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公司選址因素

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  隨著經(jīng)濟(jì)全球化與產(chǎn)業(yè)國(guó)際化的發(fā)展,企業(yè)之間的較量已經(jīng)演化為其核心競(jìng)爭(zhēng)力的比拼。同時(shí)選址也非常重要。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)公司選址因素,希望能幫到你。

  公司選址因素

  (一)企業(yè)的地點(diǎn)遠(yuǎn)擇戰(zhàn)略主要會(huì)受成本、市場(chǎng)、政府等因索的影響。企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本主要由生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、交易成木構(gòu)成,這些成木的綜合作用牽動(dòng)著企業(yè)的成本利潤(rùn)率,影響著企業(yè)的投資意向;市場(chǎng)需求是確定市場(chǎng)供應(yīng)量的先決因素,因而產(chǎn)品的銷(xiāo)路會(huì)指引企業(yè)資金投向;而政府的服務(wù)效率,透明程度,及產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向和限制,又會(huì)作用于產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展環(huán)境,進(jìn)而影響企業(yè)的選址決策。

  具體而言,由于土地、人力、技術(shù)、信息、資本等生產(chǎn)要索成本在總成本中的占比不同,重要性也不同,因而企業(yè)的選址決策,還要依企業(yè)所處產(chǎn)業(yè),企業(yè)所處價(jià)值鏈的環(huán)節(jié),考慮不同的影響因素和各因素的權(quán)重差異。

  (二)在選址決策中,一些產(chǎn)業(yè)側(cè)重考慮成本因素,如:鋼鐵業(yè)的部分原料成本占整個(gè)鋼鐵生產(chǎn)成木的比例高達(dá)75%,光伏產(chǎn)業(yè)硅料的提純生產(chǎn)過(guò)程需要巨大的能耗,因而鋼鐵廠和硅料提純廠選址偏好就近原料、燃料動(dòng)力的供應(yīng)地。而一些勞動(dòng)密集型的制造業(yè)也不斷地向人工供應(yīng)充沛、質(zhì)星高、工資低,綜合運(yùn)價(jià)成本更低的地區(qū)轉(zhuǎn)移。

  在選址決策中,一些產(chǎn)業(yè)側(cè)重考慮市場(chǎng)因索,如:一些對(duì)售后服務(wù)要求較高,時(shí)效性要求較強(qiáng),運(yùn)輸成本占比較大的產(chǎn)業(yè)。就倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)來(lái)說(shuō),其選址就須以倉(cāng)儲(chǔ)物流巾心的服務(wù)目需求量作為約束條件,建立選址模型,評(píng)估交通便捷程度等因素,完成投資選址。

  在選址決策中,一些產(chǎn)業(yè)還需關(guān)注政府因素的影響。以光伏產(chǎn)業(yè)為例,在光伏組件價(jià)格的構(gòu)成中,硅料價(jià)格大約占比過(guò)半。因而對(duì)于光伏產(chǎn)業(yè)而言,硅料的質(zhì)量和取得成木,直接影響光伏組件和應(yīng)用產(chǎn)品的售價(jià),影響著企業(yè)的梢路市場(chǎng)和企業(yè)獲利情況。

  (三)同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)如所處價(jià)值鏈環(huán)節(jié)不同,企業(yè)選址考核的側(cè)重點(diǎn)面也隨之而異??偛炕亍⒀邪l(fā)中心的選址,更關(guān)注政府因素的影響,包括政府服務(wù)水平,政策導(dǎo)向,營(yíng)造的投資環(huán)境,如人才及教育資源是否富足。

  址需要權(quán)衡成本、市場(chǎng)、政府因素,隨著物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和電子商務(wù)的興盛,運(yùn)輸成本和交易成本在一定程度上得以降低,而生產(chǎn)成本則因?yàn)閰^(qū)域不同有較大差異。市場(chǎng)的前景,市場(chǎng)的需求始終引導(dǎo)者企業(yè)的走向。政府因素又會(huì)與成本、市場(chǎng)因素共同作用于企業(yè)的選址。

  公司選址風(fēng)水原則

  人由群分,有好有壞,有三六九等。地也有吉兇,有的地風(fēng)水好,有的地風(fēng)水不好,等也分為三六九等。人有分工,地也有分工。有的地適合做廠房,有的適合耕種,有的適合做果園,有的適合做住宅用房,有的適合做商業(yè)用地,當(dāng)然也有的適合做公司的選址做辦公室的地址。

