房地產市場調查有哪些步驟
房地產市場調查有哪些步驟
市場調查與預測是房地產企業(yè)為營銷決策提供依據的重要手段,也是企業(yè)降低風險、提高競爭力的必要途徑。在進行房地產市場調查與預測時,離不開數(shù)學方法:如應用數(shù)理統(tǒng)計方法對市場調查收集的數(shù)據進行處理;應用數(shù)學模型進行定量預測，房地產市場調查有哪些步驟?
房地產市場調查步驟：準備階段
1.提出問題，明確目標
市場研究意義重大，其中一個重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問題。只有當需要研究的問題被仔細、準確地定義以后，才能設計研究計劃，獲取切合實際的信息。在對需要研究的問題進行定義的過程中，確定所要研究項目的目標也是一項重要的工作。每一項目應含有一個或多個目標。在這些目標未被明確建立之前，是無法進入下一步研究的。
房地產市場調研也不例外，市場調研的任務是為營銷決策提供信息，幫助決策者們發(fā)現(xiàn)并解決營銷問題，所以調研人員必須牢記調研是為營銷服務的，其目的是發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，任何偏離主題的調研都不能成為有效的調研。因此，在每次起草調研提案之前，調研人員首先要知道自己要做什么，要對調研目的與目標十分明確。
2.初步情況分析和非正式調查
調研人員對初步提出來需要調查的課題，要搜集有關資料做進一步分析研究，必要時還可以組織非正式的探測性調查，以判明問題的癥結所在，弄清究竟應當調查什么。探測性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來源。另一方面，如果研究的問題能夠準確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關系研究。同時，要根據調查的目的，考慮調查的范圍和規(guī)模多大才合適，調查的力量、時間和費用負擔是否有保證。如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調查的范圍和規(guī)模過大、內容過多，無法在限定時間內完成，就應當實事求是地加以調整。
3.制訂調查方案和工作計劃，擬定調研計劃書。
對房地產市場調查課題經過上述分析研究之后，如果決定要進行正式調查，就應制訂調查方案和工作計劃，即擬定調研計劃書。
房地產市場調查方案是對某項調查本身的設計，目的是為了調查有序、有目的地進行，它是指導調查實施的依據，對于大型的市場調查顯得更為重要。調查方案設計的內容如下：為完成調查的課題需要收集哪些信息資料;如何運用數(shù)據分析問題;明確獲得答案及證明答案的做法;信息資料從哪里取得，用什么方法取得;評價方案設計的可行性及調查費用的說明;方案進一步實施的準備工作等。
房地產市場調研工作計劃是指在某項調查之前，對組織領導、人員配備、考核、工作進度、完成時間和費用預算等做出安排，使調查工作能夠有計劃、有秩序地進行，以保證調查方案的實現(xiàn)。
總之，市場調研計劃書必須具有可操作性，對調查對象、調查范圍、調查內容、調查方法、調研經費預算、調研日程安排等都應給出明確的界定。
房地產市場調查步驟：實施階段
1.建立調查組織
房地產市場調查部門，應當根據調查任務和調查規(guī)模的大小，配備好調查人員。建立房地產市場調查組織。調查人員確定后，需要集中進行學習，對于臨時吸收的調查人員，更需要進行短期培訓。學習和培訓的內容主要包括：明確房地產市場調查方案;掌握房地產市場調查技術;了解與房地產有關的方針、政策、法令;學習必要的經濟知識和業(yè)務技術知識等。
2.收集第二手資料
房地產市場調查所需的資料，可分為第一手資料和第二手資料兩大類。第一手資料是指需要通過實地調查才能取得的資料，取得這部分資料所花的時間較長、費用較大。第二手資料是指企業(yè)內部記錄或已出版的外部記錄，取得這部分資料比較容易、花費較少。在實際調查中，應當根據調查方案提出的內容，盡可能組織調查人員收集第二手資料。收集第二手資料，必須保證資料的時效性、準確性和可靠性。對于統(tǒng)計資料，應該弄清指標的含義和計算的口徑，必要時應調整計算口徑，使之符合調查項目的要求。對于某些估計性的數(shù)據，要了解其估算方法和依據以及可靠程度。對于某些保密的資料，應當根據有關保密的規(guī)定，由專人負責收集、保管。
3.收集第一手資料
