房產(chǎn)融資租賃和增值稅的相關(guān)概念

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　　什么是房產(chǎn)融資租賃?

　　房地產(chǎn)融資租賃的作用及優(yōu)勢(shì)分析房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強(qiáng)的融資方式，其優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下方面：

　　(1)拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)載體，可以通過(guò)吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資，改變房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進(jìn)入中國(guó)金融市場(chǎng)以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了平臺(tái)。

　　(2)降低房屋消費(fèi)門(mén)檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過(guò)支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費(fèi)的門(mén)檻。

　　(3)租約靈活。傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個(gè)承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格。

　　(4)促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對(duì)承租人來(lái)說(shuō)是一種金融服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方來(lái)說(shuō)，租賃公司是一種營(yíng)銷(xiāo)載體，融資租賃是一種營(yíng)銷(xiāo)方式。房屋消費(fèi)的門(mén)檻降低，擴(kuò)大了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷(xiāo)自己的產(chǎn)品。

　　(5)風(fēng)險(xiǎn)小。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，由于在合同期滿(mǎn)之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過(guò)收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。租賃公司還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　增值稅

　　是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)銷(xiāo)售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅已經(jīng)成為中國(guó)最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國(guó)全部稅收的60%以上，是最大的稅種。

　　實(shí)行價(jià)外稅

　　劃分納稅人：一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種

　　簡(jiǎn)化稅率：一般納稅人：17%、13%、11%、6%; 小規(guī)模納稅人：3% ;出口貨物：適用零稅率。

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2011年11月17日正式公布營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案(2012年1月1日起，在上海等地實(shí)施)。

　　2012年7月25日，國(guó)務(wù)院溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定自2012年8月1日起至年底，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門(mén)、深圳10個(gè)省(直轄市、計(jì)劃單列市)。2013年繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)地區(qū)，并選擇部分行業(yè)在全國(guó)范圍試點(diǎn)。按照規(guī)劃，最快有望在十二五(2011年-2015年)期間完成“營(yíng)改增”。

　　根據(jù)試點(diǎn)方案，改革試點(diǎn)的主要稅制安排為：

　　——在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動(dòng)產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

　　簡(jiǎn)易征收一般人：以銷(xiāo)售情況定4%、6%

　　《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2009]9號(hào))規(guī)定，自2009年1月1日起執(zhí)行，下列按簡(jiǎn)易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額納稅人銷(xiāo)售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)的計(jì)稅依據(jù)為其銷(xiāo)售額，進(jìn)口貨物的計(jì)稅依據(jù)為規(guī)定的組成計(jì)稅價(jià)格。

　　代銷(xiāo)寄售物品、死當(dāng)物品、經(jīng)國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品：暫按簡(jiǎn)易辦法依照4%。

　　對(duì)屬于一般納稅人的自來(lái)水公司銷(xiāo)售的自來(lái)水按簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣其購(gòu)進(jìn)自來(lái)水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

　　納稅義務(wù)人

　　從事增值稅應(yīng)稅行為的一切單位、個(gè)人以及雖不從事增值稅應(yīng)稅行為但賦有代扣增值稅義務(wù)的扣繳義務(wù)人都是增值稅的納稅義務(wù)人。在1994年之前外資企業(yè)繳納工商統(tǒng)一稅，并不是增值稅的納稅義務(wù)人。但1993年11月6日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布國(guó)稅法[1993]138號(hào)《關(guān)于涉外稅收實(shí)施增值稅有關(guān)征管問(wèn)題的通知》后，從1994年1月1日起外資企業(yè)也成為增值稅的納稅義務(wù)人。

　　由于增值稅實(shí)行憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣稅款的制度，因此對(duì)納稅人的會(huì)計(jì)核算水平要求較高，要求能夠準(zhǔn)確核算銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額。但實(shí)際情況是有眾多的納稅人達(dá)不到這一要求，因此《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小以及會(huì)計(jì)核算是否健全劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。具體劃分標(biāo)準(zhǔn)為：

　　1.一般納稅人：

　　(1)生產(chǎn)貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以生產(chǎn)貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主(即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的年銷(xiāo)售額占應(yīng)稅銷(xiāo)售額的比重在50%以上)并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)50萬(wàn)的;

　　(2)從事貨物批發(fā)或者零售經(jīng)營(yíng)，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)80萬(wàn)元的。

　　2.小規(guī)模納稅人：

　　(1)從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主(即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供勞務(wù)的年銷(xiāo)售額占年應(yīng)稅銷(xiāo)售額的比重在50%以上)，并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額(簡(jiǎn)稱(chēng)應(yīng)稅銷(xiāo)售額)在50萬(wàn)元以下(含本數(shù))的。

