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受用終生的店鋪選址十大黃金法則

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  開店選址一直以來都是困擾創(chuàng)業(yè)者的難題,當(dāng)一切都準(zhǔn)備就緒之后,唯獨(dú)沒有一個合適的店鋪位置,著實(shí)讓人惱怒,對于不同性質(zhì)的店鋪,選址會有不通的要求,有些需要人氣,而有些卻需要安靜的地方,因此不可一概而論,那么對于店鋪選址究竟應(yīng)該遵循怎樣的原則呢?下面小編就為大家詳細(xì)解讀店鋪選址的十大黃金法則,不容錯過!

  1、取鬧避靜選商圈

  所謂“取鬧避靜”就是在確定店址時,根據(jù)店鋪的定位,選擇人流密集、商業(yè)活動頻繁的商圈,避免偏僻的環(huán)境。“商圈”即以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心,向外延伸某一距離,以此距離為半徑構(gòu)成的一個圓形消費(fèi)圈。交通條件、地形和地域風(fēng)光、顧客各層的活動特點(diǎn)和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。

  商圈一般分為三類:成熟的中央商務(wù)圈、成型的商圈和社區(qū)型商圈。第一類是城市的核心商業(yè)區(qū)域,無論是本市人還是外地人都會去;成型的商圈一般是區(qū)域性的商務(wù)辦公樓或開發(fā)區(qū),來購物的一般是生活節(jié)奏較快、追逐時尚潮流的年輕人;社區(qū)型商圈的主要消費(fèi)人群則是社區(qū)周邊居住的消費(fèi)者。

  商圈受各種影響的制約,其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀,但從理論上說,商圈結(jié)構(gòu)的三個層次可以用三個大小不等的同心圓來表示。其關(guān)鍵在于確定各層次的半徑距離。以位于居民小區(qū)的店鋪為例,一般以半徑500米為主商圈,半徑1000米為次商圈,半徑1500米為第三商圈,步行所需時間分別為8、15、20分鐘左右(參見表)。此外也有來自商圈之外的購買力,如流動購買力、特殊關(guān)系購買力等,但所占比重很小。

  當(dāng)然,上述數(shù)字是經(jīng)驗數(shù)字,具體落實(shí)到每一間店鋪,則需要第一手的居民調(diào)查數(shù)據(jù)作為修正依據(jù)。因為店鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種不同,店鋪規(guī)模大小不一,其商圈半徑也會有很大的差別,并不是一成不變的。

  2、市場調(diào)研作出有效分析

  想開一家好的店鋪,進(jìn)行一番市場調(diào)研是在所難免的。從專業(yè)角度上稱其為商圈分析,通俗來說就是調(diào)查分析店鋪的銷售范圍、來店顧客的特性及其居住環(huán)境的地理位置。因為不同地理位置的商鋪,適合經(jīng)營的種類也有所不同。因此,投資者在進(jìn)行選址時,首先要細(xì)心地觀察商圈的情況,如商圈內(nèi)的客流量與車流量有多大,商圈內(nèi)的競爭對手有多少等。

  一般來說,客流量較大的場所有城市的商業(yè)中心、火車站、長途汽車站、公交站點(diǎn)附近、商業(yè)步行街、大學(xué)校園門口、人氣旺盛的旅游景點(diǎn)、大型批發(fā)市場門口和大中型居民區(qū)等。由于這些地方屬于商業(yè)集中地段,在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店,成功的幾率往往比普通地段高出許多。但在具體選擇鋪位時,應(yīng)注意商圈內(nèi)的競爭對手不易過多,最好同類商品專營商店不要超過三家。

  3、成行成市

  相關(guān)店鋪的聚集有助于提高相同目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注,人們一想到購買某商品就會自然而然想起這條街,比如北京的西單、王府井等。因此,選擇同類服裝中知名度較高的品牌比較集中的商業(yè)區(qū),消費(fèi)者的購買目標(biāo)很明確,既能夠提升店鋪的形象,又有助于提高店鋪人氣。

  根據(jù)城市中環(huán)境、商圈、街道要素的不同,客層定位不同,在店鋪選址時,要根據(jù)客層的定位和品牌的定位確定店鋪地址。選址地點(diǎn)要和品牌定位相協(xié)調(diào),應(yīng)該不怕跟著對手一起走,甚至要和對手聯(lián)合起來。共同合作,創(chuàng)造市場,這在當(dāng)前“租金太貴”的條件下,不失為一劑變通的良方。

