萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式是什么
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式是什么
萬(wàn)達(dá)商業(yè)，中國(guó)商業(yè)的旗艦，亞洲首富王健林的根本，他的商業(yè)地產(chǎn)模式是怎樣的呢，看完學(xué)習(xí)啦小編整理的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式后你就會(huì)明白了！
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式
深度分析：萬(wàn)達(dá)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、地產(chǎn)盈利模式、商業(yè)模式
被時(shí)代大潮推上來(lái)的萬(wàn)達(dá)擁有眾多成功的基因，但在潮落之后，萬(wàn)達(dá)還能夠走得更遠(yuǎn)嗎? 萬(wàn)達(dá)誓言要成為一個(gè)新巨人。
2011年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，"保守估計(jì)，我們?cè)龠^(guò)4年就可以在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、租金收入等方面做到全球第一。"
在宏觀調(diào)控逼厄、房地產(chǎn)企業(yè)整體陷入不景氣之時(shí)，王健林的底氣從何而來(lái)?要知道，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還未上市，其資金鏈也在走鋼絲。
王健林的這番豪言與之前接受媒體采訪時(shí)的謹(jǐn)慎有些自相矛盾。
2011年4月，王健林在接受媒體采訪時(shí)表示，"現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)火，絕對(duì)是暫時(shí)現(xiàn)象，就是個(gè)別投資者的預(yù)期還沒(méi)有改變，覺(jué)得住宅不能炒我炒商鋪吧，但是如果這個(gè)風(fēng)向一改變，他就啥也不炒了。基于這種情況，我們上半年就維持少拿地、不拿地，如果上半年的銷(xiāo)售掉到2萬(wàn)億以內(nèi)，全年肯定會(huì)出大問(wèn)題，那我們下半年就象征性弄幾個(gè)得了。"
然而僅隔幾個(gè)月，王健林就改變了說(shuō)法，"現(xiàn)在是最后的機(jī)會(huì)，可以做大市場(chǎng)份額，可以積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來(lái)的市場(chǎng)空間和話語(yǔ)權(quán)。"那么，在最后這個(gè)如此之短的時(shí)間窗口內(nèi)，王健林能實(shí)現(xiàn)他的巨人夢(mèng)想?這個(gè)全球第一的稱(chēng)號(hào)對(duì)萬(wàn)達(dá)真的重要嗎?
美合集團(tuán)副總裁汪傳虎對(duì)此評(píng)價(jià)說(shuō)，"租金規(guī)模第一有什么用?十倍于別人的面積租金才比別人多一塊錢(qián)也是第一，但有什么用呢?由運(yùn)營(yíng)能力支撐的坪效以及與高坪效對(duì)應(yīng)的高租金才是衡量商業(yè)地產(chǎn)成功的標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)不要再拿規(guī)模第一作為自己成功的標(biāo)準(zhǔn)了，而應(yīng)扎扎實(shí)實(shí)地提高自己的運(yùn)營(yíng)能力，才能最終成功。"
刀尖上的舞蹈
萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是到2012年在全國(guó)建81個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而至2010年，已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只有27個(gè)。也就是說(shuō)，現(xiàn)在至2012年期間，萬(wàn)達(dá)在建和新建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量就達(dá)到54個(gè)，這一千萬(wàn)平方米左右的規(guī)模所需資金量不言自明，其也面臨著巨大的資金壓力。
萬(wàn)達(dá)的成功，很大程度上是現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式的成功，這玩的也是刀尖上的舞蹈。