　　(2)除上述規(guī)定以外的納稅人，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額在80萬(wàn)元以下(含本數(shù))。

　　小規(guī)模納稅

　　增值稅的小規(guī)模納稅人是指年銷(xiāo)售額在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下，并且會(huì)計(jì)核算不健全，不能按照規(guī)定報(bào)送有關(guān)稅務(wù)資料的增值稅納稅人。所稱(chēng)的會(huì)計(jì)核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額。對(duì)于符合條件的小規(guī)模納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。年銷(xiāo)售額達(dá)不到前述標(biāo)準(zhǔn)的為小規(guī)模納稅人，此外個(gè)人、非企業(yè)性單位以及不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為的企業(yè)也被認(rèn)定為小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人在達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后經(jīng)申請(qǐng)被批準(zhǔn)后可以成為一般納稅人。

　　對(duì)小規(guī)模納稅人實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)易辦法征收增值稅，其進(jìn)項(xiàng)稅不允許抵扣。

　　小規(guī)模納稅人的認(rèn)定條件

　　一、小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下：

　　(1) 年應(yīng)稅銷(xiāo)售額未超過(guò)100萬(wàn)元的工業(yè)企業(yè)。工業(yè)企業(yè)，是指從事貨物生產(chǎn)、加工、修理修配的企業(yè)及企業(yè)性單位，包括以工業(yè)生產(chǎn)為主，兼營(yíng)貨物批發(fā)、零售的企業(yè)及企業(yè)性單位。

　　(2) 年應(yīng)稅銷(xiāo)售額未超過(guò)180萬(wàn)元的商業(yè)企業(yè)。商業(yè)企業(yè)，是指從事貨物批發(fā)、零售等商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)及企業(yè)性單位，包括以貨物批發(fā)、零售為主，兼營(yíng)工業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)及企業(yè)性單位。

　　一般納稅人

　　年增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的可以成為一般納稅人，此外對(duì)于生產(chǎn)型納稅人要求會(huì)計(jì)核算健全。這一標(biāo)準(zhǔn)可以放寬至30萬(wàn)元人民幣，但對(duì)非生產(chǎn)型商貿(mào)企業(yè)無(wú)論其會(huì)計(jì)核算是否健全均要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)才能認(rèn)定為一般納稅人。另外，由于自1999年起國(guó)家強(qiáng)制推廣稅控加油機(jī)，并禁止非稅控加油機(jī)的生產(chǎn)和銷(xiāo)售，所以國(guó)家稅務(wù)總局2001年12月3日發(fā)布國(guó)稅函[2001]882號(hào)《關(guān)于加油站一律按照增值稅一般納稅人征稅的通知》規(guī)定從2002年1月1日起將所有從事成品油銷(xiāo)售的加油站都認(rèn)定為一般納稅人，而無(wú)論其規(guī)模是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)核算是否健全。

　　一般納稅人的認(rèn)定條件

　　已辦理稅務(wù)登記，年應(yīng)納增值稅銷(xiāo)售額達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向主管?chē)?guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理增值稅一般納稅人的認(rèn)定手續(xù)。

　　從事貨物生產(chǎn)或者提供加工、修理修配(以下簡(jiǎn)稱(chēng)應(yīng)稅勞務(wù))的納稅人，以及從事貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營(yíng)貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額在50萬(wàn)元以上的

　　從事貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額在80萬(wàn)元以上的。

　　已辦理稅務(wù)登記，年應(yīng)納增值稅銷(xiāo)售額未達(dá)到前項(xiàng)規(guī)定的定量標(biāo)準(zhǔn)的小規(guī)模企業(yè)，會(huì)計(jì)核算健全，能夠按照會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求準(zhǔn)確核算銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額的，可以向主管?chē)?guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理增值稅一般納稅人認(rèn)定手續(xù)。

　　已辦理稅務(wù)登記，年應(yīng)納增值稅銷(xiāo)售額達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，能夠按照會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求準(zhǔn)確核算銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額，可以向主管?chē)?guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理一般納稅人認(rèn)定手續(xù)。

　　納稅人總分支機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一核算，其總機(jī)構(gòu)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額達(dá)到定量標(biāo)準(zhǔn)，但分支機(jī)構(gòu)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額未達(dá)到定量標(biāo)準(zhǔn)的，其分支機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)辦理增值稅一般納稅人認(rèn)定手續(xù)。

　　年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)以及新開(kāi)業(yè)的納稅人，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)一般納稅人資格認(rèn)定。