市場(chǎng)調(diào)查，是開展商業(yè)地產(chǎn)工作的起點(diǎn)和重點(diǎn)，如果市場(chǎng)調(diào)查工作做得穩(wěn)妥扎實(shí)，后面一系列工作自然水到渠成，下面學(xué)習(xí)啦小編給大家分享商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查，歡迎參閱。

　　商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查

　　1、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研

　　①消費(fèi)者對(duì)某類商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的總需求及飽和點(diǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。

　　②調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)：地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰。

　?、巯M(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和平均經(jīng)濟(jì)收入水平。

　?、芟M(fèi)者實(shí)際支付能力。

　?、菹M(fèi)者對(duì)“產(chǎn)品”質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見。

　　2、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研

　　主要是指：消費(fèi)者的購(gòu)買意向、購(gòu)買行為、購(gòu)買力水平、購(gòu)買傾向、影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的基礎(chǔ)。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研

　?、傧M(fèi)者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類。

　　②消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量以及位置的要求。

　　③消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商品的信賴程度和印象。

　?、苌虡I(yè)地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

　　一、市場(chǎng)調(diào)查分析

　　影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商業(yè)物業(yè)所處區(qū)域(或商業(yè)圈)的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡。同時(shí)，市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些。

　　通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)查分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析;

　　通過對(duì)本地區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場(chǎng)未來3-5年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。

　　二、市場(chǎng)調(diào)查分類

　　1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查

　　2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查

　　3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

　　4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考

　　市場(chǎng)調(diào)查主要分為五個(gè)方面

　　1、居民生活水平調(diào)研：針對(duì)本地區(qū)內(nèi)的人口數(shù)量、人口密度、教育水平、職業(yè)狀況、居民收入水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行調(diào)研以確定該地區(qū)的市場(chǎng)定位。

　　2、租金水平調(diào)研：本地區(qū)各類商業(yè)設(shè)施租金水平、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的調(diào)研。通過此項(xiàng)調(diào)研分析，為我公司的租金水平、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的制定提供依據(jù)。

　　3、功能服務(wù)性設(shè)施調(diào)研：對(duì)商圈內(nèi)的功能服務(wù)性設(shè)施布點(diǎn)情況、經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào)研。為我們的招商建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　4、同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)研：對(duì)城市內(nèi)同業(yè)態(tài)商店進(jìn)行商店布局、商品組合、客流經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)研。為我們的招商建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　5、商品調(diào)研：對(duì)商品的品種、品牌、價(jià)格、價(jià)位、銷售情況進(jìn)行調(diào)研。為我們的招商建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　三：市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備工作

　　無論做哪類市場(chǎng)調(diào)查，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準(zhǔn)備工作一般有：

　　1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求;

　　2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)(工作小姐)人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系;

　　3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5w1h1m);

　　4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位、商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料;

　　5、配齊工具--準(zhǔn)備好調(diào)查表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像器材等;

　　6、調(diào)查線路--前往調(diào)查區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排;

　　7、時(shí)間安排—市場(chǎng)調(diào)查時(shí)段的安排(平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚)，調(diào)查時(shí)間長(zhǎng)短的估算，調(diào)查項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。

　　四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(定位)策劃，最常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查(分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別)，再次是定點(diǎn)考察(類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目)，前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

　　市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解;二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈(區(qū)位比面要大些)，線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。

　　商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 房地產(chǎn)俱商業(yè)業(yè)態(tài)集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。

　　購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場(chǎng)等，通過“點(diǎn)”觀察。 調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：

　?、偕倘Ψ秶?，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌;

　?、谏虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)(同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段); 房地產(chǎn)論壇,

　?、劭土髁?、購(gòu)物消費(fèi)者特征(年齡、性別、職業(yè)、來源、目的)、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平(瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間);

　?、苈方謼l數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性;

　?、萁煌ǜ傻兰俺鋈肟?，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛秩序及對(duì)行人的干擾性;

　?、奚倘?nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度;

　?、呱倘ι逃梦飿I(yè)供求與租售概況(單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比例、付款方式、空置率等)