這家中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，至今尚未上市，但據(jù)說(shuō)一點(diǎn)也不缺錢(qián)。
王健林自豪地宣稱(chēng)，"萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在任何時(shí)間賬面現(xiàn)金都有幾百億，毛利百分之三四十。"
但這種資本運(yùn)作的本領(lǐng)不是萬(wàn)達(dá)與生俱來(lái)的。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也曾為此付出過(guò)8.9億元探索的代價(jià)。
2005年之前，在具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金流平衡是靠商鋪出售來(lái)解決的，但這種模式雖一時(shí)快速回籠了資金，但也留下了很多問(wèn)題。
在大量物業(yè)面積出租給沃爾瑪?shù)葒?guó)際巨頭后，萬(wàn)達(dá)將底層商鋪予以分割出售。通過(guò)依靠沃爾瑪?shù)缺环Q(chēng)為"錨點(diǎn)商店"的大型零售商家聚集大量消費(fèi)人流，那些小型的店鋪依附于"錨點(diǎn)商店"周邊，靠其所帶來(lái)的強(qiáng)大人流得以生存。
然而，高昂售價(jià)的背后是業(yè)主們更為熱切的獲利心態(tài)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)商鋪的20%為用戶，80%為投資者。作為投資者的業(yè)主都期望自己的投資能夠馬上獲得豐厚回報(bào)，因此，租金坐地飛漲，租戶被高昂的租金壓倒，幾個(gè)月不盈利即紛紛關(guān)店。這就造成了前期項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定和招商的反反復(fù)復(fù)。
2002年至2004年間，萬(wàn)達(dá)商鋪的分割出售產(chǎn)生了一系列糾紛和停租退鋪風(fēng)波，對(duì)萬(wàn)達(dá)的訂單地產(chǎn)模式提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)達(dá)出售的11個(gè)項(xiàng)目中，由于實(shí)際的租金回報(bào)達(dá)不到預(yù)期，在長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地的7個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。"商鋪在銷(xiāo)售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。"王健林曾經(jīng)如此自我解剖。
當(dāng)商鋪的產(chǎn)權(quán)落入業(yè)主手中之后，其經(jīng)營(yíng)權(quán)可以自主支配。因此，售鋪后商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃的整體性難以保證。相應(yīng)，由于商鋪經(jīng)營(yíng)缺乏整體規(guī)劃，市場(chǎng)定位參差不齊，目標(biāo)顧客與沃爾瑪帶來(lái)的人流出現(xiàn)錯(cuò)位，導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)效率底下，業(yè)主投資回報(bào)率上不去。
2004年，萬(wàn)達(dá)把賣(mài)出去的若干個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目的已售商鋪全部售后返租，保證業(yè)主若干年內(nèi)8%的回報(bào)率，個(gè)別地區(qū)9%，達(dá)不到的，由萬(wàn)達(dá)進(jìn)行補(bǔ)貼。店鋪款加利息加投資回報(bào)，當(dāng)時(shí)王健林用8.9億元了結(jié)了自己的心病。
從2005年開(kāi)始，經(jīng)歷了"分割產(chǎn)權(quán)"出售消極影響的王健林宣稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪"只租不售"。之后，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)向持有大量商業(yè)面積，租金收入成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。然而，"只租不售"意味著大量資金無(wú)法在短期內(nèi)快速回流，萬(wàn)達(dá)如何平衡現(xiàn)金流?
