房地產(chǎn)的市場分析論文
近十幾年來,隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有之重,得到了社會(huì)各方的普遍關(guān)注。為此，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理房地產(chǎn)的市場分析論文相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。
房地產(chǎn)的市場分析論文篇一
[論文提要] 本文從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合一系列推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，分析存在的問題，進(jìn)而整合內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控具體方法和對(duì)策，以促進(jìn)內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控;去庫存
一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
2015年，內(nèi)蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資1，081.05億元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份減緩0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資758.51億元，同比下降19%，降幅比1～11月份減緩0.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開放投資的比重為70.2%。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積13，637.36萬平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積1，697.16萬平方米，同比下降15.7%，1～11月份為下降17.6%。2015年，商品房銷售面積2，369.37萬平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1，052.18億元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。
二、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資面臨的問題
2015年，自內(nèi)蒙古治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降、房屋開發(fā)規(guī)模萎縮、商品房銷售低迷。全年情況比1～11月份稍有好轉(zhuǎn)，但形勢仍不容樂觀。主要原因：一是全區(qū)各地現(xiàn)有庫存較大，尤其是呼和浩特市、鄂爾多斯市、烏蘭察布市等地區(qū)，經(jīng)測算，消化現(xiàn)有庫存平均需要10年以上;二是居民消費(fèi)動(dòng)力不足。2015年，自治區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)增長乏力，同比增長1.1%，居住消費(fèi)同比下降0.3%，12月居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)環(huán)比上升0.5%，居住消費(fèi)環(huán)比上升0.3%，住房銷售成交量低迷;三是房地產(chǎn)開發(fā)到位資金不足、企業(yè)融資壓力大、資金鏈緊張使得企業(yè)后續(xù)開發(fā)難以為繼。如鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展融資規(guī)模在2，000億元左右，其中較大比例來源于民間借貸，低迷的房地產(chǎn)市場使民間借貸資金鏈緊繃，抑制了當(dāng)?shù)孛癖姷南M(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的資金再融資。與此同時(shí)，由于現(xiàn)金流緊張及為及時(shí)變現(xiàn)回籠資金，企業(yè)之間、小貸公司之間、小貸公司與個(gè)人客戶之間拿不出資金，只能以物償債，出現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)抵債問題。依據(jù)現(xiàn)行的稅費(fèi)政策，存在信貸抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)成本較高、重復(fù)上稅等問題，高額的稅費(fèi)加重了企業(yè)和個(gè)人的負(fù)擔(dān)，無益于解決多角債務(wù)危機(jī)，整體上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。
三、積極破解困局，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制
2015年，自治區(qū)政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(內(nèi)政辦[2015]58號(hào))，積極破解房地產(chǎn)市場發(fā)展困局，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制;2016年，政府辦公廳對(duì)外發(fā)布《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見》，對(duì)棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房、全面落實(shí)購房落戶等政策，都給出了明確的指導(dǎo)意見。參考自治區(qū)政府出臺(tái)的政策文件以及發(fā)達(dá)省市經(jīng)驗(yàn)，提出以下建議：
(一)進(jìn)一步調(diào)整現(xiàn)行扭曲、限制房地產(chǎn)正常需求政策的政策建議。一是取消購買商品住房的不必要限制性規(guī)定。各盟市、旗縣(市、區(qū))對(duì)居民(含外地居民)在本地區(qū)購買商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的，在辦理簽約(網(wǎng)簽)、納稅、貸款以及權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，不再對(duì)其家庭擁有住房情況進(jìn)行查詢。取消非本地戶籍居民家庭在辦理購房和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)需提交繳納社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅納稅證明的限制性規(guī)定。對(duì)確需出具住房套數(shù)查詢證明的，購房人家庭住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建住房、房改房、繼承住房、征收(拆遷)安置住房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數(shù)只在購房所在地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)查詢。房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購房人家庭擁有商品住房的套數(shù)情況。家庭首次購買改善性普通商品住房按首套住房認(rèn)定;二是進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。取消對(duì)商品住房戶型設(shè)計(jì)“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，放開商品住房套型比例，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。在優(yōu)先滿足中小戶型普通商品住房用地需求的原則下，依法提供和滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求開發(fā)適銷對(duì)路商品住房的土地需求。
