有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)查現(xiàn)狀
有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)查現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),通過其關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng),能直接或間接影響前向和后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為此，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)查現(xiàn)狀相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。
有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)查現(xiàn)狀篇一
摘要：房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個(gè)新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),現(xiàn)狀,房價(jià)
一、中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的主要特點(diǎn)
(一)房價(jià)快速上漲，特別是大中城市房價(jià)漲幅過大
房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，商品房消費(fèi)是當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。它在拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民生活中起著重要的作用，近幾年房地產(chǎn)業(yè)有了大幅度的發(fā)展，但是出現(xiàn)了許多難以解決的問題。房價(jià)的上漲引起了一系列的問題，上漲的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.房地產(chǎn)商擁有商品房定價(jià)權(quán)，并利用此定價(jià)權(quán)不斷抬高房價(jià)，導(dǎo)致潛在住房購買者只能被動(dòng)接受該高房價(jià)。
2.復(fù)雜的審批程序、管理、審批收費(fèi)增加房屋成本，提高了商品房價(jià)格。
(二)供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重。
目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多。快速城市化為城市輸送來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。
面對如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性的特點(diǎn)所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來都是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。
進(jìn)入2008年以后，一些城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了滯脹現(xiàn)象，價(jià)格維持高位但銷量劇減。房地產(chǎn)價(jià)格在過去幾年內(nèi)的大幅度上漲，導(dǎo)致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現(xiàn)當(dāng)前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。
(三)成交量萎縮，價(jià)格上升
中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010 年全國商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比同比下跌達(dá)40%，深圳跌幅最大，達(dá)49.98%;而天津、南京等二線城市全年成交量則同比下跌超20%。
(四)供需結(jié)構(gòu)失衡
目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題(發(fā)達(dá)國家和香港政府主要以提供廉租房為主)。三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。
二、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢
(一)房價(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢
如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡;而如果任由房價(jià)按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免;預(yù)計(jì)房價(jià)在2011年以后會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用。
(二)保障性住房將得到加強(qiáng)
從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。
(三)中國房地產(chǎn)在2011年以后會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過程
這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
(四)目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)
2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
三、結(jié)束語
在針對中國樓市的過熱，國家有關(guān)部門先后出臺了一系列政策，選取若干具有代表性的城市作為試點(diǎn)單位。
(一)政府出臺加大房貸首付、提高利率的政策來抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限購住房，意在打擊樓市過熱。
各地也紛紛出臺樓房限購令，抑制房價(jià)的過快增長。針對央企涉足房地產(chǎn)導(dǎo)致房價(jià)上漲的言論，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。雖然現(xiàn)在進(jìn)程緩慢，但沒有了眾多央企“地王”的中國樓市，抑制房價(jià)的過快增長是很明顯的。針對房地產(chǎn)商的自我炒作及空置率問題，目前統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)選取了北京、天津、上海、廣州、深圳五個(gè)城市，開始進(jìn)行存量住房使用狀況調(diào)查，即通常所說的空置房調(diào)查。這說明國家已經(jīng)非常關(guān)心這個(gè)問題，雖然屆時(shí)結(jié)果可能不會(huì)公布，但這已經(jīng)顯示了國家穩(wěn)定樓市的決心。
