(guān)于交通狀況需要進(jìn)一步的考慮，例如顧客在特許加盟商的業(yè)點(diǎn)是否能方便地?？寇囕v?業(yè)點(diǎn)附近是否有"單行線"等不便行使的路標(biāo)?目標(biāo)顧客群是否能在交通高峰期順利地到達(dá)加盟商的經(jīng)營業(yè)點(diǎn)?附近道路是否正在施工?
通常具有較好視野的社區(qū)將比其他社區(qū)要好，地址靠近居民生活的街道比上班地點(diǎn)要好。對(duì)于特許餐廳而言，經(jīng)營地點(diǎn)是否接近經(jīng)濟(jì)中心十分重要，如商場、寫字樓群、工廠、政府工作中心、學(xué)?；蛘哚t(yī)院等，這些經(jīng)濟(jì)中心都具有較高的顧客集中度。另外，也可考慮一下經(jīng)營地點(diǎn)是否接近定期舉辦活動(dòng)的中心地點(diǎn)。如果你經(jīng)營快餐店并不希望它地處經(jīng)濟(jì)中心，那么是選擇臨近超級(jí)購物中心還是家具市場呢?人么可能數(shù)次去超級(jí)購物中心購買日產(chǎn)品，但可能幾十年才更新一次家具。這個(gè)簡單的道理告訴我們，鄰近超級(jí)購物中心地點(diǎn)更為合適。經(jīng)濟(jì)中心往往即使是在距離餐廳幾公里以外的地方，也能對(duì)餐廳的經(jīng)營產(chǎn)生影響。
對(duì)快餐店來講，便利可謂是選址的首要因素。那么，怎樣來判斷一個(gè)地點(diǎn)是否比另一個(gè)更便利一些、某地點(diǎn)是否需要、是否方便呢?其實(shí)并沒有絕對(duì)的準(zhǔn)則來決定一個(gè)位置優(yōu)于或劣于另一個(gè)位置，但是通過分析你的餐飲店的性質(zhì)、所提供給大眾的服務(wù)類型來考察潛在顧客為前往你的餐飲店所愿花費(fèi)的乘車時(shí)間卻是一個(gè)被普遍接受的做法。乘車時(shí)間分析有助于顯示一個(gè)位置比另一個(gè)位置更便利。便利是顧客的購買力和閑暇時(shí)間的函數(shù)，更具體地說，顧客要到達(dá)一個(gè)給定地點(diǎn)用餐所耗費(fèi)的努力，取決于顧客對(duì)該店的熟悉程度、自己有多少錢可以花，以及顧客到其他類似的地方要花多長時(shí)間等。然而，閑暇時(shí)間對(duì)顧客越來越重要，他們?yōu)橛貌投还忸櫼粋€(gè)店面所愿做的努力就越少。因而，交通狀況、可否停車、可否方便進(jìn)出、營業(yè)時(shí)間、餐飲店的品牌都會(huì)影響到一個(gè)特定地區(qū)的相對(duì)便利性。對(duì)快餐店來說，也許5分鐘的車程是合適的。相比之下，對(duì)于那些以獨(dú)特的氣氛、特色或特殊環(huán)境見長的餐廳來說，即使位置稍微偏僻些，問題也不大，因?yàn)轭櫩涂倳?huì)找到他們的。他們的經(jīng)營區(qū)一般可延伸為15~30分鐘的車程。
(五)調(diào)查競爭狀況
特許加盟商經(jīng)營地點(diǎn)周圍的競爭狀況如何?經(jīng)營理念是否具有競爭力?是否愿意與其他業(yè)主進(jìn)行聯(lián)合促銷活動(dòng)?這是餐廳選址時(shí)通常會(huì)考慮的競爭因素。對(duì)于競爭的評(píng)估可以分成兩個(gè)不同的部分來考慮，即直接競爭和非直接競爭。提供同類型的食品服務(wù)的餐廳可能會(huì)導(dǎo)致直接的競爭，這會(huì)被認(rèn)為是消極的因素;非直接的競爭來自提供不同菜品和不同服務(wù)的餐廳。在所選地點(diǎn)，缺少任何一種形式的競爭都是值得考慮的。這可能意味著他是一個(gè)潛在的絕好的地點(diǎn)，或者是一個(gè)很糟糕的地點(diǎn)。特許加盟商要了解競爭者處在什么位置，還要清楚自己的產(chǎn)品或服務(wù)是否有生存空間。某些加盟商希望盡量減少競爭者的數(shù)量，但也有一些對(duì)此并不在乎，例如快餐店通常開在一起，這樣更有助于吸引顧客。
