我國房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣的

　　所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。下面小編給大家講下我國房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣的?

　　從所有權(quán)的角度來看，在多種經(jīng)濟成分并存條件下，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、股份合作制企業(yè)、股份制、外資企業(yè)等。

　　(1)全民所有制企業(yè)

　　全民所有制企業(yè)是指依法自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的生產(chǎn)和經(jīng)營單位。企業(yè)的財產(chǎn)屬于全民所有，國家依照所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)。企業(yè)對國家授予其經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。目前，這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)在我國占有相當大的比重。

　　(2)集體所有制企業(yè)

　　集體所有制企業(yè)是資產(chǎn)屬于勞動群眾集體所有、實行共同勞動，在分配方式上以按勞分配為主體的社會主義經(jīng)濟組織。

　　(3)股份制企業(yè)

　　股份制企業(yè)又稱股份有限公司，它的全部資本分為等額股份，采取發(fā)起設(shè)立和募集設(shè)立的方式籌集資本金。出資者通過投資取得相應(yīng)的股份，成為公司股東，按所持股份享有權(quán)利并承擔有限責任。它屬于混合所有制性質(zhì)。

　　(4)股份合作制企業(yè)

　　股份合作制企業(yè)，是指以企業(yè)職工出資為主或者全部由企業(yè)職工出資構(gòu)成企業(yè)法人財產(chǎn)，是合作勞動、民主管理、按勞分配和按股分紅相結(jié)合的企業(yè)法人，其性質(zhì)是勞動者的勞動聯(lián)合和勞動者的資本聯(lián)合相結(jié)合的集體經(jīng)濟。

　　(5)私營企業(yè)

　　私營企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有，雇工8人以上的營利性經(jīng)濟組織(1988年6月頒布的《中華人民共和國私營企業(yè)暫行條例》)。私營企業(yè)可以分為獨資企業(yè)、合伙企業(yè)和有限責任公司三種。

　　(6)外資企業(yè)

　　外資企業(yè)包括中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)(簡稱“三資”企業(yè))。中外合資經(jīng)營企業(yè)是指我國的公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟組織與外國的公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟組織及個人按照中外合資經(jīng)營企業(yè)法的規(guī)定，在我國境內(nèi)共同投資、共同經(jīng)營，并按投資比例分享利潤、分擔風險及虧損的企業(yè)。中外合作經(jīng)營企業(yè)是指我國企業(yè)、其他經(jīng)濟組織與外國企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人根據(jù)有關(guān)法律在我國境內(nèi)設(shè)立的，依照合同聯(lián)合經(jīng)營的企業(yè)。外商獨資企業(yè)是指依照外資企業(yè)法在我國境內(nèi)設(shè)立的，全部資本為外國投資者所投入的企業(yè)。

　　改革開放以來，我國確定以公有制為主體、多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展的方針。房地產(chǎn)經(jīng)濟同樣出現(xiàn)了公有制實現(xiàn)形式多樣化和多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展的局面。2003年10月黨的十六屆三中全會發(fā)布了《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，指出：“要適應(yīng)經(jīng)濟市場化不斷發(fā)展的趨勢，進一步增強公有制經(jīng)濟的活力，大力發(fā)展國有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經(jīng)濟，實現(xiàn)投資主體多元化，使股份制成為公有制的主要實現(xiàn)形式。” 按這個精神，房地產(chǎn)行業(yè)作為競爭性行業(yè)，獨資的國有企業(yè)要逐步轉(zhuǎn)制，大量改制為混合所有制的股份制企業(yè)，同時還要大力發(fā)展民營經(jīng)濟，使混合所有制成為公有制的主要實現(xiàn)形式。現(xiàn)有國有房地產(chǎn)企業(yè)，要按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，深化改革，實行公司制改造，資產(chǎn)重組，加強科學管理，提高資本運作效率，特別是要提高集中度，發(fā)展具有國際競爭力的大公司和大企業(yè)集團。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征

