有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)狀
有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),通過其關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng),能直接或間接影響前向和后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為此，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)狀相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。
有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)狀篇一
摘要：房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)具有很高成長(zhǎng)性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),現(xiàn)狀,房?jī)r(jià)
一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的主要特點(diǎn)
(一)房?jī)r(jià)快速上漲，特別是大中城市房?jī)r(jià)漲幅過大
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，商品房消費(fèi)是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。它在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民生活中起著重要的作用，近幾年房地產(chǎn)業(yè)有了大幅度的發(fā)展，但是出現(xiàn)了許多難以解決的問題。房?jī)r(jià)的上漲引起了一系列的問題，上漲的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.房地產(chǎn)商擁有商品房定價(jià)權(quán)，并利用此定價(jià)權(quán)不斷抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致潛在住房購買者只能被動(dòng)接受該高房?jī)r(jià)。
2.復(fù)雜的審批程序、管理、審批收費(fèi)增加房屋成本，提高了商品房?jī)r(jià)格。
(二)供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重。
目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國(guó)城市化水平為28.7%，2006年增長(zhǎng)為44.9%，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿足。
面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長(zhǎng)期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性的特點(diǎn)所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來都是解釋市場(chǎng)現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。
進(jìn)入2008年以后，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了滯脹現(xiàn)象，價(jià)格維持高位但銷量劇減。房地產(chǎn)價(jià)格在過去幾年內(nèi)的大幅度上漲，導(dǎo)致居民的購買力無法去承接市場(chǎng)的供給，出現(xiàn)當(dāng)前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場(chǎng)氛圍逐漸形成。
(三)成交量萎縮，價(jià)格上升
中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010 年全國(guó)商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比同比下跌達(dá)40%，深圳跌幅最大，達(dá)49.98%;而天津、南京等二線城市全年成交量則同比下跌超20%。
(四)供需結(jié)構(gòu)失衡
目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題(發(fā)達(dá)國(guó)家和香港政府主要以提供廉租房為主)。三是二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。
二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)
(一)房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)
如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡;而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免;預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2011年以后會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。
(二)保障性住房將得到加強(qiáng)
從目前的政策措施看，未來中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問題。
(三)中國(guó)房地產(chǎn)在2011年以后會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過程
這是由未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
(四)目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)
2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
三、結(jié)束語
在針對(duì)中國(guó)樓市的過熱，國(guó)家有關(guān)部門先后出臺(tái)了一系列政策，選取若干具有代表性的城市作為試點(diǎn)單位。
(一)政府出臺(tái)加大房貸首付、提高利率的政策來抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限購住房，意在打擊樓市過熱。
各地也紛紛出臺(tái)樓房限購令，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。針對(duì)央企涉足房地產(chǎn)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的言論，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。雖然現(xiàn)在進(jìn)程緩慢，但沒有了眾多央企“地王”的中國(guó)樓市，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)是很明顯的。針對(duì)房地產(chǎn)商的自我炒作及空置率問題，目前統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)選取了北京、天津、上海、廣州、深圳五個(gè)城市，開始進(jìn)行存量住房使用狀況調(diào)查，即通常所說的空置房調(diào)查。這說明國(guó)家已經(jīng)非常關(guān)心這個(gè)問題，雖然屆時(shí)結(jié)果可能不會(huì)公布，但這已經(jīng)顯示了國(guó)家穩(wěn)定樓市的決心。
(二)國(guó)家另一個(gè)強(qiáng)有力的政策市建設(shè)保障性住房。
建部日前也向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)上調(diào)至1000萬套，投資將超過1萬億元，達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。并以重慶等城市作為試點(diǎn)。重慶作為中國(guó)保障性住房建設(shè)的領(lǐng)跑者，已經(jīng)受到了國(guó)家的高度重視和社會(huì)的廣泛關(guān)注。2010年2月，重慶公布公租房建設(shè)方案：未來10年建設(shè)4000萬平方米公租房。前三年在主城區(qū)建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房。重慶規(guī)劃到2020年將主城區(qū)常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。到時(shí)候?qū)?huì)解決重慶大部分人的住房問題。
相信在政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策在不斷進(jìn)行調(diào)整，總體走向趨于合理，高房?jī)r(jià)會(huì)得到有效的抑制，房地產(chǎn)泡沫將會(huì)破裂，這會(huì)有利于老百姓的安定和社會(huì)的和諧。
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有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)狀篇二
【摘要】簡(jiǎn)述了調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果，并基于理論和現(xiàn)實(shí)剖析了其對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，進(jìn)一步指出房地產(chǎn)市場(chǎng)中起關(guān)鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預(yù)只是臨時(shí)性的作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng);新國(guó)八條;土地供給