(二)國家另一個(gè)強(qiáng)有力的政策市建設(shè)保障性住房。
建部日前也向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)上調(diào)至1000萬套，投資將超過1萬億元，達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。并以重慶等城市作為試點(diǎn)。重慶作為中國保障性住房建設(shè)的領(lǐng)跑者，已經(jīng)受到了國家的高度重視和社會(huì)的廣泛關(guān)注。2010年2月，重慶公布公租房建設(shè)方案：未來10年建設(shè)4000萬平方米公租房。前三年在主城區(qū)建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房。重慶規(guī)劃到2020年將主城區(qū)常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。到時(shí)候?qū)?huì)解決重慶大部分人的住房問題。
相信在政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，國家對房地產(chǎn)政策在不斷進(jìn)行調(diào)整，總體走向趨于合理，高房價(jià)會(huì)得到有效的抑制，房地產(chǎn)泡沫將會(huì)破裂，這會(huì)有利于老百姓的安定和社會(huì)的和諧。
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有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)查現(xiàn)狀篇二
【摘要】簡述了調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果，并基于理論和現(xiàn)實(shí)剖析了其對青島房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，進(jìn)一步指出房地產(chǎn)市場中起關(guān)鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預(yù)只是臨時(shí)性的作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;新國八條;土地供給
中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國最熱門的行業(yè)之一，而且在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市作為一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價(jià)也隨之水漲船高。要求加強(qiáng)整頓的呼聲越發(fā)強(qiáng)烈。政府對此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來國家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場中沒有得到根本解決的一些問題。
1 2011年針對房地產(chǎn)市場發(fā)布的政策及舉措
1.1 新“國八條”的出臺
2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布((關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 (國辦發(fā)[2011]1號，簡稱“新國八條”)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。通知作出進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺本地“限購令”以及啟動(dòng)保障性住房建設(shè)
青島限購令首先明確規(guī)定對已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購政策嚴(yán)重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應(yīng)，落實(shí)住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例。再次全面實(shí)施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃， 充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價(jià)方面的雙重作用，堅(jiān)定不移地實(shí)施配建制度， 確保政策性住房的規(guī)模和進(jìn)度。
2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
根據(jù)歷年來青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，不僅是購房者購房意愿最低的一個(gè)月，也是開發(fā)商開盤、推盤最少的一個(gè)月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執(zhí)行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價(jià)在觀望中走高。這主要是對房地產(chǎn)市場仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺，青島樓市進(jìn)入淡季，開發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應(yīng)量不足導(dǎo)致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個(gè)房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開發(fā)商新增推案少，市場出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應(yīng)量為61.39萬m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風(fēng)險(xiǎn)最高，需要16個(gè)月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個(gè)月去化完畢。市南區(qū)憑借獨(dú)一無二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢，存量較高，但市場去化速度穩(wěn)定。7月，限購區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務(wù)要達(dá)到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達(dá)256萬m2。進(jìn)入8月，在調(diào)控嚴(yán)壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收場。多數(shù)房地產(chǎn)商把重點(diǎn)放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒有給青島樓市帶來什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場并沒有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫存達(dá)到11萬套，達(dá)到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達(dá)一年的的樓市調(diào)控升級，讓開發(fā)商和市場遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
