房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書
房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書
現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費的橋梁紐帶作用通過這一中介得以發(fā)揮。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書，給大家作為參考，歡迎閱讀!
房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書篇1
一、項目摘要
衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機(jī)。
房產(chǎn)中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。
房產(chǎn)中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。
房產(chǎn)中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。
二、市場分析
1、二手房市場分析
武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。
20**年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。
20**年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。
20**年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)外知名中介運營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2006年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運營商搶灘武漢。
雖然二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內(nèi)一些城市市場，武漢市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：
(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進(jìn)一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L(fēng)險，生存下來。
(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前，武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗見識少，不懂社會心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個市場普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。
3、競爭分析
根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營網(wǎng)點左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營網(wǎng)點以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團(tuán)在5個網(wǎng)點左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營。
通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點擴(kuò)張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺;以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進(jìn)行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。
三、市場和服務(wù)
1、戰(zhàn)略目標(biāo)
做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。核心競爭力是通過網(wǎng)點的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。
2、市場規(guī)劃布局
在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店：
在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。每個門點投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報中心店和總部。
(2)、中心店：
武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。
主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。
(3)、公司總部：
設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對外投資、批量房源收購。
4、人員配置：
為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會為社會減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責(zé)任心。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營業(yè)務(wù)收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入
公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入
(2)、收入說明
買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠。
6、增值業(yè)務(wù)收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)
通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。
對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對于當(dāng)?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)
根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶90%以上都會進(jìn)行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。
7、市場發(fā)展時間計劃(以投資到位確定起始時間)
第一季度
選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個社區(qū)店，同時啟動人才培養(yǎng)計劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會公開要約征集房源;
第二季度
第二批在漢口開一個中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng);
第三季度
第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán)，開展自營投資業(yè)務(wù);
第四季度
第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現(xiàn)主要利潤來源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點;
第五季度
第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);
第六季度
第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點和利潤來源;
第七季度
