不動產(chǎn)融資租賃的基本特征

　　本文是關(guān)于不動產(chǎn)租賃、增值稅以及稅率的問題，由學(xué)習(xí)啦小編為你提供，歡迎閱讀參考。

　　不動產(chǎn)融資租賃的基本特征

　　現(xiàn)代租賃的做法起源于生產(chǎn)廠商以分期付款方式推銷自己的設(shè)備。由于資金回收的風(fēng)險(xiǎn)比較大，開始借用傳統(tǒng)租賃的做法，將租賃物件所有權(quán)保留在出租人一方，承租人只享有使用權(quán)，直到出租人融通的資金全部以租金的方式收回。融資租賃在這種情況下發(fā)展起來，因而從一開始，融資租賃便具有很強(qiáng)的金融服務(wù)性質(zhì)，具有融資和促銷這兩個(gè)基本功能。同時(shí)，其在加速物流和資金流方面還發(fā)揮著特殊的中介功能，是一種風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，它具體有以下特性：

　　第一，融資與融物結(jié)合。以商品形態(tài)和資金相結(jié)合提供信用是融

　　資租賃的主要特點(diǎn)。融資租賃由出租人融通資金，承租人自行選擇租賃物件，融資租賃期滿時(shí)，一般都辦理留購手續(xù)，即把所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人的一種融資與融物緊密結(jié)合的信用形式。對承租人來說，其所進(jìn)行的融資租賃活動，從形式上租入了房產(chǎn)，但實(shí)質(zhì)上則是融通了資金，且將融資與融物相結(jié)合;對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小，由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對承租入也有較強(qiáng)的約束力。融資租賃的業(yè)務(wù)有金融屬性，但它又要注重服務(wù)而不是金融業(yè)務(wù)本身，它運(yùn)用綜合的知識和良好的經(jīng)營管理，合理整合社會資源，為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，為承租人服務(wù)，為不動產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)。它一方面提供融資服務(wù)，另一方面又要進(jìn)行不動產(chǎn)營銷和資產(chǎn)管理。

　　第二，租賃合同當(dāng)事人必須履行合同。在發(fā)生租賃行為時(shí)，融資租賃合同中三方當(dāng)事人一一出賣人、出租人、承租人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以契約固定，買賣雙方和租賃雙方必須簽訂買賣合同和租賃合同，在合同期內(nèi)，不得隨意解約。融資租賃是在實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與房產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的一種租賃。融資租賃的性質(zhì)決定了租賃資產(chǎn)的租期比較長，一般相當(dāng)于資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期，或至少達(dá)到資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命期的75%以上。在長期租賃期間，非經(jīng)雙方同意，租賃合同一般不能輕易取消，除非符合合同法定解除的條件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同無效的情況出現(xiàn)。

　　第三，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。一般的投資信貸，是由借款人直接向銀行借入資金，自行購買房產(chǎn)，房產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人一身。而在融資租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的房產(chǎn)所有權(quán)始終屬于出租人，承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購、續(xù)租、退還的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得房產(chǎn)的使用權(quán)。即不動產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)分離，擺脫了傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)占有觀念，所有權(quán)因素被淡化，既有利于分散出租方的風(fēng)險(xiǎn)，又有利于確定現(xiàn)代化的經(jīng)營方式，促進(jìn)了不動產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。

　　第四，承租人具有選擇權(quán)，也承擔(dān)主要責(zé)任。租賃期滿后，出租人和承租人需要在合同中約定租賃物歸屬，這樣承租方對租賃物有按合同規(guī)定如何處臵的權(quán)利，即退程、續(xù)租和實(shí)現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，而在絕大部分融資科賃中，不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利將會成為承租方融資租入不動產(chǎn)商品的最終目的。由于在合同結(jié)束時(shí)所有權(quán)最終很可能轉(zhuǎn)移給承租人，這時(shí)租賃物的所有權(quán)是出租人為了控制承租人償還租金的風(fēng)險(xiǎn)而采取的一種形式所有權(quán)，因此租賃物的購買由承租人選擇，房產(chǎn)銷售商及房產(chǎn)的選擇由承租人負(fù)責(zé)。租賃期內(nèi)，承租人有保持租賃物完好的義務(wù)以及租賃物毀損或滅失時(shí)的賠償責(zé)任，即承租人對房產(chǎn)的維修、保養(yǎng)及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)義務(wù)，在整個(gè)租賃期內(nèi)對租賃物件享有獨(dú)占權(quán)，并按期支付租金，出租人只是提供金融服務(wù)。

