siyb創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書養(yǎng)老院
siyb創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書養(yǎng)老院
敬老院,為老年人養(yǎng)老服務(wù)的社會福利事業(yè)組織，又稱養(yǎng)老院。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于siyb創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書養(yǎng)老院，給大家作為參考，歡迎閱讀!
siyb創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書養(yǎng)老院篇1
一、養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向
從經(jīng)濟學(xué)的角度分析，需求使人產(chǎn)生消費的動機和行為，進而刺激供給的變化，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革。老年人的養(yǎng)老需求有其特殊性：一是老年人由于身體機能老化和疾病的原因，飲食起居需要人照顧，不同身體狀況和疾病要求是多樣性的，有些情況家人和保姆是不能照顧到位的，需要有較專業(yè)醫(yī)護人員和營養(yǎng)師才能護理好。二是由于家庭經(jīng)濟狀況和住房條件的原因，有些家庭沒有能力請保姆，即是請了保姆也不一定能夠滿足特殊護理老年人的要求。如果老年人出現(xiàn)疾病同樣會影響子女的工作和學(xué)習(xí)，在疾病的預(yù)防和治療上相對養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療護理成本會更高。三是從老年人的心理來看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤獨的生活會使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”，如果子女將其送到條件較差，或是交通不便遠離城市的養(yǎng)老機構(gòu)，有些老年人容易產(chǎn)生自殘、自殺的傾向。那么，養(yǎng)老機構(gòu)將沿著怎樣的方向發(fā)展呢?根據(jù)上述對老年人養(yǎng)老的需求分析，養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的三個基本方向：
1、大力發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
規(guī)模經(jīng)營可以充分發(fā)揮人財物的集中優(yōu)勢，容易在公眾中形成良好的信譽度和公信力。目前我國尚未對養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)模大小形成較為統(tǒng)一的等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，但就一般民眾心理認同而言，養(yǎng)老機構(gòu)的床位數(shù)在200張以下的為小規(guī)模，床位數(shù)在200-500張之間的為中等規(guī)模，床位數(shù)在500張以上的為大型養(yǎng)老機構(gòu)。我認為規(guī)模經(jīng)營就是發(fā)展大型養(yǎng)老機構(gòu)。那么，為什么要把規(guī)模經(jīng)營作為養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的方向呢?理由主要表現(xiàn)在如下方面：
(1)建筑設(shè)計規(guī)范。目前我國已有的大型養(yǎng)老機構(gòu)一般都能按照建設(shè)部、民政部聯(lián)合頒布的《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》進行設(shè)計和施工，較為科學(xué)合理的考慮了消防、通風(fēng)、內(nèi)部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫(yī)療等功能配套。
(2)醫(yī)療護理上的優(yōu)勢較為明顯。由于大型養(yǎng)老機構(gòu)具有規(guī)模優(yōu)勢，較為容易吸引一些有專業(yè)知識和經(jīng)驗的醫(yī)療人員加盟，從而提高了醫(yī)療護理的服務(wù)水準(zhǔn)。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫(yī)療保障的安全感。
(3)休閑環(huán)境較好。大型養(yǎng)老機構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計時，一般都會結(jié)合自有土地、空間的實際情況，建設(shè)一些適合老年人活動的場所，種植一些花草樹木，以營造一個幽雅休閑的環(huán)境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關(guān)注的。
2、創(chuàng)立養(yǎng)老機構(gòu)的品牌效應(yīng)。
