如何經(jīng)營管理一家物業(yè)公司
如何經(jīng)營管理一家物業(yè)公司
經(jīng)營管理一家物業(yè)公司是怎么做的?想要經(jīng)營管理好一家物業(yè)公司現(xiàn)如今有什么方法嗎?小編為你帶來了“經(jīng)營管理物業(yè)公司”的相關(guān)知識，這其中也許就有你需要的。
物業(yè)公司如何經(jīng)營管理才能贏利
一、目前物業(yè)治理企業(yè)存在的多種題目
物業(yè)治理這一行業(yè)在我國從八十年代初期的深圳開始起步，經(jīng)由20多年的發(fā)展，現(xiàn)在的物業(yè)治理企業(yè)如雨后春筍般的不斷泛起，無論是大城市還是中小城市都活躍著物業(yè)治理企業(yè)的身影。但是，因為不少企業(yè)受國營舊有體系體例影響，觀念還停留在七十、八十年代，把自己的職責局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費等事情中。如斯觀念物業(yè)治理企業(yè)還有發(fā)展的遠景嗎?
這樣的結(jié)果只會影響到相稱一批物業(yè)治理企業(yè)越來越經(jīng)營難題，直接后果就會致使物業(yè)治理職員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識得不到進步、服務(wù)立場差、服務(wù)質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納治理費，甚至嚴峻的引起法律糾紛。物業(yè)治理企業(yè)面臨如斯困境時，大多數(shù)的企業(yè)只能是停滯不前，維持現(xiàn)狀，根本無暇顧及企業(yè)的發(fā)展和壯大。
物業(yè)治理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達到業(yè)主或使用者感覺安全恬靜的目標，這僅是治理的一部門內(nèi)容，或者說是一小部門工作，它的更大的目標，是要給你所服務(wù)的物業(yè)項目一個市場定位，并使它成為產(chǎn)生價值的一種存在，即可以用經(jīng)濟價值來衡量的升值產(chǎn)品。
二、物業(yè)治理企業(yè)的收支分析
先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：
一是公共性服務(wù)用度的收入，就是通常所說的物業(yè)治理費;二是公家代辦性服務(wù)費的收入;三是特約服務(wù)費的收入;四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)由多年的實際操縱經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)治理費基本是在政府物價部分控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費遵循的原則是公然、公道且與服務(wù)水平相適應(yīng)。當一個物業(yè)治理區(qū)域的治理用度確定后，物業(yè)服務(wù)費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公家代辦服務(wù)費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部分，物業(yè)治理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)治理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費的收取靠的是物業(yè)治理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，假如忽視或者沒有能力做到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。
再看看物業(yè)治理企業(yè)的支出情況：
一是物業(yè)治理的本錢包含有服務(wù)職員的工資、社會保險;物業(yè)治理區(qū)域公用部位、公用舉措措施設(shè)備的日常維護費;清潔用度;綠化養(yǎng)護費;公共秩序維護費;辦公費;固定資產(chǎn)折舊等等，我們在核算營業(yè)本錢的時候包含了直接的人工費、材料費;
二是核算開展物業(yè)治理過程中發(fā)生的治理用度;
三是核算財務(wù)用度;
四是核算所得稅。
從以上的收支分析中我們不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)治理企業(yè)的利潤構(gòu)成為：
利潤=營業(yè)收入–營業(yè)本錢–治理用度–營業(yè)稅金–財務(wù)用度
在實際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：
物業(yè)治理企業(yè)的支出(企業(yè)是在規(guī)范化操縱下)，占物業(yè)治理費的比例分別為：
人工費：40%(占物業(yè)治理費總額);清潔：10%;工程維護：15%;園林：5%;社區(qū)流動：5%;治理本錢：17%，其它及不可預(yù)計費3%，總計物業(yè)治理企業(yè)支出用度占到物業(yè)治理費的95%。那么，企業(yè)的盈利值只有5%。
參照這些數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)治理的確是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點題目，假如物業(yè)治理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現(xiàn)狀來看，假如能按照服務(wù)合同商定的內(nèi)容提供質(zhì)價相符的服務(wù)尺度，我們說80%的物業(yè)治理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點也不為過的。
