房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)信貸是指銀行對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)放貸款以及對(duì)居民購房、建房的消費(fèi)性貸款。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，希望能幫到你。
房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
1.項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)階段和項(xiàng)目開發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
2.市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位往往成為市場風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。同時(shí)，原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動(dòng)房價(jià)的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。
3.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。
4.政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的化解對(duì)策
地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正逐步積聚,部分風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。面對(duì)房地產(chǎn)市場的新情況,我們不能無動(dòng)于衷,應(yīng)該采取有效措施,積極應(yīng)對(duì)和化解可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
(一)提高房地產(chǎn)信貸的認(rèn)識(shí),加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理。
一是要提高認(rèn)識(shí),克服把房地產(chǎn)信貸片面作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”,在經(jīng)營上急功近利的不良傾向。對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性要加以高度重視,妥善處理安全性與贏利性的辯證關(guān)系,增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。國際上的經(jīng)驗(yàn)一再證明,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是居民對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期高度正相關(guān),不能簡單地認(rèn)為房地產(chǎn)信貸是低風(fēng)險(xiǎn)品種。要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購房,又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。要妥善處理好當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與居民需求結(jié)構(gòu)不合理、銀行局部短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸后管理偏松等主要矛盾。在發(fā)放貸款時(shí),應(yīng)注意市場細(xì)分,優(yōu)化自身的貸款結(jié)構(gòu);要合理設(shè)定高檔房地產(chǎn)信貸與中低檔房地產(chǎn)信貸的比例、商業(yè)樓宇與住宅開發(fā)信貸比例、開發(fā)貸款與個(gè)人住房信貸比例、開發(fā)貸款與流動(dòng)性貸款比例等。
二是按照有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。首先要嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購房者,不得審批和發(fā)放貸款;其次要優(yōu)選項(xiàng)目、優(yōu)選客戶。優(yōu)先選擇資本金占比較高、風(fēng)險(xiǎn)較低的住房類房產(chǎn)項(xiàng)目,盡量回避風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目。在同等條件下對(duì)所處地段較好的項(xiàng)目進(jìn)行支持。經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、住房價(jià)格相對(duì)低、信貸管理水平相對(duì)較高的地區(qū)優(yōu)先扶持,合理控制房地產(chǎn)投資過熱以及信用環(huán)境較差的地區(qū)項(xiàng)目貸款規(guī)模。重點(diǎn)支持普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。重點(diǎn)支持自住房貸款需求,規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。
三是加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理。首先,進(jìn)一步完善和嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)信貸管理制度。針對(duì)國家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施,必須進(jìn)一步修訂和完善房地產(chǎn)信貸管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行和檢查。對(duì)房地產(chǎn)信貸政策落實(shí)不到位,調(diào)查、審查、檢查不力的相關(guān)人員,按照信貸制度和紀(jì)律嚴(yán)格進(jìn)行責(zé)任追究,借以促進(jìn)信貸管人員對(duì)房地產(chǎn)信貸制度的遵守和執(zhí)行。其次適當(dāng)增加信貸管理人員比例,加大對(duì)信貸管人員的培訓(xùn)力度。