第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，在武漢的網(wǎng)點布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度;
第八季度
對業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤增長點的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;
四、財務(wù)模型
根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項目的財務(wù)模型：
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬元，主要用于以下方面：
房產(chǎn)中介店連鎖項目本身的特點，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報方式：
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15%的投資收益權(quán)。
二、退出機(jī)制
公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。
房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書篇2
一、項目摘要
衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機(jī)。
房產(chǎn)中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。
房產(chǎn)中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。
房產(chǎn)中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。
二、市場分析
1、二手房市場分析
武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。
2005年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。
2005年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。
2005年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)外知名中介運營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2006年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運營商搶灘武漢。
雖然二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內(nèi)一些城市市場，武漢市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：
(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進(jìn)一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L(fēng)險，生存下來。
(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前，武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗見識少，不懂社會心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個市場普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。
3、競爭分析
根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營網(wǎng)點左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營網(wǎng)點以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團(tuán)在5個網(wǎng)點左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營。
通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點擴(kuò)張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺;以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進(jìn)行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。
三、市場和服務(wù)
1、戰(zhàn)略目標(biāo)
做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。核心競爭力是通過網(wǎng)點的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。
2、市場規(guī)劃布局
在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店：
在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。每個門點投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報中心店和總部。
(2)、中心店：
武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。
主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。
(3)、公司總部：
設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對外投資、批量房源收購。
4、人員配置：
為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會為社會減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責(zé)任心。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營業(yè)務(wù)收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入
公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入
(2)、收入說明
買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠。
6、增值業(yè)務(wù)收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)
通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。
對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對于當(dāng)?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)
根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶90%以上都會進(jìn)行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。
7、市場發(fā)展時間計劃(以投資到位確定起始時間)
第一季度
選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個社區(qū)店，同時啟動人才培養(yǎng)計劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會公開要約征集房源;
第二季度
第二批在漢口開一個中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng);
第三季度
第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán)，開展自營投資業(yè)務(wù);
