2017西安房地產(chǎn)市場分析
2017西安房地產(chǎn)市場分析
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2017西安房地產(chǎn)市場分析
2017年2月西安土地市場分析報(bào)告
市場概況：2月西安土地供應(yīng)成交冰火兩重天
2017年2月，西安土地市場呈現(xiàn)供應(yīng)下跌、成交上漲的局面。全市月度土地供應(yīng)面積不足30萬㎡，環(huán)比下跌八成，降至近一年來最低水平。
土地成交面積環(huán)比漲幅超一倍，共成交土地面積55萬㎡，其中航天城成交突出，面積占比四成。航天城實(shí)業(yè)、海倫堡地產(chǎn)、曲江國際會展投資公司分別于航天城、浐灞、曲江取得住宅地塊，地塊容積率低，樓面單價(jià)較高，使得全市住宅樓面價(jià)達(dá)1581元/㎡，各用途平均樓面價(jià)環(huán)比漲三成，達(dá)1482元/㎡。
一、供應(yīng)情況
1、供應(yīng)走勢
供應(yīng)跌至近一年來最低
2017年2月，受春節(jié)假期影響，西安市土地供應(yīng)跌至近一年來最低點(diǎn)，合計(jì)供應(yīng)13宗，供應(yīng)土地面積28.76萬㎡，環(huán)比下跌79.01%，同比仍跌81.91%，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積51.16萬㎡。商服和綜合用途分別供應(yīng)5宗和4宗，閻良和臨潼為各自的供應(yīng)主力區(qū)域。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)
2.1 各用途
商服、住宅用途各占三成
2017年2月，西安市供應(yīng)13宗土地中，商服和綜合用途供應(yīng)突出，其中商服用地供應(yīng)5宗，占比38%，閻良、高新、長安和城內(nèi)為供應(yīng)區(qū)域;綜合用地供應(yīng)4宗，占比31%，供應(yīng)區(qū)域?yàn)榕R潼。商住用地供應(yīng)2宗;住宅和工業(yè)用地各供應(yīng)1宗，供應(yīng)住宅用地位于城西大興新區(qū)。
無流掛
2017年2月，西安土地市場在掛17宗經(jīng)營性用地，均于本月成交，無土地流掛。
住宅成交面積占比六成 樓面價(jià)1581元/㎡
2017年2月，西安市共成交住宅用地7宗，住宅用地面積合計(jì)35.31萬㎡，占比全市65%，成交規(guī)劃建筑面積92.72萬㎡，樓面價(jià)1581元/㎡，其中樓面價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)92%。
本月住宅用地分別位于航天城(3宗)、浐河西路(2宗)、曲江二期唐華路(1宗)和大興新區(qū)(1宗)。成交宅地特點(diǎn)為低容積率、高樓面價(jià)，航天城實(shí)業(yè)在航天城取得的三宗住宅用地容積率均不高于2.8，樓面價(jià)超1400元/㎡;曲江國際會展投資公司唐華路地塊容積率不高于2.8，樓面價(jià)2177元/㎡;海倫堡地產(chǎn)浐河西路2宗地塊容積率均不高于2.0，樓面價(jià)超1900元/㎡，預(yù)計(jì)這些地塊未來都將建小高層和洋房產(chǎn)品。
2、成交結(jié)構(gòu)
2.1 各用途
住宅、商服各成交7宗
2月，西安住宅和商服用地各成交7宗，成交土地面積分別為35.31萬㎡和11.64萬㎡，占比全市65%和21%;商住和綜合用地分別成交2宗和1宗。住宅用地主要位于城南航天城、浐灞、曲江和城西;商服用地主要位于城南(航天城3宗，城南核心板塊1宗)、高陵和閻良;商住用地位于經(jīng)開和城西;綜合用地位于城東長樂東路。
2.2 各區(qū)域
成交集中于城南、浐灞、高陵和城西
本月共成交土地17宗，主要集中于城南(7宗)、浐灞(2宗)、高陵(2宗)和城西(2宗)。城南航天城公交6宗土地(3宗住宅，3宗商服)，含光路以西成交一宗商服用地;浐灞成交2宗住宅;高陵成交2宗商服;城西成交住宅和商住用地各一宗。閻良、曲江、城東和經(jīng)開各成交土地1宗。
2.3 各面積段
1-3萬㎡地塊占比提升
2017年2月，1-3萬㎡共成交6宗，占比35%，比上月提升19個(gè)百分點(diǎn)，成交代表為航天城、高陵商服地塊、曲江和城西大興新區(qū)住宅地塊;1萬㎡以下共計(jì)4宗，占比24%;5-10萬㎡共成交5宗，占比29%，成交代表為航天城3宗住宅地塊和浐河西路住宅地塊。本月10萬㎡以上無成交。
三、土地市場后市預(yù)判
土地供應(yīng)質(zhì)量和效率進(jìn)一步提升 新興區(qū)域和城市副中心供應(yīng)量上漲
2月，國家三部委聯(lián)合發(fā)文，下調(diào)首套和二套改善型住房的契稅和營業(yè)稅，助力樓市去庫存，并為二手房的流轉(zhuǎn)帶來利好;與此同時(shí)，中央提出我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，使小區(qū)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。
在著眼供給側(cè)改革，擴(kuò)大有效需求，全力化解房地產(chǎn)庫存的總基調(diào)下，未來國家及地方將會貫徹實(shí)施有保有壓的用地政策，創(chuàng)新土地利用方式，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)及新型城鎮(zhèn)化。具體到快速發(fā)展的西安市，未來土地供應(yīng)的質(zhì)量和效率有望進(jìn)一步提升，灃東新城、浐灞、高新、曲江和經(jīng)開等新興區(qū)域以及高陵、閻良、戶縣等城市副中心的土地供應(yīng)量將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，用地布局充分結(jié)合新修改的《西安城市總體規(guī)劃(2008-2020年)》，更加科學(xué)合理，為建設(shè)具有具有歷史文化特色的國際化大都市提供用地保障。