對(duì)于國有土地使用權(quán)出讓合同中已經(jīng)明確住宅套型比例要求的，仍執(zhí)行原合同約定條款。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，開發(fā)適銷對(duì)路的商品住房。
(二)因地制宜，打通滿足居民需要和化解存量房的政策建議。一是全面落實(shí)購房落戶政策。在自治區(qū)區(qū)域內(nèi)，個(gè)人異地購買商品住房(包括新建商品住房和二手住房)，本人及其父母、未成年子女可按當(dāng)?shù)貞艏咴谫彿克诔擎?zhèn)落戶。鼓勵(lì)長期進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)移人口依法轉(zhuǎn)讓其原有農(nóng)村牧區(qū)住房，在城鎮(zhèn)購買商品住房并落戶;二是清理規(guī)范新建商品房銷售和進(jìn)戶環(huán)節(jié)收費(fèi)行為。新建住房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設(shè)施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設(shè)安裝費(fèi)用，一律計(jì)入新建住房開發(fā)建設(shè)總成本，不得在房價(jià)外向購房者另行收取。要嚴(yán)格執(zhí)行自治區(qū)財(cái)政廳、發(fā)展改革委、經(jīng)濟(jì)和信息化委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公布全區(qū)涉企行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金目錄清單的通知》(內(nèi)財(cái)非稅[2015]74號(hào))規(guī)定，凡未列入《內(nèi)蒙古自治區(qū)涉企行政事業(yè)性收費(fèi)目錄清單》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)涉企政府性基金目錄清單》的收費(fèi)項(xiàng)目和基金，一律停止征收。各盟市、旗縣自行設(shè)立的涉企行政事業(yè)性收費(fèi)和基金項(xiàng)目一律廢止，被收費(fèi)企業(yè)對(duì)擅自設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和政府性基金有權(quán)拒繳。2013年自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)新建居住建筑供熱計(jì)量裝置和室內(nèi)溫度調(diào)控裝置購置及安裝費(fèi)用管理的通知》(內(nèi)建城[2013]17號(hào))中規(guī)定的“在新建居住建筑達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，房屋建設(shè)單位應(yīng)暫按1，500元/戶付款標(biāo)準(zhǔn)將建筑物熱力入口和用戶的供熱計(jì)量裝置、室內(nèi)溫度調(diào)控裝置的購置費(fèi)用交予供熱單位設(shè)立的專門賬戶”內(nèi)容停止執(zhí)行;三是合理調(diào)整契稅稅率。對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅;對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購房屋免征契稅，購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅;四是積極支持居民合理的住房貸款需求。對(duì)購買首套普通自住房(含公寓式住宅)的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套住房貸款政策。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求;五是進(jìn)一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件。合理確定貸款條件、貸款額度和期限，放寬住房公積金支取條件，加快開展區(qū)內(nèi)異地貸款業(yè)務(wù)，降低貸款費(fèi)用，優(yōu)化貸款辦理流程。
(三)推動(dòng)開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，盤活存量資產(chǎn)的政策建議。一是進(jìn)一步加大存量商品房促銷力度。各地區(qū)要定期、不定期舉辦房地產(chǎn)展覽交易會(huì)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，出臺(tái)減免交易稅費(fèi)、讓利促銷等臨時(shí)性的購房政策措施，積極引導(dǎo)剛性購房需求和改善型購房需求。
鼓勵(lì)和支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位團(tuán)體購買商品住宅，特別是鼓勵(lì)企業(yè)購買商品住宅用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。鼓勵(lì)和引導(dǎo)各地區(qū)利用商業(yè)用房和商品住宅建設(shè)創(chuàng)業(yè)基地，特別是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，完善相關(guān)配套服務(wù)，打造一批創(chuàng)業(yè)示范基地;二是培育和發(fā)展房屋租賃市場，提升房屋租賃產(chǎn)業(yè)化水平。建立房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)，大力發(fā)展住房租賃市場，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃服務(wù);三是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道，加強(qiáng)與各類發(fā)債主管機(jī)構(gòu)的溝通聯(lián)系，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券;對(duì)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和獨(dú)立可預(yù)測現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)，允許通過資產(chǎn)證券化、發(fā)行銀行理財(cái)產(chǎn)品等方式籌集資金。進(jìn)一步落實(shí)自治區(qū)人民政府與中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極嘗試發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，探索新型城鎮(zhèn)化融資新渠道。
