房產融資租賃和增值稅的相關概念

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　　什么是房產融資租賃?

　　房地產融資租賃的作用及優(yōu)勢分析房地產融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿易和租賃為一體的適應性較強的融資方式，其優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面：

　　(1)拓寬了房地產融資渠道。房地產融資租賃公司作為一個經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進入中國金融市場以前，房地產融資租賃也為外資進入中國房地產市場提供了平臺。

　　(2)降低房屋消費門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權的方式進行房屋消費。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產使用權，相比而言，房地產融資租賃真正實現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻。

　　(3)租約靈活。傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格。

　　(4)促進房地產銷售。房地產融資租賃業(yè)務對承租人來說是一種金融服務，對房地產銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費的門檻降低，擴大了客戶的購買力，促進了房地產的銷售。資金規(guī)模大的房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。

　　(5)風險小。對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故基本上不存在風險。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信托等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。

　　增值稅

　　是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為中國最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。

　　實行價外稅

　　劃分納稅人：一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種

　　簡化稅率：一般納稅人：17%、13%、11%、6%; 小規(guī)模納稅人：3% ;出口貨物：適用零稅率。

　　財政部、國家稅務總局2011年11月17日正式公布營業(yè)稅改征增值稅試點方案(2012年1月1日起，在上海等地實施)。

　　2012年7月25日，國務院溫家寶主持召開國務院常務會議，決定自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省(直轄市、計劃單列市)。2013年繼續(xù)擴大試點地區(qū)，并選擇部分行業(yè)在全國范圍試點。按照規(guī)劃，最快有望在十二五(2011年-2015年)期間完成“營改增”。

　　根據(jù)試點方案，改革試點的主要稅制安排為：

　　——在現(xiàn)行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務業(yè)適用6%稅率。

　　簡易征收一般人：以銷售情況定4%、6%

　　《財政部國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅[2009]9號)規(guī)定，自2009年1月1日起執(zhí)行，下列按簡易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進項稅額納稅人銷售貨物或提供應稅勞務的計稅依據(jù)為其銷售額，進口貨物的計稅依據(jù)為規(guī)定的組成計稅價格。

　　代銷寄售物品、死當物品、經國務院或國務院授權機關批準的免稅商店零售的免稅品：暫按簡易辦法依照4%。

　　對屬于一般納稅人的自來水公司銷售的自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣其購進自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

　　納稅義務人

　　從事增值稅應稅行為的一切單位、個人以及雖不從事增值稅應稅行為但賦有代扣增值稅義務的扣繳義務人都是增值稅的納稅義務人。在1994年之前外資企業(yè)繳納工商統(tǒng)一稅，并不是增值稅的納稅義務人。但1993年11月6日國家稅務總局發(fā)布國稅法[1993]138號《關于涉外稅收實施增值稅有關征管問題的通知》后，從1994年1月1日起外資企業(yè)也成為增值稅的納稅義務人。

　　由于增值稅實行憑增值稅專用發(fā)票抵扣稅款的制度，因此對納稅人的會計核算水平要求較高，要求能夠準確核算銷項稅額、進項稅額和應納稅額。但實際情況是有眾多的納稅人達不到這一要求，因此《中華人民共和國增值稅暫行條例》將納稅人按其經營規(guī)模大小以及會計核算是否健全劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。具體劃分標準為：

　　1.一般納稅人：

　　(1)生產貨物或者提供應稅勞務的納稅人，以及以生產貨物或者提供應稅勞務為主(即納稅人的貨物生產或者提供應稅勞務的年銷售額占應稅銷售額的比重在50%以上)并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應稅銷售額超過50萬的;

　　(2)從事貨物批發(fā)或者零售經營，年應稅銷售額超過80萬元的。

　　2.小規(guī)模納稅人：

　　(1)從事貨物生產或者提供應稅勞務的納稅人，以及從事貨物生產或者提供應稅勞務為主(即納稅人的貨物生產或者提供勞務的年銷售額占年應稅銷售額的比重在50%以上)，并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額(簡稱應稅銷售額)在50萬元以下(含本數(shù))的。