品牌創(chuàng)立一般是以規(guī)模經(jīng)營為背景和前提條件的。只有具有規(guī)模優(yōu)勢和良好信譽，才能創(chuàng)立和提升品牌的形象。目前我國養(yǎng)老機構(gòu)的品牌意識還比較弱。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國養(yǎng)老機構(gòu)中僅有廣州市良典養(yǎng)老院在國家商標(biāo)局注冊了“良典”及其標(biāo)識。為什么養(yǎng)老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營過渡呢?一方面在大眾消費心理中存在一種崇尚品牌，信任有良好形象的品牌傾向。另一方面，當(dāng)品牌在消費者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推進品牌的規(guī)模擴張和連鎖經(jīng)營，進而促進養(yǎng)老機構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化進程，形成有一定規(guī)模和影響的養(yǎng)老集團。這樣不僅可以為老年人提供良好的養(yǎng)老條件和環(huán)境，同時可以引導(dǎo)養(yǎng)老消費市場更趨于合理，抑制亂收費和服務(wù)不到位的現(xiàn)象。有利于解決子女的后顧之憂，促進社會的安定團結(jié)。
3、完善養(yǎng)老機構(gòu)的配套功能。
隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)模式，已不能滿足老年人養(yǎng)老的消費需要。取而代之的必然是有醫(yī)療護理專業(yè)、膳食結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、文娛活動豐富、休閑環(huán)境幽雅、子女探望交通便利的養(yǎng)老機構(gòu)。因此，完善養(yǎng)老機構(gòu)的配套服務(wù)顯得尤為重要。養(yǎng)老機構(gòu)配套功能完善的重點在兩個方面：
(1)醫(yī)療護理服務(wù)的配套。
雖然民政部門規(guī)定養(yǎng)老機構(gòu)要配套設(shè)立醫(yī)療室，但醫(yī)療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎?顯然是不夠的。就大型養(yǎng)老機構(gòu)而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會出現(xiàn)高齡老年人居多的現(xiàn)象呢?一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養(yǎng)老機構(gòu)收費相當(dāng)時，或由于老年人身體狀況需要醫(yī)療護理時，子女才會送老人入住養(yǎng)老機構(gòu)。這就對養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療護理提出了更高的要求，簡單的醫(yī)療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進行留醫(yī)觀察治療，這樣的病患者就診和住院規(guī)模，應(yīng)有一級甲等以上醫(yī)院與配套。因此，大型養(yǎng)老機構(gòu)必須通過合作，或獨立申辦老年病醫(yī)院的方式，才能達到醫(yī)療護理功能上的配套和完善。
(2)飲食的科學(xué)合理套配。
養(yǎng)老機構(gòu)的食堂首先必須按照衛(wèi)生防疫部門的規(guī)定進行設(shè)計和裝修，滿足基本的衛(wèi)生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見病、多發(fā)病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學(xué)制定營養(yǎng)食譜，合理控制飲食數(shù)量和種類。
c)商業(yè)模式 分析，包括盈利模式、競爭對手分析、核心競爭力分析等;
二、養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過程中存在的問題
目前我國的養(yǎng)老機構(gòu)有政府辦的，民間辦的，政府和民間合辦的等多種形式。就其機構(gòu)性質(zhì)而言，又可分為非營利性和營利性兩種。養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化實質(zhì)上是走自主經(jīng)營、自負盈虧的營利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱難。主要存在問題有如下方面：
1、投入大，回收期長。