(四)進(jìn)一步推動(dòng)棚戶區(qū)改造同化解存量商品房結(jié)合的政策建議。拓寬商品住房與保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗縣(市、區(qū))人民政府可以以政府購買服務(wù)的方式，利用自有資金、棚改補(bǔ)助資金、銀行貸款，從市場購買或租賃商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，實(shí)現(xiàn)“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”的結(jié)合。鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補(bǔ)貼。各盟市、旗縣(市、區(qū))要統(tǒng)籌考慮本地區(qū)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置和存量商品住房情況，采取回購存量商品住房方式解決棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置房源。商品住房存量較大、消化周期較長的地區(qū)，公共租賃住房房源和棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造安置房源的籌集，原則上以全部回購存量商品住房的方式予以解決，存量商品住房確實(shí)不能滿足房源要求的，才可適當(dāng)新建。
主要參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)的市場分析論文篇二
論文導(dǎo)讀：在商品經(jīng)濟(jì)條件下，需求會(huì)或多或少的影響到商品的價(jià)格變動(dòng)，而對(duì)于房地產(chǎn)這種無法替代的需求而言，需求的變化起到舉足輕重的地位，資源的稀缺，需求的膨脹，必然導(dǎo)致價(jià)格的大幅度變動(dòng)。本文意在探討房地產(chǎn)需求構(gòu)成類型及其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求，分析
近兩三年來，房地產(chǎn)價(jià)格成了人們關(guān)注的重點(diǎn)，經(jīng)過2007年底的短暫調(diào)整之后，價(jià)格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，導(dǎo)致國家在2009年底針對(duì)房地產(chǎn)市場不斷出臺(tái)新的政策。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格，國內(nèi)學(xué)者持有不同的觀點(diǎn)，部分學(xué)者擔(dān)心我國會(huì)重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在處于泡沫狀態(tài)，如果放任發(fā)展，必將導(dǎo)致泡沫破滅，拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。筆者認(rèn)為，一個(gè)城市乃至國家房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，它受許多因素的影響：建筑成本、土地政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃、人口變動(dòng)、供求關(guān)系等。近期，房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)增長，建筑成本增長有限的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻出現(xiàn)了大幅度的上升，此種情況主要是需求大幅度變動(dòng)所致。本文試圖從房地產(chǎn)需求層面上探討一下我國房地產(chǎn)價(jià)格大幅變動(dòng)的成因。
在商品經(jīng)濟(jì)條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系就是供求關(guān)系，它是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場上的反映。在商品經(jīng)濟(jì)中，價(jià)值規(guī)律通過價(jià)格與價(jià)值的偏離自發(fā)地調(diào)節(jié)供求關(guān)系，供大于求，價(jià)格就下落;求大于供，價(jià)格就上升。結(jié)合到房地產(chǎn)上看，供求關(guān)系由以下兩方面構(gòu)成：其一、房地產(chǎn)需求：在特定條件下，消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購買(承租)的數(shù)量，此種需求數(shù)量同樣也要受其價(jià)格水平、消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)者消費(fèi)偏好、消費(fèi)者對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期的影響。其二、房地產(chǎn)供應(yīng)：在特定條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)擁有者愿意并且能夠提供租售的房地產(chǎn)的數(shù)量，這種供應(yīng)數(shù)量要受其價(jià)格水平、開發(fā)建設(shè)成本、開發(fā)技術(shù)水平、開發(fā)商對(duì)未來預(yù)期的影響。
一、在我國，房地產(chǎn)需求大致有三種：
1、基本性需求：此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要，屬于基本需求范疇包括結(jié)婚購房、動(dòng)拆遷購房、求學(xué)就業(yè)的臨時(shí)性居住、遷入定居等等?；拘枨笸哂幸欢ǖ姆€(wěn)定性，其對(duì)產(chǎn)品、地域的限定性也比較明顯，對(duì)就近的交通、商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)的加快，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致基本性需求呈不斷擴(kuò)大的趨勢。由于房地產(chǎn)需求是一種不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，屬剛性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面積、改善居住環(huán)境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些個(gè)性化的居住生活(休閑、度假)的改善等等。其最重要的特點(diǎn)在于：改善性需求、發(fā)展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩(wěn)定性兼而有之，因?yàn)楦纳坪桶l(fā)展是一個(gè)總的方向，同時(shí)也受社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政策、市場特別是個(gè)人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性。