第四季度
第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現(xiàn)主要利潤來源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點;
第五季度
第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);
第六季度
第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點和利潤來源;
第七季度
第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，在武漢的網(wǎng)點布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度;
第八季度
對業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤增長點的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;
四、財務(wù)模型
根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項目的財務(wù)模型：
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬元，主要用于以下方面：
房產(chǎn)中介店連鎖項目本身的特點，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報方式：
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15%的投資收益權(quán)。
二、退出機(jī)制
公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。
房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書篇3
前言
最近兩年來，由于生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需要，貧富差距的拉大，致使人們消費觀念改變?，F(xiàn)在的都市人，生產(chǎn)、生活節(jié)奏變快，各種往來頻繁，生存壓力過大，缺少的就是時間和精力。有人疲于奔命，過度勞累，透支健康;有的人缺少幫手，分身乏術(shù)，往往應(yīng)付了小事貽誤了大事;有的人感嘆公交擠人，打的嚇人，黑車宰人而害怕出行;有的人人生地不熟，或者太遠(yuǎn)。
由此可知無論辦事、游玩都有一定的難度，并且人的“惰性”導(dǎo)致他們不愿做一些煩、瑣、雜、苦、臟、累的活兒。而為了滿足這些個性化服務(wù)的公司卻很少，所以消費者急切需要一批職業(yè)跑腿人和專業(yè)跑腿機(jī)構(gòu)為他們提供周到細(xì)致的、一對一的個性化和人性化的服務(wù)。在這此歷史背景下，中國市場新興發(fā)展了這一種便民式服務(wù)行業(yè)。
第一章：公司概述
一、 宗旨及商業(yè)模式
本公司本著“你花錢，我跑腿”的經(jīng)營宗旨,為顧客提供可信、及時、優(yōu)質(zhì)、完善的個性化服務(wù)。艾幫跑腿有限公司將以優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)成為青海跑腿行業(yè)的潮頭，努力做成青海最具鮮明特色的新型服務(wù)公司!
發(fā)展目標(biāo)：創(chuàng)一流服務(wù) 樹省內(nèi)品牌
經(jīng)營宗旨：誠信創(chuàng)業(yè) 長期發(fā)展
企業(yè)精神：真誠服務(wù) 開拓創(chuàng)新 務(wù)實發(fā)展
本公司是一家處于創(chuàng)始階段的服務(wù)公司,艾幫跑腿有限公司的法定經(jīng)營形式是私營有限責(zé)任公司，法定地址：西寧市城北區(qū)寧大路251號。艾幫跑腿有限公司將是青海首家專業(yè)從事跑腿服務(wù)新鮮行業(yè)的特色服務(wù)公司。服務(wù)的主要內(nèi)容有市場調(diào)查、代辦執(zhí)照、購買車票、接送貨物、代接送親朋好友及商業(yè)客戶、代繳手機(jī)費、代繳水電費及各種費用等，無論大事小情，只要是顧客需要跑腿的事情我們都可以提供服務(wù)，為顧客節(jié)省時間、人力，提高工作效率。
跑腿公司其實是傳統(tǒng)家政業(yè)的一個分支，它是社會分工的進(jìn)一步細(xì)分，在越來越追求高效率的社會現(xiàn)狀中，類似的行業(yè)將會有較好的前景。青海作為一個經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，人口逐步密集的城市，對跑腿服務(wù)江南有廣闊的市場需求
看到跑腿服務(wù)廣闊的市場發(fā)展需求，我們正努力創(chuàng)辦青海首家跑腿服務(wù)公司。為實施我們的計劃，我們需要金額為 萬元的投資，主要用于下列項目活動：
1、固定資產(chǎn)的制備(如：辦公地點、打印機(jī)等);
2、存放為流動資金;
3、業(yè)務(wù)開展需要的開銷等;
第二章 服務(wù)范圍描述
艾幫跑腿服務(wù)有限公司將提供三大類服務(wù)類型，13種服務(wù)品種的服務(wù)，如下表;
服務(wù)類型服務(wù)品種服務(wù)編號
基本服務(wù)代購服務(wù)1
代送服務(wù)2
繳費服務(wù)3
代排隊4
代接送 5
代發(fā)傳單6
特色服務(wù)代辦生日，朋友宴會7
代表達(dá)8
老人陪游9
住院陪護(hù)10
提醒服務(wù)11
專業(yè)服務(wù)職業(yè)中介12
代辦展會13
(一)基本服務(wù)
1、 代購服務(wù)
包括代購食物(主要是KFC、麥當(dāng)勞等外賣)、飲料、生活用品、藥品、書籍等;代購機(jī)票、船票、車票、電影票等一切票據(jù)。其中代購火車票將作為我們其中一項重點發(fā)展的服務(wù)，主要分為個人和團(tuán)體兩部分。在春節(jié)和暑假這兩個時期，我們會增加向公司和學(xué)校提供團(tuán)體代購火車票的服務(wù)，并且根據(jù)數(shù)量提供不同程度的優(yōu)惠。
2、 代送服務(wù)
包括代送包裹、物件、禮物、請?zhí)⒒ǖ?。同時，針對現(xiàn)代人喜歡叫外賣而食店疲于送外賣的情況，我們提供代送外賣服務(wù)，食店可以根據(jù)需要選購包月、包季或包年套餐，也可以選擇按次數(shù)收費。
3、 繳費服務(wù)
包括代繳水費、電費、煤氣費、管理費、電話費等;代繳汽車年檢、保險、罰款等;代繳企業(yè)所地稅等。我們提供代繳水電費、電話費、煤氣費、管理費的一條龍服務(wù)套餐，用戶可根據(jù)需要選擇包月、包季、包半年或包年。
4、 代排隊服務(wù)
包括代排醫(yī)院掛號、買國債、拿房號、買郵票、辦證以及其他任何形式的排隊占位。
5、 代接送服務(wù)
包括接送孩子、老人，到車站或機(jī)場接送客戶或親戚好友等。
6、 代發(fā)廣告、宣傳單
包括代各商場、公司、工廠等企事業(yè)單位派發(fā)宣傳冊、宣傳資料等。
(二)特色業(yè)務(wù)
1. 代辦同學(xué)會、生日會等宴會
舉辦一個同學(xué)會或生日會是一件麻煩的事，從邀請客人、找合適的地方到準(zhǔn)備食物都需要花費很多時間和人力。就此情況，我們?yōu)榭蛻籼峁┐k同學(xué)會、生日會等宴會的一條龍?zhí)厣?wù)?？蛻糁恍枰獙懴驴腿嗣麊魏脱鐣螅覀児揪蜁鶕?jù)客其要求為客戶度身定造一個宴會。例如宴會舉行的方式，如燒烤、自助餐或比較正式的飯局;對地點的要求，如要在戶外還是室內(nèi)、是高檔還是低檔、餐廳的風(fēng)格怎樣、是否需要特別的娛樂節(jié)目;對食物的要求，是中餐還是西餐;還有費用問題，辦宴會費用的最高限額和理想價格是多少。這些要求都是我們代辦宴會的根據(jù)。
這項服務(wù)的內(nèi)容有：
l 邀請客人。我們會根據(jù)客人名單，以打電話或送邀請卡等方式邀請客人，并記錄其回復(fù)結(jié)果，然后及時將情況向客戶回報，方便客戶及時作出調(diào)整。
l 找合適的地方。我們會根據(jù)客人的要求，為客戶尋找最合適的辦宴會地點。
l 準(zhǔn)備食物。包括定制餐單、購買食物還有把食物送到宴會地點，如果客戶有需要，我們還可以提供出租廚師的服務(wù)。
l 宴會系列活動的安排。為顧客提供整個聚會的活動安排和籌備工作，讓派對順利進(jìn)行
l 提醒服務(wù)宴會后的清潔工作。如果宴會是在家里舉行，我們還負(fù)責(zé)宴會后的清潔工作.