最終，王健林確立了萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品——"城市綜合體"的發(fā)展模式和資金規(guī)劃。所謂"城市綜合體"，是集大型購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓于一體的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，同時(shí)包含了住宅、公寓、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，以及高檔酒店、購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。這個(gè)發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)一直沿用至今，并成為國(guó)內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)商的標(biāo)桿。在現(xiàn)金流方面，住宅項(xiàng)目是銷(xiāo)售重點(diǎn)，100%銷(xiāo)售，其次是寫(xiě)字樓，按照不同項(xiàng)目的資金情況和寫(xiě)字樓的投資回報(bào)期決定出售的比例，這兩塊銷(xiāo)售會(huì)占到整體項(xiàng)目前期投資的1/3左右。
廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心首席執(zhí)行官段宏斌表示，在擴(kuò)張?jiān)斐傻馁Y金鏈壓力下，近來(lái)在新增城市綜合體項(xiàng)目中，萬(wàn)達(dá)(專(zhuān)題閱讀)加大了住宅的比例。同時(shí)，也參與了住宅類(lèi)用地的爭(zhēng)奪。
一位萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士稱(chēng)，與外界的印象不同，萬(wàn)達(dá)建筑綜合體的出售比例高達(dá)六成以上，持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)僅三成到四成，萬(wàn)達(dá)是依靠住宅銷(xiāo)售資金反哺持有物業(yè)。
蘭德咨詢(中國(guó))有限公司總裁宋延慶評(píng)價(jià)說(shuō)，外界分析萬(wàn)達(dá)模式，甚至是萬(wàn)達(dá)旗下部分項(xiàng)目在進(jìn)行宣傳時(shí)，總是習(xí)慣性地把萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品按照不同功能建筑的面積百分比進(jìn)行功能劃分，這其實(shí)是大錯(cuò)特錯(cuò)的。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。如果按照40%設(shè)定商業(yè)面積，是否意味著20萬(wàn)平米和60萬(wàn)平米都是40%?顯然不是!事實(shí)上這其中遵循的是"加法原則"，即首先是確定需要多少面積的商業(yè)，其次是需要至少多少面積的寫(xiě)字樓、住宅才能實(shí)現(xiàn)"現(xiàn)金流滾資產(chǎn)"。第三是可售的寫(xiě)字樓、住宅部分越多越好。例如襄樊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，住宅部分的比例就高達(dá)70%以上。相信王健林也是這么"盤(pán)算"的，只不過(guò)外界和下面的人給曲解了。
實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品仍有一部分外圍商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售，但與以往不同的是，現(xiàn)在買(mǎi)商鋪的是商戶占多數(shù)，投資者占少數(shù)。這樣既穩(wěn)定了經(jīng)營(yíng)，又保證了現(xiàn)金流滾資產(chǎn)成功實(shí)施。
另外，2005年國(guó)家各銀行推出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可以通過(guò)抵押獲得10年左右的中長(zhǎng)期貸款，也解決了萬(wàn)達(dá)的一部分資金問(wèn)題。
王健林說(shuō)，零售業(yè)不動(dòng)產(chǎn)較一般房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易獲得抵押貸款，"對(duì)于十年期抵押，五年后還可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。"
與2010年15座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和7家五星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)的記錄相比，萬(wàn)達(dá)2011年的擴(kuò)張速度絲毫沒(méi)有放緩跡象。在銀根收緊的情況下，如此大規(guī)模的擴(kuò)張所需資金靠物業(yè)抵押貸款，足以支持嗎?
事實(shí)上，除了零售業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押融資，記者發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)2011年開(kāi)始大規(guī)模染指房地產(chǎn)信托融資。
公開(kāi)資料顯示，截至目前萬(wàn)達(dá)今年已有10只信托產(chǎn)品成立或正在推介、募集。上述信托產(chǎn)品中，大部分為股權(quán)信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億~15億元。而記者查詢，今年以前萬(wàn)達(dá)僅推出過(guò)一只信托產(chǎn)品，顯示出房地產(chǎn)信托融資正在成為萬(wàn)達(dá)今年新的主要融資渠道。
記者采訪了多位融資專(zhuān)家，他們都表示，股權(quán)信托的一大好處是不會(huì)增加萬(wàn)達(dá)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。但他們也指出，房地產(chǎn)信托熱主要是由于銀行信貸收緊而開(kāi)發(fā)企業(yè)其他融資渠道的無(wú)奈之舉。
與巨人同行的得與失
萬(wàn)達(dá)之所以能夠成功，與其對(duì)于自身成為"國(guó)際萬(wàn)達(dá)"的標(biāo)準(zhǔn)有著密不可分的關(guān)系。企業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，可以和巨人同行，可是當(dāng)它自己也成為巨人的時(shí)候，它和誰(shuí)同行呢?
