萬達的發(fā)展深度影響著中國房地產(chǎn)市場，和N多城市的商業(yè)中心發(fā)展。這一點毋庸置疑。那句：一個萬達廣場，一個城市中心。也并非虛言。一直到今天，萬達的產(chǎn)業(yè)鏈幾乎覆蓋了整個地產(chǎn)的鏈條。物業(yè)租售、自有商家品牌、住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、商業(yè)管理運營公司、規(guī)劃設(shè)計團隊等等。

　　萬達迅速拓展的背后是什么?

　　萬達在商業(yè)地產(chǎn)的殺手锏核心就是訂單式地產(chǎn)，萬達憑借訂單式迅速在全國滾動開疆擴土。一時之間，訂單式地產(chǎn)風起云涌，邯鄲學步者眾。但最后幾乎全都鎩羽而歸，也包括萬達。訂單地產(chǎn)，就是地產(chǎn)商和品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，是個一榮俱榮一損俱損的模式。萬達走到哪里，這些品牌(最初全是跨國品牌)跟到哪里開店。像后來華潤系、凱德系、中糧系、深國投系都有訂單地產(chǎn)的影子。也就是所謂的成熟商業(yè)地產(chǎn)模式的滾動復制。

　　這種模式在早期可謂是必勝的大絕殺。但是隨著商業(yè)的發(fā)展，背后的問題愈演愈烈。直接導致的后果就是招商愈來愈難。商業(yè)的同質(zhì)化日趨加重，很多品牌在最后直接表示不再跟風了。因為他們不能做到或承受一個城市有自己的十幾二十幾家店，這在商業(yè)輻射上和品牌經(jīng)營上是行不通的。但是這些品牌屬于物業(yè)租售去化率小的品牌，換句話說，這些品牌吃不了多少面積。在商業(yè)地產(chǎn)中真正快速去化商業(yè)的是主力店，是影院、百貨、旗艦店、專業(yè)店這些巨無霸商戶。主力店在拓展的時候，拓展成本高，所以態(tài)度比較審慎，考察周期長。在萬達神速邁步的影子中，他們是不會跟著跑的。

　　但是萬達也有自己的過河梯，萬達相繼成立了院線、百貨、Ktv這些去化度極高的吃貨。為了彌補在家電行業(yè)的軟肋，2005年6月萬達與國美簽訂了排他協(xié)議，聯(lián)手拓展家電線下市場。

　　以售養(yǎng)租的秘密

　　萬達高速擴張的最大的瓶頸應該就是資金瓶頸，購物中心的回報周期長，回報率低，迅速拓展的風險也太大。萬達的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和新物業(yè)中長期抵押貸款等。

　　有業(yè)內(nèi)人說，萬達的開發(fā)資金約20%由萬達直接投資——“銷售利潤+內(nèi)部資金調(diào)配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項目當?shù)劂y行貸款;另20%左右由主力店企業(yè)自己投資。但是若真的如此夸張，萬達是走不了多快的。

　　唯一的解釋就是綜合體中，住宅和寫字樓部分快速去化帶來的資金流。一方面是環(huán)節(jié)現(xiàn)金流的壓力，另一方面是提高回報率。這一切都建立在萬達最初的品牌成功上?，F(xiàn)如今萬達儼然已經(jīng)是資本帝國。擁有自己的信托產(chǎn)品和私募渠道。錢似乎并不是問題了?

　　18個月造城的神話?

　　從拿地，到開業(yè)，18個月的憑空造城都有哪些因素的促成呢?

　　政府，不看政府臉色的企業(yè)一定做不好生意(中國語錄)。政府需要什么?換句話說，當政者需要什么?政績、可觀的財政收益等等等等等等等等等(自行腦補)。所以我們看萬達模式都滿足哪些條件。

　　a) 項目大，拿地轉(zhuǎn)讓費可觀。

　　b) 提供大批的就業(yè)崗位，這是真的，一個成功的商業(yè)項目最少要解決數(shù)以萬計的人就業(yè)問題。注意，我沒夸張。

　　c) 城市基建的快速更新和商業(yè)的繁榮。(插播一個秘聞：在四線城市，如果招商招來沃爾瑪、家樂福等，政府返還轉(zhuǎn)讓的50%左右。我記得某個項目傳聞是1.2億。)

　　d) 有個萬達，城市又多了一張名片。雖然可樂，這確實真的。城市形象真的。。。。君不見亮化工程全國推廣嗎?

　　e) 從長遠收益來看，大體量的項目會帶動周邊商業(yè)的發(fā)展和成熟。比如說，萬達邊上那塊地，原來最初值200W/畝.但是萬達開業(yè)后，政府說，現(xiàn)在不是這個價了。值500W了。同時商業(yè)的發(fā)展長期帶來的稅收和復利收益也是很可觀的。

　　f) 這一切全都要在任期內(nèi)完成，這一句話就是所有的秘密。