  在紛繁復(fù)雜的各種各樣的地塊面前,公司選擇地址有什么樣的原則嗎?這里所談及的原則是在風(fēng)水上面所說(shuō)的,不考慮交通設(shè)施、配套設(shè)施,也不管是不是像地產(chǎn)廣告上說(shuō)的地段第一,這里的原則是純風(fēng)水上的考慮。

  因地制宜的原則

  因地制宜就是根據(jù)環(huán)境的客觀性,采取適宜于自然的生活方式。風(fēng)水的思想是務(wù)實(shí)的體現(xiàn),使人和建筑物相和諧,與自然相和諧,適宜于自然,回歸自然,返璞歸真,天人合一,這就是傳統(tǒng)風(fēng)水的真諦所在。

  依山傍水的原則

  依山傍水中的山和水,是風(fēng)水中的兩個(gè)基本的要素。山是靠山,水是朱雀,是明堂,是財(cái)源。有山有水,才有靠山,有財(cái)源,是風(fēng)水中亙古不變的真理。當(dāng)然靠山有靠山的方向,水源有水源的方位,這就是風(fēng)水在實(shí)踐中所探知的東西。山體是大地的骨架,水是萬(wàn)物生命和生機(jī)之源,沒(méi)有水,人類(lèi)就不能生存。山有山脈,水有水脈。山脈有穴,水脈也有穴。現(xiàn)代城市已經(jīng)沒(méi)有了客觀存在的山和水了,在風(fēng)水上可以取代山的東西,就是假山,以及其他的替代物;在風(fēng)水上可以取代水的東西,就是水池,以及其他的替代物。

  有形有勢(shì)的原則

  傳統(tǒng)風(fēng)水中稱(chēng)“百尺為形,千尺為勢(shì)”。也就是說(shuō),把所堪輿的建筑物放在大環(huán)境和小環(huán)境中考慮,大環(huán)境稱(chēng)為“勢(shì)”,小環(huán)境稱(chēng)為“形”。風(fēng)水寶地在風(fēng)水上要形勢(shì)俱佳,不能有形無(wú)勢(shì),也不能有勢(shì)無(wú)形,更不能既無(wú)形又無(wú)勢(shì),應(yīng)該是有形有勢(shì)。

  坐北朝南的原則

  中國(guó)的建筑物大部分都是坐北朝南的,這符合中國(guó)的氣候條件,因?yàn)橹袊?guó)是季風(fēng)性氣候,夏天大多是南風(fēng)或者東南風(fēng),朝南的建筑物可以吹到?jīng)鏊哪巷L(fēng),而冬天吹的凜冽的北風(fēng),所以為了抵御寒冷的北風(fēng),建筑物只好采用坐北的方向,而不是朝北的方向。中國(guó)在地理位置是地球的北半球,朝南的房子有利于采光,有利于冬季的采暖。風(fēng)水中國(guó)的坐北朝南的原則是有科學(xué)道理的。

  適中居中的原則

  中國(guó)人有一個(gè)處世的哲學(xué)就是中庸之道,這個(gè)哲學(xué)思想在風(fēng)水中的體現(xiàn)就是適中居中的原則。也就是說(shuō),建筑物要和環(huán)境恰到好處,不偏不倚,不大不小,不高不低,盡可能的優(yōu)化,接近至善至美。不同的行業(yè)要根據(jù)不同的商圈來(lái)確定自己的位置,要根據(jù)公司的大小來(lái)決定公司用地的大小。

  水文優(yōu)良的原則

  水和土是風(fēng)水中的基本要素,水質(zhì)和土質(zhì)的好壞直接決定了該地的風(fēng)水的好壞,風(fēng)水寶地的水是干甜的,土是有光澤的。水和土都是帶有微量元素及化合物質(zhì),有的窮山惡水的地方不適合人類(lèi)的居住,居住的人容易犯病,這根本的原因就是水土中微量元素或者化合物質(zhì)致病的誘因。