由于萬(wàn)達(dá)(專(zhuān)題閱讀)是商業(yè)地產(chǎn)的先行者，歷史的原因決定了其一開(kāi)始選擇的很多都是先進(jìn)入中國(guó)的如沃爾瑪、百盛等體量很大的巨人，并且由于萬(wàn)達(dá)當(dāng)時(shí)自身沒(méi)有品牌力量，所以在談判中處于弱勢(shì)，租金上也采取了半租半送的無(wú)奈的辦法，并且合同一簽就是20年。
1999年，萬(wàn)達(dá)就同沃爾瑪探討，即在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就依照沃爾瑪?shù)男枨蠼ㄔO(shè)，同時(shí)獲得沃爾瑪?shù)娜腭v。"第一次上門(mén)跟人家說(shuō)，一口就被拒絕了，慢慢談，一次一次上門(mén)談，整整花了一年。"
當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)認(rèn)為談判已經(jīng)結(jié)束，可以簽合同了。不料，沃爾瑪只肯出一個(gè)函，內(nèi)容是"我們對(duì)你的項(xiàng)目感興趣"。萬(wàn)達(dá)只能捏著這點(diǎn)"對(duì)方的興趣"按照對(duì)方的苛刻要求施工。
等沃爾瑪驗(yàn)收完項(xiàng)目，要正式簽合同了，沃爾瑪當(dāng)時(shí)美國(guó)總部所出具的合同完全是格式化合同，全都是維護(hù)自己的利益，而且完全沒(méi)有任何修改的可能。
這一邊倒的局面隨著萬(wàn)達(dá)的發(fā)展壯大逐漸產(chǎn)生了變化，尤其是萬(wàn)達(dá)學(xué)著引入主力店競(jìng)爭(zhēng)方式后，沃爾瑪?shù)膽B(tài)度發(fā)生了很大改變。但主力店為主的模式卻由此被確定為萬(wàn)達(dá)的主要模式了。
在以后的發(fā)展中，萬(wàn)達(dá)感言，與國(guó)際商業(yè)巨頭結(jié)伴而行，不僅迅速提高了購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度，降低了投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)各個(gè)國(guó)際巨頭的金字招牌也獲得了各地方政府的認(rèn)可，成為各地政府招商引資的重點(diǎn)對(duì)象，享受項(xiàng)目選址、地價(jià)及政策配套上的種種優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)善于用商業(yè)地產(chǎn)作為杠桿去政府拿地，拿地價(jià)格比純住宅低，成本往銷(xiāo)售物業(yè)上攤;萬(wàn)達(dá)2008年以后新開(kāi)的項(xiàng)目基本上都是政府邀請(qǐng)的，土地價(jià)格非常優(yōu)惠，物業(yè)出售打七折都有的賺。
用王健林的話說(shuō)："要想成為巨人，首先要與巨人同行，一定要爭(zhēng)取與更多的世界級(jí)企業(yè)進(jìn)行合作。"
"但萬(wàn)達(dá)模式的一個(gè)很大問(wèn)題是主力店比例過(guò)高，而這些主力店所產(chǎn)生的租金收益率是低于行業(yè)平均水平的。"汪傳虎表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的模式只是開(kāi)發(fā)的成功，運(yùn)營(yíng)得并不成功。其實(shí)萬(wàn)達(dá)2006年的REITS失利除了政策外也多少與其租金收益率偏低有關(guān)。
REITS需要扣除稅和其它成本，所以投資者對(duì)REITS的股息回報(bào)率要求一般高于IPO的投資回報(bào)率。有分析估計(jì)，萬(wàn)達(dá)REITS的股息回報(bào)率至少需在10%左右。但萬(wàn)達(dá)REITS資產(chǎn)幾乎全部由大主力店及次主力店構(gòu)成，這些店鋪能夠帶來(lái)人流，卻只能提供很少的租金，達(dá)到10%回報(bào)率相當(dāng)困難。
廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心首席執(zhí)行官段宏斌也證實(shí)了上述說(shuō)法，那時(shí)，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)還處于第二代，還未進(jìn)入良性循環(huán)。其開(kāi)發(fā)模式僅僅是幾大主力店的簡(jiǎn)單組合，主力店各執(zhí)一方，分散經(jīng)營(yíng)，并沒(méi)有形成對(duì)整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消費(fèi)人流的有效吸引和集中，且廣場(chǎng)沒(méi)有多層次的室內(nèi)步行街的設(shè)計(jì)，主力店的作用僅僅是把人吸引到城市中心商圈，而未能將他們吸引到產(chǎn)生效益的商鋪中去，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有了靈魂。