在限購限貸政策下，市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自主需求成為市場主導(dǎo)，投機(jī)行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價(jià)格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。
調(diào)控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價(jià)格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設(shè)進(jìn)度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場的供給壓力依然很大;第四，市場進(jìn)入觀望狀態(tài)的同時(shí)，房屋租賃的價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時(shí)屢屢有打折扣的現(xiàn)象?？梢姡康禺a(chǎn)市場調(diào)控依然任重而道遠(yuǎn)。
3 完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議
3.1 建立一個(gè)全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國，信息涵蓋各個(gè)部門。國家應(yīng)該建立一個(gè)全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認(rèn)定難題。首先，個(gè)人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個(gè)家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質(zhì)上已屬 “二套房”范疇的問題;最后，實(shí)現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當(dāng)然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應(yīng)了。
3.2 鼓勵(lì)并監(jiān)督地方政府推行新政
中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，很多都是因?yàn)榈胤秸畬Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應(yīng)中央政府，調(diào)控房價(jià)。前些年，面對中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導(dǎo)致不斷出現(xiàn) “空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過程中必須要吸取這個(gè)教訓(xùn)。
3.3 供求關(guān)系
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的原理來說，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會(huì)引起價(jià)格上漲，反之供過于求就會(huì)引起價(jià)格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購房需求。房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系沒有得到根本解決，對房地產(chǎn)主體不會(huì)有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對房價(jià)和成交量有影響，但就長期而言，很難達(dá)到預(yù)期的效果。因此，要使價(jià)格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。筆者認(rèn)為房價(jià)上漲應(yīng)該增加供應(yīng)、減少需求。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要從改變供求關(guān)系入手，保持整體市場的供求平衡。
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有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)查現(xiàn)狀篇三
摘要房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，對一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，融資問題是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的關(guān)鍵因素，如何確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣泛、資金充裕，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)自身有著重要的意思，對一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起著重要的影響。因此，文章從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)業(yè)融資的概況，融資渠道。并提出了房地產(chǎn)業(yè)融資戰(zhàn)略的選擇。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資,融資途徑,戰(zhàn)略選擇
一、研究背景和意義