從競爭的角度出發(fā)，店址又可分為競爭型和孤立型兩類。競爭型店址是指同一商圈內(nèi)由競爭對(duì)手存在。競爭對(duì)手有兩類：一是同類連鎖店中的對(duì)手，來自這類對(duì)手的競爭壓力可謂最大;二是與本店有經(jīng)營交叉的店，如肯德基與麥當(dāng)勞在雞類產(chǎn)品上的交叉。孤立型店址正好和競爭型店址相對(duì)，商圈內(nèi)沒有上述兩類競爭對(duì)手存在。兩類店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房產(chǎn)價(jià)格又極其昂貴;競爭對(duì)手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸引力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者。因此，選擇店址離不開對(duì)店址的綜合評(píng)估。
對(duì)預(yù)選業(yè)點(diǎn)的競爭狀況進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)該按照競爭力的級(jí)別或類型把所有的競爭者標(biāo)在圖上。例如，快餐業(yè)的競爭可能包括炸雞店、冰淇淋店、傳統(tǒng)的飯店、小吃店、比薩店、烤土豆店和咖啡館。因此，當(dāng)要對(duì)以漢堡包為主營的飯館進(jìn)行定位研究時(shí)，把所有這些類型快餐店都看作競爭對(duì)手是很重要的。但是很顯然，最直接強(qiáng)勁的競爭來自于類似的店。所以，在同一個(gè)經(jīng)營區(qū)內(nèi)，給冰淇淋店、烤土豆店、咖啡館甚至比薩店的權(quán)重會(huì)較少，而給其他主營漢堡包的快餐網(wǎng)點(diǎn)的權(quán)重較大。
如果競爭者之間有很大差異，那么就需要考慮其他因素，如競爭者網(wǎng)點(diǎn)的營業(yè)面積、每個(gè)競爭者的銷售水平等，以反映與所考慮的網(wǎng)點(diǎn)位置相關(guān)的競爭強(qiáng)弱。同時(shí)，看每個(gè)競爭者與其所服務(wù)市場的關(guān)系如何也很重要。在調(diào)查競爭狀況時(shí)，如果給與目標(biāo)經(jīng)營市場所有競爭者以同樣的權(quán)重，就可能會(huì)歪曲市場分析。對(duì)于定位和競爭的問題，我們還須提示三點(diǎn)：
第一，如果顧客對(duì)公司標(biāo)志、商標(biāo)和產(chǎn)品的選擇范圍的態(tài)度差別很大，競爭者的營業(yè)面積會(huì)是一個(gè)重要的因素;如果消費(fèi)群對(duì)一定類型的餐飲店的希望和要求差不多時(shí)，面積就不那么重要了。例如，當(dāng)某個(gè)受許的快餐店與其他的快餐店競爭時(shí)，人們衡量競爭環(huán)境強(qiáng)度的依據(jù)僅僅是在經(jīng)營區(qū)的一定地段競爭是否存在。
第二，把競爭的店面或網(wǎng)點(diǎn)定位于一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如把家具商店、快餐網(wǎng)點(diǎn)沿一個(gè)商業(yè)區(qū)或在一個(gè)商場內(nèi)串起來，可能會(huì)增加競爭者的銷售，因?yàn)檫@樣使消費(fèi)群有更多選擇，增加了吸引力。但是，如果該地區(qū)有過多的同類餐飲店的存在，就會(huì)稀釋市場，就會(huì)使"一塊蛋糕"被越分越多、越分越小。
第三，應(yīng)考慮競爭者的具體位置，選擇那個(gè)可以帶來競爭優(yōu)勢的地點(diǎn)。例如，特許加盟商的店鋪臨近十字路口，如果其對(duì)手的店鋪正處于路口，那么對(duì)于特許加盟商就很不利了。如果店面的位置非常便利，離具體的居民區(qū)或其他人口密集區(qū)更近，就能吸引到更多的顧客，那么加盟商就比競爭對(duì)手更為有利。原因很簡單，這個(gè)地區(qū)內(nèi)的顧客離該加盟商經(jīng)營地點(diǎn)更近，以便利作為一個(gè)重要因素使特許加盟商比對(duì)手更有優(yōu)勢。
(六)調(diào)查視覺效果
