房地產(chǎn)銷售情況論文
房地產(chǎn)銷售情況論文
可以說社會公眾及市場活動的主體最為基本的生活保障就是房地產(chǎn),房地產(chǎn)市場的發(fā)展如果不健康必然會影響到整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為此，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理房地產(chǎn)銷售情況論文相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。
房地產(chǎn)銷售情況論文篇一
摘要：闡述了我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況，分別從中國房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權(quán)的競爭，對我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 壟斷定價(jià) 品牌競爭
房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個(gè)高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經(jīng)過近十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是個(gè)發(fā)育不全的市場，房地產(chǎn)市場化程度低，市場供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配;房地產(chǎn)價(jià)格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產(chǎn)市場企業(yè)間進(jìn)行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產(chǎn)市場競爭方式和狀況進(jìn)行了重新思考很有意義。
一，我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。就溫州最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，井已初步形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長;房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進(jìn)而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。另外，目前很多跨國公司大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)不得不面對日益強(qiáng)烈的競爭壓力。就溫州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些難題，可以窺見全國目前房地產(chǎn)業(yè)的諸多問題亟待解決。
二、我國房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀分析
1，中國房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格競爭
目前，我國的房地產(chǎn)價(jià)格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價(jià)、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格串謀。價(jià)格競爭的特殊表現(xiàn)形式。因?yàn)樗鼈兌际瞧髽I(yè)在價(jià)格競爭過程中采取的“特殊”的價(jià)格競爭策略。
1)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價(jià)。中國房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境是區(qū)域性寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)環(huán)境，這種環(huán)境下的市場競爭是位置相鄰的少數(shù)幾家企業(yè)之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現(xiàn)在：壟斷可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。
2)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視。通常來說，我們把價(jià)格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價(jià)格。價(jià)格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時(shí)間、銷售方式以及消費(fèi)者收入情況相關(guān)的幾個(gè)方面的價(jià)格歧視。
3)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格串謀。價(jià)格串謀可以弱化競爭。提高寡頭企業(yè)的市場壟斷力量和盈利能力。盡管企業(yè)的串謀行為及其均衡存在極大的不穩(wěn)定性，但是由于中國房地產(chǎn)市場具有獨(dú)特的市場結(jié)構(gòu)特征，房地產(chǎn)企業(yè)之間的價(jià)格串謀不僅可能，而且具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性和普遍性。促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行價(jià)格串謀的因素主要包括市場結(jié)構(gòu)因素、企業(yè)的成本因素、多市場競爭因素等等。
2，房地產(chǎn)品牌競爭
房地產(chǎn)的品牌創(chuàng)立可以減少房產(chǎn)交易中由于信息不充分而帶來的不利影響。某種特定的房產(chǎn)品牌一旦形成，就向購房者傳達(dá)了一種代表特定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水準(zhǔn)的信息，降低了事前(買賣行為發(fā)生前)的信息不對稱。
行業(yè)發(fā)展規(guī)律決定。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時(shí)，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費(fèi)者也趨向成熟，在房地產(chǎn)市場已日益走向買方市場的今天，品牌在消費(fèi)者購房決策中起的作用越來越重要。其次，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。中國人世后。歐美大型房地產(chǎn)商也將進(jìn)駐中國市場，而香港和臺灣的投資大大增加?；蚴菂⑴c開發(fā)或是直接投資等等，這些都顯示了國內(nèi)企業(yè)建立自己的品牌的重要性。
3，廣告競爭
目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商在處理現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的信息不對稱現(xiàn)象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性投資，也是企業(yè)的一種競爭戰(zhàn)略。廣告作為一種競爭戰(zhàn)略，是指企業(yè)將廣告支出作為一種與價(jià)格、產(chǎn)出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運(yùn)用，使廣告投入產(chǎn)生有利于自己的競爭優(yōu)勢。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費(fèi)用有不斷加大的趨勢，最終導(dǎo)致各個(gè)企業(yè)的廣告費(fèi)用超出了它們愿意支付的水平。
4，土地所有權(quán)競爭