既然養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營、品牌經(jīng)營，那么投入產(chǎn)出情況如何?擺在我們面前的一個事實是，大家都認為養(yǎng)老行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，是有發(fā)展前途的，市場非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給?？蔀槭裁礇]有人愿意跨入這行業(yè)，特別是一些有實力的企業(yè)集團和個人不愿意投資呢?道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。我們拿一個同等規(guī)模的養(yǎng)老院項目與房地產(chǎn)項目做一個比較，其結(jié)果就顯而易見。假設(shè)在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養(yǎng)老院項目扣除減免的征地補償費，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院的規(guī)模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來源是一次性設(shè)備購置費，人均收費約8000 元，10年的周轉(zhuǎn)率為3次，共計約2400萬元;床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬元;其他收入抵扣經(jīng)營成本。這樣養(yǎng)老院項目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產(chǎn)項目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設(shè)期和銷售期在內(nèi)大概需要2年半到3年時間。結(jié)果房地產(chǎn)項目3年內(nèi)不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。
2、租賃經(jīng)營融資困難。
由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，投資興建養(yǎng)老機構(gòu)不符合我國現(xiàn)階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟效益常規(guī)做法。那么，租賃房屋經(jīng)營養(yǎng)老機構(gòu)則是一個較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期的租金支出。但是，如果是一個完整的房地產(chǎn)項目，他人又怎樣會轉(zhuǎn)租給別人呢?答案只有一個，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋，只有經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)，投入的資金必然被占壓，不能通過抵押貸款等方式，將資金盤活，周轉(zhuǎn)使用。因此，租賃經(jīng)營融資困難是必然結(jié)果。我們以廣州市良典養(yǎng)老院的經(jīng)營情況為例。廣州市良典養(yǎng)老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個房間，可設(shè)養(yǎng)老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經(jīng)營狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經(jīng)營的其他產(chǎn)業(yè)。由于經(jīng)營權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院的流動資金，股東只得向朋友借款，甚至將個人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養(yǎng)老機構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進程的寫照，是產(chǎn)業(yè)化進程中的融資難點問題。
3、醫(yī)護人才引進難
大型養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)重點是醫(yī)療護理服務(wù)，而要引進有經(jīng)驗的、中高級專業(yè)醫(yī)護人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整的專業(yè)技術(shù)職稱晉升機制，如果某位專業(yè)醫(yī)護人員到養(yǎng)老院的醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養(yǎng)老機構(gòu)不僅不能吸引專業(yè)醫(yī)護人員加盟，也很難培養(yǎng)出自己的醫(yī)護隊伍。例如，廣州市良典養(yǎng)老院引進一名主任醫(yī)師出任院長，由于醫(yī)療衛(wèi)生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應(yīng)的福利待遇。
4、經(jīng)營風(fēng)險大。
隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫(yī)療護理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展需要。由于大型養(yǎng)老機構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認為其有一定的經(jīng)濟實力和賠償能力，因此對于醫(yī)療護理過程中的失誤和不當(dāng)，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推進，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機構(gòu)的賠償。當(dāng)然人們法律意識增強有其積極一面，但養(yǎng)老機構(gòu)由于醫(yī)療條件、人員素質(zhì)的原因往往處于弱勢狀態(tài)。從主觀角度來看，大型養(yǎng)老機構(gòu)都愿意開辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門的規(guī)章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。
d)運營計劃，包括未來幾年具體戰(zhàn)略、市場計劃、營銷策略等;
在全國范圍內(nèi)選擇利用目前國家民政部政策在運營模式上既有公建公營的，又有公建民營和民辦公助的。有利因素采用租賃，自建在有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的地區(qū)開辦。
e)融資要求及投資回報分析;
投資微型社區(qū)養(yǎng)老院，床位約為30張，成本
月人力成本：16000元
雜項：10000元
收益
收入：35000元
純利：約10000元
f)實施計劃和運營團隊管理;
小型家庭養(yǎng)老院模式。即開辦者利用自有住房，在照料自家老人的同時，招收社區(qū)老人養(yǎng)老。小型家庭養(yǎng)老院床位設(shè)置一般為6～15張，由開辦者家庭成員為老人服務(wù)。
日托養(yǎng)老模式。即“朝至夕歸”式養(yǎng)老，功能設(shè)施與托兒所相近，多數(shù)由街道或社區(qū)興辦，內(nèi)設(shè)活動室、休息室、餐廳及老年課堂等設(shè)施，老人白天集中活動，中午供應(yīng)飯食，晚上各自回家。全市現(xiàn)有各類托老所近30家。
居家養(yǎng)老模式。即由政府組織失業(yè)人員進行養(yǎng)老技能培訓(xùn)，通過購買公益服務(wù)的形式提供養(yǎng)護員補貼，安排到特困老人家中提供養(yǎng)老服務(wù)。
貨幣化養(yǎng)老模式。即政府出資為特困老人發(fā)放養(yǎng)老服務(wù)補貼。選擇居家養(yǎng)老，政府每月發(fā)放 “代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養(yǎng)老服務(wù)項目。選擇機構(gòu)養(yǎng)老，老人可在全市范圍內(nèi)選擇養(yǎng)老機構(gòu)，用養(yǎng)老金(低保金、房屋租金等)作養(yǎng)老費，差額部分由政府補貼和養(yǎng)老院減免。
暖巢管家養(yǎng)老模式。即為空巢老人配備管家，負責(zé)老人日常生活照料、身體健康監(jiān)護、生活用品代購配送、健康咨詢、休閑娛樂等，有2臺專門的配送車和52名專業(yè)人員，登門為老人服務(wù)。目前接受服務(wù)的老人有732戶、8500人次。
異地互動養(yǎng)老模式。即老人在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機構(gòu)或中介機構(gòu)登記，由養(yǎng)老機構(gòu)或中介機構(gòu)聯(lián)系到外地養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老。
養(yǎng)老助教模式。即發(fā)揮國內(nèi)外老年高級知識分子的作用，為其提供養(yǎng)老服務(wù)的同時，發(fā)揮知識技能特長。
信息化養(yǎng)老模式。即把信息化手段融入養(yǎng)老服務(wù)中，提高養(yǎng)老服務(wù)效率。信息化養(yǎng)老模式由西崗區(qū)首創(chuàng)，通過“養(yǎng)老110”呼叫平臺、社區(qū)老人“呼救通” 統(tǒng)、空巢老人家用“愛心門鈴”等信息手段，將社會福利機構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、街道社會化養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)日間老年康樂苑、互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)資源整合成為養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)。
合資合作式養(yǎng)老模式。即廣泛吸引國外資金和技術(shù)，開辦養(yǎng)老福利機構(gòu)，完善養(yǎng)老服務(wù)體系。
g)項目的退出策略;
股權(quán)回購
依照事業(yè)商業(yè)計劃的分析，公司對實施股權(quán)回購計劃應(yīng)向投資者說明。
利潤分紅
投資商可以通過公司利潤分紅達到收回投資的目的，按照本商業(yè)計劃的分析，公司對實施股權(quán)利潤分紅計劃應(yīng)向投資者說明。
股票上市
依照商業(yè)計劃的分析，公司上市的可能性作出分析，對上市的前提條件作出說明。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓
投資商可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收回投資。公司對投資商進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的說明。
siyb創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書養(yǎng)老院篇2
項目市場定位
1.一級客源市場需求分析
青島二代居、三代居本地養(yǎng)老需求。
養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種主題房地產(chǎn)模式也具有明顯的行業(yè)共性——產(chǎn)品的地域性特征，因此，本案作為面向特定客群特定需求的特性產(chǎn)品也將是以立足青島本地養(yǎng)老需求，并且基于項目發(fā)成本回收及一部分產(chǎn)品消化的考慮，將主要接納和爭取以青島本地的二代居客群，畢竟項目所處嶗山東麓、近海的環(huán)境因素及地段交通便利因素具備競爭力，雖說是一個養(yǎng)老社區(qū)，但整體氣質(zhì)仍舊向養(yǎng)生靠攏，對改善性客群存在吸引力。而三代居客群，則是既能承載高端居住需求，亦能提供老年人照料及醫(yī)療服務(wù)，子女、小孩、與老人同域化生活。
2.二級客源市場分析
外來度假養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)生需求。
在充分挖掘本地需求的同時應(yīng)充分挖掘青島作為傳統(tǒng)療養(yǎng)勝地形成的外來度假養(yǎng)老需求和醫(yī)療養(yǎng)生需求;針對以北京、濟南、石家莊等經(jīng)濟實力較強的北方一二線城市的候鳥型人群開發(fā)二級客戶市場為本項目提供有力的客戶補充。
首先，隨著社會進步和收入增長形成的候鳥型老年度假群體是必須要爭取的重要客群，此類客群的成立受益于青島這座城市的旅游價值和科技醫(yī)療價值，而本項目在這兩大價值上是放大的，嶗山、近海，資源的稀缺性，能夠吸引此類目的性較強的度假型養(yǎng)老客群;
其次，醫(yī)療養(yǎng)生需求是得益于青島擁有的近 20 家各類國家機關(guān)及企事業(yè)單位為背景的醫(yī)療療養(yǎng)機構(gòu),并且長期積累形成了以養(yǎng)生保健為主的特色醫(yī)療的品牌優(yōu)勢,成為國內(nèi)以養(yǎng)生保健等醫(yī)療服務(wù)為目的的特定消費市場，為青島提供穩(wěn)定高效的醫(yī)療為目的的醫(yī)療養(yǎng)生客群。
3 .機會市場分析
旅游度假需求
青島作為一座具有國際影響力的旅游城市，據(jù)青島市公布的數(shù)據(jù)顯示的 2013 年預(yù)計全年接待游客量達到 6280 萬人次，同比增長 10%;旅游總收入 936 億元，同比增長 16%，游客量呈現(xiàn)了持續(xù)年均 10%的增長趨勢，因此，大量的旅游人口為本項目提供了開旅游拓度假需求的市場機會，通過在未來的物業(yè)經(jīng)營上和項目規(guī)劃兼容性上的前置條件，接納一部分面向全國的分時度假客群發(fā)展成為項目銷售增長的機會點。
目標(biāo)市場細分
1.本地養(yǎng)老
針對青島市本地 60 歲以上老年人口的138.78 萬(2012 年)龐大市場基礎(chǔ)，本項目的目標(biāo)市場將足于青島市，通過嶗山區(qū)養(yǎng)老市場分析不難發(fā)現(xiàn)，目前嶗山區(qū)的養(yǎng)老機構(gòu)入住的老年人僅有 15.3%為轄區(qū)人口，呈現(xiàn)出了明顯的同市跨區(qū)域的本地養(yǎng)老市場特征，同時，作為項目定位于服務(wù)中高端養(yǎng)老需求也應(yīng)將目標(biāo)客群鎖定在人均收較高且穩(wěn)定的市南、市北、四方、李滄四區(qū)為主的核心城區(qū)，以及膠州、即墨和膠南等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的輻射區(qū)域，以解決二代居三代居本地居家養(yǎng)老需求。
2.導(dǎo)入型度假養(yǎng)老與醫(yī)療養(yǎng)生
青島作為全國聞名的旅游城市同時也是全國各級軍政機關(guān)和企事業(yè)單位的定點療養(yǎng)聚集地,全市擁有海軍療養(yǎng)院、全總療養(yǎng)院、空軍療養(yǎng)院、濟南軍區(qū)第二療養(yǎng)院、煤炭療養(yǎng)院、勝利油田療養(yǎng)院、鐵道部療養(yǎng)院等 19 家各類醫(yī)療療養(yǎng)機構(gòu),已經(jīng)形成了長期穩(wěn)定的面向全國的中高端性消費群體, 以鐵道部青島療養(yǎng)院為例，擁有 200 張床位，1997 年年接待療養(yǎng)人數(shù) 3061 人床位使用率 57.4%，全市 19 家療養(yǎng)院年將接待能力在 6 萬人次以上，床位使用率達到 100%將超過 10 萬人次的醫(yī)療養(yǎng)生人口需求。
項目價格策略
1 .項目的價格定價原則
作為主題地產(chǎn)，本項目在土地的獲取和開發(fā)、運營模式上與其他地產(chǎn)類型有著一定差別，因此，價格設(shè)定將根據(jù)項目定位的養(yǎng)老綜合體、老年公寓及全齡社區(qū)三大組團的不同運營模式分別制定;