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)最熱門的行業(yè)之一，而且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國(guó)人的居住條件，也推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市作為一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。要求加強(qiáng)整頓的呼聲越發(fā)強(qiáng)烈。政府對(duì)此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國(guó)八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來國(guó)家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒有得到根本解決的一些問題。
1 2011年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布的政策及舉措
1.1 新“國(guó)八條”的出臺(tái)
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布((關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 (國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。通知作出進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺(tái)本地“限購令”以及啟動(dòng)保障性住房建設(shè)
青島限購令首先明確規(guī)定對(duì)已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購政策嚴(yán)重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應(yīng)，落實(shí)住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例。再次全面實(shí)施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃， 充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房?jī)r(jià)方面的雙重作用，堅(jiān)定不移地實(shí)施配建制度， 確保政策性住房的規(guī)模和進(jìn)度。
2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
根據(jù)歷年來青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，不僅是購房者購房意愿最低的一個(gè)月，也是開發(fā)商開盤、推盤最少的一個(gè)月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執(zhí)行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房?jī)r(jià)在觀望中走高。這主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國(guó)八條”的出臺(tái)，青島樓市進(jìn)入淡季，開發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應(yīng)量不足導(dǎo)致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個(gè)房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開發(fā)商新增推案少，市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應(yīng)量為61.39萬m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場(chǎng)仍維持供過于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場(chǎng)存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風(fēng)險(xiǎn)最高，需要16個(gè)月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個(gè)月去化完畢。市南區(qū)憑借獨(dú)一無二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢(shì)，存量較高，但市場(chǎng)去化速度穩(wěn)定。7月，限購區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務(wù)要達(dá)到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達(dá)256萬m2。進(jìn)入8月，在調(diào)控嚴(yán)壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收?qǐng)?。多?shù)房地產(chǎn)商把重點(diǎn)放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒有給青島樓市帶來什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫存達(dá)到11萬套，達(dá)到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長(zhǎng)達(dá)一年的的樓市調(diào)控升級(jí)，讓開發(fā)商和市場(chǎng)遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
在限購限貸政策下，市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自主需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，投機(jī)行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價(jià)格合理，勢(shì)必受到“剛需”客戶的青睞。
調(diào)控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房?jī)r(jià)格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設(shè)進(jìn)度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給壓力依然很大;第四，市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)的同時(shí)，房屋租賃的價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時(shí)屢屢有打折扣的現(xiàn)象?？梢?，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然任重而道遠(yuǎn)。
3 完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議
3.1 建立一個(gè)全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國(guó)，信息涵蓋各個(gè)部門。國(guó)家應(yīng)該建立一個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認(rèn)定難題。首先，個(gè)人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個(gè)家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質(zhì)上已屬 “二套房”范疇的問題;最后，實(shí)現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當(dāng)然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應(yīng)了。
3.2 鼓勵(lì)并監(jiān)督地方政府推行新政
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，很多都是因?yàn)榈胤秸畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應(yīng)中央政府，調(diào)控房?jī)r(jià)。前些年，面對(duì)中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導(dǎo)致不斷出現(xiàn) “空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過程中必須要吸取這個(gè)教訓(xùn)。
3.3 供求關(guān)系
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的原理來說，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會(huì)引起價(jià)格上漲，反之供過于求就會(huì)引起價(jià)格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給關(guān)系沒有得到根本解決，對(duì)房地產(chǎn)主體不會(huì)有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)和成交量有影響，但就長(zhǎng)期而言，很難達(dá)到預(yù)期的效果。因此，要使價(jià)格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該增加供應(yīng)、減少需求。在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長(zhǎng)期未必有效。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要從改變供求關(guān)系入手，保持整體市場(chǎng)的供求平衡。
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[4]張瑩. 房地產(chǎn)新政透視. 南風(fēng)窗, 2010年5月.