經常遇到的情況是，為解決問題所需的資料并不能完全地從內部記錄或已出版的外部記錄中獲得，即不能完全地從第二手資料中獲得，因此研究必須以第一手資料為基礎。收集第一手資料常要回答下面幾個問題：是通過觀察實驗還是詢問來獲得資料;問卷采取封閉式還是采取開放式結構;是將研究的目的直截了當?shù)馗嬖V被訪者還是對他們隱瞞研究的目的;類似的問題還很多，上述幾個問題是在研究過程中必須回答的基本問題。
在收集第一手資料的過程中，還必然伴隨著對調查樣本的設計和樣本的采集。在房地產市場調查中，廣泛采用的是抽樣調查法。因此，研究人員在樣本設計過程中必須考慮調研總體、樣本單位、抽樣設計、樣本規(guī)模等因素。
房地產市場調查步驟：分析和總結階段
1.數(shù)據的分析與解釋
數(shù)據分析包括對采用的抽樣方法進行統(tǒng)計檢驗，以及對數(shù)據的編輯、編碼和制表。編輯就是對問卷表進行縱覽的過程，以保證問卷的完整、連續(xù);編碼就是對問題加以編號，以使資料更好地發(fā)揮分析作用;制表就是根據某種指標對觀察得到的數(shù)據進行分類和交叉分類。
在大多數(shù)研究中，都要涉及編碼、編輯和制表程序。而統(tǒng)計檢驗作為一種獨特的抽樣過程和數(shù)據搜集工具，往往應用于某些特殊的研究。在可能的情況下，統(tǒng)計檢驗一般都在數(shù)據搜集和分析之前就進行，以保證所得到的數(shù)據與意欲研究的問題密切相關。
2.編寫調研報告。
調查研究報告主要歸納研究結果并得到結論，提交給管理人員決策使用。很多主管人員都十分關心這一報告，并將它作為評價研究成果好壞的標準。因此，研究報告必須寫得十分清楚、準確。無論你的研究做得多么深透、高明，如果沒有一份好的研究報告，都將會前功盡棄。
調研報告的主要內容包括：調查目的、方法、步驟、時間等說明;調查對象的基本情況;所調查問題的實際材料與分析說明;對調查對象的基本認識，作出結論;提出建設性的意見和建議;統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。
房地產市場調查報告的結構多種多樣，沒有固定的格式，一般由導言、主體、建議與附件組成。導言部分介紹調查課題的基本狀況，是對調查目的簡單而基本的說明;主體部分應概述調查的目的，說明調查所運用的方法及其必要性，對調查結果進行分析并進行詳細說明;附件部分是用來論證、說明主體部分有關情況的資料，如資料匯總統(tǒng)計表、原始資料來源等。
編寫房地產市場調研報告，還應當注意：堅持實事求是原則，調研報告要如實反映市場情況和問題，對報告中引用的事例和數(shù)據資料，要反復核實，必須確鑿、可靠;要突出重點，調研報告的內容必須緊扣調查主題，突出重點。結構要條理清楚，語言要準確精練，務必把所說的問題寫得清楚透徹;結論明確，調查結論切忌模棱兩可、不著邊際。要善于發(fā)現(xiàn)問題，敢于提出建議，以供決策參考，結論和建議可歸納為要點，使之更為醒目。調研報告應完整、整齊裝訂，印刷清楚、精致美觀。
3.總結反饋。
房地產市場調查全過程結束后，要認真回顧和檢查各個階段的工作，做好總結和反饋，以便改進今后的調查工作?？偨Y的內容主要有：調查方案的制訂和調查表的設計是否切合實際;調查方式、方法和調查技術的實踐結果，有哪些經驗可以推廣，有哪些教訓應當吸取;實地調查中還有哪些問題沒有真正搞清，需要繼續(xù)組織追蹤調查;對參加調查工作的人員做出績效考核，以促進調查隊伍的建設，提高調查水平和工作效率。
值得注意的是，在上述房地產市場調查的程序中，除了提出問題這一步驟之外，其他研究步驟并不能完全依照設想的程序進行。并且這些步驟也不是僵化不變的，實際運用時，可視調查內容、環(huán)境條件及要求的輕重緩急，靈活使用，有的程序可以省去、有的可以強化、有的可以重復。例如，在制訂某項研究方案時，我們也許會發(fā)現(xiàn)要研究的問題并沒有很好地定義，這樣，研究人員也許需要重新回到第一步，對需要研究的問題再做仔細的界定;再如，進入收集數(shù)據階段時，可能會發(fā)現(xiàn)原計劃的方法成本太高，這時為了保持預算平衡，就可能需要對原來的研究設計進行改變，減少資料規(guī)模，或以其他資料來代替(也許依靠第二手資料)。但當資料已經收集得差不多時，研究人員要再對研究方案做改動的話，所花的代價就非常大，這將影響研究的進行。正因如此，在進行資料收集之前，就應對研究設計十分認真的考慮，以免造成不必要的損失。