2017西安房地產(chǎn)市場分析
仲量聯(lián)行發(fā)布2017年第一季度西安房地產(chǎn)市場回顧
甲級辦公樓市場
2017年第一季度西安甲級辦公樓市場迎來近兩年首個(gè)新項(xiàng)目竣工入市。該項(xiàng)目為凱德廣場二期，由開發(fā)商全部自持對外出租，位于南二環(huán)與小寨片區(qū)，總建筑面積達(dá)22,280平方米。截至一季度末，西安甲級辦公樓市場總存量達(dá)655,000平方米。
不少具備實(shí)力的大型企業(yè)積極升級其辦公環(huán)境，當(dāng)中以本地和內(nèi)資需求最為活躍，約占整體新租活動的九成。按企業(yè)類型來看，金融服務(wù)、高科技、能源化工及專業(yè)服務(wù)成交面積占總成交面積的比例最高，分別為26.8%、24.2%、15.3%及10.9%。
甲級辦公樓市場平均有效凈租金微幅上漲。位于成熟片區(qū)的甲級辦公樓項(xiàng)目憑借優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)及強(qiáng)勁的租戶組合錄得租金穩(wěn)步上升。
展望2017年，西安甲級辦公樓市場將超過600,000平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)部分新項(xiàng)目將面臨招租壓力。“2017年將見證大量新項(xiàng)目入市，市場的供應(yīng)壓力有望達(dá)歷史高峰，尤其在高新區(qū)二期錦業(yè)路片區(qū)。隨著中鐵西安中心、邁科商業(yè)中心及綠地雙子塔A等大體量項(xiàng)目相繼入市，高新區(qū)二期的競爭將大大加劇。新入市的超高層項(xiàng)目有望迅速吸引市場關(guān)注，對片區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目亦將造成一定壓力。” 仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人青疏影表示。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
2017年第一季市場未錄得任何新項(xiàng)目開業(yè);國際零售商持續(xù)布局及跨境電商實(shí)體店開始出現(xiàn)在各大購物中心。本季度，Calvin Klein首次進(jìn)入西安，并在解放路片區(qū)的民生百貨-解放路店開出第一家新店;Z Zegna (Ermenegildo Zegna的副線品牌)計(jì)劃在位于鐘樓片區(qū)的世紀(jì)金花-珠江時(shí)代廣場開出首店;Muji計(jì)劃在鐘樓片區(qū)的王府井百貨開出其在西安的第5家門店;APM Monaco 也在王府井百貨開出首店;Innisfree在鐘樓片區(qū)的新世界百貨開出新店。
同時(shí)，受國家對跨境電商大力支持，越來越多實(shí)體店開始布局在各大商場，積極擴(kuò)大其零售市場份額。
展望2017年，市場或?qū)⒂瓉砑s530,000平方米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)。由于大部分新開業(yè)項(xiàng)目由資金實(shí)力雄厚的外資或本地開發(fā)商打造，我們根據(jù)這些開發(fā)商的招商實(shí)力及項(xiàng)目所在的區(qū)位等進(jìn)行多方面的考量，預(yù)計(jì)這些新項(xiàng)目在開業(yè)時(shí)有望取得較高入駐率。“當(dāng)中，由經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商打造的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如城北的熙地港購物中心及高新區(qū)的中大國際項(xiàng)目將受到國際零售商的青睞。隨著這些項(xiàng)目的入市，城北及高新區(qū)的商業(yè)氛圍將進(jìn)一步優(yōu)化。”仲量聯(lián)行西安分公司董事總經(jīng)理喬裕生表示。
高端住宅市場
2017年或?qū)⒊掷m(xù)出現(xiàn)利于住宅市場的優(yōu)惠政策，銷量有望穩(wěn)步回升。在當(dāng)前高端住宅市場高庫存的壓力下，大部分開發(fā)商仍將集中精力去庫存并快速回籠資金。與此同時(shí)，國家或是本地政府仍將出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，幫助市場減少庫存。對此，2017年，西安高端住宅市場的銷量將企穩(wěn)回升。
優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場
展望2017年，市場將出現(xiàn)243,000平方米的新增供應(yīng)，或拉動空置率上漲。在今年預(yù)計(jì)落成的新供應(yīng)集中在空港新城片區(qū)，隨著該片區(qū)交通配套進(jìn)一步完善，第三方物流及電商等租戶仍將繼續(xù)看好該片區(qū)。” 仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人馬偉業(yè)先生表示。
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