2020年房地產(chǎn)行業(yè)前景如何
2020年對房地產(chǎn)行業(yè)而言是充滿變局和不確定性的一年,接下來小編為大家整理了2020年房地產(chǎn)行業(yè)前景的相關(guān)文章，歡迎大家閱讀!
2020年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展前景分析
2020年1-4月，百強(qiáng)房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低，房企銷售均價普遍下滑，監(jiān)測的39家企業(yè)銷售完成率顯著低于上一年，恒大操盤金額和銷售面積均位于行業(yè)首位。受新冠疫情影響的時間難以預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加，房企對2020年的銷售目標(biāo)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
??百強(qiáng)房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低
??2020年1-4月，百強(qiáng)房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。
??恒大操盤金額和銷售面積全面領(lǐng)先
??2020年1-4月，恒大和碧桂園發(fā)展強(qiáng)勢，恒大以微弱的優(yōu)勢領(lǐng)先。操盤金額看，中國恒大與碧桂園均進(jìn)入兩千億陣營，分別為2102.5億元與1835.9億元，萬科地產(chǎn)緊隨其后，這三家企業(yè)形成了明顯的斷層優(yōu)勢;
??根據(jù)操盤面積看，中國恒大、碧桂園遙遙領(lǐng)先，操盤面積均超過2000萬平方米;操盤面積在1000-2000萬平方米的僅有萬科一家;操盤面積在500-1000萬平方米的有3家;500萬平方米以下的有14家。
??多數(shù)房企銷售均價下滑
??根據(jù)克而瑞日前公布的《2020年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售操盤榜》，從操盤金額排在前20名的企業(yè)，與去年同期進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，七成房企今年前四月的銷售均價低于去年同期水平。其中，降幅較大的為華潤置地、中國恒大以及中國金茂，降幅均在15%以上。 招商蛇口(16.400, 0.06, 0.37%) 銷售均價逆勢上漲，同比增長11.43%。
??其中，華潤置地、中國恒大和中國金茂的銷售均價與去年同期相比，下滑了15%以上，保利發(fā)展下滑程度在10%左右。
??而銷售均價出現(xiàn)下滑的主要原因，基本是因?yàn)槭苄鹿谝咔橛绊?，相關(guān)房企在市場上的促銷力度持續(xù)加強(qiáng)，這導(dǎo)致銷售均價水平弱于去年同期。另一方面，這些企業(yè)的供貨節(jié)奏、城市分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素，也是導(dǎo)致銷售均價下滑的原因之一。
??4月份房企銷售情況有所好轉(zhuǎn)但前四個月銷售完成率顯著低于上一年
??4月，TOP20房企中有15家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升，11家企業(yè)單月業(yè)績同比增長。其中，碧桂園4月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額690億元，在3月660億元的基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比增長4.5%。恒大4月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額650億元，較3月環(huán)比增長4.7%。
??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，按照已公布2020年銷售目標(biāo)39家房企，結(jié)合克而瑞研究中心監(jiān)測的銷售數(shù)據(jù)測算，已公布銷售目標(biāo)的房企前四月銷售目標(biāo)完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個百分點(diǎn)，但仍不及2019年同期的完成情況。