以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求，它們的穩(wěn)步提高，是房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)。它們涉及到城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的發(fā)展比較穩(wěn)定，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個(gè)長期因素都很重要，但不能解釋房價(jià)在短期內(nèi)的暴漲。
3、投資(機(jī))性需求：投資(機(jī))需求的部分則不外乎資產(chǎn)保值、房產(chǎn)市場中長期投資，買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下，買房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。此類需求相對(duì)來說以投資性的購房置業(yè)較多，包括部分個(gè)案性的特殊需求，局部也會(huì)有投機(jī)現(xiàn)象存在。其可變性較強(qiáng)，受政策、市場、金融、經(jīng)濟(jì)等方面的影響較為明顯，也會(huì)存在一定程度的泡沫現(xiàn)象。相比較而言，其可控制性很強(qiáng)。從2007年以來，此類需求快速膨脹，成為引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的首要推動(dòng)力。
二、三種需求的分析：
從三種需求類型來看，基本性需求和改善性需求基本還是自住型的需求，近年來，基本性需求保持穩(wěn)定發(fā)展，而改善性需求比例逐步形成規(guī)模。從1996年開始，我國進(jìn)入了城鎮(zhèn)
化加速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口年均增長超過2000萬，城鎮(zhèn)人口的大量、快速增加將對(duì)我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的需求。同時(shí)，近年來我國家庭小型化趨勢明顯、伴隨婚齡人口持續(xù)增
加以及大量外來務(wù)工人員進(jìn)入城市等，都必將形成對(duì)了房地產(chǎn)基本性需求的增加，并將在今后一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮作用。與其他兩種需求不同的是，投資(機(jī))性需求當(dāng)中投資和投機(jī)的成分會(huì)隨外在環(huán)境的環(huán)境的變化而發(fā)生變化。房地產(chǎn)投資需求是把房地產(chǎn)作為投資或理財(cái)對(duì)象，通過擁有房地產(chǎn)的方式，來使財(cái)產(chǎn)保值增值。房地產(chǎn)投資及理財(cái)?shù)氖找?，主要來源于兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)用于出租的租金收入，二是房地產(chǎn)買賣價(jià)格上漲所帶來的增值收益。相對(duì)于消費(fèi)性房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)投資及理財(cái)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)較大，受到市場波動(dòng)、利率調(diào)整和流動(dòng)性變化等多種因素的影響，將房地產(chǎn)市場與資本市場更緊密地聯(lián)系在一起。在我國居民儲(chǔ)蓄率較高、投資渠道較少的背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為和股票投資一樣的居民投資手段，現(xiàn)階段，一家擁有兩三套住房已較為常見。作為房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，房地產(chǎn)投機(jī)主要是為了賺取買賣之間的差價(jià)。房地產(chǎn)投機(jī)的適度存在有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展：在房地產(chǎn)市場低迷時(shí)，投機(jī)者通過購買房地產(chǎn)可以刺激房地產(chǎn)市場需求的增長;而在房地產(chǎn)市場高潮時(shí)，投機(jī)者通過賣出房地產(chǎn)而增加供給，從而在一定程度上發(fā)揮了維穩(wěn)作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)投機(jī)者為追求高利潤而發(fā)生的過度炒作行為也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)格穩(wěn)定產(chǎn)生一些消極作用，影響人們對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期，在一定意義上虛增了房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求。近一年來，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷大幅度攀升，以投資、投機(jī)為主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影響需求情況的要素和手段：
影響需求情況的要素和手段有很多，主要分為兩大方面，其一是就消費(fèi)(投資)者而言，包括人口數(shù)量、人口的自然增長情況、家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)、居民收入狀況、職業(yè)情況、教育水平等等。另一方面則是就房地產(chǎn)市場環(huán)境而言，包括政策環(huán)境、市場環(huán)境、自然環(huán)境等。涉及到的影響手段包括國家相關(guān)政策、法律、房產(chǎn)消費(fèi)稅及其稅率、銀行存貸款利率。應(yīng)該關(guān)注的是，政策環(huán)境更多地應(yīng)該是調(diào)控房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求，對(duì)于以自己居住為主的基本性和改善性需求還是應(yīng)該以保護(hù)為主的。這也是體現(xiàn)政府建設(shè)和諧社會(huì)，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)步、健康、規(guī)范發(fā)展保證。從最近的國家宏觀調(diào)控政策來看，無論是提高住房貸款的利率，還是提高二次房貸的首付比例，其主要目的還是為了抑制過快增長的房地產(chǎn)投資(機(jī))需求。