由于農(nóng)村信用社貸款項(xiàng)目多、人手少,一個(gè)信貸人員管理多個(gè)貸款項(xiàng)目,再加上信貸人員素質(zhì)普遍較低,以致時(shí)間、精力和能力的有限性直接導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸制度不能很好的落實(shí)。因此,必須加大對(duì)信貸管理人員的培訓(xùn),使信貸管理人員真正成為現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的調(diào)查員、觀察員、評(píng)估員,確保房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的高質(zhì)量。其三,要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款全過程的監(jiān)管。對(duì)開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶,視工程進(jìn)度,分期撥付，嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)貸實(shí)付、受托支付等制度;在發(fā)放按揭貸款時(shí),在超過項(xiàng)目建設(shè)籌資方案中的預(yù)售款后,應(yīng)該及時(shí)收回置換銀行開發(fā)貸款。同時(shí),適當(dāng)提高個(gè)人購房首付款比例,抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款,使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi),防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率,對(duì)廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率,以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對(duì)路的中、低檔住宅,抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是合理確定貸款期限。要充分認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場的新情況,在測(cè)算還款期時(shí)不應(yīng)對(duì)市場預(yù)期過于樂觀,應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場需求新的特點(diǎn),在評(píng)估時(shí)適當(dāng)延長項(xiàng)目貸款還款期,合理確定貸款期限,避免因客戶出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)造成房地產(chǎn)開發(fā)貸款形成不良。六是要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施,形成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。
(二)強(qiáng)法律意識(shí),充分利用法律工具防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。在貸款風(fēng)險(xiǎn)防范中法律是最主要的也是最重要的防范措施。擔(dān)保是常見的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施,我們必須充分利用這一措施。
第一,要求所有的借款人都提供借款擔(dān)保,即使對(duì)信用等級(jí)較高的借款人也是一樣。因?yàn)閾?dān)保措施的采取有利于貸款風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移與分散。而越是信用等級(jí)較高的借款人越有能力提供借款擔(dān)保。
第二，盡量選擇最有效防范風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保種類。我國擔(dān)保法規(guī)定了保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種擔(dān)保。根據(jù)借款合同的性質(zhì),一般使用前三種擔(dān)保。由于保證是以保證人的信用作為擔(dān)保的,在當(dāng)今企業(yè)普遍不景氣、信用缺失的情況下,最好不要采用保證擔(dān)保。不得已采用保證擔(dān)保時(shí)最好要選擇連帶責(zé)任保證擔(dān)保;
第三,要確保擔(dān)保合同的有效性。首先是確保擔(dān)保主體的合格性。擔(dān)保人依法應(yīng)屬于企業(yè)法人或非公益事業(yè)法人。其內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不應(yīng)成為擔(dān)保人。第三人提供擔(dān)保的,必須由第三人或第三人授權(quán)委托的代理人簽訂合同。其次,擔(dān)保人意思表示真實(shí)。擔(dān)保人提供擔(dān)保應(yīng)完全出于自愿,不是受欺詐、脅迫所為。再次,抵押物和質(zhì)押物有證據(jù)證明屬擔(dān)保人所有,且不屬法律禁止抵押、質(zhì)押的物品。對(duì)限制流動(dòng)的抵押物、質(zhì)押物的變現(xiàn)可能應(yīng)充分了解。抵押值一般不高于抵押物、質(zhì)押物評(píng)估值的50-70%。對(duì)市場前景不好,價(jià)格大起大落的物品要盡量降低其抵押質(zhì)押值。貸款數(shù)額和最高額抵押要依據(jù)抵押質(zhì)押值并考慮因此支付的利息、違約金、賠償費(fèi)的等再行確定。貸款的數(shù)額肯定要低于抵押值、質(zhì)押值。
最后,要有符合法律規(guī)定的形式和生效條件。按擔(dān)保法規(guī)定,抵押、質(zhì)押應(yīng)簽訂書面合同。土地、房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備抵押只有依法辦理抵押登記方可生效。