  生氣充足的原則

  我們提倡在有生氣的地方建造房子,生氣給人類(lèi)帶來(lái)財(cái)氣,在風(fēng)水上叫“乘生氣”。古代建造房子,比較注重選擇“穴地”,穴地就是福地,福地福人居住。山有龍脈,蜿蜒的龍脈隨處都有結(jié)穴的可能。在風(fēng)水上,穴地是風(fēng)水寶地,是建造房子,修建墳?zāi)?即陰宅)的最佳的地方。

  公司選址的要求

  一、物業(yè)所屬區(qū)位:

  如果此類(lèi)公司在市政府所規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),高科技園區(qū)注冊(cè)的話,會(huì)得到相應(yīng)的稅金方面的減免政策(三減三免),這點(diǎn)也是此類(lèi)公司選址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、市或直轄市的商業(yè)圈或中央商務(wù)區(qū)設(shè)立能夠體現(xiàn)公司良好形象的辦公場(chǎng)所(總部或駐京辦)。

  二、交通利達(dá)性:

  絕大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)較多,且加班的情況較為嚴(yán)重,所以,此類(lèi)公司對(duì)所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴(yán)格(即:辦公地址距員工住址較近或較為方便)。

  三、軟硬件設(shè)施:

  1.強(qiáng)電:一般市場(chǎng)上的物業(yè)皆要雙路共電,且電源系統(tǒng)需達(dá)到220V—380V有的條件。電力供應(yīng)容量應(yīng)不低50VA/平米。

  2.弱電:辦公區(qū)域內(nèi)應(yīng)保證8—20平米內(nèi)有一個(gè)信息點(diǎn),信息點(diǎn)包括:語(yǔ)音點(diǎn)、數(shù)據(jù)點(diǎn)、光纖出口。且應(yīng)有在20—50年內(nèi)可拓展升級(jí)的可能。

  3.網(wǎng)絡(luò)支持:大廈內(nèi)應(yīng)有至少兩家以上的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商可供選擇,還應(yīng)具備專(zhuān)線上網(wǎng)、無(wú)線上網(wǎng)(支持迅馳)。大廈還應(yīng)設(shè)有手機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)即:無(wú)屏障系統(tǒng)。

  4.人性化----有否空中花園或綠化率的高低:由于此類(lèi)公司的員工的工作較為單調(diào),大廈如配有空中花園最 佳;或大廈的綠化率應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

  5.電梯:部數(shù)的多少(每3300—4500平米/噸/部),載重量的大小,轎箱的高矮大小,梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒),電梯的自動(dòng)控制或人工控制系統(tǒng)應(yīng)良好。

  6.車(chē)位:地上、地下車(chē)位的總數(shù)量多少(45—65個(gè)/萬(wàn)平米),停車(chē)泊位的方便程度(人工控制或電腦控制)。

  7.建筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu):

  風(fēng)格:大多數(shù)IT公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè),多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面。

  結(jié)構(gòu):大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)非常多,辦公密度大,且多希望開(kāi)放式辦公。故要求大廈應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。在樓板承重方面:應(yīng)在150—200公斤/平米,其中轉(zhuǎn)換機(jī)房的承重要求就更高了。在抗震方面:應(yīng)至少可抗震7—8極。在凈層高方面:應(yīng)在2.6—3米之間,如在個(gè)別樓層設(shè)有超高層(LOFT)最 佳。

  8.中央空調(diào)及煙感、噴淋:

  中央空調(diào):分2管制、4管制、VAV系統(tǒng),后兩者更受青睞,但隨之而來(lái)的是租金的不菲。新風(fēng)量也是一個(gè)較為重要的參數(shù),一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為35立方米/人/小時(shí),但目前已有50立方米/人/小時(shí)這一數(shù)字。而且市場(chǎng)上也有了分層供應(yīng)新風(fēng)系統(tǒng),還有了冬季供濕系統(tǒng)。

  煙感、噴淋:二者布置的密集度也會(huì)直接決定客戶(hù)入住后的二次裝修的費(fèi)用高低。

  9.交房現(xiàn)狀:

  初裝(簡(jiǎn)裝):吊石膏(鋁扣)、白墻(壁紙)、水泥地抹平(網(wǎng)絡(luò)地板),后者更受歡迎。

  毛坯:裸房狀態(tài)則可以滿(mǎn)足公司自行裝修來(lái)體現(xiàn)自身形象的要求。

  10、戶(hù)型、面積及價(jià)位:

  戶(hù)型:由于國(guó)內(nèi)外建筑技術(shù)的不斷提高和改進(jìn),基本上國(guó)內(nèi)從90年代初至今的大廈及寫(xiě)字樓皆為框架、框架剪力墻及綜合結(jié)構(gòu),也就是說(shuō)戶(hù)型的開(kāi)間基本上可以保證至少在100平米左右,且大多可以相鄰間可以互相連通。這樣的條件是此類(lèi)公司對(duì)基本要求。基本上可以解釋為:開(kāi)間的伸縮范圍大。

  面積:根據(jù)各公司的情況,它們對(duì)面積的需求完全取決于其業(yè)務(wù)拓展方向。

  價(jià)位:此類(lèi)行業(yè)小型公司要求的價(jià)位應(yīng)在¥1—3/天/平米(含物管費(fèi)),相應(yīng)的面積也在30—500平米之間;此類(lèi)行業(yè)中型公司要求的價(jià)位應(yīng)在¥2—4/天/平米(含物管費(fèi)),相應(yīng)的面積也在500—5000平米之間;此類(lèi)行業(yè)大型公司要求的價(jià)位應(yīng)在¥4/天/平米(含物管費(fèi))以上,相應(yīng)的面積則很大,通常半棟、整棟或多棟園區(qū)等。

  11.關(guān)于內(nèi)資外資公司的租買(mǎi)問(wèn)題:通常情況下,不管是內(nèi)資還是外資公司凡是要購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓或大廈,說(shuō)明其公司的業(yè)務(wù)將在本地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在本地租用寫(xiě)字樓或大廈的公司,則說(shuō)明其公司在本地的業(yè)務(wù)還在嘗試性發(fā)展。

  12.物業(yè)管理公司:通常分國(guó)內(nèi)(專(zhuān)職專(zhuān)業(yè)的和開(kāi)發(fā)商自設(shè)的)、國(guó)際型物業(yè)管理公司。其中國(guó)際型物業(yè)管理公司作大廈的物業(yè)管理顧問(wèn)較受歡迎。

  13在全球,高科技跨國(guó)企業(yè)選址都會(huì)考慮五大因素:靠近大學(xué)、科研機(jī)構(gòu),有充足的科研人才;良好的基礎(chǔ)設(shè)施,交通便利、通訊發(fā)達(dá);環(huán)境開(kāi)闊,有良好的人文環(huán)境,便于信息溝通和國(guó)際交往;法律咨詢(xún)、物業(yè)、策劃等服務(wù)性機(jī)構(gòu)比較完善;制度環(huán)境、管理的國(guó)際化程度比較高。

  教育類(lèi)公司、機(jī)構(gòu)對(duì)欲租(購(gòu))寫(xiě)字樓的要求

  一.區(qū)位:此類(lèi)公司一般根據(jù)所教授專(zhuān)業(yè)及科目的受眾群分布來(lái)選址,沒(méi)有其他較為特殊的要求

  二.交通利達(dá)性:絕大多數(shù)此類(lèi)公司的學(xué)員人數(shù)較多,所以,此類(lèi)公司對(duì)所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴(yán)格。公交線路的多少,是否緊鄰環(huán)路,開(kāi)車(chē)是否方便等。

  三.硬件設(shè)施:

  1.建筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu):

  這類(lèi)公司機(jī)構(gòu)基本分A、B兩類(lèi):

  A,內(nèi)外資公司關(guān)于企管、策劃、語(yǔ)言、MBA等方面培訓(xùn)(高端客戶(hù)為其學(xué)員)

  風(fēng)格:大多數(shù)此類(lèi)公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè),多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面。

  結(jié)構(gòu):大多數(shù)此類(lèi)公司的學(xué)員工人數(shù)不一定很多(只因?qū)W費(fèi)高),但多希望3—5人一班(有獨(dú)立且封閉的小房間)。故要求大廈應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。在樓板承重方面:應(yīng)在150—200公斤/平米。在抗震方面:應(yīng)至少可抗震7—8極。在凈層高方面:應(yīng)在2.6—3米之間。對(duì)層高無(wú)特殊要求。

  
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