六月丁香五月婷婷,丁香五月婷婷网,欧美激情网站,日本护士xxxx,禁止18岁天天操夜夜操,18岁禁止1000免费,国产福利无码一区色费

學習啦>創(chuàng)業(yè)指南>開店指南>融資>

房地產項目融資方案是怎樣的

時間: 耀聰662 分享

  融資計劃書包含了投資決策所關心的全部內容,例如企業(yè)商業(yè)模式、產品和服務模式、市場分析、融資需求、運作計劃、競爭分析、財務分析、風險分析等內容。下面是小編帶給大家的房地產項目融資方案。

  房地產項目融資方案

  (1)組織形式選擇(2種)

  既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動。

  新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。

  (2)資金來源選擇(3種)

  1) 資本金籌措。國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是30%。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金,也可以是實物、土地使用權等,實物出資必須經過有資格的資產評估機構評估作價,并在資本金中不能超過一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模式:以資金或土地使用權作價入股。

  2)債務資金籌措。有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種:第一種是償還,通常是到期一次償還本息;第二種是轉期,即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券,也可以說是以舊換新;第三種是轉換,即債券在有效期內,只需支付利息,債券持有人有權按照約定將債券轉化成公司的普通股??赊D換債券的發(fā)行,不需要以項目資產和公司的其他資產作為擔保。

  3)預售或預租收入。由于房地產開發(fā)項目可以通過預售和預租在開發(fā)過程中獲得收入,而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資,所以大大減輕了房地產開發(fā)商為開發(fā)項目進行權益融資和債務融資的壓力。但預售樓宇通常是有條件的,一般規(guī)定,開發(fā)商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以后,方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。

  (3)融資方案分析(4條)

  1)資金來源可靠性分析。主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應,即資本金和債務資金供應是否落實可靠。

  2)融資結構分析。主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例,并分析其實現(xiàn)條件。

  3) 融資成本分析。融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費(承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等)和資金占用費(利息),一般通過計算債務資金的綜合利率,來判斷債務融資成本的高低;資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等費用,但其資金占用費則需要按機會成本原則計算,當機會成本難以計算時,可參照銀行存款利率進行計算。

  4)融資風險分析。通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。資金供應風險是指融資方案在實施過程中,可能出現(xiàn)資金不落實,導致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標難以實現(xiàn)的風險。利率風險則指融資方案采用浮動利率計息時,貸款利率的可能變動給項目帶來的風險和損失。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結算產生的風險,包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險,利用外資數(shù)額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風險和損失。

  房地產項目SWOT分析

  SWOT分析是一種對企業(yè)或項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的分析,在分析時,應把所有的內部因素(包括項目的優(yōu)勢和劣勢)都集中在一起,然后用外部的力量來對這些因素進行評估。它是由舊金山大學的管理學教授于20世紀80年代初提出來的,SWOT四個英文字母分別代表:優(yōu)勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機會(Opportunity)、威脅(Threat)。所謂SWOT分析,即態(tài)勢分析,就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等,通過調查列舉出來,并依照矩陣形式排列,然后用系統(tǒng)分析的思想,把各種因素相互匹配起來加以分析,從中得出一系列相應的結論,而結論通常帶有一定的決策性。

  按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念,戰(zhàn)略應是一個企業(yè)“能夠做的”(即組織的強項和弱項)和“可能做的”(即環(huán)境的機會和威脅)之間的有機組合。

  一,分析環(huán)境因素:

  下面結合***項目來分析:

  ***項目優(yōu)勢分析:(包括機會和威脅)

  1,位于##交通樞紐與黃金地段。(機會)

  2,商業(yè),居住,健身,休閑,娛樂于一體。彌補了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。(機會)

  3,最高檔的住宅小區(qū),滿足本地區(qū)精英階層生活(威脅)

  4,周邊政府部門,商業(yè),金融,醫(yī)療,教育等配套齊全(機會)

  5,道路的修建加強了與市區(qū)的連接,會對本項目有正面的影響。(機會)

  6,上海建筑設計的結晶,##獨有的小高層電梯樓及復式樓。(威脅)

  7,專業(yè)的物業(yè)管理(機會)

  8,公平交易,沒有內部操作。(機會)

  9,市場供小于求,居民有強烈的購房需求(機會)

  10,最快今年底既可交房(機會)

  11,本地區(qū)新建樓較少,原有居民人均居住面積較小(機會)

  12,商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設及規(guī)劃而升值(機會)

  二、項目劣勢分析:

  1,價格較周邊其他小區(qū)要高(威脅)

  2,本地區(qū)收入及購買力不高(威脅)

  3,居民對電梯樓及復式接受能力有限,而電梯戶型占比較高(威脅)

  4,后面有一個同期開發(fā)的樓盤形成了強烈的對比及競爭(機會)

  5,開發(fā)商不專業(yè),配合度不高(威脅)

  6,三室戶型偏多,而市場對兩室需求比三室要大(威脅)

  7,本地商業(yè)品牌簡單,檔次不高(機會)

  8,整個市場房價在逐步上漲,而居民的收入沒有明顯看漲。(威脅)

  9,土地增值稅清算會對開發(fā)商施壓,可能影響價格決策。(威脅)

  中間表格略過

  三總結

  從上表可以看出,優(yōu)勢機會,劣勢機會以及優(yōu)勢威脅,如果策略處理得當,完全可以轉化為對本項目有利的因素。而劣勢威脅中,除了一些不可抗拒的原因,如收入增長趕不上房價增長,增值稅的影響,這已經不是我們所能改變的。但是想想全國各地都在這種影響下,房地產市場照樣火爆,所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變,只能引導,就像大禹治水,只可疏不可堵。當洪峰呼嘯的時候,我們沒有能力讓它屈服,但可以修條引水渠,把災害降到最低。所以從理論上來看,只要方法做到位,本項目是完全可以成功的。

  房地產項目融資的特點

  與一般企業(yè)相比,房地產企業(yè)融資活動具有以下特征:

  開發(fā)資金需求量大,對外源性融資依賴性高。房地產業(yè)屬資本密集型行業(yè),僅僅依靠企業(yè)自有資金,不可能完成項目開發(fā),因而開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看,我國房地產業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解,但外部融資比例不會減少,只是結構上會呈現(xiàn)多元化。

  土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革,各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲,因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。

  資金面臨較大風險。房地產業(yè)與宏觀經濟周期關聯(lián)度非常明顯,我國房地產業(yè)受政府宏觀調控的影響更大,而且由于我國金融體系不發(fā)達,加上項目中巨額的營運資本及其短期波動,房地產開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風險。


猜你喜歡:

1.工程項目融資辦法

2.建設項目融資方式

3.ppp項目融資程序

4.融資成功案例

5.工程項目融資方式

328260