房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概念
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概念
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)綁架銀行已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),這也導(dǎo)致國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中,會(huì)有諸多顧忌。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的涵義
房地產(chǎn)業(yè)能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施的前提，能否有足夠長(zhǎng)時(shí)間的靈活可用的資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險(xiǎn)而采取的以房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)可用于還款的凈現(xiàn)會(huì)流和項(xiàng)目資產(chǎn)本身價(jià)值為融資要約的資金融通模式。與傳統(tǒng)的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資一方面因?yàn)檫€款保障為實(shí)體房地產(chǎn)及其收益權(quán)，因而還款的保障基礎(chǔ)更為堅(jiān)硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項(xiàng)目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產(chǎn)投資者籌集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身資信能力所能達(dá)到的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目資會(huì)，從而使在傳統(tǒng)融資條件下無(wú)法取得貸款資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)資金融通，成功獲得開(kāi)發(fā)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資為政府、企業(yè)和市場(chǎng)提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)具有以下特征:
1.開(kāi)發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因而開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)各種手段進(jìn)行外源性融資。從今后趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會(huì)減少，只是結(jié)構(gòu)上會(huì)呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國(guó)家土地政策的改革，各單位對(duì)土地的獲得越來(lái)越難;由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國(guó)金融體系不發(fā)達(dá)，加上項(xiàng)目中巨額的營(yíng)運(yùn)資本及其短期波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的融資主體
每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，都是一個(gè)多方參與的過(guò)程。就房地產(chǎn)項(xiàng)目融資而言，主要有以下9個(gè)參與主體。
(1)項(xiàng)目發(fā)起人(Proiect Sponsors)
即商業(yè)房地產(chǎn)丌發(fā)商，是項(xiàng)目的實(shí)際投資者和真正主辦人，可以是單獨(dú)一家房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)，也可由多個(gè)投資者組成聯(lián)合體。他們通常因?yàn)樽陨碣Y金不足或不愿承擔(dān)全部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)而選擇項(xiàng)目融資，在有限追索項(xiàng)目融資中，開(kāi)發(fā)商除了擁有項(xiàng)目公司全部或部分股權(quán)外，還需要以直接或間接擔(dān)保形式為項(xiàng)目公司提供一定的信用支持。因此，開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目融資中的真正借款人。
(2)項(xiàng)目公司(Proiect Company)
即項(xiàng)目的直接主辦人。通常，由項(xiàng)目發(fā)起人出資，專門為該項(xiàng)目成立一個(gè)單一目的的，具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，作為借款人對(duì)外融資，直接參與項(xiàng)目投資和項(xiàng)目管理，并直接承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商投入的資本金形成項(xiàng)目公司的權(quán)益，項(xiàng)目公司把項(xiàng)目I丌發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)商的其他資產(chǎn)相隔離，實(shí)現(xiàn)貸款銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的有限追索。在整個(gè)項(xiàng)目丌發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目公司作為法律和經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立的主體與各參與方發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系。項(xiàng)目公司也可以在經(jīng)營(yíng)期間轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
(3)貸款銀行(Lending Bank)
貸款銀行，可以是單獨(dú)一家余融機(jī)構(gòu)，也可以是多家金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等決定。在由多個(gè)金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合提供融資時(shí)，往往需要設(shè)立一個(gè)經(jīng)理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項(xiàng)目公司更多的是與經(jīng)理銀行進(jìn)行接觸、談判，由經(jīng)理銀行負(fù)責(zé)各參與銀行之間的協(xié)調(diào)工作。這樣大大降低了項(xiàng)目公司工作難度。
(4)產(chǎn)品購(gòu)買者或設(shè)施使用者(Buyers or Users)
即項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中，入駐零售商與開(kāi)發(fā)商簽訂長(zhǎng)期租賃合同，可在一定程度上保證了項(xiàng)目的出租面積和租金收入，從而保證項(xiàng)目建成后能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項(xiàng)目發(fā)起人之一，成為項(xiàng)目公司股東，分享開(kāi)發(fā)利潤(rùn):也可以只作為項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)商，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
(5)工程承包商(Contractors)
通常，承包商通過(guò)與項(xiàng)目公司簽訂承包合同，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)工作，并承擔(dān)延期誤工和工程質(zhì)量不合格的風(fēng)險(xiǎn)。承包商的資金情況、工程技術(shù)能力及經(jīng)營(yíng)紀(jì)錄，會(huì)影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。
(6)擔(dān)保受托方(Security Trustee)
由于貸款銀行主要以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)及項(xiàng)目未來(lái)收益作為還款保證，因此為防止項(xiàng)目公司違約或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貸款銀行一般都要求項(xiàng)目公司將其資產(chǎn)及收益賬戶交由一個(gè)具有信托資格的機(jī)構(gòu)保管，這家機(jī)構(gòu)被稱為擔(dān)保受托方。擔(dān)保受托方一般由境內(nèi)商業(yè)銀行獨(dú)家或境內(nèi)、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔(dān)任。
(7)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司
項(xiàng)目建設(shè)只是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的開(kāi)始階段，最重要的是后期的經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目管理公司的專業(yè)水平和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可以在很大程度上影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。
(8)項(xiàng)目融資顧問(wèn)和法律、稅收顧問(wèn)(Financial，Law or Tax Adviser)
項(xiàng)目融資是一項(xiàng)系統(tǒng)的專業(yè)工作，需要聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)負(fù)責(zé)融資方案的設(shè)計(jì)、分析、比較和談判，幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務(wù)虧損降低資金成本，并能保證相關(guān)法律文件的嚴(yán)謹(jǐn)。
(9)其它
此外，項(xiàng)目融資的參與方還包括保險(xiǎn)公司、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)等等，這些都會(huì)直接影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的框架結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資一般由四個(gè)基本模塊組成，分別是項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的資會(huì)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)。
(1)項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)
即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之問(wèn)(如果投資者超過(guò)一個(gè))的法律合作關(guān)系。目前，國(guó)際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。
(2)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)
融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目融資的核心部分，指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)，就要盡量設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求，這往往是項(xiàng)目融資顧問(wèn)的重點(diǎn)工作之一。常用的項(xiàng)目融資模式有:投資者直接安排項(xiàng)目融資、通過(guò)單一項(xiàng)目公司安排融資、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍、拼裝。
(3)項(xiàng)目的資會(huì)結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成:股本資金、準(zhǔn)股本資金2、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問(wèn)題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有:商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款、租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，但通過(guò)靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。
(4)項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)
對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來(lái)自兩方面:①項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度;②項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。這些擔(dān)?？梢杂身?xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供:可以是直接的財(cái)務(wù)保證(如完工擔(dān)保、成本超支擔(dān)保、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用擔(dān)保等)，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保(如項(xiàng)目產(chǎn)品長(zhǎng)期購(gòu)買或租賃協(xié)議等)。所有這些擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度與信用保證結(jié)構(gòu)相輔相成，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度高，信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)就相對(duì)簡(jiǎn)單，條件就相對(duì)寬松。
當(dāng)然，項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并不是各基本模塊的簡(jiǎn)單組合。實(shí)際上是通過(guò)開(kāi)發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關(guān)政府部門等間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊問(wèn)的組合關(guān)系。通過(guò)對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。對(duì)其中任何一個(gè)模塊作設(shè)計(jì)上的調(diào)整，都會(huì)影響到其他模塊的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及相互間的組合關(guān)系。
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