房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)公司迫切需要銀行外的融資渠道,以解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題,因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式創(chuàng)新也就顯得更為迫切。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資一般由四個(gè)基本模塊組成，分別是項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的資會(huì)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)。
(1)項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)
即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之問(wèn)(如果投資者超過(guò)一個(gè))的法律合作關(guān)系。目前，國(guó)際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。
(2)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)
融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目融資的核心部分，指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)，就要盡量設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求，這往往是項(xiàng)目融資顧問(wèn)的重點(diǎn)工作之一。常用的項(xiàng)目融資模式有:投資者直接安排項(xiàng)目融資、通過(guò)單一項(xiàng)目公司安排融資、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍、拼裝。
(3)項(xiàng)目的資會(huì)結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成:股本資金、準(zhǔn)股本資金2、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問(wèn)題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有:商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款、租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，但通過(guò)靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。
(4)項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)
對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來(lái)自?xún)煞矫?①項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度;②項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。這些擔(dān)保可以由項(xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供:可以是直接的財(cái)務(wù)保證(如完工擔(dān)保、成本超支擔(dān)保、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用擔(dān)保等)，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保(如項(xiàng)目產(chǎn)品長(zhǎng)期購(gòu)買(mǎi)或租賃協(xié)議等)。所有這些擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度與信用保證結(jié)構(gòu)相輔相成，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度高，信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)就相對(duì)簡(jiǎn)單，條件就相對(duì)寬松。
當(dāng)然，項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并不是各基本模塊的簡(jiǎn)單組合。實(shí)際上是通過(guò)開(kāi)發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關(guān)政府部門(mén)等間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊問(wèn)的組合關(guān)系。通過(guò)對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。對(duì)其中任何一個(gè)模塊作設(shè)計(jì)上的調(diào)整，都會(huì)影響到其他模塊的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及相互間的組合關(guān)系。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的優(yōu)劣勢(shì)
項(xiàng)目融資自20世紀(jì)50年代產(chǎn)生以來(lái)，尤其是近十幾年來(lái)在世界范圍內(nèi)得以迅速發(fā)展，并R益受到人們的矚目與青睞，主要是因?yàn)轫?xiàng)目融資與傳統(tǒng)融資方式相比具有一些明顯優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目融資更適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并成為其未來(lái)發(fā)展方向，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:。
(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)分析
?、僖皂?xiàng)目為導(dǎo)向，有利于實(shí)力及資信狀況不佳的開(kāi)發(fā)商獲得資金。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行看重的是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及資信狀況。而項(xiàng)目融資，顧‘名思義，以項(xiàng)目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度。與傳統(tǒng)融資方式相比，項(xiàng)目融資可以獲得更高的貸款比例和更長(zhǎng)的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開(kāi)發(fā)商獲得資金。
?、趯?shí)現(xiàn)融資的無(wú)追索或有限追索。
追索權(quán)是指在借款人未能按期償還債務(wù)時(shí)，貸款銀行要求借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務(wù)的權(quán)利。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權(quán)，即借款人擁有的所有資產(chǎn)都可供還債之用。而在項(xiàng)目融資中，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度決定資金償還情況。在無(wú)追索項(xiàng)目融資中，當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)而以失敗告終或是項(xiàng)目在后期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會(huì)流量時(shí)，開(kāi)發(fā)商不直接承擔(dān)任何債務(wù)清償?shù)呢?zé)任。在有限追索項(xiàng)目融資中，貸款銀行的追索權(quán)往往也在時(shí)問(wèn)、對(duì)象和數(shù)量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開(kāi)發(fā)商除該項(xiàng)目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔(dān)保之外的任何形式的資產(chǎn)。有限追索既限制了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，又使丌發(fā)商有更大的空間從事其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
