二手房市場前景分析(2)
二手房市場前景分析
二手房市場前景分析篇四
1、我們將采用全球最容易成功、最具有戰(zhàn)略擴(kuò)張意義的商業(yè)運(yùn)營模式——特許經(jīng)營發(fā)展遍布深圳和全國范圍內(nèi)目標(biāo)城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò)
特許經(jīng)營指特許者將自己所擁有的商標(biāo)、商號、產(chǎn)品、專利、專有技術(shù)、經(jīng)營模式等以特許經(jīng)營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規(guī)定，在特營活動許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)，并向特許者支付相應(yīng)費(fèi)用。
特許經(jīng)營對特許人來說，是技術(shù)和品牌價值的擴(kuò)張，經(jīng)營模式的克隆而不是資本的擴(kuò)張。特許經(jīng)營是全球最有效的成功方式。據(jù)統(tǒng)計，在美國只有10%的新企業(yè)5年之后在繼續(xù)經(jīng)營，但特許經(jīng)營企業(yè)有80%在10年之后仍然在繼續(xù)經(jīng)營，有45%以上的商品和服務(wù)通過特許經(jīng)營系統(tǒng)提供，60%不動產(chǎn)交易通過特許經(jīng)營的中介公司操作;而中國連鎖經(jīng)營協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到2002年6月底在中國的30多個行業(yè)中已有總特許體系600多個，并發(fā)展加盟店數(shù)有11000多家。
2、建立企業(yè)門戶網(wǎng)站，接入Internet，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介服務(wù)的電子商務(wù)
Internet作為全球最大的計算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，其發(fā)展是呈爆炸性的，它將超越傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，而成為二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)最高的增長點(diǎn)?，F(xiàn)全球150多個國家的45000個計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和7000多萬用戶組成了一個龐大的互聯(lián)網(wǎng)市場，每天都有上億人次在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上閱讀和交換信息，成為了連接全球各個角落的信息高速路。據(jù)美國國際數(shù)據(jù)公司統(tǒng)計，因特網(wǎng)服務(wù)業(yè)的收入正以每年60%的速度增長，到2003年可到780億美元。在中國，1999年6月30日，Internet用戶為400萬，而1998年12月31日前為210萬，僅僅半年時間就增長了91%!
Internet系統(tǒng)過去可以認(rèn)為屬于非營利性的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，網(wǎng)上大量的電子郵件和文件轉(zhuǎn)送對于用戶來說費(fèi)率很低甚至是免費(fèi)的。進(jìn)入90年代后，隨著政府經(jīng)濟(jì)支持的減少，Internet的商業(yè)化趨勢增強(qiáng)，一些提供商業(yè)性在線服務(wù)的經(jīng)營者紛紛加入Internet，可見在浩如煙海的Internet網(wǎng)絡(luò)中，商業(yè)用戶將成為未來的主導(dǎo)。在將來，這個全球最大的、無形的、牽動的人最多的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，必以巨大的力量，包括豐富多采的商業(yè)化行為，影響著人們的生產(chǎn)和生活。因此，加入Internet就意味著掌握了巨大的市場。
3、完整、便捷、陽光操作的業(yè)務(wù)模式
手拉手式二手房買賣：連鎖店網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)門戶網(wǎng)站為客戶提供最新不動產(chǎn)資訊和最新成交行情資訊，并提供專業(yè)的房價咨詢、免費(fèi)陪同看房、實(shí)況介紹說明及制定置業(yè)計劃，做客戶的置業(yè)參謀。當(dāng)買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實(shí)現(xiàn)交易的真正公開、公正、公平。達(dá)成交易后，我們確保交易安全和資金安全，全程協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶和按揭貸款申請，直至水電、管理費(fèi)、有線電視、電話、煤氣等事項(xiàng)的過戶，最后實(shí)現(xiàn)賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產(chǎn);