2.代表達(dá)服務(wù)
設(shè)立表白、分手、道歉、解釋、求婚等特殊服務(wù)。
3.老人陪游服務(wù)
陪護(hù)年長者出行，如購物、郊游、觀賞等的一種服務(wù)。主要解決老人出入行動不方便的問題，也是子女顯孝心的一種方式，彌補子女工作忙不能陪伴老人的不足。服務(wù)種類有帶車游，不帶車游兩種。
4住院陪護(hù)服務(wù)。
這是照看住院病人或長年生病在家的老人的一項服務(wù)，主要包括陪護(hù)、醫(yī)院代掛號、拿藥、提醒吃藥、吃飯、洗瀨等工作。我們會提供白天陪護(hù)和24小時陪護(hù)兩種。
5提醒服務(wù)
在繁忙的工作中，人們?nèi)菀淄浺恍┲匾娜兆樱缃Y(jié)婚紀(jì)念日、親人或朋友的生日開會的日子，等等。為此，我們提供提醒服務(wù)。只要客戶給我們打個電話，或者留下一份關(guān)于特別日子的記錄，我們就會準(zhǔn)時提醒客戶，讓客戶可以安心工作。
(這項服務(wù)是免費的，主要目的是吸引客戶，增加客源，為公司樹立誠實信用的良好形象。)
(三)專業(yè)性服務(wù)：
1.職業(yè)中介
主要為學(xué)生提供家教或兼職。我們會建立一個職業(yè)網(wǎng)，學(xué)生可以到網(wǎng)上查找合適的工作，而家長或公司也可以留下家教或兼職要求。
2.代辦展會
主要為私人或商業(yè)個體舉辦各類展出活動
我們現(xiàn)在處于創(chuàng)業(yè)的初始階段，根據(jù)市場的預(yù)測，初期的主導(dǎo)服務(wù)品種集中在基本服務(wù)類型和部分特色服務(wù)類型。我們計劃按著基本服務(wù)類型，擴(kuò)大我們的市場滲透率，提供專業(yè)化的服務(wù)。公司發(fā)展到一定階段時，繼續(xù)擴(kuò)大特色服務(wù)和專業(yè)服務(wù)品種，重點發(fā)展代辦生日，朋友宴會和代辦展會服務(wù)。
“讓客戶有更多的時間去處理更重要的事情”是我公司提供服務(wù)的最大賣點。
第三章 市場分析
一、市場介紹
跑腿公司在許多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)十分普及，屬于傳統(tǒng)家政服務(wù)業(yè)的一個方面。同時，服務(wù)業(yè)別開生面，是社會發(fā)展往更深方向發(fā)展的必然;隨著都市生活節(jié)奏越來越快，更多的市民愿意花錢買時間，這也是一種另類快餐文化——跑腿公司得以出現(xiàn)的沃土。貼近生活又誠實守信的新興服務(wù)業(yè)會得到市民的接受。
二、市場調(diào)研以及可行性分析
(一)行業(yè)可行性分析
1. 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使跑腿服務(wù)成為可能.
專家認(rèn)為，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，勞動分工與專業(yè)化將會日益普遍，隨著人們生活水平的提高，工作和日常事務(wù)繁忙，人們對服務(wù)就有了更深入、更精細(xì)的要求，跑腿服務(wù)也就應(yīng)運而生。這成為近幾年以來，跑腿公司在各地如雨后春筍般誕生的學(xué)術(shù)型解釋。
越來越多的人需要專門的人群來承擔(dān)繁重的家務(wù)和繁瑣事情，“繁瑣服務(wù)社會化”使現(xiàn)代都市對跑腿服務(wù)提出了巨大的規(guī)模性的需求。以家政為主的家庭繁瑣事服務(wù)消費已經(jīng)不再是少數(shù)有錢人引領(lǐng)的時尚，顧客已經(jīng)開始涉足并接受這種服務(wù)，其需求量正處于快速增長期。“服務(wù)社會化”這一觀念在中國日漸深入人心，并由觀念變?yōu)榱诵袆樱嗟娜碎_始接受這一服務(wù)。國家統(tǒng)計局對北京、上海、廣州等7個城市的消費調(diào)查顯示，需要家庭保潔等17項傳統(tǒng)家政服務(wù)的家庭占到了這7個城市家庭總量的70%，中國社會調(diào)查事務(wù)所對全國21個城市的調(diào)查也表明，有64%的城市居民需要家政服務(wù)。而跑腿服務(wù)作為傳統(tǒng)家政業(yè)的一個分支，市場需求廣闊。