　　增值稅

　　增值稅(value-added tax)是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。

　　實(shí)行價(jià)外稅

　　劃分納稅人：一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種

　　簡化稅率：一般納稅人：17%、13%、11%、6%; 小規(guī)模納稅人：3% ;出口貨物：適用零稅率。

　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2011年11月17日正式公布營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案(2012年1月1日起，在上海等地實(shí)施)。

　　2012年7月25日，國務(wù)院溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定自2012年8月1日起至年底，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個(gè)省(直轄市、計(jì)劃單列市)。2013年繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)地區(qū)，并選擇部分行業(yè)在全國范圍試點(diǎn)。按照規(guī)劃，最快有望在十二五(2011年-2015年)期間完成“營改增”。

　　根據(jù)試點(diǎn)方案，改革試點(diǎn)的主要稅制安排為：

　　——在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

　　簡易征收一般人：以銷售情況定4%、6%

　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2009]9號)規(guī)定，自2009年1月1日起執(zhí)行，下列按簡易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)的計(jì)稅依據(jù)為其銷售額，進(jìn)口貨物的計(jì)稅依據(jù)為規(guī)定的組成計(jì)稅價(jià)格。

　　代銷寄售物品、死當(dāng)物品、經(jīng)國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品：暫按簡易辦法依照4%。

　　對屬于一般納稅人的自來水公司銷售的自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣其購進(jìn)自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

　　稅率

　　稅率是稅額與課稅對象之間的數(shù)量關(guān)系或比例關(guān)系，是指課稅的尺度。稅率一般分為定額稅率、比例稅率、累進(jìn)稅率。定額稅率是指征稅對象的計(jì)量單位直接規(guī)定為納稅的絕對額的稅率形式，適用于從量征收的稅種。比例稅率指對同一征稅對象不分?jǐn)?shù)額大小，規(guī)定相同的征稅比例的稅率。流轉(zhuǎn)稅一般都實(shí)行比例稅率。比例稅率又分為 統(tǒng)一比例稅率和差別比例稅率。前者指一種稅只設(shè)置一種比例稅率，所有納稅人都按同一稅率納稅;后者指一種稅設(shè)兩種或以上的比例稅率。累進(jìn)稅率又稱累進(jìn)稅制，指隨同征稅對象數(shù)量的增大，征稅比例隨之提高的稅率。被稱之為經(jīng)濟(jì)的“自動穩(wěn)定器”。一般適用于收益、財(cái)產(chǎn)征稅。它可分為全額累進(jìn)稅率和超額累進(jìn)稅率。此外，由于計(jì)稅依據(jù)、減稅免稅、加成征稅、加倍征稅、偷稅漏稅等原因造成納稅人的實(shí)際稅率與稅法所規(guī)定的稅率即名義稅率不相等。

　　對課稅對象和計(jì)稅依據(jù)的征收比例和征收額度。稅率表現(xiàn)為稅額占課稅對象的比例。稅率是稅法的核心要素，是計(jì)算應(yīng)納稅額的尺度，體現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)的深度，是稅制建設(shè)的中心環(huán)節(jié)。在課稅對象和稅基既定的條件下，稅率的高低直接關(guān)系到國家財(cái)政收入和納稅人的負(fù)擔(dān);關(guān)系到國家、集體、個(gè)人三者的經(jīng)濟(jì)利益。稅率的高低和稅率形式的運(yùn)用，是國家經(jīng)濟(jì)政策和稅收政策的體現(xiàn)，是發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用的關(guān)鍵。

　　稅率的種類一般可分為比例稅率、累進(jìn)稅率、定額稅率3種基本形式。此外，還有一些在特定條件下使用的零稅率、負(fù)稅率、累退稅率、差額稅率等。

　　我國現(xiàn)行稅率大致可分為以下3種：

　　1)比例稅率

　　實(shí)行比例稅率，對同一征稅對象不論數(shù)額大小，都按同一比例征稅。比例稅率的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：同一課稅對象的不同納稅人稅收負(fù)擔(dān)相同，能夠鼓勵先進(jìn)，鞭策落后，有利于公平競爭;計(jì)算簡便，有利于稅收的征收管理。但是，比例稅率不能體現(xiàn)能力大者多征、能力小者少征的原則。比例稅率在具體運(yùn)用上可分為以下幾種：

　　(1)行業(yè)比例稅率：即按不同行業(yè)規(guī)定不同的稅率，同一行業(yè)采用同一稅率;

　　(2)產(chǎn)品比例稅率：即對不同產(chǎn)品規(guī)定不同稅率，同一產(chǎn)品采用同一稅率;

　　(3)地區(qū)差別比例稅率：即對不同地區(qū)實(shí)行不同稅率;

