房地產(chǎn)項目融資是什么意思
目前,我國房地產(chǎn)項目融資方式眾多,但仍然存在許多融資風(fēng)險問題。這些風(fēng)險可能最后導(dǎo)致整個項目的失敗,給我國經(jīng)濟(jì)帶來很大損失。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資的意思，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資的意思
房地產(chǎn)項目融資是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產(chǎn)項目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個方面。
房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。
房地產(chǎn)項目融資的特點
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動具有以下特征:
1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進(jìn)行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結(jié)構(gòu)上會呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達(dá)，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險。
房地產(chǎn)項目融資的優(yōu)劣勢
項目融資自20世紀(jì)50年代產(chǎn)生以來，尤其是近十幾年來在世界范圍內(nèi)得以迅速發(fā)展，并R益受到人們的矚目與青睞，主要是因為項目融資與傳統(tǒng)融資方式相比具有一些明顯優(yōu)勢，這些優(yōu)勢使項目融資更適用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，并成為其未來發(fā)展方向，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:。
(1)房地產(chǎn)項目融資的優(yōu)勢分析
?、僖皂椖繛閷?dǎo)向，有利于實力及資信狀況不佳的開發(fā)商獲得資金。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行看重的是開發(fā)商的實力及資信狀況。而項目融資，顧‘名思義，以項目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度。與傳統(tǒng)融資方式相比，項目融資可以獲得更高的貸款比例和更長的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發(fā)商獲得資金。
②實現(xiàn)融資的無追索或有限追索。
追索權(quán)是指在借款人未能按期償還債務(wù)時，貸款銀行要求借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務(wù)的權(quán)利。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權(quán)，即借款人擁有的所有資產(chǎn)都可供還債之用。而在項目融資中，項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度決定資金償還情況。在無追索項目融資中，當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)而以失敗告終或是項目在后期的經(jīng)營過程中無法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會流量時，開發(fā)商不直接承擔(dān)任何債務(wù)清償?shù)呢?zé)任。在有限追索項目融資中，貸款銀行的追索權(quán)往往也在時問、對象和數(shù)量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發(fā)商除該項目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔(dān)保之外的任何形式的資產(chǎn)。有限追索既限制了開發(fā)商的風(fēng)險，又使丌發(fā)商有更大的空間從事其他項目的開發(fā)。
?、蹖崿F(xiàn)風(fēng)險分擔(dān)。
有限追索權(quán)有效實現(xiàn)了風(fēng)險分擔(dān)。與項目有關(guān)的各種風(fēng)險要素要以某種形式在所有與項目有直接或間接利益關(guān)系的參與方之間進(jìn)行分擔(dān)，使項目中沒有任何一方單獨承擔(dān)全部風(fēng)險。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)學(xué)會如何識別和分析項目的各種風(fēng)險因素，確定參與各方所能承受風(fēng)險的最大能力及可能性，充分利用與項目有關(guān)的一切可以利用的優(yōu)勢，設(shè)計出對開發(fā)商具有最低追索的融資結(jié)構(gòu)。
?、軐崿F(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資(Off-balance Finance)。
一般情況下，丌發(fā)商取得的銀行貸款會體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上，使負(fù)債率提高，形成不利的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，從而加大未來融資成本影響公司自身經(jīng)營發(fā)展。項目融資的無追索或有限追索特點為安排資產(chǎn)負(fù)債表外融資提供了可能。在項目融資中，由獨立法人的項目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負(fù)責(zé)項目建設(shè)，只要開發(fā)商在項目公司中的股份不超過一定比例，項目公司的融資就不會反映在開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上。當(dāng)然，這要依賴于有關(guān)會計法規(guī)。
?、菪庞媒Y(jié)構(gòu)安排靈活多樣。
一個成功的項目融資，其貸款信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項目有關(guān)的各方面。例如，在工程建設(shè)方面，為了減少風(fēng)險，可以要求工程承包商提供一個固定價格、固定工期的建設(shè)合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求項目設(shè)計者提供工程技術(shù)保證;在原材料和能源供應(yīng)方面，可以要求供貨方提供供貨合同:在項目招商方面，丌發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長期租約合同。這些都是項目融資強(qiáng)有力的信用支持，能提高項目的債務(wù)承受能力，減少融資對借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴程度。
?、薅悇?wù)優(yōu)勢。
在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)，通過精心設(shè)計的融資模式，可以將政府對投資者或經(jīng)營者的稅務(wù)鼓勵政策作為一種資源在項目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項目高負(fù)債期的現(xiàn)會流壓力、提高項目償債能力和綜合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它費用的抵稅法規(guī)等。項目開發(fā)期和經(jīng)營前期的虧損可被不同財務(wù)狀況的利益相關(guān)方吸收，用于合理避稅，降低開發(fā)商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產(chǎn)項目融資的劣勢
如同其它融資方式一樣，房地產(chǎn)項目融資也不可避免存在~些劣勢，主要表現(xiàn)為:融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資時問長，融資成本高。這是由于，項目融資涉及面廣、合同結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險大.需要花費大量時間做好有關(guān)項目設(shè)計、風(fēng)險分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等技術(shù)性工作，必然造成復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，漫長的融資談判和高額的融資成本。這些缺點影響了項目融資在我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)用，因此，除了看到項目融資的優(yōu)勢外，也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益問題。
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