房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報(bào)告

　　房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析是整個(gè)營銷活動的首要環(huán)節(jié)為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報(bào)告，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報(bào)告篇一

　　1、合肥市房地產(chǎn)市場走勢

　　合肥房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房新開工面積在中部省會城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房銷售備案面積在中部省會城市中位居第二，全國省會城市位居中等水平。截止2012年10月，合肥市區(qū)全市住宅成交套數(shù)累計(jì)50000多套，成交面積累計(jì)近600萬㎡。供應(yīng)總量受調(diào)控影響不大，基本與2011年持平，全年面積供應(yīng)比1.17，可見，總體上2011年合肥住宅新增供應(yīng)略大于成交。數(shù)據(jù)顯示，合肥住宅均價(jià)10月均價(jià)達(dá)到6400元/㎡，同比上漲1236元/㎡。對比分析2011年，我們發(fā)現(xiàn)調(diào)控之年的合肥房價(jià)基本漲幅基本上2011年漲幅相當(dāng)，年度漲幅基本上都在1200元/㎡左右。 根據(jù)2011 年合肥市召開市委九屆十二次全會提出今年合肥市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)，其中地區(qū)生產(chǎn)總值在2010 年2700 億元的基礎(chǔ)上再增長16%。二是，房價(jià)調(diào)控要低于“人均可支配收入增長速度”。根據(jù)合肥市2005-2010 年的人均可支配收入增長速度分別為:12.5%、13.7%、21.9%、16.1%、10.1%、11%。根據(jù)合肥市政府2011 年政府工作報(bào)告中提出的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度為13%，農(nóng)民人均純收入增長14%。由此可見，2011 年合肥市最低房價(jià)漲幅也可在10%左右。三是，房價(jià)調(diào)控要符合“居民住房支付能力”。近年來，國內(nèi)研究房價(jià)收入比一般認(rèn)為“4～6 倍”是“合理區(qū)間”。然而，從研究結(jié)果看，有的認(rèn)為是計(jì)算方法存在嚴(yán)重缺陷，當(dāng)前的房價(jià)收入比主要計(jì)算新房市場，而忽略了舊房市場，沒有考慮住房結(jié)構(gòu)，低估了我國居民的購房支付能力。根據(jù)2010 年合肥市平均工資為1680 元，按照一個(gè)家庭兩個(gè)人拿工資，也不到3500 元/月，倘若按照30%的每月月供標(biāo)準(zhǔn)，那么月供應(yīng)該在1000 元/月較為合理。

　　2、合肥樓市2012年第43周(10月16-10月22日)房產(chǎn)交易情況

　　人前來購房，低價(jià)可以吸引購房者，一些資金鏈吃緊的開發(fā)商開始放低姿態(tài)，不再是高開低走的策略，現(xiàn)在的從高價(jià)開始跳水的做法已經(jīng)不再盛行，一些房企已經(jīng)開始低價(jià)入市以此來提高銷量。

　　現(xiàn)在的合肥樓市降價(jià)似乎成為最近的主流，上周中天左岸公寓直降1000元/平米，政務(wù)區(qū)某樓盤也已單價(jià)下降千元，而品牌房企華潤集團(tuán)5600元起價(jià)也是讓很多購房者難以置信。

　　10月24日-10月30日期間的新房價(jià)格指數(shù)為99.2，較之上周下跌了0.8%;小戶型價(jià)格指數(shù)為100.0，與上周基本持平;辦公價(jià)格指數(shù)為100.0，與上周持平;別墅的價(jià)格指數(shù)為100.0，與上周持平。

　　上周新房項(xiàng)目中中國鐵建國際城降價(jià)200元，禹洲天境降價(jià)1200元。本周新房價(jià)格受到了禹洲天境的大幅度降價(jià)影響，使得本周期間的新房價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的下跌，其新房價(jià)格也首次下跌到了7050元/㎡以下。

　　小戶型項(xiàng)目中御龍灣(14#)降價(jià)200。本周期間的小戶型項(xiàng)目受到了單個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)影響使得小戶型價(jià)格出現(xiàn)了小幅下跌的現(xiàn)象，而小戶型項(xiàng)目則仍是單個(gè)項(xiàng)目有小幅度的變化，這也是近四周來首次出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。

　　3、結(jié)論：

　　國土資源部于去年初公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,對土地出讓的各個(gè)環(huán)節(jié)制定了更加嚴(yán)格和細(xì)致的要求。其中規(guī)定，土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。房價(jià)的過快上漲，在一定程度上受不斷抬高的土地價(jià)格影響，“國十九條”土地新政的出臺，表明政府旨在通過調(diào)控土地市場來促使房價(jià)上漲趨于理性，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。取消首套房貸七折利率和首付兩成的終結(jié)已經(jīng)成為各銀行共同遵守的準(zhǔn)則，此舉旨在打擊投機(jī)性購房，挫傷購房者積極性，或延遲購房計(jì)劃，使得消費(fèi)者趨于理性。合肥近期也出臺了各種新政，對于非理性購房進(jìn)行打擊。所有這一切必將對合肥市商品房成交產(chǎn)生積極的影響，但是商品房的剛性需求仍然存在，未來市場成交價(jià)格會有一定下降，但是降幅不明顯。

　　房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報(bào)告篇二

　　在看到調(diào)控取得了一定成績的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是：

　　(一)房價(jià)上漲過快。當(dāng)前房價(jià)上漲的主要特點(diǎn)：一是房價(jià)漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%;二是東部地區(qū)房價(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢;三是部分大中城市房價(jià)上漲過快，有的平均房價(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長2.8%。;四是房價(jià)上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展;五是商品房銷售價(jià)格上漲帶動二手房交易價(jià)格上漲，2005年一季度35個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格上漲11.4%。房價(jià)過快上漲，已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定。

