房地產信貸風險
房地產信貸風險
房地產信貸是指銀行對房產、地產和建筑業(yè)的生產經營發(fā)放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。下面學習啦小編就為大家解開房地產信貸風險，希望能幫到你。
房地產信貸風險
1.項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務既有房地產企業(yè)(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現(xiàn)在房地產項目的地產一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產開發(fā)項目。
2.市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業(yè)經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。同時，原材料價格的上漲將會加大房地產開發(fā)的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業(yè)特性,其受經濟環(huán)境的影響因素較多。
3.項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現(xiàn)在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環(huán)境上。
4.政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業(yè)政策等其他相關政策的影響。
房地產信貸風險的化解對策
地產行業(yè)風險正逐步積聚,部分風險已經顯現(xiàn)。面對房地產市場的新情況,我們不能無動于衷,應該采取有效措施,積極應對和化解可能存在的風險。
(一)提高房地產信貸的認識,加強房地產貸款管理。
一是要提高認識,克服把房地產信貸片面作為一種“優(yōu)良資產”,在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視,妥善處理安全性與贏利性的辯證關系,增強防范風險的意識。國際上的經驗一再證明,房地產信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀經濟形勢的預期高度正相關,不能簡單地認為房地產信貸是低風險品種。要改變把房地產信貸當作低風險品種開發(fā)的觀點,讓房地產信貸業(yè)務步入理性運行的軌道。既要支持有前景的房地產項目和個人購房,又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。要妥善處理好當前房地產市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應結構與居民需求結構不合理、銀行局部短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸后管理偏松等主要矛盾。在發(fā)放貸款時,應注意市場細分,優(yōu)化自身的貸款結構;要合理設定高檔房地產信貸與中低檔房地產信貸的比例、商業(yè)樓宇與住宅開發(fā)信貸比例、開發(fā)貸款與個人住房信貸比例、開發(fā)貸款與流動性貸款比例等。
二是按照有關規(guī)定,嚴格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。首先要嚴格控制不具備房地產開發(fā)資格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產項目。對資本金達不到規(guī)定標準、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個人購房者,不得審批和發(fā)放貸款;其次要優(yōu)選項目、優(yōu)選客戶。優(yōu)先選擇資本金占比較高、風險較低的住房類房產項目,盡量回避風險相對較高的商業(yè)性地產項目。在同等條件下對所處地段較好的項目進行支持。經濟相對發(fā)達、住房價格相對低、信貸管理水平相對較高的地區(qū)優(yōu)先扶持,合理控制房地產投資過熱以及信用環(huán)境較差的地區(qū)項目貸款規(guī)模。重點支持普通商品住房、經濟適用住房項目。重點支持自住房貸款需求,規(guī)避金融風險。
三是加強房地產貸款管理。首先,進一步完善和嚴格遵守房地產信貸管理制度。針對國家實施的房地產宏觀調控措施,必須進一步修訂和完善房地產信貸管理制度,并嚴格執(zhí)行和檢查。對房地產信貸政策落實不到位,調查、審查、檢查不力的相關人員,按照信貸制度和紀律嚴格進行責任追究,借以促進信貸管人員對房地產信貸制度的遵守和執(zhí)行。其次適當增加信貸管理人員比例,加大對信貸管人員的培訓力度。由于農村信用社貸款項目多、人手少,一個信貸人員管理多個貸款項目,再加上信貸人員素質普遍較低,以致時間、精力和能力的有限性直接導致房地產信貸制度不能很好的落實。因此,必須加大對信貸管理人員的培訓,使信貸管理人員真正成為現(xiàn)代房地產市場的調查員、觀察員、評估員,確保房地產項目評估的高質量。其三,要加強對房地產貸款全過程的監(jiān)管。對開發(fā)商貸款要獨立開設賬戶,視工程進度,分期撥付，嚴格執(zhí)行實貸實付、受托支付等制度;在發(fā)放按揭貸款時,在超過項目建設籌資方案中的預售款后,應該及時收回置換銀行開發(fā)貸款。同時,適當提高個人購房首付款比例,抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款,使消費者更為理智地進行住房投資消費,防止投機行為。四是運用利率杠桿,調整樓房開發(fā)結構。對高檔住宅適當上浮利率,對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率,以此來促進開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅,抑制房地產泡沫的出現(xiàn)。五是合理確定貸款期限。要充分認清當前房地產市場的新情況,在測算還款期時不應對市場預期過于樂觀,應該根據(jù)房地產市場需求新的特點,在評估時適當延長項目貸款還款期,合理確定貸款期限,避免因客戶出現(xiàn)流動性風險造成房地產開發(fā)貸款形成不良。六是要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施,形成有效的金融風險化解機制。