　　(4)幅度比例稅率：即中央只規(guī)定一個(gè)幅度稅率，各地可在此幅度內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，選擇、確定一個(gè)比例作為本地適用稅率。

　　2)定額稅率：

　　定額稅率是稅率的一種特殊形式。它不是按照課稅對象規(guī)定征收比例，而是按照征稅對象的計(jì)量單位規(guī)定固定稅額，所以又稱為固定稅額，一般適用于從量計(jì)征的稅種。定額稅率的優(yōu)點(diǎn)是：從量計(jì)征，不是從價(jià)計(jì)征，有利于鼓勵納稅人提高產(chǎn)品質(zhì)量和改進(jìn)包裝，計(jì)算簡便。但是，由于稅額的規(guī)定同價(jià)格的變化情況脫離，在價(jià)格提高時(shí)，不能使國家財(cái)政收入隨國民收入的增長而同步增長，在價(jià)格下降時(shí)，則會限制納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營積極性。在具體運(yùn)用上又分為以下幾種：

　　(1)地區(qū)差別稅額：即為了照顧不同地區(qū)的自然資源、生產(chǎn)水平和盈利水平的差別，根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同情況分別制定的不同稅額;

　　(2)幅度稅額：即中央只規(guī)定一個(gè)稅額幅度，由各地根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，在中央規(guī)定的幅度內(nèi)，確定一個(gè)執(zhí)行數(shù)額;

　　(3)分類分級稅額：把課稅對象劃分為若干個(gè)類別和等級，對各類各級由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅額，等級高的稅額高，等級低的稅額低，具有累進(jìn)稅的性質(zhì)。

　　3)累進(jìn)稅率

　　累進(jìn)稅率指按征稅對象數(shù)額的大小，劃分若干等級，每個(gè)等級由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，征稅對象數(shù)額越大稅率越高，數(shù)額越小稅率越低。累進(jìn)稅率因計(jì)算方法和依據(jù)的不同，又分以下幾種：

　　(1)全額累進(jìn)稅率：即對征稅對象的金額按照與之相適應(yīng)等級的稅率計(jì)算稅額。在征稅對象提高到一個(gè)級距時(shí)，對征稅對象金額都按高一級的稅率征稅;

　　(2)全率累進(jìn)稅率：它與全額累進(jìn)稅率的原理相同，只是稅率累進(jìn)的依據(jù)不同。全額累進(jìn)稅率的依據(jù)是征稅對象的數(shù)額，而全率累進(jìn)稅率的依據(jù)是征稅對象的某種比率，如銷售利潤率、資金利潤率等;

　　(3)超額累進(jìn)稅率：即把征稅對象按數(shù)額大小劃分為若干等級，每個(gè)等級由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，每個(gè)等級分別按該級的稅率計(jì)稅;

　　(4)超率累進(jìn)稅率：它與超額累進(jìn)稅率的原理相同，只是稅率累進(jìn)的依據(jù)不是征稅對象的數(shù)額而是征稅對象的某種比率。

　　在以上幾種不同形式的稅率中，全額累進(jìn)稅率和全率累進(jìn)稅率的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡便，但在兩個(gè)級距的臨界點(diǎn)稅負(fù)不合理。超額累進(jìn)稅率和超率累進(jìn)稅率的計(jì)算比較復(fù)雜，但累進(jìn)程度緩和，稅收負(fù)擔(dān)較為合理。

　　分析稅收負(fù)擔(dān)輕重，要注意區(qū)別名義稅率和實(shí)際稅率。實(shí)際稅率是實(shí)納稅額占征稅對象數(shù)額的比率。當(dāng)實(shí)納稅額小于應(yīng)納稅額，或稅基小于征稅對象數(shù)額，或兩個(gè)條件同時(shí)具備時(shí),實(shí)際稅率均小于名義稅率。

　　例如,在對企業(yè)所得按55%的稅率征稅時(shí),假定全部所得10000元，均屬稅基,也沒有減稅或免稅,則應(yīng)納稅額為5500元，實(shí)際稅額也是5500元,其實(shí)際稅率等于名義稅率,均為55%。如果從應(yīng)納稅額中減稅25%,為1375元,則實(shí)納稅額4125元。

　　在其他條件不變時(shí),實(shí)際稅率為41.25%。如果從全部所得額中扣除2000元不予計(jì)稅，稅基即為8000元，在其他條件不變時(shí)，實(shí)納稅額為4400元，實(shí)際稅率為44%。如果上述兩個(gè)條件同時(shí)具備，則實(shí)納稅額為3300元，實(shí)際稅率為33%。