鑒于我國土地資源的極度稀缺、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較快、人口增長短期難以扭轉(zhuǎn)和人民收入水平大幅提高的實(shí)際情況。作為國家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
1、調(diào)控政策的重點(diǎn)：
近兩三年來房地產(chǎn)市場經(jīng)過2007年底的短暫調(diào)整之后，價(jià)格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，其上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大部分人的承受能力，由于房地產(chǎn)投資投機(jī)賺錢效應(yīng)的影響，越來越多的人加入到投資投機(jī)的行列中來，使得房地產(chǎn)需求在基本和改善性需求沒有大幅度變化的前提下，出現(xiàn)了前所未有的快速膨脹，需求的大幅度增長進(jìn)一步刺激了房價(jià)的上漲。如果不加以引導(dǎo)和控制，此種惡性循環(huán)將越演越烈。所以，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策首先要解決的應(yīng)該是在保障住房正常供應(yīng)的前提下如何控制非正常的需求膨脹，包括過度投資和投機(jī)。
2、積極滿足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和發(fā)展的需求之一，其滿足與否關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)，是城市化進(jìn)程的極其重要的動(dòng)力來源。所以如何建立能滿足社會(huì)不同收入水平的廣大人民群眾的住房管理制度尤為重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供給應(yīng)
該切實(shí)落到實(shí)處。
3、合理引導(dǎo)改善性需求：
隨著廣大人民群眾收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品質(zhì)是基本的權(quán)利，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要方向，也是市場發(fā)展極其重要方面。
4、嚴(yán)格規(guī)范投資性需求和控制投機(jī)性需求。
基本性需求和改善性需求應(yīng)該市場需求的主體，而投資和投機(jī)性需求則屬于我們市場需求的補(bǔ)充和發(fā)展。投資和投機(jī)性需求的發(fā)生、發(fā)展具有兩面性。既能夠有效地搞活房地產(chǎn)市場。同時(shí)，如果發(fā)展得不好，也容易造成投機(jī)泡沫，從而破壞市場，甚至對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成巨大傷害和損失。所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格超常上漲的情況下，對(duì)于投資(機(jī))性需求我們要特別重視并加以嚴(yán)格規(guī)范和控制。
我們欣喜的看到，今年前四個(gè)月，中央已經(jīng)在政策、利率、稅收方面有所表現(xiàn)，包括國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，住房貸款政策、按揭首付政策的變化，從制度和政策上指明了房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。我們也一定會(huì)看到其滿意的結(jié)果，那就是房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展，人們有房可買、有錢能買、有房可居。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)的市場分析論文篇三
【摘要】簡述了調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果，并基于理論和現(xiàn)實(shí)剖析了其對(duì)青島房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，進(jìn)一步指出房地產(chǎn)市場中起關(guān)鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預(yù)只是臨時(shí)性的作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;新國八條;土地供給
中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國最熱門的行業(yè)之一，而且在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市作為一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價(jià)也隨之水漲船高。要求加強(qiáng)整頓的呼聲越發(fā)強(qiáng)烈。政府對(duì)此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來國家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場中沒有得到根本解決的一些問題。
1 2011年針對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)布的政策及舉措
1.1 新“國八條”的出臺(tái)
2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布((關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 (國辦發(fā)[2011]1號(hào)，簡稱“新國八條”)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。通知作出進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺(tái)本地“限購令”以及啟動(dòng)保障性住房建設(shè)
青島限購令首先明確規(guī)定對(duì)已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購政策嚴(yán)重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應(yīng)，落實(shí)住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例。再次全面實(shí)施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃， 充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價(jià)方面的雙重作用，堅(jiān)定不移地實(shí)施配建制度， 確保政策性住房的規(guī)模和進(jìn)度。
2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