房地產(chǎn)業(yè)又是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、周期長、價(jià)值高昂等行業(yè)特點(diǎn)決定了資金將是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。特別是我國加入世貿(mào)組織以后，企業(yè)所面臨的來自國內(nèi)外市場的競爭日趨激烈，融資環(huán)境和融資渠道也變得更加廣闊和復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考慮融資規(guī)模、融資方式、融資速度、融資成本、融資難度和融資風(fēng)險(xiǎn)等因素對企業(yè)競爭發(fā)展的影響。目前房地產(chǎn)融資的途徑主要是銀行貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)資金來源中銀行貸款達(dá)到70%以上。資金來源的單一，風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直受到束縛。相對而言，國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要依靠直接融資，可以通過銀行貸款、發(fā)行債券、上市融資、房產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)投資基金等多種融資方式。如何確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣泛、資金充裕，不僅對房產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展有著重要意義，對一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會(huì)起到舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)融資問題是我們現(xiàn)階段必須解決的問題。
2、研究內(nèi)容
文章的主要研究內(nèi)容有：
(1)深入分析我國房地產(chǎn)市場融資的現(xiàn)狀。對我國房地產(chǎn)市場融資情況進(jìn)行較全面的了解，針對我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀和存在的問題對我國房地產(chǎn)融資途徑進(jìn)行分析。
(2)深入分析房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，自身的特征以及影響房地產(chǎn)的因素，從而全面的了解房地產(chǎn)市場的特征，針對其特點(diǎn)進(jìn)行更好的融資途徑的選擇。
(3)深入分析我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)有途徑。較全面的了解我國房地產(chǎn)現(xiàn)有融資途徑的優(yōu)缺點(diǎn)，并不斷的針對我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)提出新的更加適合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資途徑。
文章研究框架：
三、文獻(xiàn)綜述
(一)國外主要房地產(chǎn)融資理論
(1)MM理論
MM理論由弗朗哥·漠迪哥萊尼和默頓·H·咐咪勒提出，他們認(rèn)為，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的市場價(jià)值是無關(guān)的，公司無論采用何種融資方式對公司的價(jià)值是沒有影響的。根據(jù)MM理論，資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債一邊究竟是多少對公司價(jià)值是沒有影響的，當(dāng)然這是不無安全真實(shí)的，但是，MM理論為融資結(jié)構(gòu)問題的研究提供了一個(gè)有效的途徑。Mille:認(rèn)為MM理論其實(shí)就是讓人們認(rèn)識到資本結(jié)構(gòu)與融資方式之間的關(guān)系。
(2)企業(yè)融資的平衡理論
在MM理論中，弗朗哥·漠迪哥萊尼和默頓·H·咐咪勒認(rèn)為，企業(yè)的負(fù)債率也高，其價(jià)值就會(huì)越大。他們并沒有考慮債務(wù)的擴(kuò)大，會(huì)使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)擴(kuò)大，企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的概率也會(huì)增大，甚至?xí)蛊髽I(yè)面臨破產(chǎn)。而企業(yè)融資平衡理論認(rèn)為，企業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該是平衡節(jié)稅和陷入財(cái)務(wù)虧空的上升而導(dǎo)致的各種成本的一種權(quán)衡的結(jié)果。這在一定程度上抑制了企業(yè)追求節(jié)稅優(yōu)惠而無限借貸的欲望，從而使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出一定的分布規(guī)律。
(2)國內(nèi)房地產(chǎn)融資理論
國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)融資途徑方面的研究主要集中在分析國外現(xiàn)有的融資途徑是否適用于我國，已經(jīng)在國內(nèi)的應(yīng)用現(xiàn)狀。中國社科院公布的《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，2005年將成為我國房地產(chǎn)融資模式不斷的向多元化的方向發(fā)展，多元化融資方式將成為我國房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式和途徑。中國指數(shù)研究院指出，自2005年以后，房地產(chǎn)資金來源發(fā)生了重大的變化，資金來源途徑呈現(xiàn)了多元化的趨勢，直接融資將不斷的成為房地產(chǎn)融資途徑的主流?？傮w而言，我國房地產(chǎn)融資途徑正在不斷的打開，呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，直接融資將成為未來房地產(chǎn)融資的主流途徑。
第二章 房地產(chǎn)融資問題概述
一、我國房地產(chǎn)融資概況
房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，運(yùn)用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的特性，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)階段都需要龐大的資金支持。如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。20世紀(jì)80年代后，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷的發(fā)展起來，其融資方式主要呈現(xiàn)以下四種：
(1)銀行信貸資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。我國金融市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)融資很難通過信托融資、基金融資等途徑進(jìn)行，資金大部分來源于銀行的貸款資金，房地產(chǎn)業(yè)對銀行的依賴程度相當(dāng)大。