??在監(jiān)測的39家房企中，有18家房企銷售目標(biāo)完成率在均值以上。值得注意的是，僅有一家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率達(dá)到三成以上，而去年同期銷售目標(biāo)完成率在三成以上的企業(yè)數(shù)量為9家。目標(biāo)完成率在20%~30%之間的企業(yè)數(shù)量與去年同期的31家相比，呈現(xiàn)大幅減少態(tài)勢。去年同期，即使銷售目標(biāo)完成情況墊底的企業(yè)，其目標(biāo)完成率也都在15%以上。而今年，首創(chuàng)置業(yè)和綠城中國兩家企業(yè)前四月的目標(biāo)完成率還不足15%。
??從今年前四月來看，與去年一樣，銷售任務(wù)完成情況最好的房企仍然是九龍倉，其銷售目標(biāo)完成率超過三成，達(dá)33.27%。這主要得益于九龍倉最近幾年來的主動降速。
??2020年房企銷售目標(biāo)謹(jǐn)慎
??截止2020年4月初，已經(jīng)有40家房企直接或者間接公布了2020年銷售目標(biāo)。盡管大多數(shù)企業(yè)2020年銷售目標(biāo)較2019年銷售成績有不同程度的增幅，但平均增幅較以往明顯縮小。這40家企業(yè)2020年銷售目標(biāo)平均增速不足14%，創(chuàng)下近年來的新低。伴隨著行業(yè)增速放緩，尤其是受新冠疫情影響的時間難以預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加，房企紛紛選擇謹(jǐn)慎表態(tài)。在40家企業(yè)中，有34家企業(yè)上調(diào)了銷售目標(biāo)，1家持平，5家下調(diào)。
??值得一提的是，2019年剛剛沖擊到千億的建業(yè)地產(chǎn)卻將2020年銷售目標(biāo)下調(diào)至800億元，下調(diào)幅度20.9%。建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森稱，3年時間從房地產(chǎn)銷售剛剛突破200億元到跨上1000億元臺階并不容易，但任何事情都有兩面性，3年增長了800億元的背后也隱藏了高負(fù)債、利潤低等弊端。
??目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產(chǎn)市場還是存在很多不確定性，房企們要達(dá)成之前的銷售目標(biāo)尚需努力。中房研協(xié)日前發(fā)布的報告指出，二季度房地產(chǎn)行業(yè)仍然承壓，短期政策主要在企業(yè)端支持恢復(fù)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定市場預(yù)期方面。多數(shù)房企資金主要來源銷售回款和市場融資，疫情對房企資金鏈產(chǎn)生沖擊，抗風(fēng)險能力弱的中小房企加速退出市場，頭部房企并購增加，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。高層近期重申堅持“房住不炒”定位，明確了不會改變房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向，不會因?yàn)橐咔閷?dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長壓力下，把鼓勵房地產(chǎn)投資投機(jī)作為刺激經(jīng)濟(jì)增長的手段。
??本次疫情考驗(yàn)了房企營銷能力、融資能力、成本控制能力，也使得居民更加注重居住品質(zhì)，而產(chǎn)品類型、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)將成為未來房企的核心競爭力。
2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)十大趨勢
2019年對房地產(chǎn)行業(yè)而言是充滿變局和不確定性的一年，展望2020年，房地產(chǎn)行業(yè)在政策端、供給端和需求端，都將呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有變的趨勢。穩(wěn)中有進(jìn)，即行業(yè)的健康度和理性程度將持續(xù)提升，行業(yè)格局走勢與企業(yè)關(guān)鍵致勝因素將逐步清晰。穩(wěn)中有變，即一些不確定性和關(guān)鍵變化大方向可以預(yù)測，但這些機(jī)遇挑戰(zhàn)的變化程度、發(fā)生時間則難以準(zhǔn)確研判，考驗(yàn)企業(yè)的能力與智慧。
2020年將是未來五年行業(yè)格局走勢的縮影，亦是展望未來行業(yè)終局的燈塔，因此值得期待。
1、房地產(chǎn)行業(yè)仍將對中國經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮重要基石作用