管家式不動產(chǎn)租賃：我們將租賃業(yè)務(wù)發(fā)展至物業(yè)代管代租，為有房產(chǎn)人士提供長期管家式服務(wù)，我們通過兩網(wǎng)合一的平臺為他們找到合適的租客，而能保證托管在我們公司的房產(chǎn)不會空置太久的原因是：我們將打破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)租賃中介模式――向業(yè)主和租客雙方收取傭金?，F(xiàn)在，若租客委托我們租房時，其首選托管的房產(chǎn)時，他們可以只需支付該房產(chǎn)房租和押金而無需支付任何中介費(fèi)的條件下租房。為托管房產(chǎn)保證充足的客源，解決有房產(chǎn)人士的后顧之憂，而他們只是每月在房產(chǎn)租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務(wù)費(fèi);
辦理產(chǎn)權(quán)過戶和按揭貸款業(yè)務(wù)：產(chǎn)權(quán)過戶需要的眾多相關(guān)文件和繁瑣手續(xù)，對顧客來講是相當(dāng)頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務(wù)的自身優(yōu)勢，給顧客提供最大的幫助。而不愿一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修……或現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對顧客經(jīng)濟(jì)來源的情況和還款能力進(jìn)行評估，并幫助顧客從合作銀行或其他金融機(jī)構(gòu)得到符合顧客相應(yīng)條件的資金支持;
新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建筑專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調(diào)研專家、規(guī)劃專家、風(fēng)水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家……組成智囊團(tuán)，為開發(fā)商的新樓盤、尾盤提供專業(yè)營銷方案及銷售代理。同時，作為擁有兩網(wǎng)合一、覆蓋面最廣的房地產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)，我們?yōu)殚_發(fā)商提供了廣闊的的銷售途徑;
不動產(chǎn)價格評估：我們將全面提供房地產(chǎn)項(xiàng)目評估(投資可行性分析、融資顧問)，樓宇按揭評估以及房地產(chǎn)價格評估(包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估、課稅評估，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價、房地產(chǎn)分割合并估價、訴訟估價、拍賣估價)等服務(wù)，并致力於向各級政府部門、金融機(jī)構(gòu)、以及各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體提供房地產(chǎn)領(lǐng)域全方位、高水平的咨詢顧問式服務(wù);
各種衍生業(yè)務(wù)：通過和各大銀行、保險公司、擔(dān)保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，圍繞著房地產(chǎn)中介服務(wù)開發(fā)一些其他競爭對手沒有的業(yè)務(wù)品種，全面涉足到金融、保險、家政、信托等行業(yè)中去，給公司創(chuàng)造更多的利潤。
4、改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務(wù)
以前傳統(tǒng)中介服務(wù)中客戶在買房租房時所得到得平面圖和文字性的購房租房描述并不能使客戶了解真實(shí)的情況，它導(dǎo)致了許多購房租房者盲目地實(shí)地看房，跑到現(xiàn)場所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當(dāng)大的出入，降低了購房和租房的成功率，這樣，實(shí)地看房就會將客戶的時間浪費(fèi)在一些未能成交的看房過程中;即使客戶有時間，可是也常常會找不到房東、業(yè)務(wù)員的共同時間去現(xiàn)場看房。當(dāng)然這些只是傳統(tǒng)看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來不便的同時也給房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統(tǒng)看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。