　　(二)市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個(gè)百分點(diǎn)。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動二手房價(jià)格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。

　　(三)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長26.7%，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有13個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個(gè)地區(qū)超過50%，最高的達(dá)到115%。

　　(四)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達(dá)87%。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

　　在房價(jià)過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場流動性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購房需求。

　　系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名房地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報(bào)均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。

　　國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動力。中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。

　　國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。高盛預(yù)計(jì)中國2011年和2012年的經(jīng)濟(jì)增長分別為9.4%和9.2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。

　　人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果，中國大陸人口總數(shù)達(dá)13.397億人，十年間增加7390萬人;城鎮(zhèn)人口占49.68%，十年間上升13.46個(gè)百分點(diǎn);中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。

　　中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。

　　城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開始加速增長，當(dāng)城市化率達(dá)到 50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長率。

　　2010 年中國城市化率達(dá)到 47.5%，預(yù)計(jì)2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會持續(xù) 30-40年的繁榮。

　　通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。2011年7月全國CPI同比漲6.4%，創(chuàng)三年來新高。當(dāng)前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。

　　城市發(fā)展對土地財(cái)政的依賴有增無減。2010年國有土地出讓收入2.9萬億元，占全國財(cái)政收入的35%。與此同時(shí)，全國省市縣三級政府的負(fù)債總額已達(dá)到10.7萬億元，其中超過三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來源，對土地財(cái)政更加依賴。

　　無論中央出臺什么政策，最終落實(shí)都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實(shí)施就基本上是一句空話，地方政府對土地財(cái)政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣。

　　中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問題，諸如——地價(jià)過高、房價(jià)過高、投資過熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。

　　基于以上對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想的認(rèn)識，我們對2011年及未來幾年房地產(chǎn)市場始終保持謹(jǐn)慎樂觀。樂觀是對行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是我們要理性的對待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇。

　　參考文獻(xiàn)

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　　房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報(bào)告篇三

　　房地產(chǎn)開發(fā)營銷，必須有科學(xué)的市場定位，而不應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)定位。所謂市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個(gè)特定的細(xì)分市場中，針對目標(biāo)客源，設(shè)計(jì)規(guī)劃出符合消費(fèi)者需來的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場定位包括：項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價(jià)格定位。

　　(1)、項(xiàng)目定位

　　拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。滬北地區(qū)的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因?yàn)殚_發(fā)商充分了解了客戶的儒求，及時(shí)推出別墅公寓，填補(bǔ)了市場空白，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

　　(2)、品質(zhì)定位

　　一哄而上的INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質(zhì)是否相匹配?高品質(zhì)按盤帶來高價(jià)位又是否能被客戶所接受?目前市場上，一些品質(zhì)適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業(yè)績，因此，一個(gè)樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合市場的實(shí)際采求。

　　(4)、房型和面積的定位

　　從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設(shè)計(jì)過時(shí)，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客源來求的產(chǎn)品，以保證市場的供求平衡。

　　(5)、價(jià)格定位

　　高價(jià)的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價(jià)格定低7，雖然能在相當(dāng)短的時(shí)期內(nèi)暢銷，但也有可能因價(jià)格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個(gè)重要條件。新近推出的浦東“新世紀(jì)花苑”就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場實(shí)際情況，制定了一個(gè)合理的價(jià)格，其結(jié)果既保證了消鉆者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。

　　精要C：日地產(chǎn)市場鋼分定位的變色設(shè)計(jì)

　　1、通過產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位

　　應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)(DTOdUCt characteristics of customer benefit)相聯(lián)系。以多種產(chǎn)品特征定位總是有誘惑力的，當(dāng)我們的品牌擁有一些好的產(chǎn)品特征而不能向人們宣傳時(shí)，那種感覺不太好，但包合大多產(chǎn)品特征的廣告目標(biāo)將很難實(shí)施，這種定位的結(jié)果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。

　　2、以價(jià)格和質(zhì)量定位

　　由于價(jià)格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對之單獨(dú)加以考慮。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會將價(jià)格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。

　　3、以用途或應(yīng)用定住

　　另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來雖然多重定位戰(zhàn)略會明顯增加困難的風(fēng)險(xiǎn)，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。一個(gè)以用途定位的戰(zhàn)略常常表現(xiàn)出品牌的第二、第三定位以試圖擴(kuò)大品牌的市場。

　　4、以產(chǎn)品使用者定位

　　另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來。希望通過模特或名人與產(chǎn)品聯(lián)系趕來，并能通過他們的特征和形象來影響產(chǎn)品形象。

　　5、以產(chǎn)品類別定位

　　某些產(chǎn)品益要與產(chǎn)品等級聯(lián)系起來進(jìn)行定位。

　　6、以文化象征定位

　　許多廣告用文化象征來差別化他們的品牌。其基本任務(wù)就是要發(fā)現(xiàn)某種對人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競爭者用于其品牌。

　　7、以競爭者定住

　　在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰(zhàn)略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個(gè)穩(wěn)固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個(gè)形象。如果某個(gè)人想找一個(gè)地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時(shí)，顧客認(rèn)為你如何好并不重要，重要的是你比某個(gè)競爭者更好，或與它同樣好。為了創(chuàng)造一種產(chǎn)品特征定位，采用與競爭者聯(lián)系的方式可能是非常有效的，特別是用價(jià)格和質(zhì)量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進(jìn)行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產(chǎn)品的一個(gè)或多個(gè)特性也要被比較