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店鋪選址存在的問題

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  開店前對(duì)于該區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)查,確定以及選址等前期籌備工作可謂舉足輕重,店鋪選址也因此成為一個(gè)新興行業(yè)脫穎而出。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開店鋪選址存在的問題,希望能幫到你。

  店鋪選址存在的問題

  1、 場(chǎng)地能否經(jīng)營(yíng)餐飲,消防/衛(wèi)生/環(huán)保證件能否辦理。

  現(xiàn)在的法規(guī)對(duì)餐飲的經(jīng)營(yíng)有限定,新區(qū)沒有餐飲規(guī)劃是不能開的。大于300平米的面積就要注意大樓的消防是否通過。廚房面積和衛(wèi)生條件最好先找當(dāng)?shù)亓私庖幌?。排煙系統(tǒng)是環(huán)保中的重點(diǎn)。

  2、 進(jìn)口電線大小,排煙、排水、衛(wèi)生間、空調(diào)位置能否解決。

  進(jìn)口線大小將影響廚房設(shè)備和空調(diào)的使用,在裝修時(shí)一定要請(qǐng)專業(yè)人員算清楚。排煙風(fēng)機(jī)和凈化器盡量放在樓頂或較遠(yuǎn)處,這樣運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)不會(huì)影響餐廳用餐。排水的地溝防漏一定不能偷工,如果用幾個(gè)月后漏到下一層那就麻煩了??照{(diào)管道的長(zhǎng)度一定要與空調(diào)自身的壓力匹配好,內(nèi)部管線要布好。

  3、 廣告牌的位置能否確定。

  定店面之前一定要定好可用的廣告牌有多少。

  4、 簽合同的房東,是不是合法身份,一定要出示原件房產(chǎn)證和土地證。如果是企業(yè)要有工商執(zhí)照和授權(quán)書。

  這點(diǎn)我也怕怕的,有些別有用心的真是防不勝防,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確或物業(yè)轉(zhuǎn)租而引發(fā)的糾紛太多了,同時(shí)一些新起的大商場(chǎng),免租期與物業(yè)轉(zhuǎn)讓或商場(chǎng)沒經(jīng)營(yíng)起來最后的糾紛也是在簽合同時(shí)能做個(gè)預(yù)見。

  5、 門面、樓道、樓上、樓下及附近的環(huán)境。

  樓上是迪吧,樓下是小超市,旁邊是藥店或旁邊的店面一直沒開張或重裝等等均要考慮。

  6、 真正的面積是多少,公攤面積是多少,停車場(chǎng)的使用。

  看點(diǎn)時(shí)物業(yè)總會(huì)夸大面積,含公攤多少,停車場(chǎng)是同什么企業(yè)一起用,用餐高峰時(shí)還有多少空位,特別是大于是大型酒樓和商業(yè)區(qū)。

  7、 簽定合同的年限,政府的近期及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

  現(xiàn)在的餐飲利均較少,回收較慢,年限的多少和遞增狀況對(duì)餐廳的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和今后的轉(zhuǎn)讓均有影響。同時(shí)單行、禁行,道路改造、拆遷等政府的規(guī)劃不可不考慮啊。

  8、 租金的算法,物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)的公攤。

  前業(yè)主是否有欠水電費(fèi),入駐后的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)多少在定之前一定要確認(rèn)清楚。

  最后,選點(diǎn)是關(guān)鍵,細(xì)點(diǎn)要看足,租者藏缺點(diǎn),合同看清楚,千萬別沖動(dòng),沖動(dòng)是魔鬼。

  店面選址的小竅門

  第一招

  市場(chǎng)調(diào)研作出有效商圈分析

  想開一家好的店鋪,進(jìn)行一番市場(chǎng)調(diào)研是在所難免的。從專業(yè)角度上稱其為商圈分析,通俗來說就是調(diào)查分析店鋪的銷售范圍、來店顧客的特性及其居住環(huán)境的地理位置。因?yàn)椴煌乩砦恢玫纳啼?,適合經(jīng)營(yíng)的種類也有所不同。因此,投資者在進(jìn)行選址時(shí),首先要細(xì)心地觀察商圈的情況,如商圈內(nèi)的客流量與車流量有多大,商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多少等。一般來說,客流量較大的場(chǎng)所有城市的商業(yè)中心、火車站、長(zhǎng)途汽車站、公交站點(diǎn)附近、商業(yè)步行街、大學(xué)校園門口、人氣旺盛的旅游景點(diǎn)、大型批發(fā)市場(chǎng)門口和大中型居民區(qū)等。陳艷認(rèn)為,由于這些地方屬于商業(yè)集中地段,在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店,成功的幾率往往比普通地段高出許多。但在具體選擇鋪位時(shí),應(yīng)注意商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不易過多,最好同類商品專營(yíng)商店不要超過三家。

  第二招

  根據(jù)主營(yíng)商品來確定地址

  營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與主營(yíng)商品和潛在客戶群息息相關(guān),各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對(duì)象,商業(yè)繁華區(qū)并不是唯一的選擇。陳艷指出,經(jīng)營(yíng)者在選址時(shí),要對(duì)自營(yíng)的產(chǎn)品及目標(biāo)消費(fèi)群體有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí),知己知彼方可制勝。比如便利店和中小型發(fā)廊適宜開在社區(qū)居民區(qū)附近,而酒吧和茶坊則可以開在鬧市區(qū)附近。

