房地產項目融資風險管理
對于房地產項目來說,其傳統(tǒng)融資渠道主要有內部融資和外部融資。然而隨著我國經濟的快速發(fā)展,這兩類傳統(tǒng)的融資方式已經阻礙了房地產開發(fā)企業(yè)的壯大發(fā)展。下面學習啦小編就為大家解開房地產項目融資風險管理，希望能幫到你。
房地產項目融資風險管理
對房地產項目融資進行風險評估，首先必須找出可能影響房地產項目融資資成功的風險因素，研究各種風險因素會對房地產項目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風險辯識，是進行任何風險評估的前提和基礎。
目前我國房地產項目融資中的風險評估主要包括以下內容:
1.資源風險。房地產開發(fā)項目中的各種投入要素都要產生資源費用，并有可能產生供給緊張的情況，這是投資風險的一項主要來源。
2.市場風險。從總體上說，房地產市場是地區(qū)性的市場，即當地市場環(huán)境條件的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場供求風險指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。地區(qū)市場供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產出售價格的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場上某種房地產的供給大于需求，并達N- 定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，很容易最終導致房地產投資者的破產。
3.金融風險。是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。主要表現(xiàn)為匯率風險、利率風險以及通貨膨脹風險。如匯率波動帶來的債務負擔的加重，利率上升導致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。
4.政策法律管理風險。主要體現(xiàn)為產業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭議、訴訟等事件導致不利局面對項目收益的影響。
5.完工風險。完工風險是項目融資的核心風險之一.商業(yè)房地產項目融資是以項目為導向，在項目建設階段，存在各種不確定性因素，如果致使項目不能按照預定計劃保質、保量建設完成，項目融資賴以生存的基礎將受到根本性破壞，從而導致項目風險。主要表現(xiàn)為:工期延誤風險、成本超支風險、質量風險，極端情況下，項目迫于停工、放棄。
6.不可抗力風險。項目參與方不能預見且無法克服的事件給項目造成損害或毀滅的風險。
房地產項目融資所需條件
(1)有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告;
(2)已開立基本帳戶或一般存款帳戶;
(3)提供真實的、全面的(經過審計的)財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求;
(4)除國務院規(guī)定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額不超過其凈資產總額的50%;申請中、長期貸款的，新建項目的企業(yè)法人所有者權益與項目所需總投資的比率不低于國家規(guī)定的投資項目的資本金比例。
(1)貸款項目經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發(fā)市場的需求，市場前景較好;
(2)貸款項目已經納入國家或地方房地產開發(fā)建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發(fā);
(3)貸款項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規(guī)定;
(4)貸款項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要;
(5)貸款項目的基礎設施、公共設施建設配套，當項目建成后，能及時投入正常使用;貸款項目的自有資金投入不少于總投資的30%。
房地產項目融資的資金來源
(1)注冊資本金。
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產項目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券。根據《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數的房地產企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近3年內未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。”大多數的房地產公司都無法達到此要求。
(5)海外資金，國內企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信托產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由于房地產本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹的贖回規(guī)定。
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