房地產營銷的渠道
房地產營銷的渠道
房地產營銷活動的營銷客體既房地產實體項目產品，當然也包括相關的服務。以下是學習啦小編為大家整理的關于房地產企業(yè)的營銷渠道，歡迎閱讀!
地產企業(yè)的營銷策略
產品策略
作為市場營銷的核心策略與基礎策略, 產品策略要圍繞項目產品和服務展開, 即產品策略的重點在于實施差異化戰(zhàn)略與
打好差異化的牌就要突出地產項目產品在實體形態(tài)特征、區(qū)位條件、相關配套等方面的優(yōu)勢和特色, 充分顯示出項目的差異性, 具體如在建筑風格、戶型設計、建造質量、景觀塑造、物業(yè)服務、地理區(qū)位、配套設施等方面的差異, 以此來作為細分目標市場的依據之一, 滿足目標市場的差異化需求。
同時房地產企業(yè)要做好品牌就要實施品牌，爭創(chuàng)名牌、發(fā)展名牌。品牌是現在房地產產品策略的核心，它對內提高員工盡職度，對外提高顧客忠誠度的重要保證。他是企業(yè)的無形資產，能夠提高企業(yè)的附加值，能夠促進企業(yè)的多元化、縱深化發(fā)展。憑借企業(yè)品牌優(yōu)勢，可以促進市場營銷的開展，實現營銷目標。
價格策略
價格是消費者最關心的，是影響消費者購買房地產產品的最終呀的因素。房地產價格涉及生產者、經營者、消費者等各方面的利益，是房地產市場競爭的重要手段。因此價格策略的制定要采取科學合理的方法，根據產品初始售價及各種環(huán)境等因素影響價格不時的變動，價格策略應該包括：定價策略和調整策略。
定價策略，房地產產品定價受一系列的指標來限制，范圍涉及土地成本、當地經濟發(fā)展水平、建筑規(guī)劃、消費能力、地段、戶型、景觀、配套、市場需求等方面，要按照各個因素所占的權重來計算樓盤的價格。樓盤的基準價格和均價出來之后，開發(fā)商會根據周邊樓盤的價位，結合市場行情，以及當地人的樓層居住習慣來確定樓層差價和樓宇差價，給樓盤一個準確的價格體系定位。
調價策略，在樓盤銷售的不同階段，開發(fā)商都會有調價策略，例如“低開高走”的方法，在樓盤開盤期價格一般是相對較低的初始價位，隨著工程主體的推進和市場行情的變動，一兩個月再調價一次，逐漸增長;或者是“高開低走”的辦法，這樣的戰(zhàn)略一般適合高端樓盤，在初期掀起高價風浪，用自身的高品質，好區(qū)位和戶型賣個好價錢，到后期的時候一些差的區(qū)位和戶型就會適當降價。 渠道策略
房地產營銷渠道是指將房地產產品由開發(fā)商轉移給消費者的途徑，是房地產營銷的重要環(huán)節(jié)。從房地產營銷的具體方式來看，主要有直接營銷渠道和間接營銷渠道兩種形式。
房地產直接營銷渠道。交易過程為房地產開發(fā)商—消費者。當房地產項目產品有明確，固定的銷售對象;房地產市場高漲快速時，房地產開發(fā)商會自己銷售，當然大型房地產開發(fā)公司有自己的營銷隊伍。直接營銷有利把開發(fā)商、樓盤、服務、消費者更緊密地聯系起來。
間接營銷渠道。交易過程為房地產開發(fā)商—中間商—消費者。房開商一般會將收益很增值能力一般的物業(yè)留給中間商經營。
促銷策略
房地產市場營銷不僅要求房地產企業(yè)能夠通過各種營銷渠道及合理的銷售價格, 將滿足市場需求的產品和服務提供給消費者, 還要求房地產企業(yè)能夠利用各種方宣傳和溝通手段, 將房地產產品和服務的相關信息傳遞給消費者, 促進購買行為的發(fā)生。那么房地產企業(yè)的促銷策略一般包括人員促銷和非人員促銷兩類。
人員促銷是銷售人員與顧客直接、面對面的交談，將有關房地產企業(yè)和房地產產品的信息傳遞給顧客，增強顧客信任感，進而促成購買。人員促銷是一種最有效的促銷方式，尤其是在爭取顧客偏好，建立顧客對本企業(yè)房地產產品的信任和促成交易的人那個方面有顯著效果。但是銷售人員的素質對促銷效果有一定的影響，銷售人員的成本比較高，所以人員促銷具有一定的局限性。
非人員促銷大多則是指利用各類廣告、進行營業(yè)推廣或公共關系樹立企業(yè)品牌形象等手段, 進行房地產產品和服務的促銷。這些促銷方式的影響面就比較廣泛，媒體效應和經濟效益比較明顯。當然人員促銷和非人員促銷的組合是房地產企業(yè)促銷的最重要最常用的手段。
2.房地產企業(yè)營銷策略存在的問題
目標市場客戶定位模糊
隨著經濟的發(fā)展人民生活水平不斷提高，伴隨著對房地產產品的需求不斷提高;同時由于收入的差距，人民意識形態(tài)的差異，導致社會的整體消費群體之間對于房地產產品的需求層次也存在差異,即房地產產品的需求更是多層次的。而當一些房地產企業(yè)卻忽視這種需求多層次性的特點, 只是盲目地進行產品的開發(fā)，沒有自己明確的目標客戶群體。從一方面反映出企業(yè)對目標市場的定位模糊, 細分不明, 另一方面, 也表明目標市場的模糊定位將導致整體房地產市場結構的不合理性, 中低收入人群住房困難的問題難以解決。