(2)以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)融資途徑比較單一，主要有股票市場融資、企業(yè)債券融資、信托融資等。對于上市融資而言，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)很少，即使上市企業(yè)也很難具備再融資的條件。對于企業(yè)債券而言，其占房地產(chǎn)業(yè)融資資金的極少一部分，且不斷的呈現(xiàn)下降的趨勢。對于信托融資而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)，來源于信托融資的資金占貸款資金的不到1%。
(3)外資在房地產(chǎn)融資中的比重不斷下降。2001年之后，我國房地產(chǎn)利用外資的數(shù)量不斷的增加，但是外資占整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金的比重卻在減少。目前，我國不提倡利用外資進(jìn)行直接融資，外資多以間接方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，不能為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的融資途徑。
(四)宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始多元化融資嘗試。2003年以來，國家采取了一些調(diào)控措施，不斷的多元化房地產(chǎn)融資途徑。
2、房地產(chǎn)業(yè)融資的特點(diǎn)
(一)資金需求量大，對外源性融資的依賴性強(qiáng)
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展。開發(fā)商的資金大部分來源于銀行借款、其他融資等，只依靠開發(fā)商的自由資金是很難順利完成開發(fā)項(xiàng)目的。資金需求量大是房地產(chǎn)業(yè)的一大典型的特征。
(二)土地和房產(chǎn)的抵押是房地產(chǎn)融資的重要條件
房地產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)，開發(fā)商在進(jìn)行融資時(shí)，往往蔡榮土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的抵押，對金融融資機(jī)構(gòu)而言可以降低風(fēng)險(xiǎn)，相對比較安全。對開發(fā)商而言，抵押貸款相對比較容易。
(3)房地產(chǎn)業(yè)資金存在很大的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，受經(jīng)濟(jì)政策、國家宏觀調(diào)控的影響比較大。相對一般企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)存在更大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在我國，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容之一，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)政策的影響比較大，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的資金投入量很大，占用時(shí)間長，周轉(zhuǎn)率相當(dāng)?shù)牡停绻袌鲂蝿葑兓^快不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，那么，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很容造成資金鏈條的中斷。
3、房地產(chǎn)融資的影響因素
由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，如何進(jìn)行房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)成功的關(guān)鍵。要想解決這個(gè)問題，首先就是要弄清楚影響房地產(chǎn)融資的因素。
(1)外部因素
(1)國家政策調(diào)控
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之一，受國家政策調(diào)控的影響較大。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大關(guān)鍵因素是資金和土地。
近幾年，國家不斷出臺關(guān)于銀行貸款利率和土地使用方面的政策，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大。
(2)行業(yè)的總體形勢
每個(gè)行業(yè)都有其發(fā)展的周期，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)業(yè)處于復(fù)蘇和繁榮的階段，人們會(huì)看好其投資前景，開發(fā)商則會(huì)叫容易的籌措到資金，融資渠道相對會(huì)多一些。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)處于蕭條和衰退階段，開放商將很難籌措到資金。
(2)內(nèi)部因素
(1)企業(yè)經(jīng)營狀況
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的企業(yè)，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的關(guān)鍵。開發(fā)商是大量資金的融入方，如果公司經(jīng)營狀況良好，那么，前期融入的資金可以在后期不斷的收回。如果公司經(jīng)營狀況不好，那么，可能會(huì)出現(xiàn)很多的資金周轉(zhuǎn)問題。一個(gè)公司經(jīng)營狀況的好壞，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著一定的影響。
(2)企業(yè)規(guī)模
房地產(chǎn)公司規(guī)模的大小在一定程度上反應(yīng)了公司的企業(yè)信譽(yù)、償債能力等的好壞。在同等的信譽(yù)下，銀行傾向于將借款帶給公司規(guī)模較大的開發(fā)商。對于其他的融資途徑，規(guī)模大的開發(fā)商往往會(huì)憑借這一點(diǎn)更容易進(jìn)行融資，融資的難度相對較小。
第三章 我國房地產(chǎn)融資途徑分析
一、房地產(chǎn)一般融資途徑分析
(一)自有資金
房地產(chǎn)企業(yè)自有資金主要來源于開發(fā)商自己的資金、企業(yè)各方面的投入、稅后利潤中的盈利公積金以及其他的財(cái)產(chǎn)收入等。這些資金全部屬于開發(fā)商的自有資金，開放商可以自行支配，長期持有。自有資金是房地產(chǎn)業(yè)資金來源的一部分，資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商在其他融資方式上相對會(huì)更加的容易。
(二)土地使用權(quán)抵押貸款