　　受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾方面特征：

　　1、經(jīng)營對象的不可移動性

　　不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)還是物業(yè)管理企業(yè)，它們的經(jīng)營對象都是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中受其影響十分巨大，受周圍環(huán)境的影響較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。因為一般商品屬于動產(chǎn)，具有實體的流動性，可以隨時在地區(qū)之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿(mào)易政策、國家安全等貿(mào)易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，企業(yè)要根據(jù)國際市場的情況進行決策，國際市場環(huán)境發(fā)生變化會對這類企業(yè)產(chǎn)生直接的影響。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不動產(chǎn)不具有實體的流動性，房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品不可能移動，相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系及其變化趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效至關(guān)重要。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值量大，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過較長時間，從而使市場競爭關(guān)系無法充分展開，受制于此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成功的關(guān)鍵在于把握當?shù)厥袌龅男枨蟆?/p>

　　2、業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性

　　無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)企業(yè)，還是物業(yè)管理企業(yè)，從其業(yè)務(wù)活動的性質(zhì)來看，主要是提供某種服務(wù)。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事經(jīng)營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)過程中必然產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要內(nèi)容。

　　對于房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)來說，其服務(wù)性的特性就更加明顯了。房地產(chǎn)中介企業(yè)就是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，所以，中介企業(yè)提供的是房地產(chǎn)各類服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)實際上就是對房地產(chǎn)物業(yè)及其設(shè)施和周邊環(huán)境進行管理并提供各種保安、保潔、維修和保養(yǎng)服務(wù)的企業(yè)。這種特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。

　　3、經(jīng)營活動的資金和人才密集性

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每個經(jīng)營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補償費用、前期工作中的勘察設(shè)計費用、可行性研究費、建筑安裝工程費、財務(wù)費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切聯(lián)系帶來了兩個方面的后果：

　　一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金為銀行等金融機構(gòu)提供了一種優(yōu)良的投資渠道;

　　另一方面，二者結(jié)合使整體經(jīng)濟的抗風險能力下降，一旦房地產(chǎn)價格下跌或者房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善，可能會造成金融體系動蕩，進而危及整個國民經(jīng)濟的安全。

　　所謂人才密集型是指在房地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才，如建筑工程類、經(jīng)濟分析類、金融類等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際經(jīng)營活動中涉及建筑安裝方面的技術(shù)知識，也涉及市場調(diào)研、項目管理、各專業(yè)領(lǐng)域協(xié)調(diào)等知識和技能，往往只有借助各類專業(yè)人員的協(xié)同合作才能完成房地產(chǎn)開發(fā)。對于普通房地產(chǎn)需求者而言，消費者或者不從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司企業(yè)無法在短時間內(nèi)掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識，通常在交易過程中要依賴這些專業(yè)人士的協(xié)助，這樣就為專業(yè)化的中介服務(wù)企業(yè)提供了經(jīng)營空間。

　　4、經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性

　　在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動過程中，行業(yè)特征對其的影響明顯，表現(xiàn)在：

　　一是行業(yè)的市場規(guī)模較大，對企業(yè)發(fā)展起到十分巨大的推動作用。

　　二是行業(yè)的競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。

　　三是目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的數(shù)量較大，但有較大實力的企業(yè)數(shù)量則較少，市場競爭強烈，企業(yè)經(jīng)營過程中面臨的不確定性較強。

　　四是房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是個領(lǐng)域較為廣闊的市場。房地產(chǎn)用戶主要包括一般的住房消費者及其他需要房地產(chǎn)產(chǎn)品的集團購買者。

　　五是房地產(chǎn)業(yè)進入障礙比較大，一方面，由于進入房地產(chǎn)業(yè)需要較大的啟動資本，所以存在較高的進入壁壘障礙;另一方面，房地產(chǎn)的固定性也決定了退出房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移成本也相當高。

　　六是房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金量投入大、風險高，企業(yè)經(jīng)營得當，其盈利水平也會高一些，這種較高水平的盈利是對其承擔的高風險的補償。這也是吸引其他行業(yè)資金進入房地產(chǎn)業(yè)的主要因素。