有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)狀篇三
摘要房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，融資問題是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的關(guān)鍵因素，如何確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣泛、資金充裕，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身有著重要的意思，對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起著重要的影響。因此，文章從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的概況，融資渠道。并提出了房地產(chǎn)業(yè)融資戰(zhàn)略的選擇。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資,融資途徑,戰(zhàn)略選擇
一、研究背景和意義
房地產(chǎn)業(yè)又是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、周期長(zhǎng)、價(jià)值高昂等行業(yè)特點(diǎn)決定了資金將是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。特別是我國(guó)加入世貿(mào)組織以后，企業(yè)所面臨的來自國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，融資環(huán)境和融資渠道也變得更加廣闊和復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考慮融資規(guī)模、融資方式、融資速度、融資成本、融資難度和融資風(fēng)險(xiǎn)等因素對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的影響。目前房地產(chǎn)融資的途徑主要是銀行貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)資金來源中銀行貸款達(dá)到70%以上。資金來源的單一，風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直受到束縛。相對(duì)而言，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要依靠直接融資，可以通過銀行貸款、發(fā)行債券、上市融資、房產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)投資基金等多種融資方式。如何確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣泛、資金充裕，不僅對(duì)房產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展有著重要意義，對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會(huì)起到舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)融資問題是我們現(xiàn)階段必須解決的問題。
2、研究?jī)?nèi)容
文章的主要研究?jī)?nèi)容有：
(1)深入分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的現(xiàn)狀。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資情況進(jìn)行較全面的了解，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀和存在的問題對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資途徑進(jìn)行分析。
(2)深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，自身的特征以及影響房地產(chǎn)的因素，從而全面的了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，針對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行更好的融資途徑的選擇。
(3)深入分析我國(guó)房地產(chǎn)融資的現(xiàn)有途徑。較全面的了解我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)有融資途徑的優(yōu)缺點(diǎn)，并不斷的針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)提出新的更加適合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資途徑。
文章研究框架：
三、文獻(xiàn)綜述
(一)國(guó)外主要房地產(chǎn)融資理論
(1)MM理論
MM理論由弗朗哥·漠迪哥萊尼和默頓·H·咐咪勒提出，他們認(rèn)為，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值是無關(guān)的，公司無論采用何種融資方式對(duì)公司的價(jià)值是沒有影響的。根據(jù)MM理論，資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債一邊究竟是多少對(duì)公司價(jià)值是沒有影響的，當(dāng)然這是不無安全真實(shí)的，但是，MM理論為融資結(jié)構(gòu)問題的研究提供了一個(gè)有效的途徑。Mille:認(rèn)為MM理論其實(shí)就是讓人們認(rèn)識(shí)到資本結(jié)構(gòu)與融資方式之間的關(guān)系。
(2)企業(yè)融資的平衡理論
在MM理論中，弗朗哥·漠迪哥萊尼和默頓·H·咐咪勒認(rèn)為，企業(yè)的負(fù)債率也高，其價(jià)值就會(huì)越大。他們并沒有考慮債務(wù)的擴(kuò)大，會(huì)使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)擴(kuò)大，企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的概率也會(huì)增大，甚至?xí)蛊髽I(yè)面臨破產(chǎn)。而企業(yè)融資平衡理論認(rèn)為，企業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該是平衡節(jié)稅和陷入財(cái)務(wù)虧空的上升而導(dǎo)致的各種成本的一種權(quán)衡的結(jié)果。這在一定程度上抑制了企業(yè)追求節(jié)稅優(yōu)惠而無限借貸的欲望，從而使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出一定的分布規(guī)律。
