融資租賃怎樣介入房地產(chǎn)業(yè)
近年,我國融資租賃行業(yè)得到了快速發(fā)展,融資租賃公司數(shù)量不斷增加,租賃業(yè)務(wù)規(guī)模不斷提高。融資租賃對支持實體經(jīng)濟發(fā)展,促進行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)品技術(shù)升級等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。下面是由學習啦小編分享的融資租賃怎樣介入房地產(chǎn)業(yè)，希望對你有用。
融資租賃怎樣介入房地產(chǎn)業(yè)
一、 房產(chǎn)設(shè)備類融資
1.主要是電梯、空調(diào)、消防、大樓安防系統(tǒng)及照明等設(shè)備(包括軟件及安裝工程等費用)。只要房地產(chǎn)項目前景好，房地產(chǎn)開發(fā)商只需自籌10-30%的現(xiàn)金(租賃的自籌要求大大低于開發(fā)貸款要求自籌30%以上的標準)，其余由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產(chǎn)開發(fā)10-30%的資金。
2.出售類房產(chǎn)設(shè)備租金的回收時限
住宅等以出售為目的的房地產(chǎn)項目建設(shè)期應為租賃的寬限期(即只收利息不收本金)。融資租賃公司同意開發(fā)商出售房產(chǎn)的前提下，設(shè)備本金的回收起始點為房產(chǎn)項目預售時，且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入項目開發(fā)后的凈現(xiàn)金流量，首先用于還租，以保證租金回收進度快于售樓進度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現(xiàn)開發(fā)商利潤都兌現(xiàn)了而租金還未收齊。
3.開發(fā)商持有的(商業(yè)及辦公)房產(chǎn)的設(shè)備租金回收
開發(fā)商以持有為目的開發(fā)的商業(yè)及辦公房產(chǎn)中的設(shè)備融資租賃，是租賃更典型的形式。項目的整個開發(fā)建設(shè)期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始于房產(chǎn)的出租經(jīng)營時。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數(shù)量與房產(chǎn)的出租狀態(tài)須保持高度的協(xié)同(收租的頻率及房產(chǎn)商的租金收入扣除稅費后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布)，真正體現(xiàn)房地產(chǎn)商以房養(yǎng)租(以房出租收入來保證融資租賃的租金支出)。
二、盤活開發(fā)商持有成熟商業(yè)物業(yè)
開發(fā)商往往持有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)、辦公物業(yè)(以長期獲得租金收益并分享房產(chǎn)增值的好處)，但卻極大地限制了開發(fā)資金的及時周轉(zhuǎn)。雖然經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款也能解決部分高端物業(yè)的資金，但是銀行對物業(yè)的質(zhì)量與規(guī)模、租客的品質(zhì)等都有十分嚴格的規(guī)范，真正能達到要求的相當有限，而且能融資的數(shù)量也大打折扣(以確保銀行信貸資金的安全)。開發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過融資租賃公司進行融資，門檻更低(對租賃公司來說市場更為廣闊)，融資的量更大，可依據(jù)融資租賃期內(nèi)，開發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營費稅后的余額進行拆現(xiàn)，讓開發(fā)商在當期獲得更多的現(xiàn)金用于新項目的開發(fā)。
三、 優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)
當代融資租賃標的物已非簡單的機器設(shè)備，中外法規(guī)都約定，凡是列入企業(yè)固定資產(chǎn)的動產(chǎn)和不動產(chǎn)，都可以作為融資租賃的租賃物。目前，房產(chǎn)已成功融資租賃(如天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 項目總裝線等廠房);道路、橋梁已成為融資租賃標的物(如天津市薊縣濱河大街彎線段(中昌路-四中路口)道路的3.329 公里的路段;武漢四座大橋);而且，在建工程(船塢、公路、學校)也可作為融資租賃的標的物(如舟山同基船業(yè)有限公司在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設(shè)備，湖南省岳陽市政府規(guī)劃1.4億元城市南環(huán)線道路，規(guī)劃7000萬元的污水處理系統(tǒng)。以上詳見羅曉春《關(guān)于融資租賃項目信貸的認識》)。因此，融資租賃也可融資參與優(yōu)質(zhì)的、市場風險極低的商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。
融資租賃公司的主要性質(zhì)
在我國的現(xiàn)行管理體制下，融資租賃公司作為租賃資產(chǎn)的購置、投資和管理機構(gòu)，可以是金融機構(gòu)，也可以是非金融機構(gòu)。
有的人認為，融資租賃既然是在為承租人提供以物為載體的融資服務(wù)，融資租賃公司就應該是金融機構(gòu);還有的人認為，融資租賃是一種促進租賃物流通銷售的交易行為，融資租賃公司應該屬于非金融的貿(mào)易機構(gòu)。融資租賃業(yè)務(wù)本身確實具有融資服務(wù)和貿(mào)易服務(wù)的兩種市場功能。以融資租賃業(yè)務(wù)具備的市場功能來界定融資租賃公司是從事融資服務(wù)的金融機構(gòu)，還是從事促進租賃物流通銷售的非金融的貿(mào)易機構(gòu)，顯然都不太合適。
融資租賃公司從事的債券投資業(yè)務(wù)對承租人來說就是融資服務(wù)，具有金融服務(wù)的性質(zhì)。但是并不是提供金融服務(wù)的機構(gòu)就一定是金融機構(gòu)。融資租賃公司本身是否是金融機構(gòu)，完全由公司的股東背景和公司依照市場準入標準的相關(guān)法規(guī)取得的經(jīng)營范圍來確定。如果其股東背景為銀行、保險、信托、證券等金融機構(gòu)并達到一定的持股比例，或公司是依據(jù)金融主管部門頒布的市場準入的相關(guān)法規(guī)設(shè)立，除從事融資租賃業(yè)務(wù)以外，還可以從事吸收存款、貸款、同業(yè)拆借等其他金融業(yè)務(wù)，那么，這個融資租賃公司就是金融機構(gòu)性質(zhì)的租賃資產(chǎn)投資和管理機構(gòu)。如果其股東背景是制造商或是一般工商企業(yè)、非金融的投資機構(gòu)設(shè)立的專門從事融資租賃業(yè)務(wù)的融資租賃公司，企業(yè)經(jīng)營范圍也不介入吸取存款等其他金融業(yè)務(wù)，那么，這個融資租賃公司顯然不應界定為金融機構(gòu)。
融資租賃公司的經(jīng)營現(xiàn)狀
目前，我國金融機構(gòu)性質(zhì)的融資租賃公司的審批監(jiān)督部門是銀監(jiān)會，非金融機構(gòu)的融資租賃公司的審批管理部門是商務(wù)部。
金融機構(gòu)類的租賃公司在很多國家成為租賃組織體系中的主導。不過國際金融公司在1998年出版的《金融機構(gòu)的經(jīng)驗教訓》一書中(第50頁)明確指出“與那些由銀行或全能金融機構(gòu)提供租賃服務(wù)的國家相比，在由單獨的租賃公司運作大部分業(yè)務(wù)的國家中，租賃的滲透率(租賃在投資性融資中所占比例)更高。其原因在于，后者的相關(guān)技能得到了更大的發(fā)揮，對市場更為關(guān)注。然而在某些市場中，比起那些有機會獲得低成本存款資金的銀行，租賃公司可能處于劣勢，如果在專業(yè)租賃公司的市場滲透率達到5%—10%之前，銀行便開始競爭，情況更是如此了。租賃公司是極為有限的銀行競爭對手的一個，它與銀行的競爭有益于租賃業(yè)的發(fā)展，而當租賃公司受到銀行控制時，這一好處便消失了。”
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