2020年是中國全面建成小康社會、GDP比2000年翻兩番的收官之年，預(yù)計經(jīng)濟(jì)增速將大概率維持在6%左右區(qū)間、2020年GDP規(guī)模將超過100萬億人民幣。同時受全球經(jīng)濟(jì)放緩、中美貿(mào)易關(guān)系不穩(wěn)定、投資需求拉動不足等外部環(huán)境不確定性因素影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然不小。
房地產(chǎn)行業(yè)中短期內(nèi)每年仍將維持 13-15萬億的市場銷售規(guī)模，同時考慮到對住房需求上下游產(chǎn)業(yè)鏈的強(qiáng)有力帶動作用，2020年房地產(chǎn)行業(yè)仍將在中國經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮重要基石作用。
2、行業(yè)政策調(diào)控總體力度適中并且供給側(cè)調(diào)控偏緊、需求側(cè)調(diào)控相對偏松
房地產(chǎn)行業(yè)2019年下半年在供給側(cè)特別是融資端出臺了較為嚴(yán)格調(diào)控措施，2020年在堅持“房住不炒”總體方針以及中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”背景下，預(yù)計行業(yè)政策調(diào)控政策力度總體適中。
其中在供給側(cè)，行業(yè)融資政策仍將維持偏緊并逐步向中性回調(diào);在需求側(cè)，因城施策調(diào)控政策下，部分中心城市及都市圈周邊城市在前期政策調(diào)控超調(diào)基礎(chǔ)上可能在人才住房、限購限價等方面做出一定調(diào)整，客觀上為地產(chǎn)商提供土儲高性價比補(bǔ)倉的階段性機(jī)會。
3、市場集中度進(jìn)一步提升與尾部企業(yè)退出推動行業(yè)市場加快出清
按照目前土地資源儲備、銷售去化情況估算，2020年行業(yè)前30名地產(chǎn)商總體仍將維持兩位數(shù)的增長速度。
其中前10名地產(chǎn)商由于自身規(guī)模基數(shù)較大已處于安全邊界，未來核心戰(zhàn)略目標(biāo)將由規(guī)模成長逐步轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效降風(fēng)險;10-30名地產(chǎn)商由于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題、成長慣性和焦慮感，未來仍轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的規(guī)模成長;金融資源將進(jìn)一步向頭部玩家集中，尾部中小型地產(chǎn)商將逐步退出行業(yè)市場，市場出清過程將持續(xù)進(jìn)行。
4、房地產(chǎn)行業(yè)黑天鵝事件大概率出現(xiàn)
由于在資本市場地產(chǎn)板塊估值較低權(quán)益融資困難、各融資渠道收縮且融資成本提高、商品房銷售去化回款難度加大等一系列影響因素，2020年地產(chǎn)商在資產(chǎn)負(fù)債率、有息負(fù)債還款、低效資產(chǎn)處置盤活、住宅開發(fā)建設(shè)剛性支出等方面將面臨緊約束。
部分現(xiàn)金流緊張的企業(yè)會因?yàn)樾庞眠`約等黑天鵝事件掉隊。提高資產(chǎn)效率、做好現(xiàn)金流管理、現(xiàn)金為王仍是2020年地產(chǎn)商在嚴(yán)峻外部環(huán)境下存續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵必要條件。
5、市場總體量價趨穩(wěn)且不同城市房價窄幅波動、地價小幅回暖
中國房地產(chǎn)行業(yè)需求側(cè)的政策調(diào)控已經(jīng)完成了由中央負(fù)責(zé)總量調(diào)控轉(zhuǎn)向壓實(shí)地方政府責(zé)任，因城施策、一城一策的轉(zhuǎn)變。各城市地方政府將總體按照商品房價格進(jìn)行有針對性調(diào)控。
在中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的總基調(diào)下，預(yù)計全國行業(yè)總體量價趨穩(wěn)，同時不同城市根據(jù)自身所處地價、房價周期階段，房價會出現(xiàn)窄幅波動調(diào)整。同時地價較2019年下半年將有可能小幅回暖，低總地價、中體量快周轉(zhuǎn)項目可能更受市場青睞。
6、更關(guān)注自身產(chǎn)品全生命周期競爭力與投資出價能力提升
眾多地產(chǎn)商已對未來行業(yè)趨勢形成基本共識，即出現(xiàn)系統(tǒng)性行業(yè)普漲的大周期性機(jī)會可能性極低，房地產(chǎn)終于進(jìn)入下半場，基本盤仍然健康，住宅開發(fā)項目凈利率總體穩(wěn)定在8-12%區(qū)間。
