商業(yè)地產(chǎn)的運營模式是怎么樣的
商業(yè)地產(chǎn)的運營模式是怎么樣的
商業(yè)地產(chǎn)有什么運營的模式啊?看完學習啦小編整理的商業(yè)地產(chǎn)的運營模式后你就會明白了!文章分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!
商業(yè)地產(chǎn)的運營模式
1、分割出租
開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、分割，以長期出租方式招租。
由于缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和有序的經(jīng)營管理，這種方式往往會產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無商業(yè)利潤的風險，最后開發(fā)商被迫將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方式招商經(jīng)營的局面。
2、分割出售
分割出售作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種模式，在讓開發(fā)商快速回籠資金、減輕開發(fā)商財務壓力的同時，如果缺乏整體的規(guī)劃、有效的管理，往往會為日后的經(jīng)營埋下隱患。
商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業(yè)設施的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)被徹底分離，而且產(chǎn)權(quán)人人數(shù)眾多。從而影響商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營效益，實際回報與預期收益可能相差甚遠。
3、售后返租
分割出售模式使完整的商業(yè)設施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分離。為了彌補該模式的不足，解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，開發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營，這就是所謂的售后返租模式。
售后返租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。同時，因為售后返租必須附著于租賃行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中。
4、地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運作同步并存模式
地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運作并存的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一種較新的模式。房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關(guān)的工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。與先建設后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點，既能吸引投資者的關(guān)注和購買信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應變化中的市場環(huán)境。
5、專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域
對商業(yè)地產(chǎn)尤其是酒店經(jīng)營模式不甚了解的投資者，在諸如產(chǎn)權(quán)式酒店等形式的商業(yè)地產(chǎn)投資過程中，前期不調(diào)查開發(fā)商是否具有經(jīng)營和擔保實力，后期也不調(diào)查管理公司是否具有經(jīng)營管理能力，只要看到高回報就盲目購買，近年來已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風險的實例。
產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。
商業(yè)地產(chǎn)運營模式及風險防范
一、商業(yè)地產(chǎn)的概念
商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目按照商業(yè)形態(tài)進行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。
二、商業(yè)地產(chǎn)運營常用模式
1、只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。產(chǎn)權(quán)式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主(投資者)與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。
2、只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。
3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤;還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營;還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。
4、商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟?，F(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。
三、商業(yè)地產(chǎn)運營管理
運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。
統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。
雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。
統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理(立足長遠)、統(tǒng)一營銷(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)運營的管理能否成功。
雖然運營管理是一個項目成功與否的關(guān)鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。
四、商業(yè)地產(chǎn)運營中法律風險防范
結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運轉(zhuǎn)的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會遇到以下風險：
1、宏觀調(diào)控的風險
宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結(jié)構(gòu)的商場與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進行了規(guī)范。
2、規(guī)劃失誤的風險