由于土地資源的稀缺性，在供不應(yīng)求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經(jīng)無法有效調(diào)控城市土地的使用效率，必須對其結(jié)構(gòu)加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。第一，對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)方式取代協(xié)議方式。第二，通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。第三，逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)。第四，放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場的條件。
三、結(jié)語
總之，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿?，在中國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，特別是去年的金融危機(jī)，出現(xiàn)了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關(guān)部門必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政府規(guī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭行為。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的可競爭性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價(jià)格機(jī)制的充分形成和有效發(fā)揮。使我國的房地產(chǎn)業(yè)保持健康快速的發(fā)展。
房地產(chǎn)銷售情況論文篇二
【摘要】：近年來，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一個(gè)逐步規(guī)范和完善的過程。政府宏觀調(diào)控力度不斷提高，法律監(jiān)管措施不斷增加，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨著穩(wěn)定和良好的發(fā)展環(huán)境。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn);市場現(xiàn)狀;市場監(jiān)管
中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
我國的房地產(chǎn)市場是伴隨著改革開放而發(fā)展起來的，20世紀(jì)90年代以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國內(nèi)國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下，迎來了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”，使“中國房地產(chǎn)泡沫”成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重要問題之一。
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
1、房價(jià)過高
近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，進(jìn)行投機(jī)買賣，房產(chǎn)價(jià)格一直處于相對高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬到 30 萬人民幣。二線城市約 13 萬到22萬。三線城市，約12萬到18萬。而國內(nèi)工薪階層購一套房的費(fèi)用多是年工資的10-20倍。 像這樣的情況，如果不給予調(diào)控，廣大居民的住房困難就難以解決。
2、土地資源不足
土地資源不足，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。近年來，城區(qū)周邊的土地供應(yīng)量越來越少，價(jià)格也越來越高，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要求政府部門有計(jì)劃地統(tǒng)一規(guī)劃，連片征用和規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地資源，以解決土地供應(yīng)不足的矛盾。城市規(guī)劃滯后，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向來看，中心城市及縣城區(qū)、 中心鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃都滯后，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的影響，私房亂建現(xiàn)象也影響著房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)模建設(shè)。
3、土地的供應(yīng)不規(guī)范
在過去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不合理。 政府將土地以很低的價(jià)格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地，房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、 三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認(rèn)的土地價(jià)占房產(chǎn)價(jià)20%的比例。 這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭，也易出現(xiàn)腐敗行為。
4、未形成有效的監(jiān)管合力
然而，正因?yàn)槟壳案鞯貙Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。監(jiān)管合力的缺失一方面造成領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的大量個(gè)體經(jīng)營戶難以納入房地產(chǎn)主管部門備案監(jiān)管范圍;另一方面造成未備案、超范圍經(jīng)營、非法異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以吊銷營業(yè)執(zhí)照，及時(shí)清出市場。因而，針對這種多頭管理難以擰成一股力的現(xiàn)狀，各相關(guān)部門必須加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報(bào)以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機(jī)制，這樣才能綜合有效地監(jiān)管我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
5、法律監(jiān)督主要方式的問題
應(yīng)該說，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場監(jiān)管主要采取的是自律與他律相結(jié)合的方式。其中自律主要是指行業(yè)內(nèi)部既有的管理規(guī)則，法律監(jiān)管體制屬于房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管他律。相比之下，現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場監(jiān)督較為有效的方式是他律形式的法律監(jiān)管。而法律監(jiān)管的主要方式是部門法、行政法規(guī)、部門規(guī)章和政策性文件等。其中部門法主要以《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國建筑法》等為主體，宏觀上規(guī)定房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展方向和原則，而直接發(fā)揮法律監(jiān)管職能的是政府規(guī)章和政策性文件。這種形式具有較高的靈活性，可以根據(jù)市場發(fā)展的情況及時(shí)做出反應(yīng)，其缺點(diǎn)在于法律監(jiān)督的力度仍有不足，對于違反市場發(fā)展規(guī)律的行為缺少有力的制約措施，這些規(guī)章和政策性文件以2006年國務(wù)院頒布的“國六條”和2013年頒布的“國五條”等為主要代表。