  4、搶占第一原則

  人們往往容易記住世界上最高的山,很少有人會對第二高的山記憶深刻。“第一原則”在營銷中無處不在,如購買去屑洗發(fā)水會立刻想到“海飛絲”,這是因為海飛絲在進(jìn)入中國市場時,第一個推出去屑的概念。又如談到“九牧王”,就會想到“專業(yè)西褲”,這都是“第一原則”與品牌定位緊密結(jié)合的成功案例。

  中國加入WTO后引起國內(nèi)市場競爭的變化,國外的二、三線品牌紛紛進(jìn)入內(nèi)地,進(jìn)入中國后首占大城市;而相對于大城市品牌的日漸飽和,小城市會成為未來重要的爭奪位置。根據(jù)第一原則,在國外品牌進(jìn)入小城市之前,如果能夠把握機(jī)會,把店鋪開在小城市,就等于穩(wěn)健邁出決勝終端的第一步。同時,小城市具有租金優(yōu)勢,在投入額不變的情況下,小城市開店,店鋪面積更大,一能直觀有效地集中顧客的注意力,吸引顧客光臨;二是入口也相對寬,顧客容易進(jìn)入店內(nèi),并且能夠較多滯留顧客,成交的機(jī)會就越大。當(dāng)然,小城市開大店還應(yīng)該考慮與城市的規(guī)格相協(xié)調(diào)。

  案例:上世紀(jì)90年代,定價在四五千元的“觀奇洋服”是烏魯木齊消費(fèi)者心目中最高檔的西服品牌,在當(dāng)?shù)刈罘比A的街道中山路上有一個鋪位;曾經(jīng)有一段時間店鋪被圍擋住,進(jìn)行裝修,而當(dāng)裝修完畢拉開圍擋后,消費(fèi)者看到熟悉的高檔男裝“觀奇洋服”變?yōu)槟吧?ldquo;報喜鳥”,不為人熟知的“報喜鳥”的店面甚至比“觀奇洋服”還要大,來勢洶洶、裝修到位、場面宏大。這時,“報喜烏”占領(lǐng)了在消費(fèi)者心目最好位置品牌的店鋪,瞬間這只鳥也以高檔品牌的形象飛進(jìn)了人們心里。“報喜鳥”以小城市開大店、搶占第一原則贏得了烏魯木齊高檔男裝市場。

  5、開旗艦店或多開店

  小城市開大店,搶占第一原則為店鋪運(yùn)營提出了新的思路,而在大城市中的選址和開店應(yīng)該運(yùn)用怎樣的戰(zhàn)術(shù)呢7那就是大城市開旗艦店或多開店。同一品牌在同一條步行街一口氣開5、6家店是現(xiàn)在比較流行的做法,這樣的案例不勝枚舉:石家莊的中山路有六家“真維斯”店鋪,天津濱江道有五家“應(yīng)大”專賣店,“耐克”在長春最旺的一條街有四家店,貴陽的一條街150米之內(nèi)有兩家“肯德基”……

  大城市多開店針對了大城市的特點(diǎn)和消費(fèi)者的購物心理:大城市店多,信息豐富,消費(fèi)者喜歡比較同類服裝后再進(jìn)行購買。同一品牌在一條街上連開幾家店,就形成了品牌的“大造勢”,強(qiáng)化了品牌在消費(fèi)者心目中的印象,增加成交的機(jī)率。常見的多開店的方式,以位置錯落、互相呼應(yīng)為宜。

  總之,終端店鋪選址是一項系統(tǒng)而縝密的工程,宏觀上區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢都應(yīng)是考慮的因素。此外店鋪所在道路的性格、店鋪的構(gòu)型都是“旺”鋪的構(gòu)成條件,應(yīng)綜合考量,切不可盲目投資。

  6、依據(jù)地段選址

  購買店鋪?zhàn)鳛椴粍赢a(chǎn)投資的一個品種,具有既可出租、又可自營的雙重特性,早就引起了投資者的注意。但是,并不是隨便買個店鋪都能賺錢,店鋪的選擇大有講究。

  投資店鋪講究地段,店鋪的地段一般有三類:第一類是成熟的中央商務(wù)圈;第二類是成型的商圈,多鄰近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū),能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū);第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部。

