關(guān)于房地產(chǎn)銷售入門技巧
技巧是人們在從事同一個工作和活動中總結(jié)出來的可以使工作更簡單有力的方法。為此由學(xué)習(xí)啦小編為大家分享關(guān)于房地產(chǎn)銷售入門技巧，歡迎參閱。
房地產(chǎn)銷售入門技巧
房地產(chǎn)銷售三板斧
×先生、女士，像你是做xx生意的。像你做到今天那么成功，真的很羨慕你。當然嘛，你在這方面是專業(yè)人士，也是我的老師。有機會我一定向你請教。但是在房子方面，我要比你熟悉些。畢竟我們做了兩三年的房地產(chǎn)了，買不買我們的房子沒有關(guān)系，什么時候買也不要緊。您總是要購房的，耽誤您幾分鐘時間，給您分析一下xx市房地產(chǎn)的一些情況，給你一些建議，希望對你今后買樓時有所幫助，做個參考也好。
一、保值升值。
目的：激發(fā)客戶“買房子”的購買欲望。
其核心在于要解決“值與不值”的問題，讓客戶下決心買房。無論是自用還是用來直接投資，其結(jié)果都是一種投資方式。因此，保值、增值是投資者關(guān)心的關(guān)鍵。在這個環(huán)節(jié)著重給客戶講述的是“值”，講得好認為值，講得不好則認為不值，第一板斧強調(diào)的是“金融知識”
買房子，不論你是自用也好，投資也好，都是一種投資行為，因為畢竟一次性投入的資金量比較大，既然講投資，就要將升值，就算你買房只是為了住，那你也不愿意買個房子天天掉價吧。作為投資肯定是要有回報率的，您今天30萬買一套房，肯定希望它明年變成40萬甚至50萬，那怎樣才能有更高的回報呢?依我做房地產(chǎn)的經(jīng)驗，源引香港地產(chǎn)大王李嘉誠的話來說決定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。，那地段為什么這么重要呢?就拿我們的房子為例，我們這里是濱海中心區(qū)，交通方便，門口有公交車，學(xué)校、超市、廣場就在附近，再說后期咱們建設(shè)濱海唯一的步行街、商業(yè)圈，生活方便。政府在這交通要道建設(shè)了這么多年，已完全成規(guī)模，可以說這里是居住的最好地段，像這樣地段的房子想要的人是越來越多，需求量是越來越大，但地是越來越少，所以說它的升值潛力是非常大的，您說對嗎?從房地產(chǎn)本身來講，房子是永遠增值的。
買房永遠都是最穩(wěn)的，是長線投資，永遠增值，保值。我們國家人多地少，人口每年增長2%，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源，這些決定了地價，地產(chǎn)的增值，因此買房子是最穩(wěn)的投資，買什么都不如買房子。
人民幣貶值:
錢現(xiàn)在是越來越不值錢啦，一直再貶值，通貨膨脹越(通貨膨脹(Inflation)指在紙幣流通條件下，因貨幣供給ji大于貨幣實際需求，也即現(xiàn)實購買力大于產(chǎn)出供給，導(dǎo)致貨幣貶值，而引起的一段時間內(nèi)物價持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實質(zhì)是社會總需求大于社會總供給 (供遠小于求)。紙幣、含金量低的鑄幣、信用貨幣，過度發(fā)行都會導(dǎo)致通脹。)來越厲害。中國每年要有百分之八左右的國民經(jīng)濟增長率，所以國家大量發(fā)行貨幣，為什么在社會短短兩年之內(nèi)發(fā)行了三次貨幣，事實上這就是一個訊號。人民幣要貶值了，您都知道市場的供應(yīng)量應(yīng)該與需求量平衡的，如果不平衡，那貨幣肯定要貶值。就好比一杯牛奶，你不斷的往里面加水，表面上看牛奶的量增加了，但是牛奶的濃度含金量卻減少了。在加上2001年中國已加入世貿(mào)組織，我們中國有個大經(jīng)濟學(xué)家叫吳敬璉他就說“中國人三年之后(因為有三年的政策保護期)人民幣的貶值是不可避免的，因為在那個時候，經(jīng)濟全球一體化，你的錢、我的錢、他的錢，咱們大家的錢一起推向國際金融市場，自由兌換。那你說人民幣和美元，英鎊相比，哪個更值錢。我們不如別人的貨幣價值大，那么只有貶值去適應(yīng)別人”。 歷史上任何一個國家的一個政策方針的變動都會導(dǎo)致貨幣的貶值。你看像蘇聯(lián)，在解體前1987年1000盧布可以買一輛伏爾加轎車，1盧布=3美元，但解體后，1美元=2000盧布，即1000盧布=50美分。只能坐一次出租車了，我有個同學(xué)的姐姐，到印度去留學(xué)，找了個印度老公，后面到廣州成家，用120萬印尼盾買了一套房，后來一年之后，印尼發(fā)生動亂，而印尼盾貶值了120倍，120萬印尼盾只能買個衛(wèi)生間啦。他們老大說，那是他做生意最明智的一筆投資。
現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，可能現(xiàn)在咱們中國還能靠政治經(jīng)濟杠桿來保證貨幣穩(wěn)定，但是政治杠桿終究要被市場杠桿打破，只要在市場經(jīng)濟，人民幣貶值就是不可避免的，你可能現(xiàn)在還能感覺到把錢放在銀行比較安全。但是，你知不知道。在08年金融危機時，外國很多銀行紛紛倒閉，許多人一夜之間變得身無分文，我有個遠房親戚，當時從泰國回來就只帶了一身換洗的衣服回來，錢放在銀行，永遠都只是一個貨幣符號，眼看貨幣貶值了和一堆廢紙沒有啥區(qū)別。所以，為什么現(xiàn)在的人都不把錢存在銀行，而拿出來投資呢?轉(zhuǎn)入投資，而投資又有哪些投資渠道呢?
