餐飲選址注意事項(xiàng)
出于對(duì)一定投資收益的看好，很多開(kāi)發(fā)商常“看碟下菜”，宣稱(chēng)自己推出的產(chǎn)品具備了開(kāi)設(shè)餐飲的優(yōu)越條件。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)餐飲選址注意事項(xiàng)，希望能幫到你。
餐飲選址注意事項(xiàng)
規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)市場(chǎng)上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識(shí)。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購(gòu)買(mǎi)了北京CBD區(qū)域一個(gè)很有名氣的樓盤(pán)底商打算長(zhǎng)期用于餐飲店鋪出租。雖然李先生購(gòu)買(mǎi)的商鋪所在樓盤(pán)是住宅立項(xiàng)，原本是限制餐飲行業(yè)在此營(yíng)業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外，所以據(jù)當(dāng)時(shí)政策，還是可以經(jīng)環(huán)保部門(mén)審批后，到工商機(jī)關(guān)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。
購(gòu)買(mǎi)后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份上海市工商局第“14號(hào)文”對(duì)住宅商用下達(dá)了禁令，禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤(pán)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過(guò)綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開(kāi)設(shè)餐廳，而無(wú)論該底商是否位于住宅部分正投影以外。
這兩項(xiàng)政策的實(shí)施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購(gòu)買(mǎi)的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會(huì)續(xù)租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續(xù)租主要是因?yàn)槔钕壬?gòu)買(mǎi)的商鋪是住宅立項(xiàng)，已經(jīng)被明令禁止不得開(kāi)設(shè)餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照了。
通過(guò)李先生選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
硬件要“過(guò)硬”
或許人們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周?chē)蜔熚稘夂?，?yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類(lèi)型的商鋪根本不具備開(kāi)設(shè)餐飲的條件，隨時(shí)都面臨被查封的危險(xiǎn)。
除了排煙管道的特殊設(shè)計(jì)，是否具備燃?xì)?、電力供?yīng)的具體指標(biāo)、上下水的位置如何設(shè)計(jì)等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。
再給大家講一個(gè)真實(shí)的例子。我有一個(gè)姓王的朋友，當(dāng)初他看中位于街南側(cè)某辦公區(qū)內(nèi)一處面對(duì)即將開(kāi)業(yè)的世界**酒店的底商，看完后便很快買(mǎi)了下來(lái)，并租給了某餐飲公司。但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，該商鋪并非如開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣完美，在許多硬件上嚴(yán)重不合格，如排煙管道與燃?xì)夤艿啦粯?biāo)準(zhǔn)，電力供應(yīng)只有50千伏安，遠(yuǎn)低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標(biāo)準(zhǔn)等。前后交涉了半年多，最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒(méi)賺到錢(qián)，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費(fèi)了很多時(shí)間和精力。
這個(gè)例子告訴我們什么呢?無(wú)論投資什么物業(yè)，投資者應(yīng)該以“求證”的心態(tài)，去充分了解項(xiàng)目的全部信息，包括項(xiàng)目立項(xiàng)及整體樓宇和房屋的結(jié)構(gòu)等。
餐飲類(lèi)店鋪的投資者更要弄明白整個(gè)樓盤(pán)及所購(gòu)買(mǎi)房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo)，尤其是對(duì)開(kāi)設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營(yíng)餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。
如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開(kāi)業(yè)條件，包括如何改造，誰(shuí)來(lái)改造，改造周期及費(fèi)用等問(wèn)題。千萬(wàn)不可輕信開(kāi)發(fā)商對(duì)于商鋪的模糊性介紹，一定要追問(wèn)每個(gè)方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。
餐飲選址的八大要素
