房地產項目融資渠道
房地產項目融資風險大且復雜,我們可以通過對房地產項目融資風險建立模糊評價模型進行風險分析,作為房地產項目選擇融資方案的重要依據(jù)。下面學習啦小編就為大家解開房地產項目融資渠道，希望能幫到你。
房地產項目融資渠道
房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使資金密集型房地產業(yè)產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展?本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀
(一)融資規(guī)模持續(xù)增長
近幾年來房地產開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍(參見表1-1)。
(二)銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產業(yè)資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%;自籌資金2184億元，占28.38%;其他資金來源3671億元，占47.69%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款;其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持(部分企業(yè)甚至達到70%～80%)。
(三)股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小
2002年以前國家對房地產企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。
(四)房地產資金信托活躍
2002年底投向房地產業(yè)的信托財產共計24.08億元,占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發(fā)商都把目光投向了房地產信托業(yè)務。2004年我國房地產信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會頒發(fā)212號文件——《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(以下簡稱212號文)，對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。
二、房地產企業(yè)融資存在的主要問題
(一)融資渠道過于單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業(yè)的財務風險，不利于整個房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。
(二)銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業(yè)高負債的財務結構所導致的行業(yè)風險，風險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。
(三)缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業(yè)房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重;缺乏規(guī)?；⒍嘣姆康禺a金融產品體系;缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系;缺乏房地產金融二級市場等等。
(四)房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待于制訂。
(五)房地產企業(yè)融資瓶頸亟待突破
為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，對房地產開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴格規(guī)定，使房地產業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業(yè)融資策略分析
(一)發(fā)展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信托融資方式
房地產信托是信托金融工具在房地產業(yè)中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數(shù)在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監(jiān)管的同時，通過完善房地產金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產業(yè)融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券(主要以抵押貸款作為擔保的債券)，并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場(個人房貸市場)的運作不僅使得一級市場(開發(fā)貸款市場)有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現(xiàn)了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯(lián)邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據(jù)國家相關政策，結合當?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節(jié)相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發(fā)新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據(jù);加快修訂《企業(yè)債券管理條例》，盡快出臺《產業(yè)投資基金法》等等。
(二)進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業(yè)提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行;中資銀行+信用擔保機構;中資銀行+信用擔保機構+擔保企業(yè);中資銀行+擔保企業(yè)甲+擔保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔保和抵押貸款。
2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
(三)探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累;在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略;在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作;在衰退期適當收縮投資規(guī)?；蛭諏嵙π酆竦拈_發(fā)企業(yè)或投資機構的加盟。
房地產項目融資與公司融資區(qū)別
(一)債權人的追索權限不同
企業(yè)融資，債權人對債務具有完全追索權，即當該項目的凈營運效益不能滿足合同規(guī)定的報償或償還貸款資金時，可追索企業(yè)其他項目、業(yè)務收益及資產來償債。項目融資，債權人的追索權僅限于項目產生的凈營運收益，因而對債務具有無追索權或有限追索權。
(二)承擔投資風險的責任人不同
企業(yè)融資，企業(yè)法人作出投資決策，承擔決策責任，同時還要承擔投資風險(建設、經營、還貸風險)。項目融資，發(fā)起人作出投資決策，自然承擔決策責任，項目公司卻要承擔投資風險。
(三)項目融資和企業(yè)融資的主體不同
項目融資的主體是一個項目獨立成立的項目公司，通常是某一公司的子公司，或由幾個企業(yè)或機構以項目為對象組成的合營公司。企業(yè)融資主體是借款企業(yè)。
(四)籌資風險的分散程度不同
項目融資，可以使籌資風險由參與項目建設的各方(如承包商、供應商、承辦商、貸款人、政府)分擔，不是由項目中任何一方單獨承擔。而企業(yè)融資，籌資作為企業(yè)的一項基本活動，籌資風險全部由企業(yè)承擔。
(五)籌資成本不同
項目融資涉及面廣，結構復雜，需要做好大量有關風險分擔、稅收結構、資產抵押等一系列技術性的工作，籌資文件比一般企業(yè)融資往往要多出幾倍，因此與企業(yè)融資相比，項目融資的籌資成本較高，組織融資所需要的時間也較長。
房地產項目融資的風險辯識
對房地產項目融資進行風險評估，首先必須找出可能影響房地產項目融資資成功的風險因素，研究各種風險因素會對房地產項目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風險辯識，是進行任何風險評估的前提和基礎。
目前我國房地產項目融資中的風險評估主要包括以下內容：
1.資源風險。房地產開發(fā)項目中的各種投入要素都要產生資源費用，并有可能產生供給緊張的情況，這是投資風險的一項主要來源。
2.市場風險。從總體上說，房地產市場是地區(qū)性的市場，即當?shù)厥袌霏h(huán)境條件的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場供求風險指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。地區(qū)市場供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產出售價格的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場上某種房地產的供給大于需求，并達N- 定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，很容易最終導致房地產投資者的破產。
3.金融風險。是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。主要表現(xiàn)為匯率風險、利率風險以及通貨膨脹風險。如匯率波動帶來的債務負擔的加重，利率上升導致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。
4.政策法律管理風險。主要體現(xiàn)為產業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭議、訴訟等事件導致不利局面對項目收益的影響。
5.完工風險。完工風險是項目融資的核心風險之一.商業(yè)房地產項目融資是以項目為導向，在項目建設階段，存在各種不確定性因素，如果致使項目不能按照預定計劃保質、保量建設完成，項目融資賴以生存的基礎將受到根本性破壞，從而導致項目風險。主要表現(xiàn)為：工期延誤風險、成本超支風險、質量風險，極端情況下，項目迫于停工、放棄。
6.不可抗力風險。項目參與方不能預見且無法克服的事件給項目造成損害或毀滅的風險。
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