(2)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資理論
國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)融資途徑方面的研究主要集中在分析國(guó)外現(xiàn)有的融資途徑是否適用于我國(guó)，已經(jīng)在國(guó)內(nèi)的應(yīng)用現(xiàn)狀。中國(guó)社科院公布的《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，2005年將成為我國(guó)房地產(chǎn)融資模式不斷的向多元化的方向發(fā)展，多元化融資方式將成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式和途徑。中國(guó)指數(shù)研究院指出，自2005年以后，房地產(chǎn)資金來源發(fā)生了重大的變化，資金來源途徑呈現(xiàn)了多元化的趨勢(shì)，直接融資將不斷的成為房地產(chǎn)融資途徑的主流?？傮w而言，我國(guó)房地產(chǎn)融資途徑正在不斷的打開，呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)，直接融資將成為未來房地產(chǎn)融資的主流途徑。
第二章 房地產(chǎn)融資問題概述
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資概況
房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，運(yùn)用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的特性，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)階段都需要龐大的資金支持。如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。20世紀(jì)80年代后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷的發(fā)展起來，其融資方式主要呈現(xiàn)以下四種：
(1)銀行信貸資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。我國(guó)金融市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)融資很難通過信托融資、基金融資等途徑進(jìn)行，資金大部分來源于銀行的貸款資金，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的依賴程度相當(dāng)大。
(2)以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資途徑比較單一，主要有股票市場(chǎng)融資、企業(yè)債券融資、信托融資等。對(duì)于上市融資而言，我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)很少，即使上市企業(yè)也很難具備再融資的條件。對(duì)于企業(yè)債券而言，其占房地產(chǎn)業(yè)融資資金的極少一部分，且不斷的呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。對(duì)于信托融資而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)，來源于信托融資的資金占貸款資金的不到1%。
(3)外資在房地產(chǎn)融資中的比重不斷下降。2001年之后，我國(guó)房地產(chǎn)利用外資的數(shù)量不斷的增加，但是外資占整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金的比重卻在減少。目前，我國(guó)不提倡利用外資進(jìn)行直接融資，外資多以間接方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，不能為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的融資途徑。
(四)宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始多元化融資嘗試。2003年以來，國(guó)家采取了一些調(diào)控措施，不斷的多元化房地產(chǎn)融資途徑。
2、房地產(chǎn)業(yè)融資的特點(diǎn)
(一)資金需求量大，對(duì)外源性融資的依賴性強(qiáng)
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展。開發(fā)商的資金大部分來源于銀行借款、其他融資等，只依靠開發(fā)商的自由資金是很難順利完成開發(fā)項(xiàng)目的。資金需求量大是房地產(chǎn)業(yè)的一大典型的特征。
(二)土地和房產(chǎn)的抵押是房地產(chǎn)融資的重要條件
房地產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)，開發(fā)商在進(jìn)行融資時(shí)，往往蔡榮土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的抵押，對(duì)金融融資機(jī)構(gòu)而言可以降低風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)比較安全。對(duì)開發(fā)商而言，抵押貸款相對(duì)比較容易。