其中養(yǎng)老綜合體、老年公寓是本項目成立的重要條件，將由企業(yè)負責(zé)設(shè)施的基礎(chǔ)建設(shè)和基本裝修投入屬于項目開發(fā)成本的凈投入部分，該部分投資將通過政策性補貼和固定資產(chǎn)收益來平衡項目的開發(fā)投資;
全齡社區(qū)部分作為本項目的房地產(chǎn)開發(fā)核心將主要用于銷售，通過銷售收入平
衡整個項目的投資收益。
1.1養(yǎng)老綜合體——凈成本投入
養(yǎng)老綜合體作為本項目的核心功能配套，是項目核心價值重要組成部分，也是本項目與政府合作的必要條件，故該部分只能用于為本項目提供醫(yī)療配套服務(wù)而不能形成銷售收益，因此，該部分在收益測算中僅作為開發(fā)成本的凈投入，該部分的運營收益將完全作為配套醫(yī)療機構(gòu)和醫(yī)療設(shè)備的運營費用，不計入項目的投資收益;
1.2養(yǎng)老公寓(機構(gòu)型)——非營利性，只回收政府補貼的總床位費
養(yǎng)老公寓作為專業(yè)護理型養(yǎng)老和自理型養(yǎng)老的服務(wù)型產(chǎn)品，根據(jù)國家頒布的《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》和《老年人權(quán)益保障法》，以及青島市頒布的《關(guān)于進一步加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》和《關(guān)于建立長期醫(yī)療護理制度的意見(試行)》相關(guān)政策，此類養(yǎng)老服務(wù)型機構(gòu)屬于非盈利機構(gòu)，需要由指定機構(gòu)進行報批和經(jīng)營，因此，該部分在建成后將根據(jù)上述政策移交給地方政府指定專業(yè)機構(gòu)進行經(jīng)營，其投資成本回收主要內(nèi)容為政府政策性補貼和稅費減免，此部分除按照建成后的總床位回收政府補貼的部分資金外，其余經(jīng)營收入由后續(xù)委托的專業(yè)機構(gòu)自負盈虧，也不計入項目的投資收益。
1.3全齡社區(qū)——銷售型物業(yè)
全齡社區(qū)式是本項目的唯一具備銷售條件的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其中包含聯(lián)排別墅、小高層住宅和多層住宅三種產(chǎn)品類型，其定價以國家和地方的相關(guān)政策為指導(dǎo)，同時，參考嶗山區(qū)同類產(chǎn)品的銷售價格采用市場定價方法。
2.定價機制導(dǎo)入
全齡社區(qū)部分采取市場定價方案，根據(jù)本司對養(yǎng)老項目的定位，結(jié)合 2013 年嶗山區(qū)不同物業(yè)類型的成交價格，對本商業(yè)計劃書中規(guī)劃之三種物業(yè)形態(tài)即小高層、高層、聯(lián)排進行定價，擬定三種物業(yè)形態(tài)測算價格為：
項目價格測算表
項目推廣策略
1.項目推廣方式
本項目屬于屬于客戶細分的定向開發(fā)項目，其推廣將以養(yǎng)、療為核心的項目訴求，通過陣地覆蓋和精準(zhǔn)渠道打擊主要傳播方式，建立項目與目標(biāo)客戶間的通路;
陣地覆蓋，將主要在項目所處的嶗山區(qū)通過戶外廣告、工地圍擋、道旗等傳統(tǒng)陣
地推廣方式展開，完成項目的陣地包裝;
精準(zhǔn)渠道打擊，將通過報紙、廣播、電視、街道社區(qū)、療養(yǎng)機構(gòu)、養(yǎng)老院巡展等方式深入目標(biāo)客戶客戶區(qū)域打開地域通路，形成線狀的有效性覆蓋，真正實現(xiàn)青島本地的區(qū)域覆蓋，完成本土客戶和導(dǎo)入型客戶的開發(fā)與引導(dǎo)。
2.項目促銷方案
2.1聯(lián)動促銷
橫向聯(lián)合，利用本項目的醫(yī)療配套資源和療養(yǎng)機構(gòu)展開合作，通過資源互換和醫(yī)療體驗方式進行資源共享，利用橫向資源的醫(yī)療互助的便捷性、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)的全覆蓋資源形成本項目專屬的促銷模式;
2.2折扣促銷
運用房地產(chǎn)傳統(tǒng)的價格杠桿，根據(jù)銷售進度和客戶數(shù)量進行價格擠壓調(diào)動，促進銷售。
siyb創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計劃書養(yǎng)老院篇3
一、養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向