③實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。
有限追索權(quán)有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。與項(xiàng)目有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)要素要以某種形式在所有與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與方之間進(jìn)行分擔(dān)，使項(xiàng)目中沒(méi)有任何一方單獨(dú)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)如何識(shí)別和分析項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，確定參與各方所能承受風(fēng)險(xiǎn)的最大能力及可能性，充分利用與項(xiàng)目有關(guān)的一切可以利用的優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)出對(duì)開(kāi)發(fā)商具有最低追索的融資結(jié)構(gòu)。
?、軐?shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資(Off-balance Finance)。
一般情況下，丌發(fā)商取得的銀行貸款會(huì)體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上，使負(fù)債率提高，形成不利的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，從而加大未來(lái)融資成本影響公司自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展。項(xiàng)目融資的無(wú)追索或有限追索特點(diǎn)為安排資產(chǎn)負(fù)債表外融資提供了可能。在項(xiàng)目融資中，由獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)，只要開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目公司中的股份不超過(guò)一定比例，項(xiàng)目公司的融資就不會(huì)反映在開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上。當(dāng)然，這要依賴(lài)于有關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)。
?、菪庞媒Y(jié)構(gòu)安排靈活多樣。
一個(gè)成功的項(xiàng)目融資，其貸款信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項(xiàng)目有關(guān)的各方面。例如，在工程建設(shè)方面，為了減少風(fēng)險(xiǎn)，可以要求工程承包商提供一個(gè)固定價(jià)格、固定工期的建設(shè)合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)者提供工程技術(shù)保證;在原材料和能源供應(yīng)方面，可以要求供貨方提供供貨合同:在項(xiàng)目招商方面，丌發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長(zhǎng)期租約合同。這些都是項(xiàng)目融資強(qiáng)有力的信用支持，能提高項(xiàng)目的債務(wù)承受能力，減少融資對(duì)借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴(lài)程度。
?、薅悇?wù)優(yōu)勢(shì)。
在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)，通過(guò)精心設(shè)計(jì)的融資模式，可以將政府對(duì)投資者或經(jīng)營(yíng)者的稅務(wù)鼓勵(lì)政策作為一種資源在項(xiàng)目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項(xiàng)目高負(fù)債期的現(xiàn)會(huì)流壓力、提高項(xiàng)目?jī)攤芰途C合收益率。此類(lèi)政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它費(fèi)用的抵稅法規(guī)等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)前期的虧損可被不同財(cái)務(wù)狀況的利益相關(guān)方吸收，用于合理避稅，降低開(kāi)發(fā)商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的劣勢(shì)
如同其它融資方式一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資也不可避免存在~些劣勢(shì)，主要表現(xiàn)為:融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資時(shí)問(wèn)長(zhǎng)，融資成本高。這是由于，項(xiàng)目融資涉及面廣、合同結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大.需要花費(fèi)大量時(shí)間做好有關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等技術(shù)性工作，必然造成復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，漫長(zhǎng)的融資談判和高額的融資成本。這些缺點(diǎn)影響了項(xiàng)目融資在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應(yīng)用，因此，除了看到項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)外，也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的模式
目前，國(guó)際上項(xiàng)目融資常用的融資模式包括:投資者直接安排項(xiàng)目融資模式、投資者通過(guò)項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資模式、以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式和ABS項(xiàng)目融資模式等。
房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式是由項(xiàng)目投資者直接安排項(xiàng)目的融資，并且由項(xiàng)目投資者直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，可以說(shuō)是結(jié)構(gòu)最簡(jiǎn)單的一種項(xiàng)目融資模式。投資者直接安排項(xiàng)目融資的模式，在投資者直接擁有項(xiàng)目資產(chǎn)并直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)中比較常用。這種模式一般適用于房地產(chǎn)投資者本身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜，并且房地產(chǎn)投資者的資信狀況很好的情況。它有利于投資者稅務(wù)結(jié)構(gòu)方面的安排，對(duì)于資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對(duì)成本較低的貸款，這是因?yàn)榧词故前才庞邢拮匪鞯捻?xiàng)目融資，但由于是直接使用投資者的名義，對(duì)大多數(shù)銀行來(lái)說(shuō)資信良好的公司名譽(yù)本身就是-種擔(dān)保。