(三)提高訴訟意識(shí),運(yùn)用法律手段防范風(fēng)險(xiǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)的今天,法律是預(yù)防、化解糾紛的最常見也是最有效的手段。在房地產(chǎn)信貸中提高訴訟意識(shí)、運(yùn)用法律手段,不僅能達(dá)到化解糾紛的目的,也可以化解或減少風(fēng)險(xiǎn)。訴前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟中財(cái)產(chǎn)保全的法律措施有利于保證判決的順利執(zhí)行。對(duì)于可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和剛剛出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的貸款及時(shí)提起訴訟,能減少貸款的損失。通過法院判決,可以通過強(qiáng)制執(zhí)行的手段達(dá)到債權(quán)實(shí)現(xiàn)的最佳效果。同時(shí),培訓(xùn)專門的法律人才或聘請(qǐng)常年律師,有利于對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范。專門法律人才和律師具有專業(yè)的知識(shí)和技能,在防范貸款風(fēng)險(xiǎn)中具有不可替代的作用。首先,可以通過法律講座的方式,將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的措施、方法和手段灌輸給信貸管理人員,使信貸管理人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和技能普遍提高;其次,專門簽訂、審查、管理房地產(chǎn)借款合同,避免合同無效、集中放貸等帶來的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn);再次,參與訴訟,并抓住訴訟的最佳手段和時(shí)機(jī),減少風(fēng)險(xiǎn)和損失。
房地產(chǎn)信貸的作用
一、刺激居民儲(chǔ)蓄事業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)信貸提前實(shí)現(xiàn)了住房儲(chǔ)蓄的長期目標(biāo)。就普通家庭來說，有即時(shí)支付能力的住房需求者總是極少數(shù)。居民若要購買住房，首先必須長期儲(chǔ)蓄。有的金融機(jī)構(gòu)規(guī)定，在取得住房貸款之前，必須有一定的儲(chǔ)蓄額，這一定的儲(chǔ)蓄額便成了房地產(chǎn)貸款的必要條件之一。居民取得住房貸款之后，必須逐月償還貸款本息，就個(gè)人而言，償還貸款可看成是一種負(fù)債儲(chǔ)蓄。這就是說，房地產(chǎn)信貸的推行，節(jié)省了原來個(gè)人儲(chǔ)蓄的時(shí)間，使住房需求能提前實(shí)現(xiàn)，即把個(gè)人通過長期儲(chǔ)蓄積累的購買力轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞梅绞降默F(xiàn)實(shí)購買力。所以，房地產(chǎn)信貸能刺激居民儲(chǔ)蓄事業(yè)的發(fā)展。
二、實(shí)現(xiàn)信貸資金的增值和再生
房地產(chǎn)信貸的有償使用和還本付息機(jī)能，以及隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)自身的增值性都決定了房地產(chǎn)信貸的增值作用，且具有很強(qiáng)的再生能力。因此，許多國家都規(guī)定，住房信貸和投資由指定的專業(yè)銀行經(jīng)營，這就既可以為住房投資吸收社會(huì)資金，又可以集中使用房地產(chǎn)信貸資金，做到?？顚Ｓ?。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸的增值作用和再生能力，還來自分期收回的信貸本息所引起的基期信貸資金總額的增值，主要還是由于收回的信貸本息的下一輪貸款。這樣，便加速了資金的周轉(zhuǎn)。實(shí)現(xiàn)了信貸資金的增值和再生，使原有的信貸資金能解決更多居民住房資金的不足，對(duì)全社會(huì)住房問題的解決發(fā)揮著重要的作用。
三、促進(jìn)住房信貸資金的合理運(yùn)行
房地產(chǎn)信貸資金按有償使用原則運(yùn)行，有借有還，按期還本付息，這是信貸資金的客觀屬性所決定的。房地產(chǎn)信貸資金的廣泛籌集和運(yùn)用，能在更大程度上緩解資金短缺，減少國家財(cái)政負(fù)擔(dān)，改變只采用財(cái)政撥款來進(jìn)行住房投資，資金利用效率低下，甚至還要虧本經(jīng)營的局面，從而保證了住房資金的合理運(yùn)行。
四、引導(dǎo)居民消費(fèi)，建立合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)
發(fā)展房地產(chǎn)信貸能夠大量吸引社會(huì)閑散資金，將居民的消費(fèi)需求導(dǎo)向住房消費(fèi)，這為建立合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了良好的條件。
世界上凡實(shí)行公有住宅出租而推行低租金住房制度的國家，其住房費(fèi)用在個(gè)人消費(fèi)支出中所占比重很低。這樣，必然導(dǎo)致兩個(gè)不合理現(xiàn)象的發(fā)生:一方面是國家財(cái)政對(duì)住房投資的負(fù)擔(dān)日益加重;另一方面是居民消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)畸形發(fā)展，從而形成消費(fèi)基金"過剩"，沖擊消費(fèi)品市場。
住房信貸的建立，一方面可將閑置的消費(fèi)基金集中起來用于住房建設(shè);另一方面，也為擴(kuò)大住房消費(fèi)創(chuàng)造了條件，同時(shí)也疏導(dǎo)了其他消費(fèi)需求，特別是相對(duì)縮減了對(duì)高檔消費(fèi)品的需求，將居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)引向合理化。
五、推進(jìn)住房商品化進(jìn)程
信貸是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，住房信貸的建立和發(fā)展必將推進(jìn)住房的商品化經(jīng)營，促進(jìn)住房商品化的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樽》渴瞧胀彝碛械?、價(jià)值最大的財(cái)產(chǎn)，居民難以承受一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，而采用住房信貸這一積少成多的有效形式，是解決居民購房資金不足的捷徑。因此，住房信貸就成了住房商品化、自有化的強(qiáng)有力杠桿。
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