從經(jīng)濟學(xué)的角度分析，需求使人產(chǎn)生消費的動機和行為，進而刺激供給的變化，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革。老年人的養(yǎng)老需求有其特殊性：一是老年人由于身體機能老化和疾病的原因，飲食起居需要人照顧，不同身體狀況和疾病要求是多樣性的，有些情況家人和保姆是不能照顧到位的，需要有較專業(yè)醫(yī)護人員和營養(yǎng)師才能護理好。二是由于家庭經(jīng)濟狀況和住房條件的原因，有些家庭沒有能力請保姆，即是請了保姆也不一定能夠滿足特殊護理老年人的要求。如果老年人出現(xiàn)疾病同樣會影響子女的工作和學(xué)習(xí)，在疾病的預(yù)防和治療上相對養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療護理成本會更高。三是從老年人的心理來看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤獨的生活會使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”，如果子女將其送到條件較差，或是交通不便遠離城市的養(yǎng)老機構(gòu)，有些老年人容易產(chǎn)生自殘、自殺的傾向。那么，養(yǎng)老機構(gòu)將沿著怎樣的方向發(fā)展呢?根據(jù)上述對老年人養(yǎng)老的需求分析，養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的三個基本方向：
1、大力發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
規(guī)模經(jīng)營可以充分發(fā)揮人財物的集中優(yōu)勢，容易在公眾中形成良好的信譽度和公信力。目前我國尚未對養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)模大小形成較為統(tǒng)一的等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，但就一般民眾心理認同而言，養(yǎng)老機構(gòu)的床位數(shù)在200張以下的為小規(guī)模，床位數(shù)在200-500張之間的為中等規(guī)模，床位數(shù)在500張以上的為大型養(yǎng)老機構(gòu)。我認為規(guī)模經(jīng)營就是發(fā)展大型養(yǎng)老機構(gòu)。那么，為什么要把規(guī)模經(jīng)營作為養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的方向呢?理由主要表現(xiàn)在如下方面：
(1)建筑設(shè)計規(guī)范。目前我國已有的大型養(yǎng)老機構(gòu)一般都能按照建設(shè)部、民政部聯(lián)合頒布的《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》進行設(shè)計和施工，較為科學(xué)合理的考慮了消防、通風(fēng)、內(nèi)部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫(yī)療等功能配套。
(2)醫(yī)療護理上的優(yōu)勢較為明顯。由于大型養(yǎng)老機構(gòu)具有規(guī)模優(yōu)勢，較為容易吸引一些有專業(yè)知識和經(jīng)驗的醫(yī)療人員加盟，從而提高了醫(yī)療護理的服務(wù)水準(zhǔn)。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫(yī)療保障的安全感。
(3)休閑環(huán)境較好。大型養(yǎng)老機構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計時，一般都會結(jié)合自有土地、空間的實際情況，建設(shè)一些適合老年人活動的場所，種植一些花草樹木，以營造一個幽雅休閑的環(huán)境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關(guān)注的。
2、創(chuàng)立養(yǎng)老機構(gòu)的品牌效應(yīng)。
品牌創(chuàng)立一般是以規(guī)模經(jīng)營為背景和前提條件的。只有具有規(guī)模優(yōu)勢和良好信譽，才能創(chuàng)立和提升品牌的形象。目前我國養(yǎng)老機構(gòu)的品牌意識還比較弱。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國養(yǎng)老機構(gòu)中僅有廣州市良典養(yǎng)老院在國家商標(biāo)局注冊了“良典”及其標(biāo)識。為什么養(yǎng)老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營過渡呢?一方面在大眾消費心理中存在一種崇尚品牌，信任有良好形象的品牌傾向。另一方面，當(dāng)品牌在消費者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推進品牌的規(guī)模擴張和連鎖經(jīng)營，進而促進養(yǎng)老機構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化進程，形成有一定規(guī)模和影響的養(yǎng)老集團。這樣不僅可以為老年人提供良好的養(yǎng)老條件和環(huán)境，同時可以引導(dǎo)養(yǎng)老消費市場更趨于合理，抑制亂收費和服務(wù)不到位的現(xiàn)象。有利于解決子女的后顧之憂，促進社會的安定團結(jié)。
3、完善養(yǎng)老機構(gòu)的配套功能。
隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)模式，已不能滿足老年人養(yǎng)老的消費需要。取而代之的必然是有醫(yī)療護理專業(yè)、膳食結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、文娛活動豐富、休閑環(huán)境幽雅、子女探望交通便利的養(yǎng)老機構(gòu)。因此，完善養(yǎng)老機構(gòu)的配套服務(wù)顯得尤為重要。養(yǎng)老機構(gòu)配套功能完善的重點在兩個方面：
(1)醫(yī)療護理服務(wù)的配套。雖然民政部門規(guī)定養(yǎng)老機構(gòu)要配套設(shè)立醫(yī)療室，但醫(yī)療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎?顯然是不夠的。就大型養(yǎng)老機構(gòu)而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會出現(xiàn)高齡老年人居多的現(xiàn)象呢?一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養(yǎng)老機構(gòu)收費相當(dāng)時，或由于老年人身體狀況需要醫(yī)療護理時，子女才會送老人入住養(yǎng)老機構(gòu)。這就對養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療護理提出了更高的要求，簡單的醫(yī)療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進行留醫(yī)觀察治療，這樣的病患者就診和住院規(guī)模，應(yīng)有一級甲等以上醫(yī)院與配套。因此，大型養(yǎng)老機構(gòu)必須通過合作，或獨立申辦老年病醫(yī)院的方式，才能達到醫(yī)療護理功能上的配套和完善。
(2)飲食的科學(xué)合理套配。
養(yǎng)老機構(gòu)的食堂首先必須按照衛(wèi)生防疫部門的規(guī)定進行設(shè)計和裝修，滿足基本的衛(wèi)生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見病、多發(fā)病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學(xué)制定營養(yǎng)食譜，合理控制飲食數(shù)量和種類。
c)商業(yè)模式 分析，包括盈利模式、競爭對手分析、核心競爭力分析等;
二、養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過程中存在的問題
目前我國的養(yǎng)老機構(gòu)有政府辦的，民間辦的，政府和民間合辦的等多種形式。就其機構(gòu)性質(zhì)而言，又可分為非營利性和營利性兩種。養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化實質(zhì)上是走自主經(jīng)營、自負盈虧的營利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱難。主要存在問題有如下方面：
1、投入大，回收期長。
既然養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營、品牌經(jīng)營，那么投入產(chǎn)出情況如何?擺在我們面前的一個事實是，大家都認為養(yǎng)老行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，是有發(fā)展前途的，市場非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給?？蔀槭裁礇]有人愿意跨入這行業(yè)，特別是一些有實力的企業(yè)集團和個人不愿意投資呢?道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。我們拿一個同等規(guī)模的養(yǎng)老院項目與房地產(chǎn)項目做一個比較，其結(jié)果就顯而易見。假設(shè)在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養(yǎng)老院項目扣除減免的征地補償費，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院的規(guī)模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來源是一次性設(shè)備購置費，人均收費約8000 元，10年的周轉(zhuǎn)率為3次，共計約2400萬元;床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬元;其他收入抵扣經(jīng)營成本。這樣養(yǎng)老院項目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產(chǎn)項目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設(shè)期和銷售期在內(nèi)大概需要2年半到3年時間。結(jié)果房地產(chǎn)項目3年內(nèi)不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。
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