對(duì)于房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式，其投資結(jié)構(gòu)一般是非公司型合資結(jié)構(gòu)，投資者可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略的需要，靈活地安排融資，債務(wù)比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關(guān)系和資信等級(jí)，以降低融資成本。但是，這種模式由于是非公司型合資結(jié)構(gòu)，往往具有合伙企業(yè)的許多特點(diǎn)，投資者在法律上對(duì)項(xiàng)目要承擔(dān)很多方面的無(wú)限連帶責(zé)任，也不易實(shí)現(xiàn)貸款的有限追索，較難降低房地產(chǎn)投資者的融資風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資者通過(guò)項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資模式，是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)投資者共同投資組建一個(gè)具有法人資格的項(xiàng)目公司，再以該項(xiàng)目公司的名義擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排融資。這種模式的投資結(jié)構(gòu)一般為公司型合資結(jié)構(gòu)，融資由項(xiàng)目公司直接安排，主要信用保證來(lái)自項(xiàng)目公司的現(xiàn)全流量、項(xiàng)目資產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資者所提供的與融資有關(guān)的擔(dān)保和商業(yè)協(xié)議。該模式的具體操作方式一般如下:第一，房地產(chǎn)投資者根據(jù)公司章程組建房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，注入規(guī)定的股本資金，注冊(cè)成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司;第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司作為獨(dú)立法人，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)和融資有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目;第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司償坯債務(wù)，并按相關(guān)協(xié)議和章程對(duì)股東進(jìn)行分配。
以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式是項(xiàng)目融資的早期形式之一，起源于20世紀(jì)50年代美國(guó)的石油天然氣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資安排。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的全部或部分產(chǎn)品的未來(lái)銷(xiāo)售收入或租金收人的權(quán)益的基礎(chǔ)上的。在這種項(xiàng)目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項(xiàng)目中購(gòu)買(mǎi)到一特定份額的產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品的收益也就成為項(xiàng)目融資的主要償債資金來(lái)源，貸款銀行是通過(guò)直接擁有項(xiàng)目產(chǎn)品的收益，而不是通過(guò)抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。
以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式適用于項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量和現(xiàn)金流量能夠比較準(zhǔn)確地計(jì)算的項(xiàng)目。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式是建立在由貸款銀行購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的全部或部分未來(lái)銷(xiāo)售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)上的。產(chǎn)品支付融資所能安排的資金數(shù)量等于貸款銀行所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來(lái)的資金現(xiàn)值。其具體特征如下:第一，由貸款銀行或房地產(chǎn)投資者建立一個(gè)“融資中介機(jī)構(gòu)”，購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目一定比例的房地產(chǎn)作為融資基礎(chǔ);第二，貸款銀行為融資中介機(jī)構(gòu)安排用以購(gòu)買(mǎi)這部分房地產(chǎn)的資金，融資中介機(jī)構(gòu)再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入房地產(chǎn)項(xiàng)目;第三，在項(xiàng)目進(jìn)人銷(xiāo)售期后，根據(jù)銷(xiāo)售代理協(xié)議，項(xiàng)目公司作為融資中介結(jié)構(gòu)的代理銷(xiāo)售房地產(chǎn)，銷(xiāo)售收入將直接進(jìn)入融資中介機(jī)構(gòu)，用來(lái)償還債務(wù)。
ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以資產(chǎn)支持的證券化的意思。房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式是以房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)收益為保證，通過(guò)在國(guó)際資本市場(chǎng)發(fā)行高檔債券來(lái)籌集資金的一種房地產(chǎn)證券融資方式。其主要目的在于通過(guò)其特有的提高信用等級(jí)的方式，使得原本信用等級(jí)較低的項(xiàng)目照樣可以進(jìn)入國(guó)際高檔證券市場(chǎng)，利用該市場(chǎng)信用等級(jí)高、債券安全性和流動(dòng)性高、債券利率低的特點(diǎn)，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。
房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式的具體操作步驟為:
第一，組建能獲得國(guó)際上權(quán)威性資信評(píng)估機(jī)構(gòu)授予高資信等級(jí)的房地產(chǎn)信托投資公司、投資保險(xiǎn)公司或其他獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，即組建特別目的公司(SPC);
第二，以合同協(xié)議等方式將房地產(chǎn)投資者所擁有的地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，從而將房地產(chǎn)投資者本身的風(fēng)險(xiǎn)隔斷，SPC的融資風(fēng)險(xiǎn)僅與項(xiàng)目的未來(lái)現(xiàn)金收入有關(guān)，而與房地產(chǎn)投資者本身的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)關(guān)，從而提高了資信級(jí)別;
第三，SPC直接在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金，并將通過(guò)發(fā)行債券籌集的資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，SPC借助本身較高的信用等級(jí)，從而降低債券的利率;第四，SPC利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式是通過(guò)SPC發(fā)行高檔債券籌集資金，這種負(fù)債不反映在房地產(chǎn)投資者自身的資產(chǎn)負(fù)債表上，從而避免了對(duì)房地產(chǎn)投資者資產(chǎn)質(zhì)量的限制。而且國(guó)際高檔債券市場(chǎng)利率較低，這為房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式應(yīng)用于資金需求量大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了廣闊空間。
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