2. 政府的大力支持
有關(guān)資料顯示，近兩年城市內(nèi)家政服務(wù)需求有增無減，但是家政服務(wù)從業(yè)人員數(shù)量卻有所下降。隨著青海經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，人們的生活水平提高的同時必將伴隨對家庭繁瑣事服務(wù)需求的提高。勞動力供應(yīng)和需求的不協(xié)調(diào)程度會更嚴(yán)重，這給服務(wù)行業(yè)尤其是以跑腿服務(wù)為代表的新型家政服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了一個飛速發(fā)展的好機(jī)會。
3. 行業(yè)發(fā)展倍受青睞。
跑腿服務(wù)行業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，具有很大的發(fā)展前景。目前跑腿服務(wù)業(yè)尚處于起步階段，還未得到充分的開拓，具有下列特點：
跑腿服務(wù)這一行業(yè)是美好的，但問題也不少，主要因為從業(yè)人員的總體素質(zhì)還不理想.跑腿行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，他的產(chǎn)品是服務(wù)員的服務(wù)，而服務(wù)是由人來完成的，人是有思維和情緒的，這些都可能影響到服務(wù)員的工作狀態(tài)，所以跑腿服務(wù)行業(yè)的發(fā)展最根本的是對服務(wù)員的“塑造”，這不僅僅是技能培訓(xùn)的問題，還有心態(tài)調(diào)整和跟蹤輔導(dǎo)等科學(xué)的管理方法。另外，還有中介的問題，許多跑腿中介違規(guī)經(jīng)營管理，造成跑腿家政市場混亂。跑腿服務(wù)人員的誠信度和法律法規(guī)的規(guī)范問題，成為目前跑腿服務(wù)行業(yè)最大的發(fā)展瓶頸。
(二)、艾幫跑腿服務(wù)分析
1.PEST分析法
政治環(huán)境：政府大力發(fā)展城市建設(shè)，積極扶持服務(wù)類企業(yè)發(fā)展，以樹城市形象，擴(kuò)大影響，吸引更多的投資合作項目，促進(jìn)青海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，
經(jīng)濟(jì)環(huán)境：青海目前正在大力建設(shè)中，居民的消費需求、服務(wù)需求正在不斷擴(kuò)大，居民有足夠的能力進(jìn)行跑腿服務(wù)消費。
社會環(huán)境：隨著社會的不斷發(fā)展人們的生活水平不斷提高，城市居民服務(wù)消費次數(shù)增多。
技術(shù)環(huán)境：跑腿服務(wù)一般業(yè)務(wù)技術(shù)要求不高，可以通過短期的培訓(xùn)學(xué)習(xí)獲得;對于需特殊技能的業(yè)務(wù)，可以直接招收具有專業(yè)素質(zhì)的人員，而這些專業(yè)人員的來源也比較廣。
2.上班一族。
上班一族忙是理所當(dāng)然的，當(dāng)然忙的同時，他們有錢，一些煩瑣的細(xì)小活兒，一些比較臟的活兒或是其它需要照顧的活兒，他們寧肯花錢去雇傭服務(wù)人員。隨著跑腿服務(wù)的觀念被人們接受，跑腿服務(wù)的市場總量將會快速增長。
3.兒童上學(xué)，老年人陪護(hù)。
城市車輛多，對小孩子的安全具有很大的威脅。接送小孩也是為小孩的安全著想，同時父母也可以放心工作。同時，隨著教育的發(fā)展，家長以已經(jīng)越來越注重對孩子的課余學(xué)習(xí)輔導(dǎo)。接送孩子和家教類的跑腿服務(wù)的需求也不斷增大。年齡段的老人經(jīng)?；疾』蛞桩a(chǎn)生孤獨感，需要特殊照顧和陪護(hù)。跑腿服務(wù)中陪老人游玩和住院看護(hù)的服務(wù)項目將來會有廣闊的發(fā)展前景。