從現(xiàn)在起，我們將提出的“全景看房”服務(wù)，客戶不再需要花很多時間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點(diǎn)鼠標(biāo)就能夠身臨其境的感受360度的真實(shí)場景，這種感覺就好像到了現(xiàn)場看房，能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、臥室、廚房、衛(wèi)生間等各個細(xì)節(jié)，不但可以看到前后左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實(shí)的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式“全景看房”，它是基于網(wǎng)絡(luò)多媒體工具的成熟應(yīng)用與顧客需求提升相結(jié)合而誕生的。顧客購房租房時，先在網(wǎng)上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實(shí)地看房的成功率;全天候的看房模式，使客戶在任何時間任何地點(diǎn)直接通過網(wǎng)絡(luò)或本地查房看房，減少了業(yè)務(wù)員及客戶無效看房的次數(shù)，極大地節(jié)省了客戶和業(yè)務(wù)員時間，大大提高了工作效率和客戶滿意度。
六、發(fā)展計劃
市場需求永遠(yuǎn)是第一位的，我們成功的基礎(chǔ)就是遵守這種客觀規(guī)律。當(dāng)本項(xiàng)目作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創(chuàng)意，未來的市場前景給了我們巨大的空間和商機(jī)，好的理念、好的創(chuàng)意如果不付之于實(shí)施，不能真正地得到利益回報，那么再好的理念，再好的創(chuàng)意也只能是零，沒有任何價值。只有當(dāng)它通過我們共同的努力，通過科學(xué)的運(yùn)作，讓它最終受益于己，受益于顧客，并產(chǎn)生巨大的商業(yè)回報之時，它才真正是有價值的。因此，對于本項(xiàng)目而言，如何去運(yùn)作、如何去實(shí)施和發(fā)展便成為了今后是否能成功的關(guān)鍵。
二手房市場前景分析篇五
一、市場與利潤
過去十年，隨著南京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，也帶動了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)中介公司像雨后春筍，遍地開花，二手房成交量在整個房地產(chǎn)成交量中所占的比重也逐年上升。
根據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示 ，10年來，南京的二手房成交數(shù)量在整個房地產(chǎn)成交量中所占比重在逐年攀升(詳見附表1)，2008年以前，二手房與一手房的成交套數(shù)比在1：2左右，而從2008年以后，二手房與一手房的成交套數(shù)比例在1：1左右，已經(jīng)逐漸持平或超過。依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，參照港臺和歐美房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，未來，房地產(chǎn)市場二手房與一手房的成交套數(shù)比應(yīng)該朝著3：1到 6：1方向發(fā)展。雖然需要經(jīng)歷一段發(fā)展歷程，但這意味著，今后，南京二手房市場的容量會越來越大。
附表1：二手房與一手房成交比
單位：套
綜上統(tǒng)計可得，從2009年到2013年后五年，南京二手房年平均成交70527套。若每套成交收傭按2萬元計算(目前南京市場房屋每
套平均價售為100萬元以上，收傭標(biāo)準(zhǔn)為成交價的2.4%)，南京二手房市場每年有14億元以上的利潤空間(不含租賃收傭利潤)，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人口數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)市場的利潤空間還將不斷加大。
二、品牌與規(guī)模
過去十年，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管理也在不斷加強(qiáng)和完善。規(guī)范、專業(yè)、誠信的中介公司日趨占據(jù)市場鰲頭。
經(jīng)過十多年的發(fā)展，伴隨著整體房地產(chǎn)行業(yè)的一輪又一輪的調(diào)控，房地產(chǎn)中介公司也在不斷經(jīng)歷著洗牌。無論是房地產(chǎn)中介公司的門店規(guī)模，還是運(yùn)營模式、員工素質(zhì)，都在一波又一波的洗牌中不斷擴(kuò)大、完善和提高。一張桌子兩部電話的夫妻店早已銷聲匿跡，徹底絕望于江湖。而品牌形象好、規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)的大型房地產(chǎn)中介公司，瓜分了越來越多市場份額。詳見附表2：