1、開(kāi)店前的調(diào)查
休閑服務(wù)店所在地人口分別情況，附件聚集的單位性質(zhì)、工作性質(zhì)，本區(qū)域消費(fèi)能力、習(xí)慣，有無(wú)同類(lèi)店，若有，其經(jīng)營(yíng)狀況如何。如果能越深入了解目標(biāo)客戶(hù)，在定何時(shí)便越能投其所好。
2、有調(diào)查才有發(fā)言權(quán)
有的人一看址某某店鋪轉(zhuǎn)讓?zhuān)X(jué)得其門(mén)面不錯(cuò)，價(jià)格也不貴，便貿(mào)然接手下來(lái)，殊不知開(kāi)店之后才發(fā)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)太小，甚至造成“無(wú)人上門(mén)”的窘境。如果平時(shí)細(xì)心觀察，有時(shí)便會(huì)發(fā)現(xiàn)某店鋪上經(jīng)常都寫(xiě)著轉(zhuǎn)租二字，老板換了一個(gè)又一個(gè)，說(shuō)明都沒(méi)賺到錢(qián)。相反的情況是有的店鋪幾年來(lái)一直沒(méi)有改變，這說(shuō)叫該店有生意可做，有錢(qián)可賺，其選擇是正確的。一般來(lái)講，開(kāi)店之前的市場(chǎng)調(diào)查包括：所處位置是否有吸引力，包括周?chē)h(huán)境好壞、交通條件是否方便顧客;街道設(shè)施對(duì)小店是否有利;服務(wù)區(qū)域的人口情況;目標(biāo)顧客收入水準(zhǔn)、消費(fèi)意識(shí)及品味等。
3、環(huán)境條件
環(huán)境的好壞有兩種含義，一種是指店鋪周?chē)沫h(huán)境狀況，比如有的飲食店開(kāi)在公共廁所附近，不遠(yuǎn)處便是垃圾堆、臭水溝或店門(mén)外灰塵飛揚(yáng)，或鄰居是煙霧彌漫的化工廠等，這便是惡劣的開(kāi)店環(huán)境;另一種是指店鋪所處的繁華程度。一般來(lái)講，店鋪如果位于車(chē)站附近、商業(yè)區(qū)或人口密度高的地區(qū)，這類(lèi)環(huán)境開(kāi)店應(yīng)該具有比較大的優(yōu)勢(shì)。
4、交通條件
顧客來(lái)店后，停車(chē)是否方便，貨物運(yùn)輸是否方便，交通條件方便與否對(duì)銷(xiāo)售也有很大影響。
5、周?chē)O(shè)施
有的小店雖然開(kāi)住城區(qū)干道旁，但干道兩邊的柵欄卻使生意大受影響，因此在選擇臨街鋪面時(shí)，要分注意這點(diǎn)。典犁街道有兩種：一種是只有車(chē)和人行道，車(chē)輛在路上駛，視線很自然能掃到街兩面鋪面，行人在邊行走，很自然進(jìn)入店內(nèi)。但街道寬度不超過(guò)30米，太寬敞有時(shí)反而不聚人氣。專(zhuān)家的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，街道為25米寬，最易形成人氣和顧客流。另一種典型街道為車(chē)道和人行道分別被隔開(kāi)，其實(shí)這是一種封閉的交通，選擇這種位也不好。
6、服務(wù)區(qū)域人口
一般來(lái)講，開(kāi)店位附近人幾越多，越密集越好。目前很多大中城市都相對(duì)集中地形成了各種區(qū)域，比如商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、大學(xué)區(qū)等，在不同區(qū)域開(kāi)店應(yīng)注意分析其具體情況。
7、目標(biāo)顧客收入
在富人聚集的地段開(kāi)設(shè)首飾店、高檔時(shí)裝店便是瞅準(zhǔn)了目標(biāo)顧客高收入這一特點(diǎn)。城市周邊的別墅群或有檔次的小區(qū)，都是富人聚集的地方之一。
8、選好位置
有三岔路口、拐角的位置一般為好位置，坡路上、偏僻角落、樓層高的地方位置較差。
總之，影響開(kāi)店位置的因素很多，因素也千萬(wàn)別。位置的好壞，是相對(duì)的而非絕對(duì)的。生意的好壞不僅僅取決于店鋪位置，還與店鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)、形象有密切系。開(kāi)店，絕非跟著感覺(jué)走，只有理性和感性合二為一，才能水到渠成。
餐飲店面的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
在忙忙碌碌的生活形態(tài)下，就餐是一天里家庭成員相聚的惟一時(shí)間。一個(gè)理想的餐廳裝修應(yīng)該能產(chǎn)生一種愉悅的氣氛,使每一個(gè)人都能感到松弛。如果餐廳能有助于家庭成員相互和諧會(huì)談,就更有益了。
1、餐廳最好獨(dú)立，不提倡“模糊雙廳”
面積較大的家庭最好設(shè)獨(dú)立的餐廳，如果面積有限，也可以餐廳和客廳，或者餐廳和過(guò)廳共享一個(gè)空間，但餐廳和客廳或過(guò)廳應(yīng)有明顯分區(qū)，如通過(guò)地面或天花的處理來(lái)限定出就餐的空間，最好不要出現(xiàn)空間限定不明確的所謂“模糊雙廳”。
2、餐廳要能創(chuàng)造一個(gè)輕松和休閑的空間
餐廳應(yīng)該是明間,光線充足的餐廳，能帶給人進(jìn)餐時(shí)的樂(lè)趣。餐廳凈寬度不宜小于⒉4m，除了放置餐桌、餐椅外，還應(yīng)有配置餐具柜或酒柜的地方。面積比較寬敝的餐廳可設(shè)置吧臺(tái)、茶座等，為主人提供一個(gè)浪漫和休閑的空間。
3、餐廳的位置最好與廚房相鄰，但不宜在廚房?jī)?nèi)
餐廳與廚房的位置最好相鄰，避免距離過(guò)遠(yuǎn)，耗費(fèi)過(guò)多的配餐時(shí)間。但對(duì)于中餐的烹飪習(xí)慣來(lái)說(shuō)，餐廳不宜設(shè)在廚房之中,因廚房中的油煙及熱氣較潮濕，人坐在其中無(wú)法愉快用餐。
4、餐廳應(yīng)該簡(jiǎn)潔、明快，給人輕松愉快的感覺(jué)
餐廳裝修最好采用容易清潔的材料，造型要簡(jiǎn)潔，不宜過(guò)于繁瑣使人產(chǎn)生壓抑感。色彩要用暖色調(diào)和中間色調(diào)，避免使用“非可食色”。要善于運(yùn)用照明來(lái)烘托就餐的愉快氣氛，餐廳一般都用能伸縮的吊燈作為主要的照明，配以輔助的壁燈，燈光的顏色最好是暖色。
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