  在成熟的中央商務(wù)圈投資店鋪,投資額較大,而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度,都將直接影響店鋪的經(jīng)營效益及場地的租金。這種店鋪的運(yùn)作首先是借了近在咫尺的整個商圈的人氣,再者有固定的人流量保證,方可“大樹底下好乘涼”,得來全不費(fèi)功夫。

  一般說來,就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場,住宅區(qū)為就業(yè)中心提供了充足的勞動力。店鋪的興起,將啟動住宅與就業(yè)的二度興旺,特別是新建樓盤的品質(zhì)和價位會有明顯提高,這反過來又會使店鋪的增值更為可觀。

  7、依據(jù)經(jīng)營需要選址

  一要根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同,其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方,比如服裝店、小超市;但有些店就適宜開在偏僻、安靜一些的地方,比如保健用品商店和老人服務(wù)中心等等。

  二要選取自發(fā)形成某類市場的地段。在長期的經(jīng)營中,某條街會自發(fā)形成為銷售某類商品的“集中市場”,人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這條街。

  三要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨(dú)立門面,店門前自然就失去獨(dú)立的廣告空間,也就使你失去了在店前發(fā)揮營銷智慧的空間。

  四要有“借光”意識。即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢品牌店的附近,甚至可以開在它的旁邊。例如,你想經(jīng)營吃的,那你就將店鋪開在“麥當(dāng)勞”、“肯德基”的周圍。因為,這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場調(diào)查,挨著它們開店,不僅可省去考察場地的時間和精力,還可以借助它們的品牌效應(yīng),“撿”些顧客。

  8、依據(jù)人氣選址

  好的位置雖然不是絕對的,但卻有很多共性,如人口流動性大、交通方便等,所以選擇好位置必須考慮以下因素:1.人流量:平常、假日及日、夜來往人次和比例;2.車流量:汽車、摩托車往來流量;3.交通:目前及未來可能增減的運(yùn)輸工具;4.馬路寬窄與停車問題;5.區(qū)域特征:競爭店、互補(bǔ)店、金融機(jī)構(gòu)及文教、休閑設(shè)施等;6.人口勘察:該區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣等;7.商圈勘察:主要及次要商圈范圍、租金、價位。

  根據(jù)人氣選址開店,可粗略分為兩種:一種開在人來人往的鬧市口,一種開在居民新村。前者因為和大店做鄰居,商品特色顯得更為重要,應(yīng)該找大店所沒有的東西來做。經(jīng)營這樣的小店,一定要把市場做專做深做透。開在鬧市的小店,不妨經(jīng)營能迎合年輕人口味的商品,因為年輕人是最喜歡逛街的。相反,經(jīng)營老年人用品的小店應(yīng)開在居民小區(qū)里,那是老年人的活動范圍,就近購買當(dāng)然受他們歡迎。

  9、廣開渠道尋找商鋪

  現(xiàn)在有許多創(chuàng)業(yè)者喜歡通過報紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會、互聯(lián)網(wǎng)等了解商鋪信息。其實(shí),網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的今天,很多人都會通過網(wǎng)絡(luò)的形式發(fā)布轉(zhuǎn)讓、招租信息。但是很多網(wǎng)站這方面的信息太分散、不完整,過期信息多等,這樣也會浪費(fèi)不少時間。所以,尋找商鋪一定要廣開渠道,多管齊下,一定要到比較專業(yè)的網(wǎng)站找。

  商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經(jīng)營商鋪的創(chuàng)業(yè)者來說,“客流”就是“錢流”,千萬不要因為怕競爭而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。其實(shí),商業(yè)區(qū)店鋪比較集中,反而有助于積聚人氣,但要注意經(jīng)營錯位問題。并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢,有時遇到市政規(guī)劃變動,熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此,創(chuàng)業(yè)者在選址時要眼光放遠(yuǎn)些,多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。除了市政規(guī)劃外,還要注意該地區(qū)未來同業(yè)競爭的情況。

  10、注意租金的性價比

  不同地理環(huán)境、交通條件、建筑物結(jié)構(gòu)的店面,租金會有很大出入,有時甚至相差十幾倍。對創(chuàng)業(yè)者來說,不能僅看表面的價格,而應(yīng)考慮租金的性價比問題。舉例來說,對月收入在2萬元左右的飲食店,其月租金在3000元-5000元比較合適,能保證一定的毛利率?,F(xiàn)在很多城市,一條街都是一個特色的,所以找店面要根據(jù)自己的項目去找,這樣的生意比較容易成功。

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