發(fā)地產(chǎn)業(yè)的只要資金來源于銀行貸款，在銀行貸款中使用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款是房地產(chǎn)業(yè)貸款的主要方式之一。使用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款是一種獲得資金的主要途徑，但是其操作過程十分的繁瑣。開發(fā)商在利用自有資金獲得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)抵押給銀行獲得銀行貸款，然后將這些資金投入到生產(chǎn)中，進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通過商品房預(yù)售來回籠資金，并歸還銀行貸款。在這期間，由于土地的使用權(quán)抵押給了銀行，開發(fā)商的商品房是不能直接進(jìn)行出售的，要將土地使用權(quán)收回后才能進(jìn)行。所以，在回籠資金之前，開發(fā)商必須和銀行協(xié)商進(jìn)行土地使用權(quán)的收回。
(三)預(yù)收賬款
預(yù)收款是開發(fā)商資金的主要來源之一。預(yù)售款主要包括開發(fā)商預(yù)收的購房者的資金和開發(fā)商預(yù)收的委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，開發(fā)商可以先預(yù)售商品房得到一部很預(yù)收款，這樣不僅可以增加資金的來源，減輕開發(fā)商的資金壓力，而且可以將部分房地產(chǎn)未來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。對于購房者而言，可以先付出少部分的資金，就可以得到未來收益的增加，因此，預(yù)付賬款在房地產(chǎn)業(yè)是主要的融資方式之一。近年來，國家意志對購房者的首付款額度進(jìn)行調(diào)整，使得開放商利用預(yù)付賬款方式進(jìn)行融資的難度不斷加大。
(四)銀行貨款
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源途徑，我國房地產(chǎn)企業(yè)80%的資金來源于銀行貸款。銀行貸款主要包括抵押貸款和信用貸款兩種。。抵押貸款主要是針對個(gè)人的抵押貸款。信用貸款主要開發(fā)商通過融資租賃形式進(jìn)行貸款。一般信用比較好的開發(fā)商憑借其了良好的信譽(yù)通過融資租賃形式進(jìn)行融資，解決資金問題。開發(fā)商在進(jìn)行銀行貸款時(shí)主要可以采用房 地產(chǎn)抵押貸款、存款抵押貸款。
2、房地產(chǎn)新型融資途徑分析
(1)股權(quán)性融資
上市融資
所謂的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行上市獲得資金或者借殼上市后再進(jìn)行增發(fā)或者配股從而達(dá)到企業(yè)融資目的一種方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式，該融資方式在國際房地產(chǎn)企業(yè)較為通行。股票上市融資實(shí)質(zhì)就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的過程，同時(shí)增強(qiáng)該房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力和市場地位。首先，股票上市融資實(shí)現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)與資本市場對接。房地產(chǎn)行業(yè)上市后，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展能力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的上市，有利于該房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的做大做強(qiáng)，形成品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢。不僅幫助企業(yè)迅速獲得融資，分?jǐn)傎Y金風(fēng)險(xiǎn)，又能為企業(yè)做宣傳，使其獲得極大的品牌效應(yīng)，可謂是一舉兩得。此外，股票上市融資增強(qiáng)了原有股東股權(quán)的流動(dòng)性，有利于股權(quán)的保值增值。
房地產(chǎn)企業(yè)上市融資對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍。上市對房地產(chǎn)企業(yè)意味著獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票上市，要支付數(shù)額巨大的資金籌集費(fèi)用。而且直接上市要求的高透明性讓開發(fā)企業(yè)內(nèi)部問題暴露，導(dǎo)致融資能力下降。
發(fā)行企業(yè)股票
由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)企業(yè)采用股票融資方式籌集資金非常重要。企業(yè)股票融資是企業(yè)發(fā)行股權(quán)類證書，持有證書的人有權(quán)參與公司的經(jīng)營與管理，股票表明了其持有者對企業(yè)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)營管理擁有參與權(quán)和決策權(quán)。股票發(fā)行企業(yè)必須是股份公司。股票投資的風(fēng)險(xiǎn)程度較高。對于企業(yè)債券而言，企業(yè)債券是一種債權(quán)債務(wù)合同，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與持有人之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，企業(yè)債券的持有人沒有參與企業(yè)經(jīng)營管理的權(quán)利，只是企業(yè)債券到期時(shí)獲得本金和利息。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)高、投資大、房地產(chǎn)企業(yè)成為股份公司從而可以采用股票融資方式籌集資金是非常重要的。
(2)債券性融資
房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場發(fā)行債券獲得資金的方式。一般企業(yè)債券性融資包括兩種形式：
(1)可轉(zhuǎn)債
2001年我國發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試發(fā)行公司可轉(zhuǎn)債的形式進(jìn)行融資?？赊D(zhuǎn)債是指在一定條件下可以被轉(zhuǎn)換成公司股票的債券?？赊D(zhuǎn)債具有債權(quán)和期權(quán)的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債券到期，獲取公司還本付息;也可以選擇在約定的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)換成股票，享受股利分配或資本增值。但可轉(zhuǎn)債的發(fā)行條件目前比配股和增發(fā)都要嚴(yán)格，除了主承銷商需要關(guān)注的十二方面的問題外，還要求公司必須滿足最近3年連續(xù)盈利且最近3年凈資產(chǎn)利潤率平均在10%以上，屬于能源、原材料、基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)的公司可以低于10%，但不得低于7%等等。 可轉(zhuǎn)債融資方式的產(chǎn)生給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一種新型的融資方式。