作為未上市的民營(yíng)企業(yè)，王健林"唯二"害怕的是華潤(rùn)置地和中糧地產(chǎn)："他們是大國(guó)企,資本實(shí)力比我們強(qiáng)。"
不僅是資本實(shí)力，華潤(rùn)的萬(wàn)象城因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)能力出色，也更具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心主任郭增利及美合集團(tuán)副總裁汪傳虎都向記者表示，"比較看好華潤(rùn)的萬(wàn)象城模式"。
"萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與華潤(rùn)萬(wàn)象城相比，從表面上看，是定位不同，萬(wàn)達(dá)更接近老百姓一些，萬(wàn)象城更高端更時(shí)尚一些，但實(shí)質(zhì)上是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)能力差，正因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)能力差，所以主力店才占比很大，而主力店所產(chǎn)生的租金回報(bào)率非常低，而萬(wàn)象城大都是特色店，主力店最大的也才3000多平米，這一切的背后是華潤(rùn)萬(wàn)象城出色的運(yùn)營(yíng)能力，而特色店為主也使得租金回報(bào)率非常高，萬(wàn)象城一層的租金是每平米每天2000元，最次的樓層也達(dá)到了每平米每天七八百元。萬(wàn)達(dá)的主力店據(jù)我判斷是每天一平米在2元左右。萬(wàn)達(dá)也想提高租金，但萬(wàn)達(dá)處于城市副中心，好多世界頂尖品牌不可能跟進(jìn)，阿瑪尼不可能跑到石景山開(kāi)店，另一個(gè)是萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)能力低，單位坪效不高，人家新光天地一家店的銷(xiāo)售額就達(dá)到了60億，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沒(méi)法比。"汪傳虎表示。
以上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，廣場(chǎng)內(nèi)有10個(gè)以上不同業(yè)態(tài)的主力店，多為簽訂10~15年合約，面積均在1萬(wàn)平米以上，如巴黎春天4.4萬(wàn)平方米，特力屋2.2萬(wàn)平方米，第一食品2萬(wàn)平方米，上海書(shū)城1萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)的這些主力店所帶來(lái)的租金水平比附近同類(lèi)商場(chǎng)的主力店租金要低，平均日租約3.3元/平方米。如何提高平效，是萬(wàn)達(dá)目前所關(guān)注的重點(diǎn)。
"當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入多元化時(shí)期，早期萬(wàn)達(dá)所依賴(lài)的大店模式已越來(lái)越顯示出了弊端。相反，以引進(jìn)大量次主力店，特色店、高租值店鋪為代表的華潤(rùn)萬(wàn)象城已日漸顯示出強(qiáng)大的生命力。但華潤(rùn)萬(wàn)象城的模式也并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能學(xué)習(xí)的。"廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心首席執(zhí)行官段宏斌點(diǎn)評(píng)說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前中國(guó)的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)，面臨的最大問(wèn)題在于：盈利主要靠公寓和住宅的銷(xiāo)售，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)比例較低，當(dāng)他們?cè)诟咚侔l(fā)展期把銷(xiāo)售物業(yè)的利潤(rùn)攫取完畢之后，將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的資本回收期，"到那時(shí)，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的時(shí)候，開(kāi)業(yè)時(shí)的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營(yíng)是一場(chǎng)寂寞的長(zhǎng)跑。這也對(duì)經(jīng)營(yíng)人才儲(chǔ)備提出了要求。"