房屋租賃經(jīng)營(yíng)需要交納的稅及稅率
房屋租賃經(jīng)營(yíng)需要交納的稅及稅率
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房屋租賃經(jīng)營(yíng)需要交納的稅及稅率
1、營(yíng)業(yè)稅:按出租房屋租金收入的5%計(jì)算。
2、城建稅:以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù),按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅。納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;所在地在縣城、鎮(zhèn)(縣、市屬鎮(zhèn)的),稅率為5%;所在地不在市區(qū)??h城或鎮(zhèn)(縣、市屬鎮(zhèn))的稅率為1%。
3、教育費(fèi)附加:按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。
4、印花稅:按簽訂租賃合同所載租賃金額的千分之一計(jì)算。稅額不足一元的,按一元貼花。
5、房產(chǎn)稅:按租金收入的12%計(jì)算。
6、企業(yè)所得稅:按照企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定,企業(yè)應(yīng)將出租房屋取得的租金收入并入企業(yè)收入總額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
7、城鎮(zhèn)土地使用稅:擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人,用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和出租的房屋坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅開(kāi)征范圍內(nèi)的,應(yīng)按房屋占地(含出租的院落占地)面積,依土地等級(jí)及適用的土地等級(jí)稅額,計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收指引
在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》中規(guī)定,自2016年5月1日起,在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅 (以下稱營(yíng)改增)試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人,納入試點(diǎn)范圍,由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。下面為大家分享房地產(chǎn)業(yè)營(yíng) 改增稅收要點(diǎn)。
1.納稅人
一、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè),為增值稅納稅人。
二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元(含本數(shù))的為一般納稅人,未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。
2.征稅范圍
1.根據(jù)《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定,房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目
(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目;
(二)是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開(kāi)發(fā)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括如商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等),適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃)。
2.不征收增值稅的項(xiàng)目
下列情形不屬于在境內(nèi)銷(xiāo)售服務(wù)或者無(wú)形資產(chǎn):
(一)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷(xiāo)售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。
(二)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷(xiāo)售完全在境外使用的無(wú)形資產(chǎn)。
(三)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。
(四)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
3.稅率和征收率
一、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%
二、小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn),以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),征收率為5%.
三、境內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的,按照適用稅率扣繳增值稅。
從稅制適用而言,一般納稅人適用增值稅稅率,其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣,而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率,其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。
4.計(jì)稅方法
1.基本規(guī)定
增值稅的計(jì)稅方法,包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,但一經(jīng)選擇,36個(gè)月內(nèi)不得變更。
小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
2.一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算:
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額
當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí),其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。
3.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
(一)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額,是指按照銷(xiāo)售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額,不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式:
應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率
(二)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷(xiāo)售額不包括其應(yīng)納稅額,納稅人采用銷(xiāo)售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的,按照下列公式計(jì)算銷(xiāo)售額:
銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+征收率)
5.銷(xiāo)售額的確定
1.基本規(guī)定
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
價(jià)外費(fèi)用,是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi),但不包括以下項(xiàng)目:
(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi);
(二)以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。
2.具體方法
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
納稅人按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的向政府支付的土地價(jià)款,以省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門(mén)監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按照5%的征收率計(jì)稅……
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值