規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調(diào)查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。
3、租金差價風險
開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較高的回報去補貼一定的資金;要回避此類風險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導。
4、大型商家經(jīng)營不善帶來的風險
若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，將導致開發(fā)商不能支付固定回報率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。
5、售后“包租”帶來的風險
采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系;二是購房人與第三方的委托租賃關(guān)系?，F(xiàn)在，有部分開發(fā)商采取委托經(jīng)營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托經(jīng)營合同。開發(fā)商應特別重視委托經(jīng)營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。
6、產(chǎn)權(quán)分散帶來的風險
開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構(gòu)代管、代租等形式實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。
7、物業(yè)管理中存在的風險
商用物業(yè)(尤其是商鋪)單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務不善，計容易導致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者(投資者)與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。
此外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運營中面臨重重風險，需要聘請專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。
商業(yè)地產(chǎn)運營模式選擇
近幾年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資保持持續(xù)增長。2007年,中國商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，連續(xù)三年保持在17%左右。同時，當前從緊的貨幣政策，對前期火熱的房地產(chǎn)市場，抑制作用日益顯現(xiàn)。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)以其利潤較高、市場逐漸成熟，成為了房地產(chǎn)投資的良好“避風港”。然而，相當多的商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，存在著前期招商或者是后期運營的難題，除去運作能力的差異以外，項目運營模式選擇不當是前述難題產(chǎn)生的癥結(jié)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的運營，絕對不可能像住宅那樣相對簡單，需要具備相當?shù)馁Y源整合能力，亦即精準的商業(yè)開發(fā)定位能力以及后期的運營能力。也就是說，針對具體商業(yè)地產(chǎn)，合適的運營模式的選擇至為重要。本文就商業(yè)地產(chǎn)運營模式的選擇作一探討，以期能對商業(yè)地產(chǎn)投資時選擇合適的時機、采用合理的運營模式提供參考。
目前世界各地對于商業(yè)地產(chǎn)并無一致的定義，中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒將“進行商業(yè)零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房”，這個稱法是國內(nèi)廣泛使用的商業(yè)地產(chǎn)概念。本文討論的商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，其經(jīng)營模式、功能和用途區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
一、商業(yè)地產(chǎn)主要運營模式
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完畢后，通常會采用以下三種模式進行運營：
第一,產(chǎn)權(quán)持有。這種模式對于開發(fā)商的招商及商業(yè)運營能力有一定的要求。區(qū)域略顯劣勢的項目，則更需要在業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局上下足工夫。這種方式可以分為兩元和三元兩種格局。產(chǎn)權(quán)持有的二元格局，以開發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人+管理者”，經(jīng)營者為“承租人”形成。而產(chǎn)權(quán)持有的三元格局，以開發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人”，專業(yè)商業(yè)運營公司為“管理者”，經(jīng)營者為“承租人”形成。由于商業(yè)運營往往不是開發(fā)商的強項所在，因此采用三元格局的居多。
第二,租售并舉。這種模式在開發(fā)之前，先確定主力目標商家，并以其為龍頭，吸引中小商家的進駐，集群效應因此形成。由于通常會選擇行業(yè)大型品牌為主力目標商家，因此這種方式對于商業(yè)地產(chǎn)日后的長期穩(wěn)定的運營有著很強的保障意義和升值保證。該種方式目前方興未艾，有著一定的市場前景。
第三,產(chǎn)權(quán)出售。實際情況中，包括整體銷售和小單元出售兩種形式。由于這種模式對于開發(fā)商最大的好處在于能夠快速回籠資金，取得現(xiàn)金流，進行滾動開發(fā)。但同時開發(fā)商也喪失了獲取長期回報的機會。在此種方式中具體體現(xiàn)為四元格局，即開發(fā)商為“出售人”、小業(yè)主為“買受人”、商業(yè)管理公司為“管理人”、租賃戶為“經(jīng)營者/承租人”。但在小單元出售方式中，有時會省略商業(yè)管理公司的角色。這樣的缺省，往往使得該商業(yè)地產(chǎn)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)品質(zhì)由此降低，經(jīng)營者風險而隨之增大。
二、適合模式的選擇
以上三種方式應結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)和企業(yè)經(jīng)營的具體情況而選擇。