由此可見，青海省的跑腿需求市場是巨大的，而現(xiàn)在市場上跑腿服務(wù)的供給幾乎為零。我們進(jìn)入市場將能迅速占領(lǐng)這個市場。
第四章 營銷策略
一、市場目標(biāo)戰(zhàn)略設(shè)計
本公司創(chuàng)立的是一間服務(wù)型公司，而且跑腿服務(wù)公司是一種新型的服務(wù)公司，服務(wù)的類型主要是以生活中瑣碎的事情為主，因為現(xiàn)代人的生活節(jié)奏快，視時間為金錢，很多瑣碎又費時間的事情是不想去做，如：代人送物，代人購物，代人排隊等。在這樣的情況下，公司抓住市場機(jī)遇開拓跑腿服務(wù)的市場。為有需要的顧客提供方便，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)公司希望在盈利的同時也可以幫助有這種服務(wù)需要的人，而且隨著公司的不斷完善，服務(wù)的范圍不只局限于某一個區(qū)域，將覆蓋整個青海省，這就需要合理的銷售渠道和銷售方式，因此我們公司制定了短期戰(zhàn)略和長期戰(zhàn)略。
短期戰(zhàn)略(創(chuàng)辦期)——集中營銷策略
在公司創(chuàng)辦的初期(即未來一年到兩年的時間)，需要做大量的宣傳工作，進(jìn)行集中營銷進(jìn)入并開發(fā)跑腿服務(wù)市場，提高跑腿家政服務(wù)有限公司的市場認(rèn)知率。首先讓人們知道至少有這樣一間公司存在，知道這間公司的服務(wù)對象是什么。然后，公司確定的服務(wù)范圍不能太廣，因為剛成立，沒有任何經(jīng)驗和技術(shù)，最好先確定一個小小的范圍，例如先把服務(wù)范圍設(shè)在西寧市，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，再向外擴(kuò)展。
銷售策略方面，要秉承顧客為先的硬道理，服務(wù)要做到守時、有質(zhì)量、有效率，實行會
員制，給會員一個優(yōu)惠的價格來享受到我們的服務(wù)，鼓勵顧客接受我們的服務(wù)。而且，我們可以與一些公司合作，如房地產(chǎn)公司，在小區(qū)里設(shè)立服務(wù)點，為各住戶提供方便的服務(wù)。
銷售渠道方面，以電話和當(dāng)面咨詢?yōu)橹?，電話可以開通多條熱線，以供顧客需要。
長期戰(zhàn)略(發(fā)展期和穩(wěn)定期)——差異化營銷策略
實現(xiàn)了短期戰(zhàn)略之后，公司進(jìn)入發(fā)展和穩(wěn)定時期(即未來三年到五年)，將實行差異化營銷策略，擴(kuò)大市場的占有率。在群眾當(dāng)中都已經(jīng)有了一定的口碑，奠定了基礎(chǔ)之后將擴(kuò)展我們的業(yè)務(wù)范圍，只要顧客想得到的需要服務(wù)的事情，我公司都盡力滿足，還有要擴(kuò)大我們的服務(wù)范圍，可以涉及到數(shù)個區(qū)域，甚至是大部分的青海地區(qū)，在每一個區(qū)開設(shè)公司的咨詢中心，鑒于這樣的規(guī)模，我公司需要適當(dāng)?shù)匾M(jìn)物流管理，如果公司發(fā)展得好，盈利不錯，公司可以擁有自己的車輛，制定最合理最省錢的路線為顧客服務(wù)。
建立關(guān)系營銷，它的核心是為了滿足顧客的基本需要和企業(yè)的基本目標(biāo)――利潤。關(guān)系營銷不僅要強調(diào)與顧客的關(guān)系，還要強調(diào)與其他企業(yè)的伙伴關(guān)系，它可以指導(dǎo)我公司建立并維持與顧客的良好關(guān)系，為企業(yè)營銷成功地提供基本保證，加強了與顧客的聯(lián)系，密切了雙方感情。所以，我公司要篩選并找出值得和必須建立關(guān)系的顧客，進(jìn)行反饋和追蹤，測定顧客長期需求情況，了解顧客對服務(wù)的興趣和需求，監(jiān)控和評估每一位顧客購買服務(wù)的行為，分析各項關(guān)系費用非投資效益。