如果某地點(diǎn)能使加盟商大致滿意，那么，他下一步還需要了解一下周圍的情況如何：停車場是否鋪設(shè)平坦?窗外景色是否美麗?夜晚照明狀況如何?是否安全?周圍是否有污染源?地點(diǎn)周圍有哪些主要業(yè)主?他們是否有利于提高加盟商的經(jīng)營水平?他們的標(biāo)志是否醒目?如果這里有很多待租的業(yè)點(diǎn)，那需要調(diào)查導(dǎo)致出現(xiàn)這種情況的原因。如果這個(gè)商業(yè)中心符合加盟商關(guān)于面積的要求，那么就需要進(jìn)一步了解該地點(diǎn)是否能容易地按特許連鎖經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整修。
餐廳可見度，也就是餐廳位置的明顯程度，往往會(huì)影響到餐廳的吸引力，在選址時(shí)也需要很好地考慮。最好是讓顧客無論從哪個(gè)角度看，都可以獲得對(duì)餐廳的感知。餐廳可見度是由各方位駕車或徒步走來進(jìn)行評(píng)估的，這對(duì)于坐落在交通擁擠的高速公路旁的店是重要的。從事餐飲業(yè)的特許加盟商，更應(yīng)當(dāng)注意選擇那些醒目的地點(diǎn)，以便潛在的消費(fèi)者能很容易注意并到達(dá)。如果顧客驅(qū)車是經(jīng)過加盟店門口時(shí)才能注意到該店面，那顧客群的建立將是一個(gè)緩慢的過程。特許加盟商要觀察一下是否有樹木擋住了自己業(yè)點(diǎn)的經(jīng)營標(biāo)志，同時(shí)可以試著駕車從不同的方向駛往自己的經(jīng)營業(yè)點(diǎn)，能看到業(yè)點(diǎn)標(biāo)識(shí)的時(shí)間越久則效果越好。此外，如果加盟商能更好地運(yùn)用色彩、創(chuàng)意來計(jì)劃自己的標(biāo)識(shí)，就會(huì)更容易地吸引顧客的注意。
(七)調(diào)查相關(guān)的物業(yè)情況
1、能源供應(yīng)。能源主要是指水、電、天然氣等經(jīng)營必須具備的基本條件，基本的標(biāo)準(zhǔn)是"三通一平",即通路、通電、通氣和土地平整。如果這一基本條件尚未達(dá)到，那么這一位置是不能選的。在這些因素中，水的質(zhì)量對(duì)餐飲店尤為重要，因?yàn)樗|(zhì)的好壞直接影響到烹調(diào)的效果。
2、服務(wù)。市場治安情況如何?誰來保障市場良好的治安狀況?防火保障如何?垃圾廢物是否可以得到妥善處理?目標(biāo)地點(diǎn)所需服務(wù)的措施、費(fèi)用和質(zhì)量都應(yīng)該是被評(píng)估的，這些信息可從當(dāng)?shù)卣抢铽@得。
3、當(dāng)?shù)厝肆Φ目捎眯?。這個(gè)因素中包括對(duì)地點(diǎn)人力的技術(shù)、年齡和個(gè)人可用性的考慮。
4、區(qū)域規(guī)劃。區(qū)域規(guī)劃往往會(huì)涉及建筑的拆遷和重建。如果未經(jīng)分析，餐廳就盲目上馬，在成本收回之前就遇到了拆遷，這家餐廳無疑會(huì)蒙受損失，或者失去了原有的地理優(yōu)勢。所以在確定餐廳位置之前，一定要向有關(guān)部門進(jìn)行咨詢。
(八)了解費(fèi)用情況
房地產(chǎn)利用方式大致有四種：一是租房，二是買房，三是買房地產(chǎn)，四是買地蓋房。此外，還可能通過聯(lián)營、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入過大，但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽從而造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷售價(jià)格、投資回收期有直接的影響，而付款方式也會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響，這些因素均應(yīng)作具體的定量測算。擁有許多令人滿意特征的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，可能會(huì)因?yàn)橘M(fèi)用過高而從選項(xiàng)中被去除，這也是選址時(shí)重要的評(píng)估內(nèi)容。
