房地產(chǎn)項目融資品種
房地產(chǎn)業(yè)在我國社會經(jīng)濟新一輪發(fā)展中發(fā)揮著至關重要的作用。它是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè),具有高投入、高風險、高回報的特性。下面學習啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資品種，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資的品種
一、銀行貸款
現(xiàn)階段我國開發(fā)商的融資模式主要是銀行貸款。銀行貸款是房地產(chǎn)最原始的融資模式，同時也是我國房地產(chǎn)融資的主要渠道，更是中小開發(fā)企業(yè)乃以生存的命門所在。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%;第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%;第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。
但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款過依賴，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過分單一。
二、房地產(chǎn)信托資金
近年來，信托資金發(fā)展迅速，已經(jīng)成為開發(fā)商尋求銀行外融資渠道的第一落腳點。
信托公司垂青和熱衷房地產(chǎn)信托的原因有二：一是有房子和地做擔保風險更小;二是房地產(chǎn)項目周期短，在目前信托財產(chǎn)的流動性問題還不能很好解決之時，房地產(chǎn)項目的資金運用周期更容易被委托人所接受。
2002年4月1日，《信托法》出臺，并于當年10月1日正式實施。這給資產(chǎn)證券化提供了可參照的法律框架，建設銀行立即著手在這一法律框架下進行新的設計，并于當年向央行提交了以表外融資為主的第六套方案。這給信托公司參與資產(chǎn)證券化提供了理論基礎。
信托業(yè)的“一法兩規(guī)”(《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)正式實施以來，國內信托公司已經(jīng)推出了數(shù)以百計的產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一直占據(jù)著很大的份額。
我國資本市場不發(fā)達，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道相對單一，60%以上的資金來源于銀行，迫使各個開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，尋找新的資金來源,在銀行貸款途徑外尋求“補血”。而在國外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等手段在金融市場融資。
按照人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，而通過信托公司融資完全可以不受此限制。房地產(chǎn)信托于是作為一種新的融資方式很快成為開發(fā)商的新寵。僅2003年第二季度，全國就有30家信托公司發(fā)行了54個集合資金信托品種，其中房地產(chǎn)信托項目16個，幾乎占到信托產(chǎn)品總數(shù)的1/3。房地產(chǎn)也正成為信托重要的籌資渠道。有資料顯示，截至2005年7月，已有222個房地產(chǎn)信托面世，總額達到228.9億元。在信托業(yè)中僅次于基礎設施信托，牢牢占據(jù)第二名的位置。
三、房地產(chǎn)基金
房地產(chǎn)基金從上市和非上市的區(qū)分來講可以分為公開和私募，所謂公開是去股市上發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債券。私募有各種方式，其中一種就是與股東合作開發(fā)，另外一種方法是股本的投資和債務的投資，即股本基金與債務基金。
業(yè)界對房產(chǎn)基金的看法是，由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權投資，不會給企業(yè)增加債務負擔;同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權。
目前，國內的雛形基金主要是兩類，第一類是中城聯(lián)盟。該聯(lián)盟由萬科、建業(yè)、萬通、南都等國內影響力比較大的房地產(chǎn)企業(yè)組成，目前成員已達近40家，相互之間進行信息共享、共同培訓、聯(lián)合采購。值得一提的是，成員共同拿出一部分資金組成基金，聯(lián)合開發(fā)一個項目，目前其以“聯(lián)盟新城”統(tǒng)一命名的樓盤已經(jīng)在不少城市扎根發(fā)芽，比如鄭州鄭東新區(qū)的聯(lián)盟新城。
另一類是由信托公司操作的。例如，被譽為我國首只準房地產(chǎn)信托投資基金的是福建聯(lián)華信托推出的“聯(lián)信•寶利”項目。由于不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，該基金被看作國內第一個與國際流行的“房地產(chǎn)信托基金”接軌的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
四、海外基金
近年來，海外基金大舉進入中國，目前受政策影響，上市房企無法再國內融資，部分房企如萬科等到香港掛牌，融資海外資金。
目前國內房地產(chǎn)項目拿到海外基金的房地產(chǎn)公司已經(jīng)有七八家，形式有很多種，一為股權投入，即與內地房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)合作;二是以境外代理公司的形式，用基金包銷樓盤;三是由國外基金出錢，在國內尋找操盤手。
五、 公開上市
理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結構。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務和管理層近3年未變等。 因此，通常實力較大的(特別是擁有政府背景)房地產(chǎn)公司才可能上市，而且往往在海外上市。
房地產(chǎn)融資渠道的社會化、多元化創(chuàng)新已經(jīng)顯得至關重要和尤為緊迫，無論是對于擠壓房地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定房價以及整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，還是對于降低銀行金融風險、緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力、提高開發(fā)企業(yè)抗拒風險的能力，都具有極為重要的現(xiàn)實意義。
房地產(chǎn)融資的框架結構
項目融資一般由四個基本模塊組成，分別是項目的投資結構、項目的融資結構、項目的資會結構和項目的信用保證結構。
(1)項目的投資結構
即項目的資產(chǎn)所有權結構，指項目投資者對項目資產(chǎn)權益的法律擁有形式和項目投資者之問(如果投資者超過一個)的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合伙制及有限合伙制結構、信托基金結構和非公司型合資結構等形式。
(2)項目的融資結構
融資結構是項目融資的核心部分，指項目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結構上達成共識，就要盡量設計和選擇合適的融資結構來實現(xiàn)投資者的融資目標和要求，這往往是項目融資顧問的重點工作之一。常用的項目融資模式有:投資者直接安排項目融資、通過單一項目公司安排融資、利用“設施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍、拼裝。
(3)項目的資會結構
項目融資的資金由三部分構成:股本資金、準股本資金2、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有:商業(yè)銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結構在很大程度上受制于投資結構、融資結構和信用擔保結構，但通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當?shù)馁Y金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經(jīng)濟效益的雙重目的。
(4)項目的信用擔保結構
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自兩方面:①項目本身的經(jīng)濟強度;②項目之外的各種直接或間接擔保。這些擔保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供:可以是直接的財務保證(如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等)，也可以是間接或非財務性的擔保(如項目產(chǎn)品長期購買或租賃協(xié)議等)。所有這些擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。項目本身的經(jīng)濟強度與信用保證結構相輔相成，項目經(jīng)濟強度高，信用擔保結構就相對簡單，條件就相對寬松。
當然，項目融資的整體結構設計并不是各基本模塊的簡單組合。實際上是通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關政府部門等間的反復談判，完成融資的模塊設計并確定模塊問的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最后產(chǎn)生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模塊作設計上的調整，都會影響到其他模塊的結構設計及相互間的組合關系。
房地產(chǎn)融資的資金來源
(1)注冊資本金。
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近3年內未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無法達到此要求。
(5)海外資金，國內企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會有較嚴謹?shù)内H回規(guī)定。
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