商業(yè)地產(chǎn)運營模式
商業(yè)地產(chǎn)運營模式
有很多朋友不是很懂，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式是怎么樣的啊?看完學習啦小編整理的商業(yè)地產(chǎn)運營模式后你就會明白了!文章分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!
商業(yè)地產(chǎn)運營模式
商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究
隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等
本文認為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實踐，從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究，并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式
商業(yè)地產(chǎn)運營構(gòu)成研究
商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成
本文認為，商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的
商業(yè)地產(chǎn)運營主體構(gòu)成
根據(jù)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應的運營主體應包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產(chǎn)實際運營中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色，并且承當了部分商業(yè)運營商的工作，這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運營的一個顯著特點
商業(yè)地產(chǎn)運營中的常用模式
地產(chǎn)開發(fā)商占主導地位
所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇，并主導整個運營過程的資本運營
從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運營的基礎和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優(yōu)勢，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當一段時間里被認為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運營的主導地位，具有先天優(yōu)勢
萬達模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領域優(yōu)勢，通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業(yè)，實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現(xiàn)資本運營但萬達商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點值得我們關注，它們分別是：
商業(yè)地產(chǎn)運營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項目本身的周期長、投資大的特點，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運營商可能的變更對地產(chǎn)運營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運營未與商業(yè)運營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患萬達商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運營方面豐富的能力
商業(yè)運營商占主導地位
所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外，還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設計和商業(yè)規(guī)劃)，并主導整個運營過程的資本運營
。商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是商業(yè)運營，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營，最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現(xiàn)。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產(chǎn)運營的主導地位有以下優(yōu)勢：商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎;商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運營可與商業(yè)運營耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營渠道和手段
下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況
頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務為基礎，IT藍色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡資訊為核心業(yè)務，融合IT相關產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運營模式表現(xiàn)在以下幾方面：
地產(chǎn)耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產(chǎn)運營的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營的主導地位。表現(xiàn)在：參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制，獲得項目建成后的資產(chǎn)處置權
資本運營：頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權處置權，并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運營模式。
總結(jié)頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機制，完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長期持有，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營主導地位的商業(yè)地產(chǎn)運營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運營模式的創(chuàng)新點在于：
充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強耦合關系實現(xiàn)商業(yè)運營在整體項目運營的主導地位，進而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領域的專業(yè)性;完善的退出機制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時，強化商業(yè)運營對項目的主導作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營模式外，還可實現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運營，使商業(yè)地產(chǎn)的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運營頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運營商提出了新的要求，除商業(yè)運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力
比較分析
商業(yè)地產(chǎn)運營中的資本運營必須以地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營為載體，我國除商業(yè)銀行外的信托基金等形式的資本并不豐富，相關資本運營獨立體的成熟尚需時日，走到商業(yè)地產(chǎn)運營的主導位置尚需要一個過程，因此本文沒有對資產(chǎn)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導地位的模式進行分析。
從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運營的模式和關鍵點，并主要對頤高商業(yè)地產(chǎn)模式進行了分析。本文的創(chuàng)新點在于：從系統(tǒng)角度分析了商業(yè)地產(chǎn)運營，以承擔主導地位的主體的區(qū)別為依據(jù)對目前的運營實踐進行的劃分;從構(gòu)成角度出發(fā)，認為資本運營是商業(yè)地產(chǎn)運營的重要構(gòu)成部分，同時也指出資本運營僅僅是組成部分之一，需要根據(jù)項目的實際情況選擇合適資本運營模式;商業(yè)與地產(chǎn)的強耦合是商業(yè)地產(chǎn)運營成功的關鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿;商業(yè)運營是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心，對商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產(chǎn)運營的主導地位的優(yōu)勢和操作進行了分析。
商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式
運營管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會影響商業(yè)項目的正常運營管理。商業(yè)地產(chǎn)的運營管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其包含了包括物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。因此，商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式也應該包含了物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理兩大內(nèi)容。下面小編分析一下，商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式以及給出點點商業(yè)地產(chǎn)運營的建議。
商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)經(jīng)營
物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤體現(xiàn)，通過“盤活”商業(yè)物業(yè)，使其“保值增值”，并持續(xù)獲得收益來源，這是商業(yè)物業(yè)開發(fā)最核心的終極目標，主要內(nèi)容包括：商場的日常營業(yè)管理服務工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、商場的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶的客戶服務、商場物業(yè)租賃管理服務等一系列工作。 商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)管理
而物業(yè)管理則是物業(yè)經(jīng)營開展的前提，主要工作內(nèi)容為：商場物業(yè)的硬件設施管理維護、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化及其他維護等一系列服務相關工作。
商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)經(jīng)營與管理的聯(lián)系與比較
在實際運營管理中，物業(yè)經(jīng)營是核心內(nèi)容，物業(yè)管理圍繞著物業(yè)經(jīng)營來服務，從功能配置上從屬于物業(yè)經(jīng)營;兩部分緊密聯(lián)系，不可分離，此點與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。
商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之建議
商業(yè)項目的開業(yè)運營需要建立專業(yè)的運營管理團隊，該團隊的管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會影響商業(yè)項目的正常運營管理，導致項目運營失敗，這方面的例子也很多，如廣州的中旅商業(yè)城和大連萬達早期開發(fā)的購物中心等項目。而借鑒意義是：運營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復雜，對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商而言，最好利用相關的經(jīng)營團體機構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運營管理當中。