因此企業(yè)的核心競爭力已從投資周期研判和踩點(diǎn)能力，逐步轉(zhuǎn)向產(chǎn)品全生命周期競爭力以及投資出價能力的提升。
這要求企業(yè)刀刃向內(nèi)，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與品質(zhì)提升，全生命周期成本管控、開發(fā)運(yùn)營效率與周轉(zhuǎn)速度、深刻研判城市地價房價走勢等方面持續(xù)精耕細(xì)作、固化能力，進(jìn)一步降低前端投資與后端開發(fā)建設(shè)中的犯錯概率，增強(qiáng)自身發(fā)展容錯性。更快構(gòu)建上述能力的地產(chǎn)商將更可能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
7、更多地產(chǎn)商參與城市產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展
由于土地公開招拍掛市場競爭激烈、商業(yè)綜合體在高能級城市逐步飽和、各城市產(chǎn)業(yè)招商引入需求日趨強(qiáng)烈，部分地產(chǎn)商積極參與城市綜合開發(fā)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)引入培育中，在城市發(fā)展中扮演更加綜合的角色。
城市公園改造、養(yǎng)老大健康、智慧城市建設(shè)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)搬遷轉(zhuǎn)型、專業(yè)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)新建等城市和產(chǎn)業(yè)功能建設(shè)培育的綜合開發(fā)項目在2020年將成為部分地產(chǎn)商在中高能級城市布局的主戰(zhàn)場和主渠道之一。
建議地產(chǎn)商要清晰考慮自身基因與優(yōu)勢能力，避免短視行為，做好資源整合方，構(gòu)建好自身專業(yè)化能力以及外延產(chǎn)業(yè)合作朋友圈。
8、資產(chǎn)收并購數(shù)量增加，機(jī)會與風(fēng)險并存
考慮可能發(fā)生的黑天鵝事件導(dǎo)致企業(yè)掉隊、中小型企業(yè)退出加速市場出清、部分企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與城市換倉調(diào)整等驅(qū)動因素影響，2020年地產(chǎn)行業(yè)的公司股權(quán)整體以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包的收并購潛在機(jī)會數(shù)量將有所上升，買地資金充足的地產(chǎn)商可以在2020年將收并購作為重要的土地資源擴(kuò)充渠道，同時重點(diǎn)把握部分區(qū)域型房企的收并購機(jī)會，實(shí)現(xiàn)在特定重點(diǎn)中心城市的快速深耕與跨越式發(fā)展，同時需要更加注重風(fēng)險防控。
9、國有企業(yè)間行業(yè)整合提速
考慮到地產(chǎn)行業(yè)國家隊具有天然的金融資源優(yōu)勢，以及當(dāng)前區(qū)域型地產(chǎn)開發(fā)國有企業(yè)、城投公司等面臨經(jīng)營困難的客觀情況，2020年中央企業(yè)與地方國有企業(yè)將通過資產(chǎn)重組，在做好優(yōu)勢互補(bǔ)，強(qiáng)化國有資產(chǎn)保值增值方面形成若干標(biāo)桿案例。地方國資亦有可能對本地區(qū)地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行資產(chǎn)重組與資源整合提升。
10、物業(yè)服務(wù)等地產(chǎn)多元業(yè)務(wù)快速成長與分拆上市
由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、調(diào)控政策導(dǎo)向以及自身業(yè)務(wù)成長邏輯，地產(chǎn)板塊在A股和H股資本市場整體估值偏低，2020年物業(yè)服務(wù)板塊分拆上市將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢，并維持較好估值倍數(shù)，物業(yè)服務(wù)板塊將成為地產(chǎn)商的資本市場第二平臺載體的標(biāo)準(zhǔn)配置。2020年部分成長性較好的其他地產(chǎn)相關(guān)多元業(yè)務(wù)也存在登陸資本市場的可能性。
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