三、市場需求物業(yè)治理企業(yè)從治理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度一個行業(yè)如斯大面積的虧損是極不正常的現(xiàn)象，值得所有從事這一行業(yè)的所有人士去關(guān)注，并當真的分析，查找原因。當然政府主管部分也應(yīng)該積極的去調(diào)查、研究，給予行業(yè)更好的保護和支持。
就目前的物業(yè)治理市場來看，急待物業(yè)治理有新的出路，否則，整個行業(yè)都會陷入困境中，如何從治理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點，是需要當真加以研究的。既不能因運轉(zhuǎn)難題，全力搞其他經(jīng)營，因而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看管物業(yè)項目，只顧日常功課，不搞立異而將物業(yè)項目中的大好資源白白鋪張。因此，準確的做法是在一方面不斷進步物業(yè)治理服務(wù)水平，不斷立異增加服務(wù)項目的同時進行經(jīng)營創(chuàng)利流動。
四、經(jīng)營物業(yè)的資源分析及治理運作
經(jīng)營治理，就是策劃、組織、領(lǐng)導及控制一個物業(yè)企業(yè)的資源，以求實現(xiàn)企業(yè)的治理服務(wù)及經(jīng)營的總目標。資源在我們所操縱的物業(yè)項目中主要分為兩大部門：一是物質(zhì)資源;一是人力資源。物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。由于每個物業(yè)項目的經(jīng)營治理是一項復(fù)雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)有所不同。它是人對人的工作，體現(xiàn)的就是服務(wù)，可是在服務(wù)過程中的人因性別、春秋、愛好、文化水準、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對待客戶的立場，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他們天天、每時、每刻都一樣是難題的。因此，各個物業(yè)項目的治理者在人力資源上要花大功夫做好工作。跟著治理理論的發(fā)展和提高，社會對物業(yè)治理要求的全面進步將是從業(yè)職員面對的最大挑戰(zhàn);整體治理水平的進步、服務(wù)的細化與品質(zhì)的晉升、現(xiàn)代樓宇科技設(shè)備的增加以及現(xiàn)代治理手段的應(yīng)用都對物業(yè)治理從業(yè)職員提出了更高的要求。物業(yè)治理企業(yè)的發(fā)展和在市場競爭中立于不敗之地，其終極的競爭歸根到底就是人才競爭。
經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本治理運作：
1、策劃。策劃即預(yù)先確定目標及方針，然后根據(jù)目標制定一整套具體的實施方案來達到目標。策劃的目的是要確定一個明確的步履方向，避免盲目性，避免出差錯，同時它又是檢查和衡量成績的尺度。
物業(yè)的經(jīng)營治理策劃是指如何實現(xiàn)經(jīng)營治理目標。要實現(xiàn)物業(yè)項目的經(jīng)營治理目標，就必需根據(jù)每一個物業(yè)項目的實際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點，甲方及業(yè)主的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。
2、組織。組織是指充分利用物業(yè)項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經(jīng)營治理的目標，每一個單獨的物業(yè)項目又是一個綜合性企業(yè)，它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)項目中各個職能單位，每項設(shè)備，每個員工在物業(yè)經(jīng)營治理流動中，協(xié)調(diào)一致地施展其功能和作用。有一個嚴密的整體感，就象一部完整的機車，有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標運動。
3、領(lǐng)導。領(lǐng)導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監(jiān)視，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟收益。
4、控制。控制即監(jiān)視和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標的實現(xiàn)程度。一個計劃的制訂、傳達、貫徹和執(zhí)行必需進行監(jiān)視、檢查和考核，看是否按計劃執(zhí)行，執(zhí)行過程中有沒有發(fā)生偏差或不妥。如有就必需及時給予指正或作適當?shù)男拚?，使計劃逐步完善，并能達到理想的經(jīng)營目標，這些流動即稱為控制?？刂圃谥卫韺W上包括多方面的內(nèi)容，如本錢控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制。
所以，當一個物業(yè)治理企業(yè)具備上述的運作能力后，我們不能再象過去一樣將著眼點僅限于基本固定的物業(yè)費的收取中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由治理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行。鼎力開展物業(yè)治理中的綜合經(jīng)營，拓展思路，力求企業(yè)生存和發(fā)展有更大的空間，實現(xiàn)盈利的目標。