二、房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施分析
1、制定和完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)
房地產(chǎn)消費(fèi)市場的形成與發(fā)展必須以健全的法律為營造基礎(chǔ)，房地產(chǎn)交易行為只有法制化，才能規(guī)范化、秩序化。具體地說，一是要完善土地管理和開發(fā)制度，制止土地資源的流失和浪費(fèi)，剎住靠炒買炒賣土地謀取私利的歪風(fēng)，防止地價(jià)猛漲波及住宅價(jià)格，同時(shí)為優(yōu)惠、照顧普通住宅建設(shè)的土地政策制定法律依據(jù)。二是統(tǒng)一修訂有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的規(guī)定，明確各類房產(chǎn)從前期開發(fā)、建筑、驗(yàn)收到轉(zhuǎn)讓的稅金和收費(fèi)，杜絕巧立名目亂收稅費(fèi)的行為，減輕投資者負(fù)擔(dān)。三是完善房地產(chǎn)市場管理，合理控制房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。四是要嚴(yán)格制定住宅區(qū)和住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)的制度，制止建設(shè)中的偷工減料等不法行為，切實(shí)維護(hù)建造者和購房者的利益。
2、完善房地產(chǎn)評估制度
目前，我國正處于房地產(chǎn)稅制改革攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)評估制度還很不完善，還沒有一只房地產(chǎn)稅評估專業(yè)化隊(duì)伍，所以，應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)評估的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立起我國房地產(chǎn)評估體系，盡快制定我國房地產(chǎn)評估法律法規(guī)，加快房地產(chǎn)評估專業(yè)化隊(duì)伍建設(shè)，對評估人員實(shí)行崗前培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后方可上崗從業(yè)，實(shí)行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽(yù)檔案，建立起房地產(chǎn)評估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時(shí)，充分利用律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、計(jì)算機(jī)公司等社會力量，參與房地產(chǎn)評估工作中來，以增強(qiáng)房地產(chǎn)評估力量。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管
從開發(fā)商的角度來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到開發(fā)完成的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金，僅憑開發(fā)商自身的資金流量顯然無法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需求，他們需要從各個(gè)方面來籌措資金，其中金融機(jī)構(gòu)的貸款就成為了最重要的手段。在房地產(chǎn)市場景氣的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)也樂于向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，這些貸款會成為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資源，但是一旦出現(xiàn)房價(jià)的下跌和市場的低迷，金融機(jī)構(gòu)的大量貸款往往就會面臨回收困難，大量貸款無法收回。這一方面使金融機(jī)構(gòu)面臨極大的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面開發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)貸款就會變得困難，造成建設(shè)項(xiàng)目無法保證按時(shí)完成，購房者無法按時(shí)收房，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)問題，這反過來又會影響開發(fā)商的還款計(jì)劃和還款能力。這樣一來，很容易形成一個(gè)惡性循環(huán)，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心貸款安全不愿放貸，開發(fā)商又因?yàn)闆]有資金支持，項(xiàng)目無法完成從而難以按時(shí)還貸，最終的結(jié)果就是金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商都陷入困境。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金數(shù)額特別巨大，往往占金融機(jī)構(gòu)貸款的很大比重，一旦房地產(chǎn)金融出現(xiàn)問題，就很難保證整個(gè)金融市場的正常運(yùn)行。
4、進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策
宏觀調(diào)控的政策手段，是指為了達(dá)到某種調(diào)控目標(biāo)所使用的具體政策措施，在調(diào)控目標(biāo)確立之后，政府所面臨的首要問題是政策手段的選擇。因此，應(yīng)該對市場進(jìn)行區(qū)分，以發(fā)揮手段的配合運(yùn)用的綜合效果。規(guī)范房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)的市場行為，打擊虛構(gòu)價(jià)格、哄抬房價(jià)、炒作銷售的行為。要建立房地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)，把房地產(chǎn)市場最容易漲價(jià)的地區(qū)設(shè)為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)，加大對境內(nèi)外炒房資金流動的監(jiān)測。要完善房價(jià)統(tǒng)計(jì)體系和市場信息披露制度，及時(shí)披露準(zhǔn)確的房價(jià)統(tǒng)計(jì)信息，引導(dǎo)市場行為。要考慮取消費(fèi)地產(chǎn)預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的許多問題都源于商品房新房的預(yù)售制度。
結(jié)語
對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管是建立在一定的目標(biāo)定位基礎(chǔ)之上的，這些目標(biāo)包括促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展、維持房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行秩序和維持合理的房價(jià)區(qū)間等。根據(jù)這些監(jiān)管目標(biāo)提出了房地產(chǎn)市場有效監(jiān)管的建議，希望能對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管起到一定的積極作用。
參考文獻(xiàn)
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