第一種“產(chǎn)權(quán)持有”模式，對于開發(fā)商的資金實力、商業(yè)運營與品牌，要求都很高。該模式是開發(fā)商自行招商管理，或者開發(fā)商委托專業(yè)商業(yè)運營公司招商管理。而整個商業(yè)能否形成規(guī)模效應，是日后能否為開發(fā)商帶來良好的現(xiàn)金流的前提保證。因此，這種模式中，開發(fā)商自身的品牌與能力其實占據(jù)了很大的權(quán)重。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)的招商、運營到繁榮，乃至帶來持續(xù)良好的經(jīng)營收益，需要一個較為漫長的過程，這樣就需要開發(fā)商具備相當?shù)馁Y金實力。這種方式中，如果經(jīng)營過程中出現(xiàn)問題的話，往往對于經(jīng)營收益乃至物業(yè)自身升值都會產(chǎn)生強烈的負面作用。其實在市場中，經(jīng)?？梢钥吹揭恍╉椖砍霈F(xiàn)了以下的惡性循環(huán)，經(jīng)營不善、商家退鋪、租賃困難、物業(yè)經(jīng)營收益受損、物業(yè)自身價值下降。因此，只有資金實力雄厚，擁有優(yōu)秀經(jīng)營管理人才的大型房地產(chǎn)企業(yè)或投資企業(yè)才會采用此種模式。
這種模式最為典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由開發(fā)商建設，建成后將商業(yè)出租，并進行統(tǒng)一管理。這使得所有的商業(yè)能以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時商家分別經(jīng)營各自的產(chǎn)品，充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風格。這種模式是由專業(yè)公司招商，實現(xiàn)管理者與經(jīng)營者相分離，可提高管理水平。這種模式中優(yōu)秀的主題、專業(yè)店對于商業(yè)中心的成功運作非常關(guān)鍵。但是，很多著名品牌都要求較低的租金。應當看到，開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營回報有所下降，但在與商業(yè)相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售方面，開發(fā)商仍然可獲取高額的利潤。
第二種“租售并舉”模式對開發(fā)商的資金實力要求仍然較高，而且往往要借助主力目標商家已經(jīng)具有的行業(yè)號召力，來提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后的市場口碑與向心力，以保證商業(yè)項目日后的運營成功。不過由于主力目標商家屬于大面積租賃的類型，因此，在前幾年來自租賃的收益并不高，甚至遠低于市場行情。但由于商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀運營，物業(yè)自身升值可以對沖掉經(jīng)營上的收益不足。這種模式能夠迅速地確立商業(yè)地產(chǎn)項目的市場地位，提高人氣。通過開發(fā)商與品牌商家的訂單開發(fā)方式，雙方的優(yōu)勢得以充分互動，物業(yè)升值的速率將是非常快的。
這種模式最為典型的例子是大連萬達模式。這種運營模式是引入一家知名商業(yè)品牌公司的主力店。以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，這種模式可帶來大量的人流和商機。然后開發(fā)商將底層好位置的商鋪出售給小業(yè)主，由于主力店的帶動，使得底層商業(yè)能以較高的價格售出，回收部分投資，小業(yè)主自主招商經(jīng)營。
第三種“產(chǎn)權(quán)出售”模式是通過整體或拆零銷售，達到迅速銷售、迅速回籠的目的。往往在預售階段就開始銷售，因此可以在最大程度上降低開發(fā)商的資金壓力，并形成快速開發(fā)――快速銷售――快速回籠――再次開發(fā)的循環(huán)。這種模式相對比較適合中小開發(fā)商。因為這些開發(fā)商往往對資金較敏感。這種模式可以實現(xiàn)的銷售價格一般是有限的，遠無法與成熟商業(yè)相比較。同時，商業(yè)運營的不確定性和商業(yè)管理公司誠信上的不確定性，對于投資者而言，使得選擇這種模式的業(yè)主都具有一定風險。
三、三種模式對比
產(chǎn)權(quán)持有 租售并舉 產(chǎn)權(quán)出售
運營方式 開發(fā)商持有物業(yè)，自行招租或?qū)⑵湔w出租給一家專業(yè)商業(yè)運營公司。開發(fā)商將商業(yè)大部分出租給大型的主力店，將小部分出售給小業(yè)主，藉此在短期內(nèi)實現(xiàn)項目盈利。 開發(fā)商通過整體或拆零迅速銷售商業(yè)單元、快速回籠資金。
優(yōu)勢
1、便于統(tǒng)一經(jīng)營定位和管理，較好地控制商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次，降低經(jīng)營風險;
2、物業(yè)租金逐年遞增，利潤源泉穩(wěn)定;
3、可將物業(yè)抵押融資，等待增值。
4、業(yè)態(tài)可控，大租戶、小業(yè)主的結(jié)構(gòu)使項目能維持較高的經(jīng)常性收益;
5、出售部分物業(yè)使回報期縮短。
6、主力店使物業(yè)增值快。
7、短期可有回報。
8、整體出售銷售周期較長，客戶少;
劣勢 1、專業(yè)商業(yè)運營公司談判實力強，有時開發(fā)商租金回報不及運營商經(jīng)營回報;
2、回報期長;
3、初期投入資金壓力大。
4、對主力店招商能力要求極高;
5、回報期長;
6、初期投入資金壓力大。
7、后期可能缺乏統(tǒng)一管理、規(guī)劃，小業(yè)主經(jīng)營風險高;
8、不享有地產(chǎn)增值的效益。
適用條件
1、開發(fā)商以商業(yè)地產(chǎn)為長期經(jīng)營的資產(chǎn);
2、資金實力雄厚;
3、擁有優(yōu)秀經(jīng)營管理人才。
4、盈利周期短;
5、資金實力雄厚;
6、短期內(nèi)要求回報;
7、資金實力不夠;
8、人才缺乏。
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)運營模式應把握以下三個關(guān)鍵問題。第一個問題是，開發(fā)商或投資商首先要考慮自身是否具備經(jīng)濟實力。自身經(jīng)濟實力不足，其選擇的運營模式將難以駕馭。根據(jù)經(jīng)濟實力的大小，開發(fā)商或投資商決定是出售、出租，還是采用其他適合的運營模式。第二個問題是，開發(fā)商或投資商考慮自身是否具備運作商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)團隊和人才。如果這些專業(yè)團隊和人才缺乏經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的理念，只是簡單地套用住宅開發(fā)的習慣性思維，不僅不能盈利，反而會導致投資的失敗。第三個問題是，要調(diào)整好開發(fā)商、運營商、經(jīng)營者的利益分配關(guān)系。只有爭取“多贏”，才能使整個商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈能長期運轉(zhuǎn)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目在資金充足的前提下，在開發(fā)完畢后，出售該商業(yè)地產(chǎn)并不是最好的選擇。如果在開發(fā)完畢后，繼續(xù)持有商業(yè)地產(chǎn)，則開發(fā)商或投資者既可以坐享物業(yè)的經(jīng)營收益與升值，也同樣可以把項目進行資本運作。如果一定要出售商業(yè)地產(chǎn)，最好的出售時機也不應在預售階段，而應選擇在商業(yè)地產(chǎn)運營相對成熟之后，這樣才可以獲得更高的投資回報。
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