(3)房地產(chǎn)業(yè)資金存在很大的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，受經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家宏觀調(diào)控的影響比較大。相對(duì)一般企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)存在更大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容之一，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)政策的影響比較大，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的資金投入量很大，占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率相當(dāng)?shù)牡?，如果市?chǎng)形勢(shì)變化較快不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，那么，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很容造成資金鏈條的中斷。
3、房地產(chǎn)融資的影響因素
由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，如何進(jìn)行房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)成功的關(guān)鍵。要想解決這個(gè)問題，首先就是要弄清楚影響房地產(chǎn)融資的因素。
(1)外部因素
(1)國(guó)家政策調(diào)控
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之一，受國(guó)家政策調(diào)控的影響較大。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大關(guān)鍵因素是資金和土地。
近幾年，國(guó)家不斷出臺(tái)關(guān)于銀行貸款利率和土地使用方面的政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大。
(2)行業(yè)的總體形勢(shì)
每個(gè)行業(yè)都有其發(fā)展的周期，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)業(yè)處于復(fù)蘇和繁榮的階段，人們會(huì)看好其投資前景，開發(fā)商則會(huì)叫容易的籌措到資金，融資渠道相對(duì)會(huì)多一些。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)處于蕭條和衰退階段，開放商將很難籌措到資金。
(2)內(nèi)部因素
(1)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的企業(yè)，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的關(guān)鍵。開發(fā)商是大量資金的融入方，如果公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，那么，前期融入的資金可以在后期不斷的收回。如果公司經(jīng)營(yíng)狀況不好，那么，可能會(huì)出現(xiàn)很多的資金周轉(zhuǎn)問題。一個(gè)公司經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著一定的影響。
(2)企業(yè)規(guī)模
房地產(chǎn)公司規(guī)模的大小在一定程度上反應(yīng)了公司的企業(yè)信譽(yù)、償債能力等的好壞。在同等的信譽(yù)下，銀行傾向于將借款帶給公司規(guī)模較大的開發(fā)商。對(duì)于其他的融資途徑，規(guī)模大的開發(fā)商往往會(huì)憑借這一點(diǎn)更容易進(jìn)行融資，融資的難度相對(duì)較小。
第三章 我國(guó)房地產(chǎn)融資途徑分析
一、房地產(chǎn)一般融資途徑分析
(一)自有資金
房地產(chǎn)企業(yè)自有資金主要來源于開發(fā)商自己的資金、企業(yè)各方面的投入、稅后利潤(rùn)中的盈利公積金以及其他的財(cái)產(chǎn)收入等。這些資金全部屬于開發(fā)商的自有資金，開放商可以自行支配，長(zhǎng)期持有。自有資金是房地產(chǎn)業(yè)資金來源的一部分，資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商在其他融資方式上相對(duì)會(huì)更加的容易。
(二)土地使用權(quán)抵押貸款
發(fā)地產(chǎn)業(yè)的只要資金來源于銀行貸款，在銀行貸款中使用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款是房地產(chǎn)業(yè)貸款的主要方式之一。使用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款是一種獲得資金的主要途徑，但是其操作過程十分的繁瑣。開發(fā)商在利用自有資金獲得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)抵押給銀行獲得銀行貸款，然后將這些資金投入到生產(chǎn)中，進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通過商品房預(yù)售來回籠資金，并歸還銀行貸款。在這期間，由于土地的使用權(quán)抵押給了銀行，開發(fā)商的商品房是不能直接進(jìn)行出售的，要將土地使用權(quán)收回后才能進(jìn)行。所以，在回籠資金之前，開發(fā)商必須和銀行協(xié)商進(jìn)行土地使用權(quán)的收回。
(三)預(yù)收賬款
預(yù)收款是開發(fā)商資金的主要來源之一。預(yù)售款主要包括開發(fā)商預(yù)收的購房者的資金和開發(fā)商預(yù)收的委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，開發(fā)商可以先預(yù)售商品房得到一部很預(yù)收款，這樣不僅可以增加資金的來源，減輕開發(fā)商的資金壓力，而且可以將部分房地產(chǎn)未來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。對(duì)于購房者而言，可以先付出少部分的資金，就可以得到未來收益的增加，因此，預(yù)付賬款在房地產(chǎn)業(yè)是主要的融資方式之一。近年來，國(guó)家意志對(duì)購房者的首付款額度進(jìn)行調(diào)整，使得開放商利用預(yù)付賬款方式進(jìn)行融資的難度不斷加大。
(四)銀行貨款
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源途徑，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)80%的資金來源于銀行貸款。銀行貸款主要包括抵押貸款和信用貸款兩種。。抵押貸款主要是針對(duì)個(gè)人的抵押貸款。信用貸款主要開發(fā)商通過融資租賃形式進(jìn)行貸款。一般信用比較好的開發(fā)商憑借其了良好的信譽(yù)通過融資租賃形式進(jìn)行融資，解決資金問題。開發(fā)商在進(jìn)行銀行貸款時(shí)主要可以采用房 地產(chǎn)抵押貸款、存款抵押貸款。