1、租賃費(fèi)用。特許加盟商在簽訂租賃協(xié)議之前，應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)所有人討論租賃面積以及租賃價(jià)格問題。如果加盟商既不希望這里的面積太小使自己的經(jīng)營顯得很局促，也不希望有多余的空間不能充分利用，那么就要了解這里是否有合適的經(jīng)營場所。根據(jù)所選擇的地點(diǎn)和面積的不同，每平方米的價(jià)位是不一樣的。通常情況下，所選擇的面積越大，每平方米的相對(duì)價(jià)位越低。但特許加盟商一定要清楚，盡管每平方米的價(jià)位要低一些，但面積大時(shí)，維護(hù)和管理的費(fèi)用均要高一些。因此，選擇營業(yè)面積時(shí)還是要根據(jù)自己的需要而定。這里的成本一般包括以下幾個(gè)部分：
(1) 基本租金。它通常是指每平方米的租金價(jià)格，特許加盟商應(yīng)用它多與周圍其他承租者的價(jià)格作比較。
(2)公共場所維護(hù)費(fèi)。成本有多種表現(xiàn)形式，公共場所維護(hù)費(fèi)便是其中之一，它包括諸如清掃積雪、停車場維護(hù)、治安維護(hù)、公共區(qū)域設(shè)施建設(shè)和維護(hù)、照明等費(fèi)用。這些費(fèi)用通常會(huì)按照面積來進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
(3)費(fèi)用分?jǐn)偡绞健．?dāng)租用購物中心內(nèi)的場地時(shí)，通常出租人用以下兩種方式之一來分?jǐn)傎M(fèi)用：一種是按可租用面積分?jǐn)?，其分?jǐn)傁禂?shù)為加盟商所租用的面積與此購物中心可提供租用的總面積之比;另一種是按已租用面積分?jǐn)?，其分?jǐn)傁禂?shù)為加盟商所租用的面積與此購物中心已租出的面積之比。使用按已租用面積分?jǐn)傎M(fèi)用的方式是有利于出租人的，這種計(jì)算方式意味著那些已不再營業(yè)或未租出的攤位的費(fèi)用要分?jǐn)偟郊用松痰念^上。所以，應(yīng)當(dāng)注意選擇按可租用面積分?jǐn)傎M(fèi)用的方式。
(4)隨著經(jīng)濟(jì)情況改變而變動(dòng)的成本。某些購物中心會(huì)根據(jù)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或其他一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來增加其房租價(jià)格。由于這些指標(biāo)是經(jīng)常浮動(dòng)而且不可預(yù)知的，特別是在通貨膨脹時(shí)期，因此特許加盟商最好拒絕這種計(jì)算額外租金的方式。
(5)百分比租金。某些購物中心會(huì)在收取加盟商基本房租之外再按一定比例收取營業(yè)提成，具體比例多少取決于加盟商所提供的財(cái)務(wù)資料以及他們對(duì)加盟商經(jīng)營潛力的預(yù)計(jì)。
(6)支付行業(yè)協(xié)會(huì)的費(fèi)用。行業(yè)協(xié)會(huì)通常起到對(duì)外宣傳的作用，他們收取的費(fèi)用也是按營業(yè)面積分?jǐn)偅醇局Ц?，并依?jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)作出適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用調(diào)整。
最終的成本由諸多因素決定，可能他與起初的基本租金已相差甚遠(yuǎn)，因此特許加盟商關(guān)注的應(yīng)是最終的總租金金額。