  第三招

  地鐵站口十字路口優(yōu)勢(shì)明顯

  十字路口的拐角,或一些交通便利與過街天橋、過街地下通道、公交汽車站、地鐵站口和輕軌站口等公共交通設(shè)施相鄰的地方,一般人流量都比較大。同一樓層、不同位置的商鋪售價(jià)不盡相同,而可視性較好、前無遮擋物的商鋪相對(duì)租金也比較高,在市場(chǎng)上也是一鋪難求。

  第四招

  要與房東簽訂明晰的店鋪產(chǎn)權(quán)關(guān)系

  一般店鋪產(chǎn)權(quán)至少可使(租)用5年,為了達(dá)成壓低房租的目的,至少應(yīng)簽訂5年甚至更長(zhǎng)的租賃期限。除了談妥租金外,還要注意談妥有關(guān)的附加條件,以便節(jié)省不少開支。比如是否可正常供暖、通水、通電和通電話,是否可對(duì)店面的房頂、地板和墻壁等做基本的修繕,添置或維修水電設(shè)施等。另外,陳艷提醒投資者注意,關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施等應(yīng)在合同中事先約定,避免未來與房東產(chǎn)生不必要的糾紛。

  第五招

  選擇適宜的商鋪面積

  商鋪投資與一般物業(yè)投資有所不同,各種業(yè)態(tài)的租戶對(duì)商鋪的面積需求不一樣。以服裝和餐飲為例,一般來說,一家小型服裝店的經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到30平方米左右即可,而一家小型餐飲店的經(jīng)營(yíng)面積則需要50平方米左右。如果一味追求小面積,那么商鋪所能承受的業(yè)態(tài)將相當(dāng)有限,商鋪使用的靈活性會(huì)大打折扣,無形中為將來商鋪出租或轉(zhuǎn)租增加了一定難度。如果商鋪沒有合適的租戶,租金回報(bào)自然無從談起。

  店面選址的黃金法則

  取鬧避靜選商圈

  所謂“取鬧避靜”就是在確定店址時(shí),根據(jù)店鋪的定位,選擇人流密集、商業(yè)活動(dòng)頻繁的商圈,避免偏僻的環(huán)境。“商圈”即以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心,向外延伸某一距離,以此距離為半徑構(gòu)成的一個(gè)圓形消費(fèi)圈。交通條件、地形和地域風(fēng)光、顧客各層的活動(dòng)特點(diǎn)和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。

  商圈一般分為三類:成熟的中央商務(wù)圈、成型的商圈和社區(qū)型商圈。第一類是城市的核心商業(yè)區(qū)域,無論是本市人還是外地人都會(huì)去;成型的商圈一般是區(qū)域性的商務(wù)辦公樓或開發(fā)區(qū),來購(gòu)物的一般是生活節(jié)奏較快、追逐時(shí)尚潮流的年輕人;社區(qū)型商圈的主要消費(fèi)人群則是社區(qū)周邊居住的消費(fèi)者。

  商圈受各種影響的制約,其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀,但從理論上說,商圈結(jié)構(gòu)的三個(gè)層次可以用三個(gè)大小不等的同心圓來表示。其關(guān)鍵在于確定各層次的半徑距離。以位于居民小區(qū)的店鋪為例,一般以半徑500米為主商圈,半徑1000米為次商圈,半徑1500米為第三商圈,步行所需時(shí)間分別為8、15、20分鐘左右(參見表)。此外也有來自商圈之外的購(gòu)買力,如流動(dòng)購(gòu)買力、特殊關(guān)系購(gòu)買力等,但所占比重很小。

  當(dāng)然,上述數(shù)字是經(jīng)驗(yàn)數(shù)字,具體落實(shí)到每一間店鋪,則需要第一手的居民調(diào)查數(shù)據(jù)作為修正依據(jù)。因?yàn)榈赇伣?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種不同,店鋪規(guī)模大小不一,其商圈半徑也會(huì)有很大的差別,并不是一成不變的。

  成行成市

  相關(guān)店鋪的聚集有助于提高相同目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注,人們一想到購(gòu)買某商品就會(huì)自然而然想起這條街,比如北京的西單、王府井等。因此,選擇同類服裝中知名度較高的品牌比較集中的商業(yè)區(qū),消費(fèi)者的購(gòu)買目標(biāo)很明確,既能夠提升店鋪的形象,又有助于提高店鋪人氣。

  根據(jù)城市中環(huán)境、商圈、街道要素的不同,客層定位不同,在店鋪選址時(shí),要根據(jù)客層的定位和品牌的定位確定店鋪地址。選址地點(diǎn)要和品牌定位相協(xié)調(diào),應(yīng)該不怕跟著對(duì)手一起走,甚至要和對(duì)手聯(lián)合起來。共同合作,創(chuàng)造市場(chǎng),這在當(dāng)前“租金太貴”的條件下,不失為一劑變通的良方。

  小城市開大店,搶占第一原則

  人們往往容易記住世界上最高的山,很少有人會(huì)對(duì)第二高的山記憶深刻。“第一原則”在營(yíng)銷中無處不在,如購(gòu)買去屑洗發(fā)水會(huì)立刻想到“海飛絲”,這是因?yàn)楹ow絲在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí),第一個(gè)推出去屑的概念。又如談到“九牧王”,就會(huì)想到“專業(yè)西褲”,這都是“第一原則”與品牌定位緊密結(jié)合的成功案例。

  
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1.店鋪選址的技巧分析

2.店面選址原因

3.店面選址要考慮的因素

4.店鋪選址技巧

5.商鋪選址最重要的因素

店鋪選址存在的問題

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