房地產項目融資條件
房地產項目融資條件
房地產項目融資風險構成及其分配原則的基礎上,確定了房地產項目融資項目各參與方的風險承擔關系,最后提出房地產項目融資風險的主要管理措施。下面學習啦小編就為大家解開房地產項目融資條件，希望能幫到你。
房地產項目融資條件
(1)有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告;
(2)已開立基本帳戶或一般存款帳戶;
(3)提供真實的、全面的(經過審計的)財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求;
(4)除國務院規(guī)定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額不超過其凈資產總額的50%;申請中、長期貸款的，新建項目的企業(yè)法人所有者權益與項目所需總投資的比率不低于國家規(guī)定的投資項目的資本金比例。
(1)貸款項目經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發(fā)市場的需求，市場前景較好;
(2)貸款項目已經納入國家或地方房地產開發(fā)建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發(fā);
(3)貸款項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規(guī)定;
(4)貸款項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要;
(5)貸款項目的基礎設施、公共設施建設配套，當項目建成后，能及時投入正常使用;貸款項目的自有資金投入不少于總投資的30%。
房地產項目融資風險辨識
對房地產項目融資進行風險評估，首先必須找出可能影響房地產項目融資資成功的風險因素，研究各種風險因素會對房地產項目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風險辯識，是進行任何風險評估的前提和基礎。
目前我國房地產項目融資中的風險評估主要包括以下內容:
1.資源風險。房地產開發(fā)項目中的各種投入要素都要產生資源費用，并有可能產生供給緊張的情況，這是投資風險的一項主要來源。
2.市場風險。從總體上說，房地產市場是地區(qū)性的市場，即當地市場環(huán)境條件的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場供求風險指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。地區(qū)市場供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產出售價格的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場上某種房地產的供給大于需求，并達N- 定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，很容易最終導致房地產投資者的破產。
3.金融風險。是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。主要表現為匯率風險、利率風險以及通貨膨脹風險。如匯率波動帶來的債務負擔的加重，利率上升導致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。
4.政策法律管理風險。主要體現為產業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭議、訴訟等事件導致不利局面對項目收益的影響。
5.完工風險。完工風險是項目融資的核心風險之一.商業(yè)房地產項目融資是以項目為導向，在項目建設階段，存在各種不確定性因素，如果致使項目不能按照預定計劃保質、保量建設完成，項目融資賴以生存的基礎將受到根本性破壞，從而導致項目風險。主要表現為:工期延誤風險、成本超支風險、質量風險，極端情況下，項目迫于停工、放棄。
6.不可抗力風險。項目參與方不能預見且無法克服的事件給項目造成損害或毀滅的風險。
房地產項目融資的區(qū)別
房地產項目融資與公司融資有以下不同:
(一)債權人的追索權限不同
企業(yè)融資，債權人對債務具有完全追索權，即當該項目的凈營運效益不能滿足合同規(guī)定的報償或償還貸款資金時，可追索企業(yè)其他項目、業(yè)務收益及資產來償債。項目融資，債權人的追索權僅限于項目產生的凈營運收益，因而對債務具有無追索權或有限追索權。
(二)承擔投資風險的責任人不同
企業(yè)融資，企業(yè)法人作出投資決策，承擔決策責任，同時還要承擔投資風險(建設、經營、還貸風險)。項目融資，發(fā)起人作出投資決策，自然承擔決策責任，項目公司卻要承擔投資風險。
(三)項目融資和企業(yè)融資的主體不同
項目融資的主體是一個項目獨立成立的項目公司，通常是某一公司的子公司，或由幾個企業(yè)或機構以項目為對象組成的合營公司。企業(yè)融資主體是借款企業(yè)。
(四)籌資風險的分散程度不同
項目融資，可以使籌資風險由參與項目建設的各方(如承包商、供應商、承辦商、貸款人、政府)分擔，不是由項目中任何一方單獨承擔。而企業(yè)融資，籌資作為企業(yè)的一項基本活動，籌資風險全部由企業(yè)承擔。
(五)籌資成本不同
項目融資涉及面廣，結構復雜，需要做好大量有關風險分擔、稅收結構、資產抵押等一系列技術性的工作，籌資文件比一般企業(yè)融資往往要多出幾倍，因此與企業(yè)融資相比，項目融資的籌資成本較高，組織融資所需要的時間也較長。
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