(2)發(fā)行公司債和企業(yè)債
企業(yè)發(fā)行債券在國外是一種非常重要的融資方式，但是目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式少至又少。一方面是我國相關(guān)的法律、法規(guī)不健全，不完善，另一方面是房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)比較大使得企業(yè)債券發(fā)行很難獲得國家的批準(zhǔn)。就債權(quán)性融資而言，公司債券以其發(fā)行程序簡捷、融資期限長、利率比銀行貸款低許多而優(yōu)勢明顯。但是，債券性融資還債的壓力比較大，所以有的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
房地產(chǎn)債券融資有著還款期限較長，附加限制少，資金成本較低等優(yōu)勢對于房地產(chǎn)行業(yè)這種利潤率較高的行業(yè)，發(fā)行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。但是，房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一，大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息，不利于企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，到期形成較大償債壓力。再加上國家針對企業(yè)債券的非市場化政策措施阻礙了房地產(chǎn)債券的發(fā)展。
總之，債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國家有關(guān)部門批準(zhǔn)，而國家更愿意支持那些重點(diǎn)大中型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。所以，一個(gè)地產(chǎn)公司去發(fā)債會(huì)很難批。債權(quán)性融資在我國現(xiàn)階段的可行性并不高。
(三)房地產(chǎn)證券化
房產(chǎn)證券化是近幾年比較常見的發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商使用的融資方式。
所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券形式，投資人和房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的關(guān)系，由擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)變?yōu)閾碛凶C券的債權(quán)。資產(chǎn)證券化不僅包括企業(yè)上市、產(chǎn)業(yè)基金等，其最主要的表現(xiàn)形式是住宅抵押貸款證券化。住房抵押貸款的證券化，即以房地產(chǎn)所作的授信貸款為擔(dān)保而發(fā)行證券(抵押貸款支持證券)，住房抵押貸款證券化作為住房融資證券化的一個(gè)重要組成部分，在發(fā)達(dá)國家己成為金融機(jī)構(gòu)融資、增強(qiáng)資金流動(dòng)性、分散投資風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。不僅推動(dòng)了那些國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且還在很大程度上解決了老百姓住房難的問題。就我國而言，我國在經(jīng)濟(jì)體制、金融政策上同那些國家有很大的差異，加上資本市場還未完全放開，所以，并未大力推行房產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)行融資。但是，發(fā)展經(jīng)濟(jì)就必須大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)就有必要推行房產(chǎn)抵押貸款證券化。近幾年，全球經(jīng)濟(jì)一直在走下坡路，但我國經(jīng)濟(jì)仍保持了較快的增長，應(yīng)該說其中房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是功不可沒的。通過房產(chǎn)證券化可以增加商業(yè)銀行信貸資金，滿足消費(fèi)者的購房信貸需求，從一定程度上緩解按揭供需矛盾，最終將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而帶動(dòng)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
(四)其他融資渠道
(1)國外資金入市
房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式可分為兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。利用直接投資、一般有成立合資或合作公司的方式。在這里，外商的投資構(gòu)成外商資本金，亦構(gòu)成企業(yè)的自有資金。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權(quán)與控制權(quán)的喪失問題，但需要用外匯還本付息，國外商業(yè)貸款利率一般都很高，其風(fēng)險(xiǎn)較大。
(2)保險(xiǎn)資金入市
保險(xiǎn)資金主要包括保險(xiǎn)公司的資本金和準(zhǔn)備金，資金數(shù)個(gè)較大，如果保險(xiǎn)金可以作為融資方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)對不動(dòng)產(chǎn)有著不小的優(yōu)勢。國家允許保險(xiǎn)資金融資方式不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供一種新型的融資途徑，而且可以為保險(xiǎn)公司提供一種新的投資方式，合理的分分散保險(xiǎn)公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。目前從各種情況來看，保險(xiǎn)公司是非常適合于投資房地產(chǎn)，保險(xiǎn)不可以投資任何的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)定是不利于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。國家應(yīng)該開放保險(xiǎn)公司，可以容許他們至少投資一部分收租的物業(yè)和房地產(chǎn)投資的信托基金。保險(xiǎn)基金的資金量是很大的，所以至少應(yīng)該可以讓保險(xiǎn)基金投資收租型的物業(yè)。
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