根據(jù)歷年來青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，不僅是購房者購房意愿最低的一個(gè)月，也是開發(fā)商開盤、推盤最少的一個(gè)月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執(zhí)行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價(jià)在觀望中走高。這主要是對(duì)房地產(chǎn)市場仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺(tái)，青島樓市進(jìn)入淡季，開發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應(yīng)量不足導(dǎo)致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個(gè)房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開發(fā)商新增推案少，市場出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應(yīng)量為61.39萬m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風(fēng)險(xiǎn)最高，需要16個(gè)月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個(gè)月去化完畢。市南區(qū)憑借獨(dú)一無二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢，存量較高，但市場去化速度穩(wěn)定。7月，限購區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務(wù)要達(dá)到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達(dá)256萬m2。進(jìn)入8月，在調(diào)控嚴(yán)壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收?qǐng)?。多?shù)房地產(chǎn)商把重點(diǎn)放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒有給青島樓市帶來什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場并沒有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫存達(dá)到11萬套，達(dá)到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達(dá)一年的的樓市調(diào)控升級(jí)，讓開發(fā)商和市場遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
在限購限貸政策下，市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自主需求成為市場主導(dǎo)，投機(jī)行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價(jià)格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。
調(diào)控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價(jià)格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設(shè)進(jìn)度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場的供給壓力依然很大;第四，市場進(jìn)入觀望狀態(tài)的同時(shí)，房屋租賃的價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時(shí)屢屢有打折扣的現(xiàn)象?？梢姡康禺a(chǎn)市場調(diào)控依然任重而道遠(yuǎn)。
3 完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議
3.1 建立一個(gè)全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國，信息涵蓋各個(gè)部門。國家應(yīng)該建立一個(gè)全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認(rèn)定難題。首先，個(gè)人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個(gè)家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質(zhì)上已屬 “二套房”范疇的問題;最后，實(shí)現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當(dāng)然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應(yīng)了。
3.2 鼓勵(lì)并監(jiān)督地方政府推行新政
中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，很多都是因?yàn)榈胤秸畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應(yīng)中央政府，調(diào)控房價(jià)。前些年，面對(duì)中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導(dǎo)致不斷出現(xiàn) “空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過程中必須要吸取這個(gè)教訓(xùn)。
3.3 供求關(guān)系
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的原理來說，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會(huì)引起價(jià)格上漲，反之供過于求就會(huì)引起價(jià)格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購房需求。房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系沒有得到根本解決，對(duì)房地產(chǎn)主體不會(huì)有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對(duì)房價(jià)和成交量有影響，但就長期而言，很難達(dá)到預(yù)期的效果。因此，要使價(jià)格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。筆者認(rèn)為房價(jià)上漲應(yīng)該增加供應(yīng)、減少需求。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要從改變供求關(guān)系入手，保持整體市場的供求平衡。
參考文獻(xiàn)
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