2、房地產(chǎn)新型融資途徑分析
(1)股權(quán)性融資
上市融資
所謂的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行上市獲得資金或者借殼上市后再進(jìn)行增發(fā)或者配股從而達(dá)到企業(yè)融資目的一種方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式，該融資方式在國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)較為通行。股票上市融資實(shí)質(zhì)就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的過程，同時(shí)增強(qiáng)該房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位。首先，股票上市融資實(shí)現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)與資本市場(chǎng)對(duì)接。房地產(chǎn)行業(yè)上市后，可以通過資本市場(chǎng)募集資金，降低對(duì)銀行信貸資金的依賴風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展能力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的上市，有利于該房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的做大做強(qiáng)，形成品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。不僅幫助企業(yè)迅速獲得融資，分?jǐn)傎Y金風(fēng)險(xiǎn)，又能為企業(yè)做宣傳，使其獲得極大的品牌效應(yīng)，可謂是一舉兩得。此外，股票上市融資增強(qiáng)了原有股東股權(quán)的流動(dòng)性，有利于股權(quán)的保值增值。
房地產(chǎn)企業(yè)上市融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍。上市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)意味著獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票上市，要支付數(shù)額巨大的資金籌集費(fèi)用。而且直接上市要求的高透明性讓開發(fā)企業(yè)內(nèi)部問題暴露，導(dǎo)致融資能力下降。
發(fā)行企業(yè)股票
由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)企業(yè)采用股票融資方式籌集資金非常重要。企業(yè)股票融資是企業(yè)發(fā)行股權(quán)類證書，持有證書的人有權(quán)參與公司的經(jīng)營(yíng)與管理，股票表明了其持有者對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理擁有參與權(quán)和決策權(quán)。股票發(fā)行企業(yè)必須是股份公司。股票投資的風(fēng)險(xiǎn)程度較高。對(duì)于企業(yè)債券而言，企業(yè)債券是一種債權(quán)債務(wù)合同，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與持有人之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，企業(yè)債券的持有人沒有參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利，只是企業(yè)債券到期時(shí)獲得本金和利息。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)高、投資大、房地產(chǎn)企業(yè)成為股份公司從而可以采用股票融資方式籌集資金是非常重要的。
(2)債券性融資
房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)發(fā)行債券獲得資金的方式。一般企業(yè)債券性融資包括兩種形式：
(1)可轉(zhuǎn)債
2001年我國(guó)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試發(fā)行公司可轉(zhuǎn)債的形式進(jìn)行融資?？赊D(zhuǎn)債是指在一定條件下可以被轉(zhuǎn)換成公司股票的債券?？赊D(zhuǎn)債具有債權(quán)和期權(quán)的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債券到期，獲取公司還本付息;也可以選擇在約定的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)換成股票，享受股利分配或資本增值。但可轉(zhuǎn)債的發(fā)行條件目前比配股和增發(fā)都要嚴(yán)格，除了主承銷商需要關(guān)注的十二方面的問題外，還要求公司必須滿足最近3年連續(xù)盈利且最近3年凈資產(chǎn)利潤(rùn)率平均在10%以上，屬于能源、原材料、基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)的公司可以低于10%，但不得低于7%等等。 可轉(zhuǎn)債融資方式的產(chǎn)生給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一種新型的融資方式。
(2)發(fā)行公司債和企業(yè)債
企業(yè)發(fā)行債券在國(guó)外是一種非常重要的融資方式，但是目前在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式少至又少。一方面是我國(guó)相關(guān)的法律、法規(guī)不健全，不完善，另一方面是房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)比較大使得企業(yè)債券發(fā)行很難獲得國(guó)家的批準(zhǔn)。就債權(quán)性融資而言，公司債券以其發(fā)行程序簡(jiǎn)捷、融資期限長(zhǎng)、利率比銀行貸款低許多而優(yōu)勢(shì)明顯。但是，債券性融資還債的壓力比較大，所以有的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