2、建設(shè)費(fèi)用?；I建設(shè)施的費(fèi)用估算要考慮以下兩點(diǎn)：第一，必須預(yù)先測算土地、建筑、設(shè)備、家具和所需流動(dòng)資本的費(fèi)用;第二，處理設(shè)施放案的收入和花費(fèi) .這兩點(diǎn)都是所有人和投資人所關(guān)心的。它通常要在試驗(yàn)預(yù)算業(yè)務(wù)表上準(zhǔn)備好，因?yàn)樗梢燥@示出能用多久收回自己的投資和賺取多大的利潤。如果預(yù)算的成本和利潤的估計(jì)并不使人充滿信心，那么投資人即可修改這個(gè)基本計(jì)劃方案，又可以全盤否定它。計(jì)劃設(shè)施的土地費(fèi)用可以從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中得出。地點(diǎn)開發(fā)的費(fèi)用包括挖掘、搬運(yùn)土石。道路和停車場所設(shè)置標(biāo)志的費(fèi)用要由建筑師進(jìn)行估算。建筑師要準(zhǔn)備估算建筑的費(fèi)用還包括建筑設(shè)備和工具。這些預(yù)先的費(fèi)用估算可以通過不同的途徑進(jìn)行。
當(dāng)然，不是說上述的每項(xiàng)因素都會(huì)影響到特許加盟商的決策，也并不是說影響加盟商的每項(xiàng)因素都已包含在上述情況中。通常特許人會(huì)向加盟商說明哪些因素會(huì)與經(jīng)營關(guān)系較為密切。特許人一般會(huì)提供選址手冊(cè)或培訓(xùn)手冊(cè)，甚至直接委派人員為特許加盟商提供幫助。如果特許加盟商有自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，則更為理想。尋找營業(yè)地點(diǎn)的時(shí)候，不要急于作決定，特別是對(duì)于那些頻繁轉(zhuǎn)手或長期待租的地點(diǎn)更應(yīng)提高警惕，在簽訂租賃合同時(shí)需要慎重考慮，不要因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而匆匆作決定。
餐飲選址六大規(guī)則
致命錯(cuò)誤一：盲目進(jìn)入新場地
有一個(gè)新建的十分優(yōu)越的場地，各方面都很理想，但是生意就是不好，問題是出現(xiàn)在招商的這部分。因?yàn)橘徫镏行馁Y源整合不足，品牌落位規(guī)劃欠缺，造成整個(gè)商場死氣沉沉;開發(fā)商為了擴(kuò)大招商面積創(chuàng)造業(yè)績拼命利用空間做加法，犧牲原本的功能定位，更不在乎已進(jìn)商家的存活，品牌布局混亂，動(dòng)線破壞，可見度不高，廣告位設(shè)置不夠等等諸多因素，最終造成不少進(jìn)駐的餐飲品牌大多沒堅(jiān)持多久就果斷關(guān)張退場。
在二、三線城市，在建、待建，建成放空的購物中心很多，我們應(yīng)該更多關(guān)注開發(fā)商的開發(fā)，規(guī)劃，招商，運(yùn)營，營銷，物管等綜合實(shí)力。千萬不要被他的招商推廣誤導(dǎo)，要有自己的判斷，寧可等開業(yè)后第二波品牌調(diào)整時(shí)找機(jī)會(huì)進(jìn)入，也不要貿(mào)然第一個(gè)吃螃蟹。
致命錯(cuò)誤二：貪便宜進(jìn)駐樓中樓店面
餐飲老板希望將店面開進(jìn)樓中樓，意在搶奪大樓內(nèi)集中的人群，但這也是純?cè)谝欢L(fēng)險(xiǎn)的。首先，大樓內(nèi)部各樓層的空置率能否穩(wěn)定在一個(gè)較低的水平;其次，大樓內(nèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣如何，是更喜歡到周邊換一下環(huán)境嘗試新品，還是喜歡在樓內(nèi)簡單吃一吃;再次，大樓周邊是否有足夠多的餐飲配套，自家的餐飲服務(wù)從菜品、環(huán)境、服務(wù)上是否能做出差異。此外，在純辦公區(qū)做樓中樓店，工作日的生意主要集中在午餐，而周六周日則幾乎沒有生意。如此短的營業(yè)時(shí)間給餐廳的營收帶來更大的壓力。