營銷策略陳舊
目前當地產企業(yè)促銷策略仍舊以電視廣告和平面廣告為主，過分依賴廣告，使得廣告的有效性成本居高不下，同時媒體的邊際收益也在不斷的下滑。另一方面網絡營銷漸漸興起和發(fā)展，整體來看大中型房地產企業(yè)的促銷策略比較多，經濟效益比較好，但是一些小企業(yè)由于受到經濟規(guī)模和品牌知名度的限制，采取的促銷策略更少，收益就更低，可能會促使企業(yè)進一步縮減營銷投入。
市場調研不足，缺乏真實性
進行市場調研是企業(yè)獲取真實資料數據的最直接來源, 是開展營銷策劃的最重要依據。但當前一些企業(yè)在開展市場調研時, 調查力度不夠, 缺乏真實的實地調研資料數據,而又缺乏專家意見, 因此導致企業(yè)在制定項目市場營銷方案時, 只是片面地以書面報告的資料作為制定依據, 而忽視了對目標市場消費者的需求狀況、實際支付能力以及競爭者狀況的分析, 基礎依據的偏差最終造成營銷方案的偏差, 從而會制約市場營銷的效果, 影響企業(yè)經營效益的實現。
缺乏規(guī)范的可行性分析
房地產開發(fā)受到很多經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束，而且還要受到許多不可預測因素的影響，這些些約束和影響直接或間接地改變房地產開發(fā)項目的建設費用乃至決定項目的成敗
房地產營銷渠道代理
營銷渠道是將殘品由生產者轉移給消費者的途徑。房地產主要有兩種營銷渠道：自產自銷、委托代理。我公司采用委托代理。
委托代理公司可以整合社會資源。
我們都知道專業(yè)分工帶來的是節(jié)能、高效、低成本、高收益，合作是企業(yè)生存、發(fā)展的基礎。開發(fā)商從本質上講就是投資商，其自身優(yōu)勢在于資金融通與資源整合。由于房地產開發(fā)涉及資金融通、可行性研究、市場調研、概念定位、平面規(guī)劃、建筑設計、園林設計、建筑施工、樓盤銷售、廣告包裝、物業(yè)管理等許多專業(yè)知識，一般的開發(fā)商不可能事必躬親、包打天下，也沒必要樣樣精通。發(fā)展商完全可以充分利用市場上各類房地產咨詢專業(yè)機構資源，“無為而治”。
隨著社會經濟發(fā)展和房地產市場的不斷成熟，傳統(tǒng)的市場營銷策略及其組合已經無法滿足市場不斷發(fā)展的需要。房地產企業(yè)必須轉變營銷觀念，注重營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能早激烈的競爭中立于不敗之地。
人文營銷
當前社會文化對現代消費者的影響力越來越大，房地產企業(yè)也不例外。順應時代發(fā)展，房地產企業(yè)要“以人為本”，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊和高品位文化盡管的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在開發(fā)商與顧客的關系上。房地產企業(yè)應該更加注重與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業(yè)文化的同時，讓顧客感受到關懷。人文營銷策略第三個方面體現在便利上，為顧客提供產品的使用便利和其他生活工作的便利。從整個房地產開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。 服務營銷
對顧客的服務應該是貫穿整個房地產產品售前、售中、售后三個階段的。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感愛好的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向;售中服務是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關手續(xù);;第三，開發(fā)商應當注重商品房產品的售后服務，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修;并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)治理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎。 綠色營銷
居住環(huán)境已經成為顧客選擇房地產產品的重要因素了，房地產產品的環(huán)境綠化覆蓋率也成為樓盤的賣點。于是企業(yè)，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。