房地產(chǎn)項目融資方案是怎樣的
融資計劃書包含了投資決策所關(guān)心的全部內(nèi)容，例如企業(yè)商業(yè)模式、產(chǎn)品和服務(wù)模式、市場分析、融資需求、運作計劃、競爭分析、財務(wù)分析、風(fēng)險分析等內(nèi)容。下面是小編帶給大家的房地產(chǎn)項目融資方案。
房地產(chǎn)項目融資方案
(1)組織形式選擇(2種)
既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動。
新設(shè)項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。
(2)資金來源選擇(3種)
1) 資本金籌措。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是30%。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權(quán)等，實物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模式：以資金或土地使用權(quán)作價入股。
2)債務(wù)資金籌措。有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息;第二種是轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新;第三種是轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。
3)預(yù)售或預(yù)租收入。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達到或超過地上物預(yù)計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
(3)融資方案分析(4條)
1)資金來源可靠性分析。主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠。
2)融資結(jié)構(gòu)分析。主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件。
3) 融資成本分析。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等)和資金占用費(利息)，一般通過計算債務(wù)資金的綜合利率，來判斷債務(wù)融資成本的高低;資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當(dāng)機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。
4)融資風(fēng)險分析。通常需要分析的風(fēng)險因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。資金供應(yīng)風(fēng)險是指融資方案在實施過程中，可能出現(xiàn)資金不落實，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標(biāo)難以實現(xiàn)的風(fēng)險。利率風(fēng)險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風(fēng)險和損失。匯率風(fēng)險是指國際金融市場外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險，包括人民幣對外幣的比價變動風(fēng)險和外幣之間比價變動的風(fēng)險，利用外資數(shù)額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風(fēng)險和損失。
房地產(chǎn)項目SWOT分析
SWOT分析是一種對企業(yè)或項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的分析，在分析時，應(yīng)把所有的內(nèi)部因素(包括項目的優(yōu)勢和劣勢)都集中在一起，然后用外部的力量來對這些因素進行評估。它是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代初提出來的，SWOT四個英文字母分別代表：優(yōu)勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機會(Opportunity)、威脅(Threat)。所謂SWOT分析，即態(tài)勢分析，就是將與研究對象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等，通過調(diào)查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。
按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個企業(yè)“能夠做的”(即組織的強項和弱項)和“可能做的”(即環(huán)境的機會和威脅)之間的有機組合。
一，分析環(huán)境因素：
下面結(jié)合***項目來分析：
***項目優(yōu)勢分析：(包括機會和威脅)
1，位于##交通樞紐與黃金地段。(機會)
2，商業(yè)，居住，健身，休閑，娛樂于一體。彌補了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。(機會)
3，最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活(威脅)
4，周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全(機會)
5，道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響。(機會)
6，上海建筑設(shè)計的結(jié)晶，##獨有的小高層電梯樓及復(fù)式樓。(威脅)
7，專業(yè)的物業(yè)管理(機會)
8，公平交易，沒有內(nèi)部操作。(機會)
9，市場供小于求，居民有強烈的購房需求(機會)
10，最快今年底既可交房(機會)
11，本地區(qū)新建樓較少，原有居民人均居住面積較小(機會)
12，商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值(機會)
二、項目劣勢分析：
1，價格較周邊其他小區(qū)要高(威脅)
2，本地區(qū)收入及購買力不高(威脅)
3，居民對電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型占比較高(威脅)
4，后面有一個同期開發(fā)的樓盤形成了強烈的對比及競爭(機會)
5，開發(fā)商不專業(yè)，配合度不高(威脅)
6，三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大(威脅)
7，本地商業(yè)品牌簡單，檔次不高(機會)
8，整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲。(威脅)
9，土地增值稅清算會對開發(fā)商施壓，可能影響價格決策。(威脅)
中間表格略過
三總結(jié)：
從上表可以看出，優(yōu)勢機會，劣勢機會以及優(yōu)勢威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。當(dāng)洪峰呼嘯的時候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi)害降到最低。所以從理論上來看，只要方法做到位，本項目是完全可以成功的。
房地產(chǎn)項目融資的特點
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動具有以下特征：
開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結(jié)構(gòu)上會呈現(xiàn)多元化。
土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構(gòu)歡迎的融資條件。
資金面臨較大風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險。
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