雖然，進(jìn)駐這樣的樓中樓，大多可以拿到優(yōu)惠的租金價(jià)格或者支付政策，但面對(duì)上述種種風(fēng)險(xiǎn)，仍難以抵抗。因此，做辦公區(qū)生意，營業(yè)時(shí)間比較有限，再加上門店設(shè)立在樓中，更加無法將外界的人流引入。選擇店中店，要加倍謹(jǐn)慎。
致命錯(cuò)誤三：過分相信二房東
很多鋪面是掌握在二房東手里的。如上文第一個(gè)致命案例所述，二房東也相當(dāng)于一個(gè)招商經(jīng)理，他的眼界和能力如何，同樣影響到整個(gè)地方生意的好壞。在廣州有一個(gè)案例，一個(gè)將2000多平方物業(yè)承租下來的二房東先是引入過氣的服裝銷售店面，后來在過年的時(shí)候因?yàn)榍废戮揞~債務(wù)直接違約，索性放下爛攤子不干了，導(dǎo)致大房東強(qiáng)行收回房產(chǎn)，入駐的商家無辜躺槍，前期投入完全白費(fèi)。
在碰到這樣的問題時(shí)，應(yīng)該秉承下面兩個(gè)原則：絕不和三房東簽約;與二房東簽約，必須拿到大房東的同意轉(zhuǎn)租證明書面文件。在選址的時(shí)候，不能感情用事，生意有很多風(fēng)險(xiǎn)，而能控制的風(fēng)險(xiǎn)必須掃清障礙，排除隱患。
致命錯(cuò)誤四：目光短淺
專業(yè)批發(fā)市場商圈店5年前，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)老百姓的日常生活還沒有明顯影響的時(shí)候，各種批發(fā)市場的經(jīng)濟(jì)是非?；钴S的。經(jīng)濟(jì)的活躍是由人帶動(dòng)的，只要有人，快餐就不用擔(dān)心。而近年來，當(dāng)淘寶，京東，天貓等越來越影響人們?nèi)粘Ｉ畹臅r(shí)代來臨時(shí)，一切經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的變化令人措不及防。因此，選址的時(shí)候要了解目標(biāo)位置所處行業(yè)的發(fā)展趨勢，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，對(duì)一個(gè)行業(yè)固有的認(rèn)知變化非?？欤净馃岬纳倘芸赡艿诙炀屠淝辶?。
因此，不要看現(xiàn)在人多，那只是表象。創(chuàng)業(yè)者需要考察的是商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)，了解發(fā)展趨勢和方向，對(duì)生意可持續(xù)性有個(gè)判斷。
致命錯(cuò)誤五：選址分析停留在表象
什么是表象?你看到街上人來人往，看到大家大包小包消費(fèi)，這些都是表象，也可能是假象。在一些人流量大，人員密集的地方，很可能這些人都是流動(dòng)人口，進(jìn)店的欲望和需求并不強(qiáng)烈。
我們選址判斷的標(biāo)準(zhǔn)看來光憑人流數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們還要考量有效人流。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，消費(fèi)能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準(zhǔn)定位。
致命錯(cuò)誤六：貪圖好位置卻選擇了畸形的房屋結(jié)構(gòu)
一位餐飲老板曾經(jīng)為了拿下一個(gè)位置極佳的鋪面，選擇了一個(gè)呈窄長形狀的鋪面，其面積就像智利的國土。這個(gè)店原本是停車場的通道，由于地理位置實(shí)在太好，被加建改造起來做商業(yè)。位置雖好，可用戶體驗(yàn)極差。
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3.餐飲店鋪選址原則
4.餐廳選址的方法
5.餐飲選址步驟