建立營銷網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)公司要建立和發(fā)展關(guān)系營銷，就要建立相對應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)營銷，這樣能更好地了解顧客個人的需要和欲望，使得公司提供的服務(wù)個性化和人格化，更好地滿足顧客的需要和要求，使顧客成為公司忠實的消費者。而且，通過網(wǎng)絡(luò)，我們可以建立用戶檔案，及時地向用戶提供更多有關(guān)服務(wù)的各種信息，有利于搞好服務(wù)的售前、售中、售后的各種問題，提高服務(wù)質(zhì)量。
與中介公司合作，顧客不一定是自己找上門，可以由中介公司來介紹，然后購買我們的服務(wù)，盡量提高這種顧客購買服務(wù)的回頭率，顧客滿意了，下次就不需要中介公司的介紹也會來購買我們的服務(wù)。
對于我公司的戰(zhàn)略，我們還進(jìn)行了SWOT分析，見表如下：
SWOT因素含義需要采取的行動
優(yōu)勢1、 不需要太高的技術(shù)
2、 生活中瑣碎事情多網(wǎng)絡(luò)發(fā)展成熟，不需要太專業(yè)的技術(shù)
現(xiàn)代人工作壓力大，很多瑣碎事情不愿意去做1) 聘請網(wǎng)絡(luò)技術(shù)純熟的人員
2) 保留顧客計劃
劣勢1、 嘗試購買服務(wù)的顧客少
2、 價格、范圍難控制
3、 為顧客服務(wù)的時候容易受某些因素影響，如交通、人為因素等市場聲譽不夠，顧客不敢貿(mào)然光顧
由于服務(wù)范圍和價格的靈活性大，不容易確定
服務(wù)質(zhì)量容易受影響1) 加大宣傳力度和提高廣告質(zhì)量，讓人印象深刻
2) 制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)
3) 避免服務(wù)失誤和完善服務(wù)補救措施
機(jī)會1、 新型服務(wù)的發(fā)展
2、潛在消費群體大
3、開拓更多顧客的需求成為服務(wù)業(yè)的新寵
吸引更多顧客接受這種服務(wù)
做到既盈利有方便群眾1) 嚴(yán)格招聘服務(wù)員工
2) 加強市場調(diào)研，開拓顧客新需求
3) 引進(jìn)新的服務(wù)管理
4) 與不同形式的中間商合作
威脅1、 隨著服務(wù)業(yè)的發(fā)展，競爭者會逐漸增多
2、顧客不接受此種服務(wù)新型的服務(wù)發(fā)展空間大，總有很多跟隨者，發(fā)展越來越快，競爭激烈1) 加強營銷部門的力量
2) 制定營銷計劃，加強促銷
3) 改進(jìn)顧客服務(wù)
4) 引進(jìn)員工滿意度調(diào)查
二、銷售策略
1. 服務(wù)定位
一間公司能得到市場承讓新公司“享有盛譽”，固然是好，但是，事實上，一家新開張的公司，毫無建樹，人們對它沒有絲毫的印象，憑一些廣告，就能建立起自己的聲譽，這時不可能的，所以我公司在開始的時候就確立好服務(wù)產(chǎn)品的定位，只有首先有了一個或一系列好產(chǎn)品，且服務(wù)產(chǎn)品在市場上獲得好聲譽后，才能確立服務(wù)企業(yè)的地位。在創(chuàng)業(yè)階段，主要是在短期戰(zhàn)略期間，會把服務(wù)產(chǎn)品定位在一些白領(lǐng)階層，先從這些白領(lǐng)階層著手，然后在擴(kuò)大到其他類別的人群，如家庭主婦等。根據(jù)科特勒對服務(wù)產(chǎn)品的分析，一個服務(wù)產(chǎn)品應(yīng)該包含5個層次：核心產(chǎn)品，形式產(chǎn)品，期望產(chǎn)品，附加產(chǎn)品，潛在產(chǎn)品，我公司首先要緊緊抓住核心產(chǎn)品這個關(guān)鍵，顧客購買的是服務(wù)，完成服務(wù)，是我公司對顧客的承諾，然后在時間控制上，價格商議上再完善我們的服務(wù)。
2、促銷方式：
我公司的促銷活動是由一系列具體的活動所構(gòu)成的，包括以下幾種方式：
1.服務(wù)促銷