房地產(chǎn)項目融資方式
項目融資是近些年興起的一種融資手段，是以項目的名義籌措一年期以上的資金，以項目營運收入承擔債務(wù)償還責任的融資形式。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資方式，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資方式
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動關(guān)系，二者相輔相成，必然會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生巨大的推動力量。
但從現(xiàn)狀觀察，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現(xiàn)象，由此蘊涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結(jié)合才能落到實處。
十二種創(chuàng)新途徑
根據(jù)經(jīng)驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑(有別于傳統(tǒng)的向銀行貸款)。每種創(chuàng)新融資工具特征各異，包括政策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)還是消費者，都要對各種創(chuàng)新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。
(一)上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。
(二)海外基金 目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn);二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基
金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。
(三)聯(lián)合開發(fā) 聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種方式。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風險，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)開發(fā)商抱著賣完房子就走的經(jīng)營思想，不可能對商業(yè)地產(chǎn)項目進行完善規(guī)劃和長期運營，因此，容易出現(xiàn)開發(fā)商在時銷售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開發(fā)商和經(jīng)營商的合作開發(fā)可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)期間目標和策略上的一致，減少出現(xiàn)上述現(xiàn)象的可能性。
(四)并購 在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發(fā)才能保證其土地不被收回;另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，從而實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。
(五)房地產(chǎn)投資信托(REITS) 2003年底，中國第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參與房地產(chǎn)的開發(fā)過程等問題使我國市場以往的 REITS產(chǎn)品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特征是，股本金低，具有較高的流動性;其次，收益平穩(wěn)、波動性小，市場回報高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高;同時，REITS實行專業(yè)化團隊管理，有效降低了風險。
(六)房地產(chǎn)債券融資 發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。
(七)夾層融資 夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)
域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股 常常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合。在我國房地產(chǎn)融資市場，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。
(八)房地產(chǎn)信托融資 防火墻是信托產(chǎn)品本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。信托財產(chǎn)既不是信托公司的資產(chǎn)，也不是信托公司的負債，即使信托公司破產(chǎn)，信托財產(chǎn)也不受清算影響，實現(xiàn)了風險的隔離。另外，信托在供給方式上十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的信托產(chǎn)品。信托融資的主要缺陷，一是融資規(guī)模小;二是流動性差，由于受“一法兩規(guī)”的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉(zhuǎn)讓需求;三是對私募的限制，即規(guī)定資金信托計劃不超過200份，相當于提高了投資者的門檻。
(九)項目融資 項目融資是指項目的承辦人(即股東)為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。
(十)開發(fā)商貼息委托貸款 開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商貼息委托貸款采用對購房消費者提供貼息的方式，有利于住宅房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)銷售階段的資金回籠，可以避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在暫時銷售不暢的情況下發(fā)生債務(wù)和財務(wù)危機，可以為部分有實力的房地產(chǎn)公司解決融資瓶頸問題。
(十一)短期融資券 短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個月內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活 周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點，無疑給目前資金
短缺的中國房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由于短期融資券的發(fā)行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)。
(十二)融資租賃 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。
(十三)房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處于房地產(chǎn)證券化推行的初級階段 進行中的住房抵押貸款證券化是其現(xiàn)實切入點。
融資的方式
第一種是基金組織
手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進行投資但實際并不參與項目的管理。到了一定的時間就從項目中撤股。這種方式多為國外基金所采用。缺點是操作周期較長，而且要改變公司的股東結(jié)構(gòu)甚至要改變公司的性質(zhì)。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內(nèi)公司的性質(zhì)就要改為中外合資。
第二種融資方式是銀行承兌
投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上，然后當即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對投資方大大的有利，因為他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現(xiàn)80%。但問題是公司賬戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級別和跟銀行的關(guān)系了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據(jù)國家的規(guī)定，銀行承兌最多只能開12個月的。大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續(xù)簽一次。用款時間長的話很麻煩。
第三種融資的方式是直存款
這個是最難操作的融資方式。因為做直存款本身是違反銀行的規(guī)定的，必須企業(yè)跟銀行的關(guān)系特別好才行。由投資方到項目方指定銀行開一個賬戶，將指定金額存進自己的賬戶。然后跟銀行簽定一個協(xié)議。承諾該筆錢在規(guī)定的時間內(nèi)不挪用。銀行根據(jù)這個金額給項目方小于等于同等金額的貸款。注:這里的承諾不是對銀行進行質(zhì)押。是不同意拿這筆錢進行質(zhì)押的。同意質(zhì)押的是另一種融資方式叫做大額質(zhì)押存款。當然，那種融資方式也有其違反銀行規(guī)定的地方。就是需要銀行簽一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之后可以拿到其他地方的銀行進行再貸款的。
第四種融資的方式是銀行信用證
國家有政策對于全球性的商業(yè)銀行如花旗等開出的同意給企業(yè)融資的銀行信用證視同于企業(yè)帳戶上已經(jīng)有了同等金額的存款。過去很多企業(yè)用這個銀行信用證進行圈錢。所以國家的政策進行了稍許的變動，國內(nèi)的企業(yè)很難再用這種辦法進行融資了。只有國外獨資和中外合資的企業(yè)才可以。所以國內(nèi)企業(yè)想要用這種方法進行融資的話首先必須改變企業(yè)的性質(zhì)。
第五種融資的方式是委托貸款
所謂委托貸款就是投資方在銀行為項目方設(shè)立一個?？钯~戶，然后把錢打到?？钯~戶里面，委托銀行放款給項目方。這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴格，要求銀行作出向項目方負責每年代收利息和追還本金的承諾書。當然，不還本的只需要承諾每年代收利息。
第六種融資方式是直通款
所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴格往往要求固定資產(chǎn)的抵押或銀行擔保。利息也相對較高。多為短期。個人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第七種融資方式就是對沖資金
市面上有一種不還本不付息的委托貸款就是典型的對沖資金。
第八種融資方式是貸款擔保
市面上多投資擔保公司，只需要付高出銀行利息就可以拿到急需的資金。
融資使用的協(xié)議
是一種特殊的債務(wù)融資方式，即項目建設(shè)中如需要資金購買某設(shè)備，可以向某金融機構(gòu)申請融資租賃。由該金融機構(gòu)購入此設(shè)備，租借給項目建設(shè)單位，建設(shè)單位分期付給金融機構(gòu)租借該設(shè)備的租金。融資租賃在資產(chǎn)抵押性融資中用得很普遍，特別是在購買飛機和輪船的融資中，以及在籌建大型電力項目中也可采用融資租賃。
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