(二)強法律意識,充分利用法律工具防范貸款風險。在貸款風險防范中法律是最主要的也是最重要的防范措施。擔保是常見的貸款風險防范措施,我們必須充分利用這一措施。
第一,要求所有的借款人都提供借款擔保,即使對信用等級較高的借款人也是一樣。因為擔保措施的采取有利于貸款風險的轉移與分散。而越是信用等級較高的借款人越有能力提供借款擔保。
第二，盡量選擇最有效防范風險的擔保種類。我國擔保法規(guī)定了保證、抵押、質押、留置和定金五種擔保。根據(jù)借款合同的性質,一般使用前三種擔保。由于保證是以保證人的信用作為擔保的,在當今企業(yè)普遍不景氣、信用缺失的情況下,最好不要采用保證擔保。不得已采用保證擔保時最好要選擇連帶責任保證擔保;
第三,要確保擔保合同的有效性。首先是確保擔保主體的合格性。擔保人依法應屬于企業(yè)法人或非公益事業(yè)法人。其內設機構和分支機構不應成為擔保人。第三人提供擔保的,必須由第三人或第三人授權委托的代理人簽訂合同。其次,擔保人意思表示真實。擔保人提供擔保應完全出于自愿,不是受欺詐、脅迫所為。再次,抵押物和質押物有證據(jù)證明屬擔保人所有,且不屬法律禁止抵押、質押的物品。對限制流動的抵押物、質押物的變現(xiàn)可能應充分了解。抵押值一般不高于抵押物、質押物評估值的50-70%。對市場前景不好,價格大起大落的物品要盡量降低其抵押質押值。貸款數(shù)額和最高額抵押要依據(jù)抵押質押值并考慮因此支付的利息、違約金、賠償費的等再行確定。貸款的數(shù)額肯定要低于抵押值、質押值。
最后,要有符合法律規(guī)定的形式和生效條件。按擔保法規(guī)定,抵押、質押應簽訂書面合同。土地、房產、機器設備抵押只有依法辦理抵押登記方可生效。
(三)提高訴訟意識,運用法律手段防范風險。在市場經濟的今天,法律是預防、化解糾紛的最常見也是最有效的手段。在房地產信貸中提高訴訟意識、運用法律手段,不僅能達到化解糾紛的目的,也可以化解或減少風險。訴前財產保全和訴訟中財產保全的法律措施有利于保證判決的順利執(zhí)行。對于可能出現(xiàn)風險和剛剛出現(xiàn)風險的貸款及時提起訴訟,能減少貸款的損失。通過法院判決,可以通過強制執(zhí)行的手段達到債權實現(xiàn)的最佳效果。同時,培訓專門的法律人才或聘請常年律師,有利于對貸款風險的防范。專門法律人才和律師具有專業(yè)的知識和技能,在防范貸款風險中具有不可替代的作用。首先,可以通過法律講座的方式,將房地產信貸風險防范的措施、方法和手段灌輸給信貸管理人員,使信貸管理人員防范風險的意識和技能普遍提高;其次,專門簽訂、審查、管理房地產借款合同,避免合同無效、集中放貸等帶來的房地產信貸風險;再次,參與訴訟,并抓住訴訟的最佳手段和時機,減少風險和損失。
房地產信貸的作用
一、刺激居民儲蓄事業(yè)的發(fā)展
房地產信貸提前實現(xiàn)了住房儲蓄的長期目標。就普通家庭來說，有即時支付能力的住房需求者總是極少數(shù)。居民若要購買住房，首先必須長期儲蓄。有的金融機構規(guī)定，在取得住房貸款之前，必須有一定的儲蓄額，這一定的儲蓄額便成了房地產貸款的必要條件之一。居民取得住房貸款之后，必須逐月償還貸款本息，就個人而言，償還貸款可看成是一種負債儲蓄。這就是說，房地產信貸的推行，節(jié)省了原來個人儲蓄的時間，使住房需求能提前實現(xiàn)，即把個人通過長期儲蓄積累的購買力轉變?yōu)樾庞梅绞降默F(xiàn)實購買力。所以，房地產信貸能刺激居民儲蓄事業(yè)的發(fā)展。
二、實現(xiàn)信貸資金的增值和再生
房地產信貸的有償使用和還本付息機能，以及隨經濟發(fā)展房地產自身的增值性都決定了房地產信貸的增值作用，且具有很強的再生能力。因此，許多國家都規(guī)定，住房信貸和投資由指定的專業(yè)銀行經營，這就既可以為住房投資吸收社會資金，又可以集中使用房地產信貸資金，做到?？顚Ｓ?。同時，房地產信貸的增值作用和再生能力，還來自分期收回的信貸本息所引起的基期信貸資金總額的增值，主要還是由于收回的信貸本息的下一輪貸款。這樣，便加速了資金的周轉。實現(xiàn)了信貸資金的增值和再生，使原有的信貸資金能解決更多居民住房資金的不足，對全社會住房問題的解決發(fā)揮著重要的作用。
三、促進住房信貸資金的合理運行
房地產信貸資金按有償使用原則運行，有借有還，按期還本付息，這是信貸資金的客觀屬性所決定的。房地產信貸資金的廣泛籌集和運用，能在更大程度上緩解資金短缺，減少國家財政負擔，改變只采用財政撥款來進行住房投資，資金利用效率低下，甚至還要虧本經營的局面，從而保證了住房資金的合理運行。
四、引導居民消費，建立合理的消費結構
發(fā)展房地產信貸能夠大量吸引社會閑散資金，將居民的消費需求導向住房消費，這為建立合理的消費結構創(chuàng)造了良好的條件。
世界上凡實行公有住宅出租而推行低租金住房制度的國家，其住房費用在個人消費支出中所占比重很低。這樣，必然導致兩個不合理現(xiàn)象的發(fā)生:一方面是國家財政對住房投資的負擔日益加重;另一方面是居民消費需求結構畸形發(fā)展，從而形成消費基金"過剩"，沖擊消費品市場。
住房信貸的建立，一方面可將閑置的消費基金集中起來用于住房建設;另一方面，也為擴大住房消費創(chuàng)造了條件，同時也疏導了其他消費需求，特別是相對縮減了對高檔消費品的需求，將居民消費結構引向合理化。
五、推進住房商品化進程
信貸是商品經濟發(fā)展的產物，住房信貸的建立和發(fā)展必將推進住房的商品化經營，促進住房商品化的實現(xiàn)。因為住房是普通家庭擁有的、價值最大的財產，居民難以承受一次性付款的經濟壓力，而采用住房信貸這一積少成多的有效形式，是解決居民購房資金不足的捷徑。因此，住房信貸就成了住房商品化、自有化的強有力杠桿。
看了“房地產信貸風險”的人還看了：