房地產(chǎn)債券融資有著還款期限較長(zhǎng)，附加限制少，資金成本較低等優(yōu)勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這種利潤(rùn)率較高的行業(yè)，發(fā)行債券可以不攤薄股東的利潤(rùn)，在一定程度上保證了股東利益的最大化。但是，房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一，大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息，不利于企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，到期形成較大償債壓力。再加上國(guó)家針對(duì)企業(yè)債券的非市場(chǎng)化政策措施阻礙了房地產(chǎn)債券的發(fā)展。
總之，債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國(guó)比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)，而國(guó)家更愿意支持那些重點(diǎn)大中型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。所以，一個(gè)地產(chǎn)公司去發(fā)債會(huì)很難批。債權(quán)性融資在我國(guó)現(xiàn)階段的可行性并不高。
(三)房地產(chǎn)證券化
房產(chǎn)證券化是近幾年比較常見的發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商使用的融資方式。
所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券形式，投資人和房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的關(guān)系，由擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)變?yōu)閾碛凶C券的債權(quán)。資產(chǎn)證券化不僅包括企業(yè)上市、產(chǎn)業(yè)基金等，其最主要的表現(xiàn)形式是住宅抵押貸款證券化。住房抵押貸款的證券化，即以房地產(chǎn)所作的授信貸款為擔(dān)保而發(fā)行證券(抵押貸款支持證券)，住房抵押貸款證券化作為住房融資證券化的一個(gè)重要組成部分，在發(fā)達(dá)國(guó)家己成為金融機(jī)構(gòu)融資、增強(qiáng)資金流動(dòng)性、分散投資風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。不僅推動(dòng)了那些國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且還在很大程度上解決了老百姓住房難的問題。就我國(guó)而言，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)體制、金融政策上同那些國(guó)家有很大的差異，加上資本市場(chǎng)還未完全放開，所以，并未大力推行房產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)行融資。但是，發(fā)展經(jīng)濟(jì)就必須大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)就有必要推行房產(chǎn)抵押貸款證券化。近幾年，全球經(jīng)濟(jì)一直在走下坡路，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍保持了較快的增長(zhǎng)，應(yīng)該說其中房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是功不可沒的。通過房產(chǎn)證券化可以增加商業(yè)銀行信貸資金，滿足消費(fèi)者的購房信貸需求，從一定程度上緩解按揭供需矛盾，最終將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而帶動(dòng)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
(四)其他融資渠道
(1)國(guó)外資金入市
房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式可分為兩種，即利用國(guó)外直接投資和國(guó)外間接投資。利用直接投資、一般有成立合資或合作公司的方式。在這里，外商的投資構(gòu)成外商資本金，亦構(gòu)成企業(yè)的自有資金。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權(quán)與控制權(quán)的喪失問題，但需要用外匯還本付息，國(guó)外商業(yè)貸款利率一般都很高，其風(fēng)險(xiǎn)較大。
(2)保險(xiǎn)資金入市
保險(xiǎn)資金主要包括保險(xiǎn)公司的資本金和準(zhǔn)備金，資金數(shù)個(gè)較大，如果保險(xiǎn)金可以作為融資方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有著不小的優(yōu)勢(shì)。國(guó)家允許保險(xiǎn)資金融資方式不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供一種新型的融資途徑，而且可以為保險(xiǎn)公司提供一種新的投資方式，合理的分分散保險(xiǎn)公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。目前從各種情況來看，保險(xiǎn)公司是非常適合于投資房地產(chǎn)，保險(xiǎn)不可以投資任何的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)定是不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。國(guó)家應(yīng)該開放保險(xiǎn)公司，可以容許他們至少投資一部分收租的物業(yè)和房地產(chǎn)投資的信托基金。保險(xiǎn)基金的資金量是很大的，所以至少應(yīng)該可以讓保險(xiǎn)基金投資收租型的物業(yè)。
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