第一：存銀行。
把錢存入銀行，雖得到一定利息的回報，但是現(xiàn)在的利息低得連通貨膨脹都保不住，利率一般在3%左右，而通貨膨脹率每年達到8%左右，也就意味著您的錢每年都要損失5%左右，幾年后都沒有了，不劃算。存款也是一種貶值的過程,他會使我們的購買力越來越低，建國以來最高利率13%，當前2.25%,還有1.8%的利息稅,現(xiàn)在的錢放在銀行里是最劃不來的，就像是陽光下的冰塊很快就化掉了?，F(xiàn)在人民幣在銀行的利率是越調(diào)越低，以后調(diào)到“0”甚至收你的管理費用都有可能。
第二：炒股票。
中國的股票本質(zhì)就是政府為企業(yè)圈錢的一種手段。股市風云變幻風險很大，完全是“紙上富貴”。昨天還有幾百萬，可能一夜醒來，一分錢都沒有了 。股市上有句話：十個炒股，七個賠，兩人保本，一人賺。除非你是大戶.是莊家.否則十有八九都是死路一條。而且炒股的人，人家都講那是非正常人，晚上人家休息他卻興奮很，白天別人工作，他卻睡大覺。搞得人整天神神秘秘的。
第三：做生意。?
做生意是一種很好的投資，但是現(xiàn)在不像80年代擺個地攤賣牛仔褲也能賺錢?，F(xiàn)在市場經(jīng)濟下，市場越來越成熟，越來越規(guī)范，競爭越來越大，而且做生意風險大、利潤薄，只有百分之十左右的毛利潤。而且，你一要有資金。二要有經(jīng)驗。三要與工商、城管、稅務(wù)等很多部門打交道。做生意的人都知道，今天生意好做不一定代表明天的生意好做。俗話說：雞蛋不要放在一個籃子里.即使是做生意，也應(yīng)該分散投資，同時你是生意人?，都知道有句俗話說“商場如戰(zhàn)場，將軍難免陣前亡”?。別說是你，人家史玉柱那樣的人都有倒下的時候。
房地產(chǎn)銷售技巧
1、房地產(chǎn)市場進入快車道。95年，當時朱榕基不是國務(wù)院副的時候，他就提出把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)放在汽車業(yè)和工業(yè)的前面發(fā)展。96年朱榕基上臺以后，立馬把房地產(chǎn)和汽車業(yè)、工業(yè)調(diào)了個位置，采取了下列措施：首先減免了48種稅收，把契稅減免了一半。
2、房地產(chǎn)成為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)。在國際上，房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占20～30%，而在國內(nèi)僅占1%的地位，之所以國家要把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，是因為它的發(fā)展將帶動相關(guān)100多個行業(yè)的發(fā)展。(房地產(chǎn)每消費100元，就帶動120—150元的其他消費)自從98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，開始從計劃經(jīng)濟下的基建投資轉(zhuǎn)為了商品化投資。住房開始成為城市居民家庭生活的消費品，根據(jù)《中國行業(yè)市場研究報告》一書中的資料統(tǒng)計，消費領(lǐng)域中任何行業(yè)都遠遠無法與房地產(chǎn)的消費貢獻相比。
3、按揭法的實施和按揭力度的加大，使買得起房的人越來越多，供求關(guān)系越來越大。用未來的錢圓今天的夢，很實惠，很保險。1998年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。98年只能做5成5年的按揭，現(xiàn)在可以做到8成30年的按揭，再加上這段時間內(nèi)，國家連續(xù)降息。銀行利率下調(diào)，2011年7月7日銀行貸款基準利率年利率五年以上為：7.05%。2012年6月8 日銀行貸款基準利率年利率五年以上為：6.8%。2012年7月6日銀行貸款基準利率年利率五年以上為：6.55%。
4、城市人口的驟增現(xiàn)在，全國每個城市都在賣戶口，就是城市要擴大，這是國家消除城鄉(xiāng)差別的一個戰(zhàn)略關(guān)系。中國城市化率從建國(1949年)10.64%。1990年26.41%。2000年36.22%到今年城市化率是47﹪。而發(fā)達國家是85%以上，那么您想想，這么多人涌進城市，對房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對高價格的房子而言，低價房子絕對供不應(yīng)求，價格肯定會一路高漲。
5、新的土地法實施，土地的升值就是房子的升值a) 土地不可再生的唯一性，注定土地越來越少，而中國本身就是一個人多地少的國家。b) 99年元月1日《新土地法》實施，國家每年嚴格控制住宅用地建筑的審批，土地必須通過土地儲備中心限量發(fā)售，實行拍賣制。c) 土地開發(fā)價值在于國家大量資金的投入，土地的升值不是它本身，而是國家大量資金投入的結(jié)果。
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