附表2：近5年南京前五名經(jīng)紀(jì)公司成交統(tǒng)計
綜上統(tǒng)計分析，成立于2000年12月的我愛我家，2009年門店數(shù)量不到50家，經(jīng)過6年的發(fā)展，到2014年門店數(shù)量達(dá)到120多家，年最高收傭達(dá)1.5億多元，年平均收傭達(dá)9560多萬元(不含房屋租賃收傭)，由此相信，隨著未來二手房市場行業(yè)的不斷活躍，規(guī)范經(jīng)營的規(guī)模公司必將占據(jù)絕對的市場鰲頭。
三、未來與發(fā)展
1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將給房地產(chǎn)中介公司帶來更大市場空間 歷史上，南京市經(jīng)過多次區(qū)劃調(diào)整，如2000年和2002年，分別實(shí)施了江寧撤縣設(shè)區(qū)和江北浦口區(qū)、江浦縣及大廠區(qū)、六合縣四區(qū)縣并二的兩次重大區(qū)劃調(diào)整，對加快城市化進(jìn)程、拓展房地產(chǎn)發(fā)展空間、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要的、基礎(chǔ)性的推動作用。
2013年，南京市又一輪區(qū)劃調(diào)整，主城區(qū)四區(qū)并二，中心城區(qū)由6個減為4個，溧水、高淳撤縣改區(qū)，為南京房地產(chǎn)市場提供了廣闊空間。
本輪區(qū)劃調(diào)整，是加快南京率先基本現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國際性人文綠都的有利契機(jī)，更是南京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展難得的歷史機(jī)遇。
2、城市化進(jìn)程將給二手房行業(yè)帶來更大利潤空間
在南京市大力推進(jìn)城市化進(jìn)程中，到2020年，南京將發(fā)展成為一座現(xiàn)代化國際性人文綠都。由此，未來5年內(nèi)，南京市常駐人口還將要增長200多萬。那么，按照200萬人口中每三口之家買一套房子計算，預(yù)計未來五年要成交約70萬套房子。再按照二手房、一手房成交1:1的成交比推算，則二手房成交量約在35萬套左右(年平均二手房成交7萬套)。再按照每套平均成交價120萬，成交傭金2.4%計算(目前國家已放開收傭標(biāo)準(zhǔn))，則城市化進(jìn)程可帶來的利潤空間為100.8億元(35萬套×120萬×2.4%)，年均20.16億元人民幣。這還不包括原有的800萬人口改善性購房需求的保守估算。
四、管理與運(yùn)營
1、規(guī)模帶來效益
房地產(chǎn)市場空間和利潤空間再大，一個沒有規(guī)模的房地產(chǎn)中介公司也很難實(shí)現(xiàn)上千萬的經(jīng)濟(jì)效益。也就是說，一家店創(chuàng)造一千萬效益是不可能的，而十家店創(chuàng)造一千萬完全是可能。因此，房地產(chǎn)中介公司的效益多少，處決于公司規(guī)模的大小。當(dāng)然，公司規(guī)模的發(fā)展一定要有規(guī)劃，更要有計劃，要根據(jù)市場發(fā)展變化和規(guī)律，規(guī)范而穩(wěn)健的發(fā)展。
同時，加大企業(yè)品牌宣傳，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，提升專業(yè)服務(wù)質(zhì)量，從而，提高企業(yè)品牌市場影響力。
2、管理產(chǎn)生業(yè)績
房地產(chǎn)中介公司規(guī)模再大，若沒有規(guī)范的管理制度和管理團(tuán)隊(duì)來管理，也不可能創(chuàng)造出理想的業(yè)績。因此，打造管理團(tuán)隊(duì)，建立管理制度，是房地產(chǎn)中介公司創(chuàng)造業(yè)績的前提。
由于房地產(chǎn)中介行業(yè)的特殊性——成本主要由門店房租和人員薪資構(gòu)成，所以，成本管理和績效管理是房地產(chǎn)中介公司管理工作的重中之重。
3、資源大于能力
房地產(chǎn)中介公司的主要工作就是資源管理，它包括資源開發(fā)、資源整合和資源維護(hù)，一切工作都圍繞著“資源”而進(jìn)行，而資源是指人員、房源和客源這三個方面，人員是房地產(chǎn)中介公司發(fā)展的第一要素，做好人力資源管理是房地產(chǎn)中介公司發(fā)展的前提，任何一家公司的發(fā)展都離不開人，這是不辨的道理。當(dāng)然，房源和客源也很重要，也就是說在高素質(zhì)的人員，也離不開優(yōu)質(zhì)的房源和忠誠的客源做為支撐。
因此，資源是房地產(chǎn)中介公司的命脈，是房地產(chǎn)中介公司和員工生存和發(fā)展的保障。
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