　　(2)除上述規(guī)定以外的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以下(含本數(shù))。

　　小規(guī)模納稅

　　增值稅的小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標準以下，并且會計核算不健全，不能按照規(guī)定報送有關稅務資料的增值稅納稅人。所稱的會計核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項稅額、進項稅額和應納稅額。對于符合條件的小規(guī)模納稅人，由稅務機關依照稅法規(guī)定的標準認定。年銷售額達不到前述標準的為小規(guī)模納稅人，此外個人、非企業(yè)性單位以及不經常發(fā)生增值稅應稅行為的企業(yè)也被認定為小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人在達到標準后經申請被批準后可以成為一般納稅人。

　　對小規(guī)模納稅人實現(xiàn)簡易辦法征收增值稅，其進項稅不允許抵扣。

　　小規(guī)模納稅人的認定條件

　　一、小規(guī)模納稅人的標準規(guī)定如下：

　　(1) 年應稅銷售額未超過100萬元的工業(yè)企業(yè)。工業(yè)企業(yè)，是指從事貨物生產、加工、修理修配的企業(yè)及企業(yè)性單位，包括以工業(yè)生產為主，兼營貨物批發(fā)、零售的企業(yè)及企業(yè)性單位。

　　(2) 年應稅銷售額未超過180萬元的商業(yè)企業(yè)。商業(yè)企業(yè)，是指從事貨物批發(fā)、零售等商業(yè)經營活動的企業(yè)及企業(yè)性單位，包括以貨物批發(fā)、零售為主，兼營工業(yè)生產的企業(yè)及企業(yè)性單位。

　　一般納稅人

　　年增值稅應稅銷售額達到標準的可以成為一般納稅人，此外對于生產型納稅人要求會計核算健全。這一標準可以放寬至30萬元人民幣，但對非生產型商貿企業(yè)無論其會計核算是否健全均要達到標準才能認定為一般納稅人。另外，由于自1999年起國家強制推廣稅控加油機，并禁止非稅控加油機的生產和銷售，所以國家稅務總局2001年12月3日發(fā)布國稅函[2001]882號《關于加油站一律按照增值稅一般納稅人征稅的通知》規(guī)定從2002年1月1日起將所有從事成品油銷售的加油站都認定為一般納稅人，而無論其規(guī)模是否達到標準和會計核算是否健全。

　　一般納稅人的認定條件

　　已辦理稅務登記，年應納增值稅銷售額達到下列標準的企業(yè)，應當向主管國家稅務機關申請辦理增值稅一般納稅人的認定手續(xù)。

　　從事貨物生產或者提供加工、修理修配(以下簡稱應稅勞務)的納稅人，以及從事貨物生產或提供應稅勞務為主，并兼營貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應稅銷售額在50萬元以上的

　　從事貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以上的。

　　已辦理稅務登記，年應納增值稅銷售額未達到前項規(guī)定的定量標準的小規(guī)模企業(yè)，會計核算健全，能夠按照會計制度和稅務機關的要求準確核算銷項稅額、進項稅額和應納稅額的，可以向主管國家稅務機關申請辦理增值稅一般納稅人認定手續(xù)。

　　已辦理稅務登記，年應納增值稅銷售額達到規(guī)定標準的個體經營者，能夠按照會計制度和稅務機關的要求準確核算銷項稅額、進項稅額和應納稅額，可以向主管國家稅務機關申請辦理一般納稅人認定手續(xù)。

　　納稅人總分支機構實行統(tǒng)一核算，其總機構年應稅銷售額達到定量標準，但分支機構年應稅銷售額未達到定量標準的，其分支機構可以申請辦理增值稅一般納稅人認定手續(xù)。

　　年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準以及新開業(yè)的納稅人，可以向主管稅務機關申請一般納稅人資格認定。